|
I.GİRİŞ
1.1. Pratik Çalışma
Bay (A) işyerinin yanına, depo olarak kullanmak üzere tek katlı bir yapı inşa etmeye başlamış; ancak ruhsatsız olduğu 1.2.1993 tarihinde Belediyece tespit edilen inşaat, 8.2.1993 tarihinde karar alınarak aynı gün mühürlenmiş ve yapı hakkında "yapı tatil" tutanağı düzenlenerek yapıya asılmıştır.
Ruhsatın halen alınmamış olduğunun tespit edilmesi üzerine, mühürlenen inşaat hakkında, Belediye Encümenince 10.3.1993 tarihinde yıkım kararı verilmiştir.
Hukuki yardım almak için size gelen Bay (A), Belediye Başkanı ile arasında bir husumetin bulunduğunu ve inşaata ruhsat alamamasının Belediye Başkanının olumsuz tutumundan kaynaklandığını ileri sürmekte; bu iddiaların ispat için de, Belediye Başkanı ile ettikleri kavgaya ilişkin 7.2.1993 tarihli bir karakol zaptı ile depo inşaatı için ruhsat almak üzere Belediyeye verdiği inşaat projesinin reddi yönündeki 5.3.1993 tarihli Belediye kararını göstermektedir.
Yapının Ruhsatsız Olduğunun Tespiti : 01.2.1993
Yapı Tatil Tutanağı ve Belediye Kararı : 08.2.1993
Yıkım Kararı : 10.3.1993
Karakol Zaptı : 07.2.1993
İnşaat Projesinin Ret Kararı : 05.3.1993
1.2. Çalışmanın Amaç ve Kapsamı
Yapı, insanoğlunun yaratılışından bu tarafa, barınma ve korunma ihtiyaçlarının bir gereksini olarak ortaya çıkmıştır. Geçmişten günümüze geldiğimizde nüfusun hızlı artışına da bağlı olarak, yapılaşmanın kontrol altına alınması ve belirli kurallar dâhilinde bu ihtiyacın giderilmesi için imar ve yapıyla ilgili hukuki düzenlemelere gidilmiştir. Yapıların, hukuki açıdan nasıl ve ne şekilde sınırlandırılacağı hususlarında hali hazırda bir sorun olarak durmakta olduğu da yadsınamaz bir gerçektir.
Ülkemizde 3194 İmar Kanunu ve imar mevzuatında yer alan hükümler çerçevesinde bir yapının nasıl ve ne şekilde yapılacağı hususunda düzenleme altına alınmıştır. Bu açıdan bakıldığında yapıları, İmar mevzuatına uygun yapı ve İmar mevzuatına aykırı yapı (kaçak yapı) olarak ikili ayrıma tabi tutabiliriz. Bir yapının imar mevzuatına aykırı olup olmadığı hususunda karar verecek olan idarenin, eylem ve işlemlerinin denetlenmesi de gerekmektedir. İdarenin eylem ve işlemlerin Anayasa gereğince hukuki olması gerektirdiğinden, İmar mevzuatına aykırı olarak yapılmış yapıların durumu, bu yapılarla ilgili idare verilen karar ve işlemlerin hukuka uyarlılığı hususu idare hukukunun konusunu oluşturacaktır.
İncelenme konusu olayda, Bay (A) tarafından inşa edilen yapının imar mevzuatına aykırı olup olmadığı, imara aykırılığın idari yollarla giderilip giderilemeyeceği ve idarenin işlem ve eylemlerine karşı hangi hukuki koruma yollarına başvurulacağı yönünde değerlendirme bulunulacaktır. Ayrıca örnek olayda çerçevesinde imara aykırı yapıların hukuki durumu ve konuya ilişkin yargı kararlarına yeri geldikçe değinilecektir.
Sonuç itibariyle ülkemizde kaçak yapılaşmanın olduğu yadsınamaz bir gerçektir. İşbu çalışmamızdaki amaç, imara aykırı yapılaşmanın nasıl olacağı hususu değildir. Her nasılsa ruhsatsız olarak başlamış ve devam eden yapıların ruhsata bağlanmasının idari ve hukuki yolları, yapılması gerekenler incelenecektir. Ayrıca bir yapının nasıl imara uygun olacağı hususu üzerinde durulacaktır. Saygılarımla.
