Sn. Yücel Kocabaş'ın da belirttiği gibi emsal satış çok sıkı şartlara bağlanmış falan değil.
Buna sebep olan örneğinizde olduğu gibi baştan savmacı Tapu memurudur.

Bu sistemin sıkıntısı yok mu tabi ki var. İnsanların tapudaki satış bedelini az harç ve vergi ödemek adına asgari emlak rayiç değerinden göstermeleri kaçınılmazdır. Bu nedenle asıl sorun emsal satış bulmak değil asgari emlak rayiç değerinin üzerinde beyan edilmiş emsal satış bulmaktır.