Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS)'nin noterde yapılması gereği edimlerin ifasında devri tescile tabi bir malvarlığının devrinde sıkıntı yaşamamak için konmuş bir kuraldır. Bu geçerlilik şartı doktrinde ve çeşitli yargı kararlarında yüklenicilere sicil harici taşınmaz devri yapıldığı(resmiyette böyle bir işlem olmasa bile yüklenicilerin kendilerine geçen arsa paylarını üçüncü şahıslara devir olanağı sağlamasından dolayı) gerekçesi ile getirilmiştir.

Yüksek mahkeme içtihatları da devredilen taşınmazın yeni devirlerle satın alan üçüncü şahısların haklarına halel gelmemesi durumunda KKİS'nin adi yazılı şekilde yapılmasını (geri dönülemeyecek kadar eser tamamlanmışsa) geçerli saymaktadır.

KKİS'de eserin yapım süresinin belirtilmemesi sözleşmenin esaslı unsurlarında doğan bir eksikliktir. Aslolan sözleşmenin esaslı unsuru eksikse geçerli olamayacağıdır. Ancak taraflar bu konuyu muallakta bırakacak şekilde sözleşme yapmışlarsa bu husus yorum yoluyla tamamlanabilir.

Mal sahibi, yüklenicinin bu işi ne kadar zamanda bitireceğini düşünüyorsa ve yüklenici de bu mal sahibinin bu görüşünü biliyor ve bu konuda iradeleri uyuşuyorsa ortada sözleşmenin 'ifa zamanı' konusunda uyuşmazlık yok demektir.

olayımızda ise her iki taraf arasında kurulan sözleşme üçüncü kişiler aleyhine hüküm doğurmuyorsa ve eser geri dönülemeyecek kadar tamamlanmışsa geçerli sayılır. aksi takdirde sözleşme kurulmamış olur ve taraflar sözleşme öncesi sorumluluk ile sebepsiz zenginleşme oranında zararları tazmin eder ve edimleri iade ederler.

olayımızda sözleşme kurulmuştur ancak taraf iradeleri 'ifa süresi' bakımından uyuşmamaktadır. bu konu olayımız için esaslı bir eksiklik olmayıp(tarafların bunu sözleşmede açıkça belirtmediği için) 'sözleşmenin yorumlanması' yolu ile giderilir. Yüksek mahkeme içtihatları bildiğim kadarıyla benzer sözleşmelerdeki edim sürelerini esas alarak sözleşmenin tamamlanması görüşündedir.

sonuç olarak kısaca; olayımızda sözleşme kurulmuştur, ifa süresi objektif normlara göre değerlendirilip gecikme varsa zararın tazmini (denkleştirme esasına göre) gerekir.

acizane görüşüm bu yöndedir, saygılarımla.