Sayın furugferruhzad, konuya ilişkin bie makale buldum. Belki işinize yarar, bir de siz inceleyin. İyi çalışmalar;
7. TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Taşınmaz satış vaadinde, satış isteme hakkı kullanılınca taraflar için tapu sicil müdürlüğünde resmi satış sözleşmesi yapma borcu doğar. Böylece satış vaadi sözleşmesinde belirlenmiş veya belirlenebilir kılınmış taşınmaza ilişkin olarak tarafların satış sözleşmesini yapmaları gerekir. Satış sözleşmesi yapıldıktan sonra da taşınmazın alıcı adına tescilinin talebi üzerine yapılacak tescille mülkiyet alıcıya geçer. Bunun karşılığında da alıcının yine satış vaadi sözleşmesinde belirlenmiş veya belirlenebilir kılınmış satış bedelini ödeme borcu doğar.
Taşınmaz maliki alıcının satış isteme hakkı kullanmasına rağmen satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, alıcının dava açarak borcun ifasını talep etmesi gerekir. Açılacak davanın ve verilecek kararın niteliği ise tartışmalıdır. Esasen böyle bir davada satış vaadinde bulunanın satış sözleşmesi yapmaya mahkum edilmesi gerekir. Satış vaadi bir önsözleşme olduğu için tescile karar verilmesi istenemez. Aksi halde satış ile satış vaadi arasında bir fark kalmazdı.
Nitekim doktrinde de, böyle bir dava ile ancak taşınmaz malikinin satış sözleşmesi için irade beyanında bulunmasına hükmedileceği savunulmaktadır. Bununla birlikte, doktrinde tescilin yapılmasının istenmesi ve tescil mümkün olmadığı takdirde önceden ödenmişse paranın iadesine ve varsa borcun ifa edilmemesinden doğan zararın tazminine hükmedilmesinin istenebileceği kabul edilmektedir.
Yargıtay da önce satış sözleşmesindeki irade beyanı yerine geçecek bir hüküm için dava açılmasını ve bu hükme rağmen tescil talebinde bulunulmaması halinde ardından tescile zorlama davasının açılmasını usul ekonomisine uygun bulmadığından, satış sözleşmesi yapılmasından kaçınılması halinde doğrudan tescile zorlama davası açılabileceğini kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301 sayılı kararında, “Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” denilerek satış vaadine dayanılarak doğrudan tescile zorlama davası açılabileceği kabul edilmiştir.
Tescilin kabulüne karar verilebilmesi için ilk şart, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Satış vaadi sözleşmesini akdeden malik ise ve satış yapılmasına başka bir engel bulunmuyorsa ifa imkânı şartı gerçekleşmiş olur.
Bazı durumlarda ifa imkânı bulunmaz. Örneğin, kanun satış vaadi veya satışı sürekli veya belirli bir süre için yasaklamışsa (İmar Kanunu m.18, 775 sayılı Gecekondu Kanunu m. 34) böyledir.
Yine satış vaadinin borçlandırıcı işlem olması sebebiyle, akdedildiği sırada malik olmayan tescile zorlama davasında halen tasarruf yetkisine sahip değilse ifa imkânı bulunmadığından tescile karar verilemez.
Vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu durumda da sözleşmenin ifa imkânının varlığından söz edilemez[1].
Benzer şekilde, paylı mülkiyete konu taşınmazda hak sahibi olan bir kimsenin taşınmazın tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi yapmasına rağmen, tasarruf yetkisi olmaması sebebiyle tescil zorlama davasında ifa imkansızlığı sebebiyle alıcı lehine tescile karar verilemez.
“Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır”[2].
“Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerh edilmediği sürece vaad konusu taşınmazın tapudan bir üçüncü kişiye temliki halinde sonradan ayni hak iktisap eden bu kişiye karşı ileri sürülemez. Ancak, şerh edilmemiş dahi olsa satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra vaade konu taşınmazın sırf vaad alacaklısını zarara uğratmak amacıyla malikince danışıklı olarak bir başka kişiye tapudan temliki halinde, vaad alacaklısının muvazaa nedeniyle tapunun iptalini istemesi olanaklıdır. Muvazaa iddiasına dayanan taraf temlik eden ve edilene göre üçüncü kişi durumunda olduğundan bu iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir”[3].
Tescile zorlama davasında tescile karar verilebilmesi için ikinci şart, alacaklının taşınmazın bedelini ödemiş olmasıdır. Eğer bedel hiçi veya kısmen ödenmemiş ise verilecek sürede depo edilmeli, aksi halde dava reddedilmelidir[4].
Tescile zorlama davası açılması halinde verilecek kararın kesinleşmesiyle mülkiyet alıcıya geçer. Buna dayanılarak yapılacak tescil açıklayıcı nitelik taşır.
Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Görevli mahkeme ise değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
Davada, taşınmaz maliki bedelin ödenmediğini ileri sürerse, alıcı bedeli ödediğini ispat etmedikçe veya verilen sürede ödeyemediği takdirde dava reddedilir.

[1] Yargıtay 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazanci.com.

[2] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, www.kazanci.com.

[3] Y. 14. HD 15.5.2001 T., E.2001/3041, K.2001/3638, www.kazanci.com.

[4] Y. 14. HD 1.3.2004 T., E.2003/8604, K.2004/1301, “Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.