T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No.
2000/6-981
Karar No.
2000/1051
Tarihi
14.06.2000

743-TÜRK KANUNU MEDENİSİ/633
818-BORÇLAR KANUNU/225/225.2/231
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/7.Ç

YENİDEN İNŞAAT NEDENİYLE TAHLİYE
İHTİYARİ İHALE YOLUYLA ALINAN TAŞINMAZIN MÜLKİYETİ
YENİDEN İNŞAAT NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ
İHTİYARİ İHALE
TESCİLDEN ÖNCE YAPILAN İHTAR
SÜRENİN KORUNMAMASI
MÜLKİYETİN İNTİKALİ
MÜZAYEDE
TESCİLDEN ÖNCE MÜLKİYETİN İKTİSABİ
İNŞAAT VE İMAR MAKSADIYLA TAHLİYE
YENİ MALİKİN HAKLARI
İKTİSAP SEBEBİYLE TAHLİYE

ÖZET
İHTİYARİ İHALE YOLUYLA ALINAN TAŞINMAZIN MÜLKİYETİ TAPUYA TESCİL İŞLEMİNİN TAMAMLANMASI İLE İNTİKAL EDER.

DAVA : Taraflar arasındaki "Yeniden inşaat nedeniyle tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Ilgın Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verien 3.12.1998 gün ve 439-523 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi`nin 6.4.1999 gün ve 3062-3033 sayılı ilamıyla;
"Dava, yeniden inşaat nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı vekili, kiralananın bulunduğu binayı ihale suretiyle satın aldığını, kiralananı yıkarak yerine yeniden inşaat yapacağından bahisle davalı ile önceki malik arasında yapılan 1.9.1994 başlangıç tarihli ve 1 yıl 4 ay süreli yazılı sözleşmeye ve davalıya 7.11.1997 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarnameye dayanarak 23.10.1998 tarihinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir.
Davacı kiralananı önceki malik olan Ilgın Belediyesi`nden 21.8.1997 günü yapılan ihtiyari ihale ile satın almış, ihale aynı gün kesinleşmiştir. Borçlar Kanununun 225. maddesinin 2. fıkrası uyarınca ihtiyari ve aleni müzayedelerde satış akdi satıcının ihalesi ile vücut bulur. Satış işlemi 21.8.1997 günü tekemmül ettiğine ve davacı tarafından kira sözleşmesi sona ermeden 7.1.1997 tarihinde davalıya tebliğ ettirilen ihtarnameye göre 23.10.1998 tarihinde açılan dava süresindedir. Bu itibarla işin esasına girilerek taraf delillerinin toplanması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken süre yönünden davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır." gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, taşınmazı ihtiyari ihale yoluyla satın alan kişi tarafından 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/ç maddesine dayanılarak açılmış yeniden inşaat nedeniyle tahliye isteğine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ihale yoluyla dava konusu arsayı Ilgın Belediyesi`nden satın aldığını, arsa üzerinde davalının oturduğu dükkanın bulunduğunu, davalının kira sözleşmesinin 31.12.1997 tarihinde sona erdiğini, davalıya ihtarname tebliğine rağmen kendiliğinden tahliye etmediğini, dava konusu yerde mevcut binaların tamamen yıkılarak tasdikli projesine uygun şekilde yeniden bina yapılacağından dava açmanın zorunlu olduğunu, yeniden inşaat nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiş, delil olarak ihtarname, tasdikli inşaat ruhsatı ( ve her türlü delil ) bildirmiş, duruşmada da; söz konusu taşınmazı ihale ile 1997 tarihinde kazandığını, bu nedenle çektiği ihtarnamenin 1997 yılına ait olduğunu, taşınmazın tapuya tesciline gerek olmadan mülkiyeti iktisap ettiğini, tapuda edinme tarihinin bildirici nitelikte olduğunu, o nedenle ihtarnamenin geçerli olduğunu açıklamıştır.
