SAYIN MESLEKTAŞIM,


AŞĞIDAKİ KARARLAR İŞİNİZE YARAYABİLİR. SAYGILAR



T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/1174

K. 2004/2985

T. 12.4.2004

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Talebi )

• YÜKLENİCİNİN SORUMLULUĞU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Kendisinden Daire Satın Alan Kişiye Karşı Tapu Verilmesinden Arsa Sahibi İle Birlikte Sorumlu Olduğu )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİ ( Tapu İptali ve Tescil Davası Açması - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Husumetin Malik İle Birlikte Yükleniciye de Yöneltilmesi Gereği )

• HUSUMET ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Tapu İptali ve Tescil Davası Açması/Husumetin Malik İle Birlikte Yükleniciye de Yöneltilmesi Gereği )

818/m. 162

ÖZET : Tapu iptali ve tescil davaları tapu sicilinde malik olarak yazılan kişiye karşı açılır. Ancak temlikte bulunan yüklenici kayden malik bulunmasa dahi kendisinden daire satın alan kişiye karşı tapu verilmesinden, kayıt maliki arsa sahibi ile birlikte sorumlu olduğundan husumetin malik ile birlikte yükleniciye de yöneltilmesi gerekir. Bu itibarla, somut olayda davacıya, tapu maliki hakkında ayrı bir dava açma imkanının verilmesi ve açılacak bu dava ile yükleniciye karşı açılmış bulunan eldeki davanın birleştirilmesi, bundan sonra işin esasına hakkında bir karar verilmesi gerekir iken yüklenici hakkındaki davanın, sıfat yokluğundan ve sözleşmenin ifasının imkansızlığından dolayı reddine karar verilmesi doğru değildir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.1.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.10.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, dava konusu taşınmazda 1 numaralı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını ileri sürerek adına tescilini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; tapu maliki olan arsa sahibine karşı açılmış bir dava bulunmadığı gibi, taşınmazda kat irtifakı kurulmamış olduğundan ifa imkansızlığı nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Tapu iptali ve tescil davaları tapu sicilinde malik olarak yazılan kişiye karşı açılır. Ancak temlikte bulunan yüklenici kayden malik bulunmasa dahi kendisinden daire satın alan kişiye karşı tapu verilmesinden, kayıt maliki arsa sahibi ile birlikte sorumlu olduğundan husumetin malik ile birlikte yükleniciye de yöneltilmesi gerekir. Bu itibarla, somut olayda davacıya, tapu maliki hakkında ayrı bir dava açma imkanının verilmesi ve açılacak bu dava ile yükleniciye karşı açılmış bulunan eldeki davanın birleştirilmesi, bundan sonra işin esasına hakkında bir karar verilmesi gerekir iken yüklenici hakkındaki davanın, sıfat yokluğundan ve sözleşmenin ifasının imkansızlığından dolayı reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 12.4.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
yarx






T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5315

K. 2001/6361

T. 5.10.2001

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN İNCELENMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Açtığı )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Tescil İsteyebilmesi İçin Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmiş Olması Gereği )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Noksansız Yerine Getirmiş Olması Mecburiyeti )

• ESER SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİ PAYINA DÜŞEN DAİREYİ SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Noksansız Yerine Getirmiş Olması Mecburiyeti )

818/m.162, 81, 355, 356

743/m.633

ÖZET :Eser sözleşmesi uyarınca önce yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, binaların tamamlanma oranı belirlenmeli, noksanlık durumu varsa tamamlama veya bedelinin ödenmesi halinde tescile karar verilmesi gerekir. Sadece satın alınan bağımsız bölümün incelenmesi doğru değildir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 1.7.1996 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; divanın kabulüne dair verilen 31.1.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Melahat, Kemal ve Ender vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, yüklenici Ahmet Akyüz'den 11 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı yapmakta olduğu binadan B-Blok 3 kat, 3 numaralı daireyi satın aldığını, dairesini tamamlayarak oturmaya başladığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Duruşmaya katılan arsa sahibi davalılar, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini talep etmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmişlerdir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kural olarak, yüklenici ve arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında, yüklenici sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını Borçlar Kanununun 162 nci ve devamı maddeleri uyarınca, arsa sahiplerinin onayını almadan yazılı olması koşuluyla üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, kişisel hakkını sözleşmenin diğer tarafına edimini yerine getirmek koşuluyla ileri sürebilir. Alacağı temellük eden 3. kişiler de aynı koşullarla arsa sahiplerinden temlik aldıkları kişisel hakkı isteyebilirler. Ancak; burada yukarıda da açıklandığı gibi, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi veya eksik kalan iş varsa bunun pek az ve arsa sahiplerince katlanılabilir boyutta olması koşuluyla yüklenici yada kişisel hakkı temellük eden kişi tarafından tamamlattırılması olanağı tanınması yoksa bedelinin ödenmesi gerekir. İskan ruhsatının da yüklenici tarafından alınması kararlaştırılmışsa ayrıca bu eksikliğin de giderilmesi gerekir.
Somut olayda, arsa sahibi ve yüklenici arasında haricen düzenlenen eser sözleşmesi uyarınca, yüklenici payına düşen bağımsız bölümü yine harici sözleşme ile davacıya satmıştır. Mahkemece, öncelikle eser sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, tüm binalar incelenerek tamamlanma oranı belirlenerek bu oran pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılabilecek boyutta ise; bunun tamamlattırılması veya bedelinin ödenmesi halinde tescile karar verilmesi gerekir. Yüklenici edimini, yukarıda açıklanan oranda yerine getirmemişse, haricen düzenlenen eser sözleşmesinin geçersizliği de gözetilerek dava reddedilmelidir. Bu yönler üzerinde durulmadan, sadece satın alınan bağımsız bölüm incelenerek eksik araştırmaya dayalı hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir,
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 5.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/2697