II. YAPI
2.1.Yapı Nedir?
Çalışmamıza emsal olacak olayı değerlendirmeye geçmeden önce, imar mevzuatı ve inceleme konumuzu teşkili eden olay da yapının ne anlama geldiğinin tanımlaması gerekmektedir.
Genel itibariyle yapı; tekniğin yardımıyla ve insan eliyle, yer altında veya üstünde sürekli kalmak üzere yapılan ve toprağa sıkıca bağlı bulunan tüm inşaat ve imalatlardır.1
Borçlar Hukuk açısından yapı, insanların içine girmesine elverişli bir şekle sahip ve insanların, hayvanların, eşyaların bakım ve korumalarına tahsis edilmiş, toprağa bağlı, onun altında ve üstünde kapalı alanı olan özel inşa eseridir.2
3194 sayılı İmar Kanunun 5. Maddesinde; “Yapı, karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yerüstü inşat ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlanmıştır.3
Sonuç itibariyle yapı: “İnsani ihtiyaçları karşılamak için, yerin altında ve üstünde, toprağa bağlı ve daimi olarak kalmak üzere insan eli ve/veya tekniğin yardımıyla inşa edilen eserlerdir” şeklinde tarif edebiliriz.
Yapının bu şekilde tanımlamasını yaptıktan sonra yapıları imar mevzuatı açısından imar mevzuatına uygun yapı ve imar mevzuatına aykırı (kaçak) yapı şeklinde ikili ayrıma tabi tutabiliriz.
2.2.İmar Mevzuatına Uygun Yapı
Kuruluş ve kişilerin mülkiyetine haiz oldukları veya usule uygun tahsis, irtifak hakkı tesis belgeleri bulunan arazi, arsa ve parseller üzerine, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa ettikleri ve yine imar planı, yönetmelik ruhsat ve eklerine uygun olarak tadil ettikleri yapıları İmar Mevzuatına uygun yapı olarak tanımlayabiliriz.
3194 sayılı İmar Kanun 20. Maddesinden4 açıkça anlaşıldığı üzere, bir yapının imar mevzuatına uygun olarak inşa edilebilmesi için öncelikle, kuruluş ve kişilerin kendilerine ait tapuların bulunması ya da kuruluş ve kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı belgelerine sahip olunması şart koşulmuştur.
Tapuya, tahsis belgesine veya irtifak hakkı tesis belgesine sahip kişi ve kurumların inşa edecek oldukları yapıların İmar Mevzuatına uygun olmasında aranacak bir diğer şart ise, yapının imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edilmesi gerektiğidir.
İmar Kanunun 20. Maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır. Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere uygun olacaktır.5
İnceleme konusu örnek olayda, yapının imar planı ve yönetmeliklere uygun olup olmadığı hususunda bir tartışma bulunmadığı için, yapının imar planı ve yönetmeliklere uygun olmakla birlikte yapı ruhsatı bulunmadığından bahisle, söz konusu olay irdelenecektir. Bu nedenle yapıların “Nazım İmar Planı” ve “Uygulama İmar Planına” uygun olarak nasıl inşa edileceği ve bu imar planlarıyla ilgili hukuki düzenlemeler üzerinde ayrıntılı olarak durulmayacaktır.
2.3.Yapı Ruhsatiyesi
Kişilerin barınma hakkı anayasa ile güvence altına alınmıştır. Bu bağlamda yapı, insanoğlunun yaratılışından bu tarafa, barınma ve korunma ihtiyaçlarının bir gereksini olarak ortaya çıkmıştır. Yapı hakkının evrensel bir hak olduğunu aşikardır. Ancak yapı hakkı sınırsız bir özgürlük alanı içermediği için, geçmişten günümüze kadar toplumun ve çevrenin gelişimi için bir disiplin altına alınmaya çalışılmıştır. Ülkemizde de 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanunlar ile yapı hakkının kullanılması düzenlenmiştir.