Davalı davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; dava konusu taşınmaza ait ihale belgeleri getirtilmiş, eski malik ile davalı arasındaki kira kontratı ve davacı yeni malikin ihtarnamesi ve tebliğine ilişkin bilgiler dosya arasına alınmış, mahallinde keşif yapılmış, dava konusu taşınmazın ihtiyari ihale ile davacıya satıldığı, mülkiyetin tescille geçeceği, davacının davalıya gönderdiği ihtarın ise mülkiyet geçmeden gönderilmiş olduğu, bu ihtarın dava açma süresini korumayacağı ve davanın da akdin bittiği 31.12.1997 tarihinden çok sanra 23.10.1998 tarihinde açıldığı kabul edilmiş, süre yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairece; yerel mahkeme kararı; yapılan ihtiyari ihalede Borçlar Kanununun 225. maddesinin 2. fıkrası gereğince satış akdinin satıcının ihalesi ile vücut bulacağı, satış işleminin 21.8.1997 tarihinde tekemmül ettiği, davacının davalıya çektiği ihtara göre 23.10.1998 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu, işin esasının incelenmesi gerektiği... gerekçesiyle bozulmuştur.
Yerel Mahkeme; dava açma yetkisinin kural olarak ya malik ya da kiralayana ait olduğunu, davada davacının malik sıfatı ile ihtar çekip davayı açtığını, bu durumda ihtiyari açık artırma ile yapılan gayrimenkul satışında mülkiyetin satımın tamamlanmasıyla alıcıya geçip geçmeyeceğini incelemesi gerektiğini, MK 633. maddesinde hangi hallerde tescilden önce mülkiyetin geçeceğinin açıkça düzenlendiğini, ihtiyari ihale ile satımların bu haller arasında sayılmadığını, önceki kararın BK.nun 225. md. f.2`ye dayanarak bozulduğunu, oysa BK.nun 225. maddesi, ihalenin tamamlanmasıyla ilgili olduğunu, maddede; ihalenin tamamlanma anının düzenlendiğini, ihalenin tamamlanmasıyla satıcının alıcıya taşınmazı devretme borcu altına, alıcının da ileri sürdüğü pey teklifi ile bağlı kalması anlamına geldiğini, bu maddeden mülkiyetin alıcıya ihalenin tamamlanmasıyla geçeceği anlamının çıkarılamayacağını, nitekim BK müzayedede gayrimenkul mülkiyetinin alıcıya geçeceğini daha net bir şekilde 231. maddede belirttiğini, buna göre müzayededen alınan gayrimenkul mülkiyetinin ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya geçeceğinin açıkça belirtildiğini, bu hüküm karşısında davacının mülkiyeti kazanmadan dönem sonuna bir ay kala çektiği ihtarın geçersiz olduğunu açıklayarak önceki kararında direnmiş, davanın reddine karar vermiştir.
Davacının davayı yeni malik sıfatıyla açtığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık; Belediye tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45 inci maddesi gereğince açık teklif artırma usulü ile yapılan ihtiyari ihalede satılan gayrimenkulün alım-satım akdinin ne zaman tamamlanmış sayılacağı, satım aktinin ihale anında tamamlandığının kabulü halinde tescil ile mülkiyetinin kazanılacağı yönündeki BK.nun 231. madde 2. cümle karşısında satın alan davacı yeni malikin tescilden önce davalıya "6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi gereğince yeni inşaat yapılacağından" bahisle gönderdiği ihtarın geçerli ve dava açma süresini koruyucu bir ihtar niteliğinde bulunup bulunmadığı ve sonuç itibariyle davanın süresinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davanın yasal dayanağını teşkil eden 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/ç maddesi; "Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan: Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında, Tahliye davası açabilir." şeklindedir.
Görüldüğü üzere anılan madde uyarınca açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içerisinde açılması gerekir. Bu süre İcra İflas Kanununun 272. maddesindeki sürenin kıyas yoluyla uygulanmasının bir sonucudur. Hemen belirtelim ki bir ay içerisinde dava açılırsa ihtara gerek yoktur. Bu davayı kural olarak kiralayan açabilir. Ancak Yargıtay İnançları ile malike de bu davayı açma hakkı tanınmıştır.
