T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5681

K. 2001/6884

T. 18.10.2001

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Alınan Dairenin Tescilinin İstenebilmesi İçin Yüklenicinin Edimini Tam Olarak Yerine Getirmesi Şartı )

• İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ TAM OLARAK YERİNE GETİRMEMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Davacının Tescil Talebinin Reddi )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Edimini Tam Olarak Yerine Getirmemesi )

818/m.162, 81, 355

ÖZET :Yüklenicinin kişisel hak kazanabilmesi için, bu hakkı üçüncü kişilere temlik edebilmesi, kendisinin veya halefi olan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicinin tüm edimini yerine getirmesi gerekir. Sunulan makbuz ve bilirkişi raporlarına göre; binanın eser sözleşmesindeki koşullara uygun olarak yapılmadığı, sigorta primlerinin davalı tarafından ödendiği ve iskan ruhsatı için gerekli olan giderlerden yüklenici payına düşen kısmın karşılanmadığı sabittir. O halde, inşaatın sözleşmeye göre hangi seviyede tamamlandığı saptanmalı, kalan eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için yüklenicinin ödemesi gereken miktar belirlenmelidir.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.12.1999 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 8.2.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Mümin Kocaboz tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, arsa sahibi İle yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca davalıya ait 28 parselde inşa edilen binanın zemin kat 1 numaralı dairesini yükleniciden satın aldığını, bedelini ödediğini, kendisine teslim edilen dairenin eksikliklerini tamamladığını ve iki yıldır zilyetliğinde olduğunu belirterek tapunun iptali ile 1 numaralı bağımsız bölümün adına tescili isteminde bulunmuştur.

Davalı arsa maliki, yüklenici Adnan Yakar'ın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğini ilişkindir. Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında inşaat sözleşmesi düzenlendiğinde yüklenici bu sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirdiğinde kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat sözleşmesinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Yine Borçlar Kanununun 162 ve onu izleyen maddeleri hükmüne göre yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatim almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Üçüncü kişi ise, gerek akidi olan yükleniciye ve gerekse arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahip olduğundan kendisine satılan bağımsız bölümün mülkiyetinin adına nakledilmesini isteyebilir.

Açıklanan kur il uyarınca, yüklenicinin kişisel hak kazanabilmesi için, bu hakkı Borçlar Kanununun 162 ve onu izleyen maddeleri uyarınca üçüncü kişilere temlik edebilmesi, kendisinin veya halefi olan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicinin tüm edimini yerine getirmesi, diğer bir deyimle inşaatın tamamını yapması ve binayı kullanmaya hazır hale getirmesi gerekir. Ancak yüklenicinin herhangi bir nedenle inşaata devam edememesi halinde, yükleniciden daire alanların sözleşmeye uygun olarak inşaata devam etmelerine arsa sahipleri bazen yazılı olarak muvafakat ettikleri gibi bazen de ( zımnen ) hiç ses çıkartmayarak muvafakat etmiş olabilirler. Bu gibi hallerde inşaatın sözleşmeye uygun olarak yapılmış olması ve %95 ve onu aşan bir seviyeye ulaşmış olması halinde, eksikliklerin tamamının parasal değerinin arsa sahiplerine ödenmesi koşulu ile tescil yoluna gidilebilir.

Somut olayda; arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen eser sözleşmesinde binanın dış cephe sıvasının yüklenici tarafından yapılacağı, sigorta pirimlerinin yüklenici tarafından ödeneceği ve iskan ruhsatının alınması için gerekli olan giderlerin yüklenici ve arsa maliki tarafından kendilerine isabet eden bağımsız bölümlerle orantılı olarak ödeneceği kabul edilmiştir.

Dosyaya sunulan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, yukarıda belirtilen hususların yerine getirilmediği, ancak yükleniciye ait olan bu edimlerin yerine getirilmemesinin davalının şahsi hak kazanmasına ve tescil kararı verilmesine engel teşkil etmeyeceği belirtilmiş olup, mahkemece de bu yönde karar verilmiştir.

Ancak; davalının temyiz dilekçesi ekinde sunduğu makbuz ve bilirkişi raporu ile, binanın eser sözleşmesindeki koşullara uygun olarak yapılmadığı, sigorta pirimlerinin davalı tarafından ödendiği ve iskan ruhsatı için gerekli olan giderlerden yüklenici payına düşen kısmın karşılanmadığı sabittir. Belirtilen bu hususlar yargılama aşamalarında da saptanmıştır.

O halde mahkemece, uzman bilirkişi aracılığı ile, inşaatın sözleşmedeki şartlara göre hangi seviyede tamamlandığı saptanmalı, %95 ve onu aşan seviyede ise kalan eksiklikler ile iskan ruhsatı alınması için yüklenicinin ödemesi gereken miktar belirlenmeli ve Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca toplam bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi için davacıya önel verilmeli ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

Belirtilen nedenlerle, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak hüküm kurulması doğru görülmemiş ve hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alman temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 18.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.