Bir yapının imara uygun olması için, yapı ruhsatının bulunması gerektiğine daha önce değinmiştik. Kural olarak gerek belediye sınırları içinde gerekse bu kanunun 45. Maddesinde belirtilen esas ve usuller dahilinde tespit edilen mücavir alanlar içinde kalan bütün resmi daire ve kurumlar ile gerçek ve tüzel kişilerin yaptıracağı karada ve suda, daimi veya geçici yer altı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve onarımlarını içine alan sabit ve müteharrik bütün tesisler için ruhsat alınması zorunldur.6
3194 sayılı İmar Kanunun 21. Maddesiyle:
Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
*** Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
*** Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
yapı ruhsatı tanımlanmıştır.
Yapı ruhsatı alınması gerektiği halde bu ruhsat alınmadan yapıya başlanılmasının yaptırımları, 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesinde mühürleme, yıkım ve 42. Maddesinde para cezası şeklinde düzenlenmiştir.
3194 sayılı Yasanın 21. maddesinde bu kanun kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatiyesi alınmasının zorunlu olduğu, aynı yasanın 32. maddesinde bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç, ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığı ilgili idarece tesbiti üzerine belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumunun tespit edileceği, yapının mühürlenerek derhal durdurulacağı, bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı ruhsatına uygun hale getirilmez veya ruhsat alınmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip yapının belediye veya valiliklerce yıktırılacağı hükme bağlanmıştır. Bu durumda, ruhsatsız yapılan ve halihazırda ruhsatı bulunmayan binada yapılacak ilavelerin de ruhsata tabi olmayacağı düşünülemeyeceği gibi, yapılaşma yoluyla zemin kat kolon aralarının duvarla kapatılarak dükkan haline getirilip değişik amaçlı bir alan oluşturulabilmesi için belediyeden ruhsat alınmasının gerektiği açık olduğu gözetilmeden dava konusu işlemi iptal eden idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir. ( DANIŞTAY 6.D. 08.12.1997 tarih, 1997/772 E. ve 1997/5593 K. )
“3194 sayılı Kanunu'nun 21.maddesi uyarınca her türlü inşaat yapımı işi yerel idarelerden alınacak izne tabidir. İnşaat için proje tanzim edilerek yapı ruhsatı alınmamış ve bina bu şekilde meydana getirilmişse uygulamadaki tabiri ile bu tür yerler "kaçak" sayılacağından aynı yasanın 32.maddesi hükmünce yıkıma tabi tutular. Kamu düzenine ilişkin İmar Yasası'nın yıkımını emrettiği bir yerin ekonomik değeri olmayacağından böylesine bir bina için bedel talebinde bulunulamaz. (Yargıtay15. HD E. 2003/7075 K. 2004/3387 T. 17.6.2004)
3194 sayılı İmar Kanunun 22. Maddesinde de ruhsat alınmasının yasal koşulları üzerinde durulmuştur. Maddenin 1. fıkrasında, yapı ruhsatı alacak kişinin başvuru usulü, 2. fıkrasında yapı ruhsatı almak için yapılan başvuru üzerine ilgili idarece yapılacak işlemler, son fıkrasında ise yapı ruhsatı başvurusu belgelerinde eksiklik ya da yanlışlık olduğu takdirde uygulanacak usul düzenlenmiştir.
“Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.
*** Belediyeler veya valiliklerce (....) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
*** Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”
Maddenin içeriğine bakıldığında, yapı ruhsatı alınmasının usulünün düzenlendiği görülmektedir. Oysa ki İmar Kanunun muhtelif maddelerinde yapı ruhsatı alınmasının koşulları üzerinde durulmuştur.
Yapı ruhsatı başvuru üzerine, idarece yapılacak inceleme, hukuki ve teknik yönden başvurunun usulüne uygun olup olmadığı şeklinde olacaktır. Hukuki yönden yapılacak değerlendirme başvurunun imar mevzuatına uygunluğu, teknik yönden ise mimari proje ve eklerinin mühendislik açıdan uygun olup olmadığı yönünde olacaktır. Gerekliği koşulları hukuki ve teknik yönden taşıdığı anlaşılan ruhsat başvurularına idare tarafından izin verilmesi gerekmektedir. Yapı ruhsatı ile ilgili tüm projeler ve koşullar uygun olsa bile, yapı ruhsatının alınmasından sonra inşaata başlanılması gerekmektedir. Aksi halde ruhsatsız yapı konumuna düşeceğinden, yıkım ve para cezası yaptırımlarıyla karşılaşılabilir. Yapının ruhsatsız olarak inşaatına başlanılmış olmasının kazanılmış hak doğurmayacağı açıktır.
