Burada kullanabileceğiniz kanun maddeleri Medeni Kanun 713/2 (Kadastro Kanunu 13. madde B-c. bendi fikir verebilir). Burada ispat etmeniz gereken iki husus var: Birincisi kayıt malikinin 20 yıldan uzun süredir ölü olduğu(ki bu nüfus kayıtlarından kolayca çıkarılabilir, İkincisi müvekkilinizin ve/veya babasının 20 yıldır burayı zilyet olarak kullandığı. Zilyetliği elinizdeki her tür belge ve şahitle ispat edebileceğinizi düşünüyorum. Taşınmazla ilgili bir takım şeyler yaptırılmış olabilir, kuyu kazdırılmış olabilr, elektrik hattı çekilmiş olabilir, sınır ortadan kalkmış olabilir ve tabi bunlar 20 yıldır olagelen şeyler olmalı. İspat zor olabilir sizin için. Elinizde satış senedi gibi bir şey olsa işiniz daha kolay olurdu.

4721 S.K.
b. Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Davayı kime karşı açacağınız hususunda aşağıdaki karar işinize yarayabilir:
T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2009/5211
K. 2010/468
T. 4.2.2010
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Kazanımı - Hazine İle Kayıt Malikleri Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunduğu/Hazineye Karşı Açılmış Bulunan Bir Davada Kayıt Maliklerinin Usulen Belirlenecek Mirasçılarına Davanın Yöneltilmesi Gerektiği )
• OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA TAŞINMAZ KAZANIMI ( Hazine İle Kayıt Malikleri Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunduğu - Hazineye Karşı Açılmış Bulunan Bir Davada Kayıt Maliklerinin Usulen Belirlenecek Mirasçılarına Davanın Yöneltilmesi Gerektiği )
• TARAF TEŞKİLİ ( Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Kazanımı - Hazine İle Kayıt Malikleri Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunduğu/Kayıt Maliklerinin Usulen Belirlenecek Mirasçılarına Davanın Yöneltilmesi Gerektiği )
• HUSUMET ( Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Kazanımı/Tapu İptali ve Tescil - Hazine İle Kayıt Malikleri Arasında Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunduğu/Kayıt Maliklerinin Usulen Belirlenecek Mirasçılarına Davanın Yöneltilmesi Gerektiği )
4721/m.501, 713, 1007
ÖZET : TMK'nın 713/2. maddesine dayalı iptal ve tescil davaları taraf teşkili bakımından özellik arz eden davalardır. Kural olarak davaya dahil edilmek suretiyle taraf teşkili mümkün değil ise de, bu tür davalarda Hazine ile kayıt malikleri arasında bir bakıma zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan Hazineye karşı açılmış bulunan bir davada kayıt maliklerinin usulen belirlenecek mirasçılarına davanın yöneltilmesi suretiyle taraf teşkilinin sağlanması ve yargılamanın yürütülüp sonuçlandırılması mümkündür.

DAVA : G. Armağan ve müşterekleri ile Ordu Belediye Başkanlığı ve Hazine aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair Ordu 1. Sulh Hukuk Hakimliğinden verilen 12.03.2009 gün ve 174/259 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili, bir kısım müvekkillerinin miras bırakanları M. A. ile diğer vekil edenlerinin paydaş bulundukları 2121 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 119/663 hissesinin kim olduğu bilinmeyen Ömer oğlu Mehmet isimli bir kişi adına kayıtlı olduğunu, bu kişinin yirmi yıldan fazla zaman önce vefat ettiğini, taşınmazın vekil edenlerinin zilyetliğinde olduğunu, tapu kaydındaki Ö. oğlu M.'nin payının TMK'nın 713/2 maddesi uyarınca hukuki değerini yitirdiğini ileri sürerek iptali ile payları oranında vekil edenleri adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı olarak gösterilen Hazine ve Ordu Belediye Başkanlığı vekilleri davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacıların kim olduğu bilinen Ömer oğlu Mehmet'in ne zaman öldüğünü ve TMK'nın 713/2 maddesine göre olağanüstü zamanaşımı sebebiyle iktisap şartlarının oluştuğunu ispat edemedikleri, davada Hazinenin hasım gösterilmesine rağmen, davanın Ömer oğlu Mehmet veya mirasçıları aleyhine açılması gerektiği gerekçesi ile reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Tapulu bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması veya tapu kaydının iptali ile tescilinin istenilmesi halinde genel kural uyarınca davanın kayıt malikine kayıt maliki ölmüş ise, mirasçılarına yöneltilmesi zorunludur. Ölüm nedeniyle iptal ve tescil istemlerinde, kayıt malikinin hiç mirasçı bırakmadan ölmüş olması halinde terekesi TMK'nın 501. maddesi uyarınca Devlete kalacağından ve kanunlar uyarınca Devlete kalan malların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması olanaksız bulunduğundan Hazine de davada yer almalıdır. Bunun yanı sıra TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Hazine tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu olduğundan düzeltim davasında davalı olarak bulunmalıdır. Davanın Hazine ile kayıt malikinin mirasçılarına karşı açılması yeterli olduğundan, ayrıca Ordu Belediye Başkanlığına davanın yöneltilmesi doğru değildir. Bu davalı yerine Hazine yönünden husumet yokluğundan reddinin kararın gerekçesinde tartışılması doğru olmamıştır.

TMK'nın 713/2. maddesine dayalı iptal ve tescil davaları taraf teşkili bakımından özellik arz eden davalardır. Kural olarak davaya dahil edilmek suretiyle taraf teşkili mümkün değil ise de, bu tür davalarda Hazine ile kayıt malikleri arasında bir bakıma zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan Hazineye karşı açılmış bulunan bir davada kayıt maliklerinin usulen belirlenecek mirasçılarına davanın yöneltilmesi suretiyle taraf teşkilinin sağlanması ve yargılamanın yürütülüp sonuçlandırılması mümkündür. Bu nedenle kayıt maliki Ö. oğlu M.'nin mirasçılık belgesini almak ve mirasçılarına davayı yöneltmek suretiyle davacılar vekiline süre ve imkan tanıyarak ve taraf teşkili sağlandıktan sonra toplanacak tüm delillerin birlikte değerlendirilmesiyle varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde bulunduğundan kabulü ile usul ve kanuna aykırı olan hükmün ve HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların şimdilik incelenmesine yer olmadığına ve 15,60 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine, 04.02.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (karar Kazancı İçtihat programından alınmıştır)