K. 2002/3044

T. 19.4.2002

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ ( Yükleniciden Sözleşmeden Doğan Kişisel Hakkını Devralanların Arsa Sahibine Karşı Talepte Bulunup Bulunamaması )

• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesine Dayanan Şahsi Hakkının Temellük Edilmesi )

• İSKAN RUHSATI ALINMASI İÇİN MEHİL TANINMASI ( Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesine Dayanan Şahsi Hakkını Temellük Edenlerin Hak Talep Edebilmeleri İçin )

• FİİLİ VE HUKUKİ BİTMİŞLİK ( Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesine Dayanan Şahsi Hakkını Temellük Edenlerin Hak Talep Edebilmeleri İçin )

818/m.162, 355

ÖZET : Davacı usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlamasına rağmen, yine sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmemiştir. Bu durumda edimini tam olarak yerine getirdiğinin kabulü mümkün değildir. Sözleşme koşullarına göre fiili ve hukuki bitmişlik birlikte aranmalıdır. Mahkemece, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 2.9.1996 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.3.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Halil ve Abdullah vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar, davalı yüklenici Sefer K. ile arsa maliki olan diğer davalılar arasında düzenlenen eser sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu bağımsız bölümleri satın aldıklarını belirterek adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı arsa malikleri, yüklenicinin sözleşmede belirtilen edimlerini tam olarak yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı yüklenici ise davacılara yapılan satışların doğru olduğunu, iskan ruhsatı için gerekli başvuruları yaptığını ancak henüz alamadığını belirterek davayı kabul ettiğini belirtmiştir.
Mahkemece, davalı yüklenici Sefer K. aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılara karşı açılan davanın ise kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa malikleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kişisel hakkın dayanağı ise, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bu sözleşmede edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan, alacağın temliki hükümlerine göre satın alınmasıdır. Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak ta olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı, edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır.Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacı usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlamasına rağmen, yine sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmemiştir. Bu durumda edimini tam olarak yerine getirdiğinin kabulü mümkün değildir. Sözleşme koşullarına göre fiili ve hukuki bitmişlik birlikte aranmalıdır. Mahkemece, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınması ve sonucuna göre hüküm kurulması yönünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 19.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/1376

K. 2002/1818

T. 14.3.2002

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yükleniciden Eser Sözleşmesi Uyarınca Alınan Pay Nedeniyle )

• YÜKLENİCİNİN KİŞİSEL HAK KAZANMASI ( Yüklenici ve Arsa Sahibi Kat Karşılığı İnşaat Yapılması Hususunda Anlaştıklarında ve Anlaşma Koşulları Yerine Getirildiğinde Kazanılması )

• TEMLİK ( Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmesi Durumunda Arsa Sahibinin Onayını Almadan Kişisel Hakkını Üçüncü Kişiye Devredebilmesi )