Yapı ruhsatı başvuru üzerine, idarece yapılacak inceleme sonucunda ruhsat başvurusunda eksiklik ya da yanlış olduğu ilgili idare tarafından tespit edilen başvuruya ilişkin müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde bütün eksiklik ve yanlışlıklar müracaat sahibine bildirilir. Ruhsat talebinde bulunan eksiklik ya da yanlışlık olmadığı iddiasındaysa kendisine verilen bu cevabı idari dava konusu edebilir. İmar mevzuatına uygun olarak eksiklik ve yanlışlık bulunduğu bildirilen müracaatlarda, eksiklik ve yanlışlıklar giderildikten sonra yapılacak yeni müracaattan itibaren 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir. Yasanın aradığı koşulların oluşması halinde yapı ruhsatı verilmemesi mümkün olmadığından, idarenin keyfi işlem yapması söz konusu olur. Ve söz konusu işlem idari dava konusunu teşkil eder.
Otopark yönetmeliği hükümleri uyarınca, binalarda otopark yerleri ayrılmadıkça yapı ruhsatı verilemeyeceği, burada ne kadar otopark yeri ayrılacağının ise yapı ruhsatı verildiği tarihte geçerli mevzuat hükümlerinin uygulanması suretiyle hesaplanması gerektiği nedeniyle, davacının 16.12.1991 tarihli ruhsat talebi üzerine projelerini bu tarihte geçerli otopark yönetmeliğine uygun olarak düzenlemesi halinde ruhsat verilebileceği yolunda tesis edilen dava konusu işlemde aykırılık bulunmamaktadır.(DANIŞTAY 6. DAİRE 1993/619-5620 E., K. T. 22.12.1993 )
2.4.İmar Mevzuatına Aykırı Yapı (Kaçak Yapı)
Kaçak yapı ya da imar mevzuatına aykırı yapı, yetkili idarenin bilgisi dışında yapılan ya da imar mevzuatında yer alan uyulması zorunlu kurallara yani, imar kurallarıyla belirlenen düzene, biçime, niteliğe, ölçüye, yapılması gerekli işlemlerle diğer koşullara uyulmaksızın inşa edilmesidir. Kaçak yapılar incelenirken özellikle ruhsatsız yapılar ve ruhsat ve eklerine aykırı yapılar üzerinde durulacaktır.
İmar Kanunun 21. Maddesinde düzenlenip 26. Maddesinde belirtilen istisna yani kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsatlandırma, ve 27. Madde de belirtilen muhtarlık izni ile yapılabilecek yapılar hariç, ruhsat alınmadan inşasına başlanılan yapılar ile ruhsat alınmasına rağmen ruhsat ve eki projelere aykırı olarak inşa edilen yapılar ruhsatsız yapı niteliğindedir. Ruhsatsız yapılar kişinin kendi taşınmazı yani Tapuya, tahsis belgesine veya irtifak hakkı tesis belgesine sahip olduğu taşınmazlar üzerine izin almadan inşa edeceği yapıyı anlamamız gerekmektedir. Şayet ruhsatsız yapı bir başka kişinin ya da kamunun taşınmazı üzerine inşa edilmiş olması halinde, 3194 sayılı imar kanunun 32. Maddesinde belirtilen kuralların uygulanmasına ihtiyaç kalmayacaktır. Başkasına ait ya da kamuya ait arazi üzerine kaçak olarak inşa edilen yapı hakkında Gecekondu Kanunun 18. Maddesi gereğince işlem yapılacak ve kaçak yapı devlet zabıtası marifetiyle derhal yıktırılabilecektir.
