T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/5787

K. 2007/8251

T. 26.12.2007

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil - Mahkemece Paylaşım Şeklini Değiştiren Hükümleri Geçersiz Olan Adi Yazılı Ek Sözleşme ve Yönetim Kurulu Kararına İstinaden Açılan Davanın Reddi Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi - Mahkemece Paylaşım Şeklini Değiştiren Hükümleri Geçersiz Olan Adi Yazılı Ek Sözleşme ve Yönetim Kurulu Kararına İstinaden Açılan Davanın Reddi Gerektiği )

• TARİHSİZ EK SÖZLEŞME ( Tescili Talep Edilen Bağımsız Bölümün Asıl Sözleşmedeki Paylaşıma Göre Davalı Yükleniciye Ait Olup Bu Bağımsız Bölümün Arsa Sahibine Verilmesini Öngören Tarihsiz Ek Sözleşmenin Adi Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olması Nedeniyle Geçersiz Olduğu )

1136/m.42,59/son

818/m.12,213

4721/m.706


ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tescili talep edilen bağımsız bölümün asıl sözleşmedeki paylaşıma göre davalı yükleniciye ait olup bu bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngören tarihsiz ek sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle BK.nun 12. maddesi hükmü karşısında geçersiz bulunmaktadır. Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesinin 6. bendine göre taşınmaz alım satımında takip edilecek usul, nitelik, fiyat belirleme yetkisi genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğu ve aynı kanunun 59/son maddesi gereğince yönetim kurulu, genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamayacağından ve genel kurulca dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki diğer bağımsız bölümlere ilaveten arsa sahibine verilmesine dair alınmış bir karar bulunmadığından yönetim kurulu kararı da kooperatif için bağlayıcı değildir. Davalının sözkonusu deponun bedeli karşılığı davacıya satılmasına dair genel kurul kararına rağmen davacının bedeli ödemediğine dair savunmasına karşı davacı arsa sahibi bedeli ödediğine dair beyanda bulunmadığı gibi delil de ibraz etmemiştir. Bu durumda mahkemece paylaşım şeklini değiştiren hükümleri geçersiz olan adi yazılı ek sözleşme ve yönetim kurulu kararına istinaden açılan davanın reddi gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Yanlar arasında biçimine uygun olarak düzenlenen 09.12.1993 gün 50742 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine kuzeybatı ön cephe zeminde 1 dükkan ile çeşitli katlarda 7 daire verileceği kabul edilerek paylaşım yapılmıştır. Bu sözleşme ile, 27.12.1993 tarih 55513 yevmiye nolu sözleşmeye ek olarak düzenlendiği anlaşılan tarihsiz düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesidir başlıklı adi yazılı sözleşmenin ( C ) bendinde paylaşım şekli değiştirilerek arsa sahibine diğer bağımsız bölümlere ilaveten zemin katta 2 daire büyüklüğünde bodrumun 1/2'si kadar yer verileceği kabul edilmiştir. Davalı yüklenici kooperatif yönetim kurulu 09.12.1993 gün ve 4 sayılı kararında toplam 1 dükkan ve 7 daireye ilaveten dükkanın altına isabet eden bodrum kısmını depo olarak arsa sahibine verileceğini kabul etmiştir. Sözkonusu bağımsız bölümün tarafların beyanı ve bilirkişi raporuna göre dava konusu 29 nolu depo cinsli yer olduğu anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahibinin asıl sözleşmedeki paylaşıma göre 1 dükkan ile 7 daireyi teslim aldığı hususunda yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde, bedel olarak arsa payının mülkiyetinin yükleniciye geçirilmesi taahhüt edildiğinden BK. 213, TMK. 706, ( sözleşme tarihindeki MK.nun 634 ) Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. 09.12.1993 tarihli sözleşme ile 27.12.1993 tarihli ek sözleşme resmi şekilde yapıldığından geçerlidir. BK.nun 12. maddesi uyarınca kanunen resmi şekilde yapılması zorunlu olan sözleşmelerdeki borcun muhtevasını genişleten ve borçları ağırlaştıran değişikliklerin kural olarak resmi şekilde yapılması gereklidir. Aksi halde değişiklik geçersiz olur.
Somut olayda, tescili talep edilen bağımsız bölümün asıl sözleşmedeki paylaşıma göre davalı yükleniciye ait olup bu bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngören tarihsiz ek sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle BK.nun 12. maddesi hükmü karşısında geçersiz bulunmaktadır. Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesinin 6. bendine göre taşınmaz alım satımında takip edilecek usul, nitelik, fiyat belirleme yetkisi genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğu ve aynı kanunun 59/son maddesi gereğince yönetim kurulu, genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamayacağından ve genel kurulca dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki diğer bağımsız bölümlere ilaveten arsa sahibine verilmesine dair alınmış bir karar bulunmadığından yönetim kurulu kararı da kooperatif için bağlayıcı değildir. Davalının sözkonusu deponun bedeli karşılığı davacıya satılmasına dair genel kurul kararına rağmen davacının bedeli ödemediğine dair savunmasına karşı davacı arsa sahibi bedeli ödediğine dair beyanda bulunmadığı gibi delil de ibraz etmemiştir. Bu durumda mahkemece paylaşım şeklini değiştiren hükümleri geçersiz olan adi yazılı ek sözleşme ve yönetim kurulu kararına istinaden açılan davanın reddi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 26.12.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.