Sayın Meslektaşım, İmar Kanunu m21 de belirtilen (gömme balkonun kapatılması brüt alan artışına neden olmaz.)taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratların ruhsat gerektirmemesi, tadilat projesi yapılması zorunluluğunu da ortadan kaldırıyor. Yani,yapılan değişikliğin imar kanunu açısından ruhsat gerektirmemesi tek başına mimari projeye aykırılık olmadığı anlamına gelmiyor sadece tadilat projesi bu durumda aranmıyor.Balkonun gömme veya çıkma oluşundaki fark, değişikliğin imar mevzuatına aykırı olup olmadığını etkiler.
Projede belirlenen herhangi bir unsurun (kat sayısı, merdivenin yeri veya balkonun durumu,...) değiştirilmesi her halikarda mimari projeye aykırı inşaattır. Fakat , mimari proje FSEK m 4 te belirtilen estetik değere sahip bir mimarlık eseri değilse ilim ve edebiyat eseri sayılır. Bu durumda sadece projenin kendisi koruma altındadır. Proje güzel sanat eseri ise,projeyle birlikte doğan eserde değişiklik yapılamaması şeklindeki hak ve yetki bina için de geçerlidir. Men edilebilir eski hale iade istenebilir.(Bunu daraltan hallerin varlığı istisna )
Müvekkilinizin binasına ait proje güzel sanat eseri ise, bu durumda binadaki değişiklik FSEK e aykırılıktan dolayı başkaca bir iddiaya gerek olmadan Kat mülkiyeti kanunundaki gayrımenkulün mimari durumunun korunması (m19) hükmüne dayanabilirsiniz. Ancak maalesef binaların çoğuna ait proje güzel sanat eseri değildir.
Kat mülkiyeti açısından bakıldığında; gömme balkonun kapatılmasının anayapıya bir zarar verdiğini ispat etmeniz gerekir. Örneğin statiği etkileyen veya estetik açıdan bir zarar ki estetik yönün değerlendirilmesindeki kriterin objektif ölçüde ortaya konulmasındaki sıkıntıdan dolayı fiiliyatta zor olabiliyor istisnai haller dışında. Gömme balkonun kapatılmasının, gayrımenkulün mimari durumunun korunmasına aykırılık teşkil ettiğini ispat etmeniz gerekecektir. Örneğin genel görünümü açık biçimde değiştirip rahatsız edici görüntü oluşturması gibi.
Elbette, yönetim planında bu konuda açık hüküm varsa plana aykırılık hali zisin iddianız açısından yeterli olacaktır.