“775 sayılı Yasanın 18. maddesinde, "belediye sınırları içinde veya dışında belediyelere, Hazineye, özel idarelere, katma bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar, inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, hiçbir karar alınmasına lüzum kalmaksızın, belediye veya devlet zabıtası tarafından derhal yıktırılır." hükmüne yer verilmiştir. Bu yasa uyarınca özel kişilere ait taşınmazlara tecavüz olması durumunda, belediye tarafından, encümen kararı alınmasına gerek olmaksızın tecavüzlü duvarın yıktırılabileceği açıktır.(Danıştay6.DE.1992/2724K.1993/1368T)
Ancak her nasılsa kamuya ait bir taşınmaz üzerine ruhsatsız olarak inşa edilen bir yapı hakkında Gecekondu Kanunun 18. Maddesi uygulanması gerekirken, 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi gereğince işlem yapılmış olmasında hukuka aykırılık olmadığı yüksek mahkeme kararlarından anlaşılmaktadır.
“Ruhsatsız yapılara mülkiyet durumuna bakılmaksızın 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42.maddeleri uygulanabileceğinden, hazineye ait taşınmaz üzerindeki ruhsatsız inşaata yönelik olarak 775 sayılı Gecekondu Kanununun 18.maddesi uyarınca işlem tesis edilmeyip, 3194 sayılı Kanunun 32. ve 42.maddelerine göre işlem tesis edilmesinde mevzuata aykırı bir husus bulunmadığı açıktır. ( Danıştay 6. D E. 2003/1984 K. 2004/5538 T. 10.11.2004)
Oysa ki kişinin kendi taşınmazı üzerine ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa ettiği yapılar hakkında, Gecekondu Kanunun 18. Maddesinin uygulanması imkanı bulunmadığı için 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi uygulanacaktır.
3194 Sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi:
Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
Bu düzenlemeyle ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanılan yapılar hakkında ilgili belediye veya valiliklerce inşaatın o andaki durumunun tespit edileceği ve derhal mühürlenerek durdurulacağı hüküm altına alınmıştır.
“Yapı tatil tutanağı, 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca düzenlenen ve bir yapının ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığını tespit eden, düzenlendiği tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapının ruhsata uygun hale getirilerek veya ruhsat alınarak yapının imar mevzuatına uygun hale getirilmesini sağlayan idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemdir. Bu nedenle yapı tatil tutanağının iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir. ( Danıştay 6. D E. 2005/1641 K. 2005/5523T. 16.11.2005)
“Yapı tatil tutanağının ruhsata aykırılıkları somut ve ayrıntılı olarak belirtecek şekilde düzenlenmesi gerekir.Ruhsat ve eklerine aykırılıkların neler olduğu açık ve net bir şekilde ortaya konulmaksızın yıkım kararı verilemez. (Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu E. 2004/2530 K. 2005/1121 T. 5.5.2005)”
Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere bir yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığı hususunda karar verme yetkisi ilgili belediye veya valiliklere verilmiştir. Anayasanın 125. Maddesinde idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır amir hükmü gereğince İdare tarafından verilecek bütün karar ve işlemler yargısal denetime tabi tutulacağından, verilen karar ve yapılan işlemlerin hukuka aykırılığı ya da uyarlığı üzerinde de yeri geldikçe durulacaktır.
İdarenin her türlü işlem ve eylemlerine karşı yargı yolunun açık olduğuna yukarıda değinmiştik. Yapılar hakkında İmar mevzuatı gereğince ilgili idare tarafından verilen usul ve yasalara aykırı karar ve işlemlere karşı izlenecek yolun belirlenebilmesi için alt başlık olarak idari yargı boyutunun da kısaca incelemesinde fayda görmekteyiz.
III. İDARİ YARGILAMA
3.1. İdari Yargıda İptal ve Tam Yargı Davaları:
1982 Anayasasının 125. maddesinde, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğu, son fıkrasında da, idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.
Menfaatleri ihlal edilen kişi, idari işlemler hakkında, yetki, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile işlemin hukuka aykırı olduğundan bahisle idari işlemin iptalinin talep edildiği davalara idari yargıda “iptal davaları” olarak tanımlayabiliriz.