818/m.162,355

ÖZET : Dava, kişisel hakka dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil, karşı dava inşaat sözleşmesinin feshi ve tesbit davasıdır. Davacı, yükleniciden eser sözleşmesi uyarınca payına düşen dükkanı satın almıştır. Yüklenici payını Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca davacıya temlik etmiştir. Kural olarak yüklenici ve arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaştıklarında ve anlaşma koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat anlaşması uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Ya da Borçlar Kanunun 162.maddesi ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin onayını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde üçüncü kişi yüklenici ve arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkını ileri sürme olanağına sahiptir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.6.1998 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil, birleşen dava sözleşmenin iptali ve tesbit istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptal tescil davasının kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen 11.12.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı arsa malikleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasında noterde düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca,yükleniciye edim karşılığı bırakılan B Blok 29 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 14.3.1998 tarihli harici sözleşme ve 17.7.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptal ve tescil istemiştir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm arsa maliklerine usulüne uygun tebligat yapılmadığından savunma hakları kısıtlandığı gerekçesi ile bozulmuştur. Bozmadan sonra davayı takip eden bir kısım arsa malikleri 18.1.2000 tarihinde, yüklenici firmaya dava açarak, yükümlülüklerini yerine getirmediğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve A Blok 29 ile B Blok 29 numaralı dükkanların eksik yapılan iş ve kira alacaklarına karşılık kendi uhdelerine kaldığının tesbitini istemişlerdir. Bu dava eldeki tapu iptal ve tescil davası ile birleştirilmiş ve sonuçta; Hatice K.'nin tapu iptal tescil davasının kabulüne, arsa maliklerinin sözleşmenin feshi ve tesbit davasının reddine karar vermiştir. Hükmü bir kısım davalı-davacı arsa malikleri vekili temyize getirmiştir.
Dava, kişisel hakka dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil, karşı dava inşaat sözleşmesinin feshi ve tesbit davasıdır. Davacı Hatice K., yükleniciden eser sözleşmesi uyarınca payına düşen dükkanı satın almıştır. Yüklenici payını Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca davacıya temlik etmiştir. Kural olarak yüklenici ve arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaştıklarında ve anlaşma koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat anlaşması uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Ya da Borçlar Kanunun 162.maddesi ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin onayını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde üçüncü kişi yüklenici ve arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkını ileri sürme olanağına sahiptir. Davacı Hatice temellük ettiği bu kişisel hakkına dayanarak tescil isteminde bulunmuştur.
Yukarıda belirtilen kural gereği yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi, eksik bırakılan iş var ise bunu katlanılabilir oranda olup olmadığının saptanması ve bu eksikliğin yüklenici yada onun halefi olan davacı tarafından tamamlanma olanağının bulunup bulunmadığının belirlenmesi var ise tamamlatılması veya bedeli belirlenerek bu bedelin arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tescile karar verilmesi gerekir.
Somut olayda; Mahkemece mahallinde yapılan keşifte; binaların tamamında yapılan işlerin tamamına oranı ( yani fiziki gerçekleşme ) % 95 ve sözleşmede arsa sahiplerine yapılması öngörülen işlerden, yapılanların yapılması gerekenlere oranı ise ( yani yüklenicinin edimi ) % 98 olduğu tesbit edilmiştir. Bu durumda tesbit edilen eksik işlerin tamamlanması veya parasal değerinin hesaplattırılarak bu bedelin ödenmesi için davacıya mehil verilmesi gerekir. Diğer taraftan arsa malikleri, bir kısım eksikliğin kendileri tarafından yapıldığını savunduklarına göre, bu savunmaları dikkate alınarak, gösterecekleri delilleri toplanmalı ve eğer yüklenici yerine tamamladıkları eksik iş var ise bunlarında bedeli tesbit ettirilerek, bu bedelin de ödenmesinden sonra tescile karar verilmelidir.
Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik ve yetersiz inceleme ve araştırma ile sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı-davacı bir kısım arsa maliki vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, 14.3.2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/276

K. 2002/549

T. 31.1.2002

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kişisel Hakka Dayalı )

• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yükleniciden Satın Alınan Bağımsız Bölümlerin Tescili Talebi )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümler Üzerinde Yüklenicinin Kişisel Hak Sahibi Olması-Bu Hakkın Edimin Yerine Getirilmesi Durumunda Kazanılması )

• YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMESİ ( Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişinin Tescil Talebinde Bulunabilmesi )

818/m.162,355

ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 6.2.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 6.6.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar, 17.12.1992 tarihli eser sözleşmesi ile yükleniciye düşen bağımsız bölümleri ondan satın aldıklarını ileri sürerek , satın aldıkları bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine %50 oranında yer teslim etmesi gerektiğini, edimini tam yerine getirmediğini savunmuştur.
Mahkemece binanın tamamlandığı gerekçesiyle, bilirkişilerce saptanan arsa payları oranında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacılar usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlayıp tamamlamadığı, arsa sahibine ait yerler ile yükleniciye bırakılan yerlerin sözleşme uyarınca %50 paylaşım koşuluna uygun yapılıp yapılmadığı saptanmamıştır. Ayrıca yine yüklenicinin inşaatı tamamlamasının binanın bittiği anlamına gelmeyeceği, hukuken de binanın tamamlanması yani iskan ruhsatının alınması gerektiği de gözetilmemiştir. Her ne kadar bilirkişi fiili kullanım durumuna göre değil de projeye göre arsa paylarını belirlemiş ise de, bu hesaplamanın ne şekilde yapıldığı anlaşılamamış ve raporun denetlenmesi mümkün olmamıştır.
Mahkemece öncelikle binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı, paylaşım koşuluna uyulup uyulmadığı saptanmalı, arsa sahibine bırakılan yerler paylaşım koşuluna uygun oranda yapılmış ve eksik bırakılan işler var ise, bunların pek az ve arsa sahibince katlanılabilir boyutta olması koşulu ile bedelinin davacılar tarafından depo ettirilmesi sağlanmalı, sözleşme uyarınca, binanın fiilen ve hukuken bittiği anlaşıldığı takdirde 1978 tarihli ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca belirlenecek arsa payları oranında davanın kabulüne karar verilmelidir. Açıklanan hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak sonuca gidilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine 31.1 2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.