Kiralayanın sözleşmenin sona ermesini takip eden bir aylık süreyi geçirmesi halinde akit kendiliğinden yenilenmiş olur, kiralayanın dava hakkı düşmüş sayılır ve takip eden kira dönemi sonuna kadar bir daha dava açması mümkün değildir. Ancak kiralayan sözleşme son bulmadan veya bir aylık dava açma süresi içinde inşaat veya imar kastı ile tamirat sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini kiracıya bildirmişse açıklanan bu irade nedeniyle bir aylık süre geçirilmiş olsa dahi yeni döneme kadar istediği zaman dava açma hakkına sahip olur.
Yeni malik ise ancak bayii ile kiracı arasındaki akde dayanabilir. Dava süresinin bu akde göre hesap edilmesi gerekir. 6570 sayılı yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak inşaat ve imar maksatlı tadilat nedeniyle dava açamaz. Bunun sonucu olarak da mutlaka bayii ile kiracının yaptığı akdin süresinin sonunun beklenmesi şarttır ( Örn. HGK.nun 7.7.1976 tarih ve 1976/6- 33 E., 1976/2499 K. sayılı ilamı ).
Somut olayda ise, dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi kiralayan dava dışı Belediye ile kiracı davalı arasında 1 yıl 4 ay süreli olarak 1.9.1994 tarihinde akdedilmiştir. Akdin feshine ilişkin özel bir şart içermeyen bu sözleşme yasal olarak bir yıllık dönemler halinde yenilenmiştir.
Son olarak 1.1.1997-31.12.1997 kira dönemi içinde malik ve kiralayan belediye, kira sözleşmesine konu bu taşınmazı ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarmış, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu`nun 45. maddesine dayanılarak Açık Teklif Artırma Usulü ile 21.8.1997 tarihinde yapılan ve 1580 sayılı Yasanın 83. maddesi gereğince alınan 455 sayılı Encümen kararı ile aynı gün tamamlanan ihale sonucunda davacıya satmıştır.
Alıcı durumundaki davacı tapuya tescil işlemi tamamlanmadan davalı kiracıya 31.10.1997 tarihinde Ilgın Noterliğinden gönderdiği ve 7.11.1997 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile; "Dükkanın bulunduğu arsayı 2886 sayılı İhale Kanununa göre açık artırma ile Ilgın Belediyesinden iktisap ettiğini, satış ve tahliye ile ilgili olarak Belediyece değişik tarihli ihtarlar keşide edildiğini, Ilgın Belediyesi ile yapılan sözleşmeyi devam ettirmeyeceklerini, 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi gereğince yeniden inşaat yapılacağından kullanmakta olduğu dükkanı 1997 yılı sonuna kadar tahliye etmesi gerektiğini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını, daha önce Ilgın Belediyesince çekilen ihtarlar ve fazlaya ilişkin her türlü hakların saklı tutulduğunu" bildirmiştir.
Taşınmazın ihalesi ve davacının davalıya gönderdiği ihtarnamenin tebliğinden sonra Tapu Sicil Müdürlüğüne 3.9.1998 tarihinde tescil istemi yazısı yazılmış, taşınmazın tescili ise 16.9.1998 tarihinde yapılmıştır. İş bu dava ise 23.10.1998 tarihinde açılmıştır.
Davacı, gerek ihtarname içeriği ve gerekse dava dilekçesindeki açıklamaları ile duruşmadaki beyanlarında ihalenin tamamlanmasıyla satım akdinin vücut bulduğunu, tescil işleminin ise bildirici nitelikte olduğunu, yeni malik sıfatıyla eski malikin kira akdine dayanarak dava açtığını öne sürmüştür.
Bu durumda davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesinde öncelikle; davacının davalı kiracıya 7.11.1998 tarihinde tebliğ edilen ihtarname tarihinde taşınmazla ilgili sıfatının ne olduğu, yasal olarak bu ihtarnameyi gönderme ve bunun hukuki sonuçlarından yararlanma hakkının bulunup bulunmadığı sorununun çözümlenmesi gerekmektedir.