Dosyanın incelenmesinden, ruhsata bağlanması olanağı bulunmayan irtifa fazlası 4. normal katın 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi uyarınca yıktırılmasına ilişkin belediye encümenince 16.7.1996 günlü, 2704 sayılı kararın alındığı, ancak belediyenin teknik olanaksızlıkları nedeniyle yıkım işinin uzman bir şirket aracılığıyla gerçekleştirilmesi yolunda dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Bir idari işlemin iptal davasına konu olabilmesi için kesin ve yürütülmesi zorunlu olması gerekmektedir. Kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem hukuk düzeninde bir sonuç doğuran başka bir makamın onayına ihtiyaç göstermeyen ve ilgilinin hukukunda değişiklikler meydana getiren işlemdir.
Bu bağlamda, dava konusu işlemin tek başına ve doğrudan hukuk düzeninde sonuç doğurabilecek nitelikte dava konusu edilebilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem olduğu kuşkusuzdur. Bu durumda mahkemece işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken, işlemin dava konusu edilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem olmadığı gerekçesiyle davanın reddi yolundaki kararda isabet görülmemiştir.
(DANIŞTAY 6. D. E. 1997/4788 K. 1998/5520 T. 17.11.1998)
Menfaatinin ihlal edilen kişi, idarinin bu işlemi ya da kararı nedeni ile işlemin uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması koşullarının birlikte gerçekleştiğini düşünmekte ise iptal davası karara bağlanıncaya kadar 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunun 27. maddesi gereği iptal davasına konu işlemin yürütmesinin durdurulmasını talep edebilir.
İdare tarafından, hizmetin geç işlenmesi ya da kötü işlenmesi nedeniyle kişilere vermiş olduğu zararı tazmin sorumluluğu bulunmaktadır. İdarenin eylem ve işlemleri nedeniyle menfaatleri ihlal edilen kişi doğmuş olan zararını tam yargı davası ile idareden tazminini sağlayabilir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunun 7. Maddesi ile idare aleyhine açılacak davalarda süreler düzenlenmiştir.
1.*Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde*Danıştayda*ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür.
2.*Bu süreler;
a)*İdari uyuşmazlıklarda; yazılı bildirimin yapıldığı,
b)*Vergi, resim ve harçlar ile benzeri mali yükümler ve bunların zam ve cezalarından doğan uyuşmazlıklarda: Tahakkuku tahsile bağlı olan vergilerde tahsilatın; tebliğ yapılan hallerde veya tebliğ yerine geçen işlemlerde tebliğin; tevkif yoluyla alınan vergilerde istihkak sahiplerine ödemenin; tescile bağlı vergilerde tescilin yapıldığı ve idarenin dava açması gereken konularda ise ilgili merci veya komisyon kararının idareye geldiği;
Tarihi izleyen günden başlar.
3.*Adresleri belli olmayanlara özel kanunlarındaki hükümlere göre ilan yoluyla bildirim yapılan hallerde, özel kanununda aksine bir hüküm bulunmadıkça süre, son ilan tarihini izleyen günden itibaren*onbeş*gün sonra işlemeye başlar.
4.*İlanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. Düzenleyici işlemin iptal edilmemiş olması bu düzenlemeye dayalı işlemin iptaline engel olmaz.
Madde metninin incelenmesinden anlaşıldığı üzere, idari uyuşmazlıklarda idarenin eylem ve işlemlerine karşı açılacak Danıştay ve İdare Mahkemelerinde açılacak davalarda idare tarafından ilgilisine yazılı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 60 gün içinde dava açılması gerekmektedir.
