Sayın Goldan,
4721 sayılı kanunun 733. maddesi bu konuda başvurulması gereken hükümdür ve hüküm çok açık bir şekilde "satışın bildirilmesi" şeklindedir. Bu durumda satıştan önceki bir bildirimin ve kanunun emredici hükmünün aksine bir sürenin geçerli olmayacağını düşünüyorum. Zira kanun emredici hükümle, süreyi 3 ay olarak belirlemiştir. Ayrıca aşağıda eklediğim Yargıtay kararının da işinize yarayabileceğini düşünüyorum. Saygılar.

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

E:2007/11838
K:2007/13914
T:17.12.2007

TAŞINMAZ HUKUKU
ONALIM HAKKININ KULLANILMASI
SATIŞIN ALICI VEYA SATICI TARAFINDAN DİĞER PAYDAŞLARA NOTER ARACILIĞI İLE BİLDİRİLMESİ ZORUNLULUĞU

Özet
Dava, önahma konu payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Onalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Onalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Onalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Onalım hakkı satışın hak sahibine bilidrildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışı üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

4721 s. Yasa m. 733,3,734

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı onalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, önahma konu payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir
1- Dosya kapsamına toplanan delillere hükmün dayandığı gerekçelere, önahma konu payın yargılama sırasında devir edildiğine ve davacı tarafından en son yapılan satış işlemine karşı müstakil bir dava açılmış olmasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacı vekilinin yargılama masrafı ve vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince:
Davacı dava dilekçesinde dava konusu taşınmazda 1/2 hisse sahibi olduğunu, diğer 1/2 hisse sahibi Mehmet payını 40.000.00 YTL bedelle davalıya sattığını belirterek onalım hakkının tanınmasını ve davalı adına kayıtlı payın iptali ve tescilini istemiştir. Davalı vekili ise müvekkilinin tapuda hissedar olmadığını davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece payın yargılama sırasında satıldığını davalı üzerinde pay kalmadığını belirterek davanın reddine karar vermiştir.
Onalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz, üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Onalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (TMK 734. madde)
Onalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Onalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
Olayımızda; önalıma konu payın bulunduğu taşınmazda davalı Mehmet 03.01.2006 tarihinde 40.000.00 YTL bedelle pay satın almıştır. Davalı pay satın aldığını davacı tarafa ihtarla bildirmediğinden 03.01.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Onalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılabilir. Davalı pay satın almakla davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama masrafları ile sorumlu tutulması gerekir. Bu nedenle davalının yargılama masrafı ile sorumlu tutulması ve davacı yararına karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde davalı yararına vekalet ücreti verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Hükmün yukarda 2 no'lu bentte açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.12.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.