O nedenle; öncelikle ihtiyari ihalenin hukuki statüsünü, hüküm ve sonuçlarını belirlemekte yarar vardır.
Dava konusu taşınmaz davacının bayii Belediye tarafından ihtiyari açık artırma suretiyle satılmıştır. Buna ilişkin hükümler Borçlar Kanununda Müzayede ana başlığı altında 225. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Borçlar Kanununun Satımın İnikadı başlıklı 225. maddesinin 2. fıkrasında; "Herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satım, satıcının ihalesiyle münakit olur. Satıcı buna muhalif bir arzu beyan etmemiş ise, müzayedeyi idare eden kimsenin, müzayede edilen malı en çok verene ihale etmeğe hakkı ardır." denilmektedir.
Borçlar Kanununun Mülkiyetin İnikadı başlıklı 231. maddesinde ise; "Müzayede ile menkul bir mal alan kimse onun mülkiyetini ihale anında iktisap eder. Müzayededen alınan gayrimenkulün mülkiyeti ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya intikale der. Müzayede memuru ihalesi satım zabıtnamesinde gösterilen gayrimenkulün alıcı namına tescil edilmesini derhal tapu memuruna tebliğ eder... Cebri müzayedelerin cereyanı sırasındaki ihalelere müteallik hükümler bakidir." hükmü yer almaktadır.
Sözü edilen 231. madde ile Borçlar Kanunu, eşya hukukundaki esaslardan ayrılmamış; ancak işlemin basitleştirilmesi için bir kısım düzenlemeler getirmiştir.
Diğer taraftan Medeni Kanunun Gayrimenkul Mülkiyetinin İktisabı -I. Tescil başlıklı 633. maddesinde; "Gayrimenkul mülkiyetini iktisap için tapu siciline kayıt şarttır. Bununla beraber işgal, miras, istimlak, cebri icra tarikleriyle veya mahkeme ilamıyla bir gayrimenkulü iktisap eden kimse tescilden evvel dahi ona malik olur.
Fakat tescil merasimi ikmal edilmedikçe temliki tasarrufta bulunamaz." hükmüne yer verilmiş, 634. maddesinde de; "Mülkiyeti nakleden akitlerin resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmayacakları" ifade edilmiştir.
Görüldüğü üzere; taşınmaz malların ihtiyari açık artırma usulü ile satımından, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil; artırma memurunun satıma dayanak olan "Satım Zabıtnamesini ( tutanağını )" Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır.
Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde bir ispat aracı konumundadır. Diğer bir deyimle; taşınmazın açık artırmayla satılma işlemi cebri artırmadan farklı olarak; kendisine dayanılarak tapuya tescil muamelesinin yapılmasına olanak veren hukuki bir neden, bir ispat aracı olup, mülkiyetin geçişi ise ancak tapuya tescille olur. Bunun doğal sonucu olarak, ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimse ancak mülkiyetin kendisine geçmesinden sonra kullanabileceği hakları, tescil muamelesi yapılmadan kullanamayacağı gibi malik sıfatını da tescilden önce kazanamaz.
Açıklanan nedenlerle davacının dava konusu taşınmazın mülkiyetinin ihale yoluyla kendisine geçtiği iddiası ile gönderdiği ihtarname süre koruyucu bir ihtar niteliğinde değildir. Dava, mülkiyetin 16.9.1998 tarihinde kazanılmasını takiben kiralayan ile kiracı arasındaki akdin bitiminden sonraki 1 aylık süreden çok sonra, 23.10.1998 tarihinde açılmıştır.
Yeni malik sıfatıyla ve eski malikin kira sözleşmesine dayanarak dava açan davacının malik olmadan evvel çektiği ihtar süre koruyucu ihtar niteliğinde bulunmadığına ve ayrıca davacı, kendisinin bayii eski malik Belediyenin kira sözleşmesinin bitiminde 1 aylık süre içinde de dava açmadığına göre davanın süre nedeniyle reddine ilişkin mahkeme kararı usul ve yasaya uygun olup onanmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, 14.6.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.