3194 Sayılı Yasanın 32. maddesinde "... yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır..." kuralı yer almıştır. Yasanın bu hükmüyle amaçlanan, ilgilinin imar mevzuatına aykırı inşaatı hakkında bir yıkım işlemi tesis edileceğinden haberdar olması bunun, mevzuata uygun hale getirilmesi veya yasal yollara başvurması imkanını sağlamaktadırDava konusu olayda, binaya ruhsatsız ilave yapıldığının tespit edildiğine dair, 6.11.1988 günlü tutanakta davacının imzadan imtina ettiği şerhi düşülmüş olduğuna göre, yıkım kararından haberdar olduğu, dolayısıyla yasanın yukarıda belirtilen amacına uygun bir tebligatın yapıldığı açık olduğundan idare tarafından tebligat yapılmadığından bahisle işlemin iptal edilmesi yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.(Danıştay 6.D. E.1990/1641, K.1992/1546, T.15.04.1992 )
IV. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
4.1. Tespit ve Değerlendirmeler
Bay (A) işyerinin yanına, depo olarak kullanmak üzere tek katlı bir yapı inşa etmeye başlamış; ancak ruhsatsız olduğu 1.2.1993 tarihinde Belediyece tespit edilen inşaat, 8.2.1993 tarihinde karar alınarak aynı gün mühürlenmiş ve yapı hakkında "yapı tatil" tutanağı düzenlenerek yapıya asılmıştır.
Bay (A) kendisine ait taşınmaz üzerine yapı inşa ettiği için bu yönüyle 3194 sayıl İmar Kanunu ve ilgili mevzuat gereğince değerlendirmeye tabi tutulması gerekmektedir. Şayet Bay (A) nın inşa ettiği yapı başkasına ya da kamuya ait bir taşınmaz üzerinde olsa idi, 775 sayılı Gecekondu Kanunu hükümleri gereğince değerlendirme yapılması ve buna göre işlem tesis edilmesi gerekecekti. Bay (A) nın inşa ettiği yapı hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda işlem tesis edilecektir.
Bay (A) depo olarak kullanmak üzere inşa ettiği tek katlı bir yapı, Belediye tarafından 01.2.1993 tarihinde ruhsatsız olduğu tespit edilmiş, 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi hükmü gereğince, inşaatın ruhsatsız olarak yapıldığının tespiti ile birlikte, karar alınmış ve inşaat durdurulmuş ve yapı tatil tutanağı ilgilisine tebliğ mahiyetinde 08.3.1993 tarihinde inşaata asılmıştır.
Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. (3194 S. İmar Kanunu M.32)
Belediye tarafından Bay (A) nın inşaatına asılan yapı tatil tutanağına karşı idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı bulunduğu gibi, ilgili madde hükmü gereğince en çok bir ay içinde yapısına ruhsat alarak belediyeden mührün kaldırılmasını talep edebilir.
“3194 sayılı Yasanın 32. maddesinde belirtilen bir aylık süre, yapı tatil tutanağıyla inşaatın mühürlenme tarihinden itibaren yapı sahiplerine tanınması gereken sürenin üst sınırı olup, olayın niteliğine göre daha az bir süre tanınması da mümkündür. Ruhsata bağlanma olanağı bulunmayan ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı inşaatlar hakkında böyle bir sürenin verilmeden yıkım işlemi yapılabilir. ( Danıştay 6. D E. 1996/2121 K. 1997/1843T. 3.4.1997)
Bay (A) nın inşaatının ruhsata bağlanma olanağı bulunup bulunmadığı da ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak 10.03.1993 tarihinde, yani yapı tatil tutanağının yapıya asılarak Bay (A) ya tebliğ edildiği tarihten 30 gün sonra Belediye tarafından yıkım kararı verilmesi, 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesi hükmü gereğince tanına bir aylık süreye Belediyece uyulduğu göz önüne alındığından bu yönüyle usul ve yasaya uygun olduğu değerlendirilebilir.
Bay (A) nın yapı tatil tutanağının iptaline yönelik idare mahkemesinde iptal davası açması için gereken 60 günlük süre yapı tatil tutanağının inşaata asılmasından itibaren yani 08.03.1993 tarihi itibariyle başlamıştır. Belediye tarafından 10.03.1993 tarihinde yıkım kararı verildiği için, aynı gün için de yıkım kararının Bay (A) tebliğ edildiği varsayımında, yıkım kararının durdurulması ve iptaline yönelik olarak idari yargıda 60 günlük dava açma süresinin 10.03.1993 tarihinden itibaren işlemeye başlamıştır.
Aynı dava ile yıkım kararına karşı, işlemin uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması koşullarının birlikte gerçekleştiği iddiasıyla yürütmenin durdurulması da talep edilmesi uygun olacaktır.
Bay (A), Belediye Başkanı ile arasında bir husumetin bulunduğunu ve inşaata ruhsat alamamasının Belediye Başkanının olumsuz tutumundan kaynaklandığını ileri sürmekte; bu iddiaların ispat için de, Belediye Başkanı ile ettikleri kavgaya ilişkin 7.2.1993 tarihli bir karakol zaptı ile depo inşaatı için ruhsat almak üzere Belediyeye verdiği inşaat projesinin reddi yönündeki 5.3.1993 tarihli Belediye kararını göstermektedir.
Bay (A), depo inşaatı için ruhsat almak üzere Belediyeye verdiği inşaat projesinin reddi yönündeki 05.3.1993 tarihli Belediye kararına karşı, inşaat projesinin hukuki ve teknik olarak İmar mevzuatına uygun olduğu iddiasıyla, red kararının 05.03.1993 tarihinde Bay (A) ya tebliğ edildiği varsayımında, bu tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir.
Bay (A), Belediye Başkanı ile arasında bir husumetin bulunduğunu ve bu nedenle inşaat projesinin red edildiği yönünde iddiasına yönelik 07.02.1993 tarihli karakol zaptı yapının belediye tarafından ruhsatsız olduğunun tespit edildiği tarihten sonra olduğu anlaşılmaktadır. Bay (A), Belediye Başkanı ile arasında bir husumetin bulunduğu yönündeki iddiasını kanıtlamada ne derece faydalı olabileceği hususu ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bütün değerlendirme ve tespitlerimizi bir neticeye bağlamadan önce Bay (A) tarafından ruhsatsız olarak yapı inşa edilmesinin hukuken korunmayacağını her ne kadar olayda bahsedilmese dahi İmar Kanunun ilgili hükümleri gereğince imar suçu teşkil ettiğini ve idari para cezası yaptırımıyla da karşılaşabileceğini ifade etmek gerekmektedir.
Davacı her ne kadar 1988 tarihinde de ruhsat verilmesi istemiyle başvuruda bulunmuşsa da, inşaatın enerji nakil hattına yakın olması nedeniyle ruhsat verilememiş olması karşısında yapının ruhsatsız olarak inşaasına başlanılmış olmasının kazanılmış hak doğurmayacağı açıktır. (D. 6.D. 22.12.1993 T. ve 1993/619-5620 E.,K)
Yapı ruhsatı alınması gerektiği halde bu ruhsatın alınmadan yapıya başlanılmasının yaptırımları 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesinde mühürleme, yıkım, 42. Maddesinde para cezası ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunun 184. Maddesinde hapis cezası şeklinde düzenlenmiştir.
4.2. Sonuç
İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğunu yukarıda ayrıntılı olarak değinmiştik. İlgili idare tarafından Bay (A) nın işyerinin yanına, depo olarak kullanmak üzere inşa ettiği tek katlı bir yapının 3194 sayılı İmar Mevzuatına aykırı olarak ruhsatsız olduğu, ruhsata bağlanma imkanı bulunmadığı gerekçesiyle yapının yıkılmasına karar verildiği, Bay ( A) tarafından ruhsat almak üzere Belediyeye verilen inşaat projesinin reddi yönünde idari işlem tesis edildiği, Belediye tarafından yapılan bu işlemlere ve kararlara karşı iptal ve yürütmenin durdurulması istemiyle yazılı tebliğlerden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesi nezdinde Belediye tüzel kişiliği aleyhine dava açılması gerekmektedir.
Bay (A) nın yapı tatil tutanağının iptaline yönelik idare mahkemesinde iptal davası açması için gereken 60 günlük süre yapı tatil tutanağının inşaata asılmasından itibaren yani 08.03.1993 tarihi itibariyle başlamıştır. Belediye tarafından 10.03.1993 tarihinde yıkım kararı verildiği için, aynı gün için de yıkım kararının Bay (A) tebliğ edildiği varsayımında, yıkım kararının durdurulması ve iptaline yönelik olarak idari yargıda 60 günlük dava açma süresinin 10.03.1993 tarihinden itibaren işlemeye başlamıştır. Bay (A), depo inşaatı için ruhsat almak üzere Belediyeye verdiği inşaat projesinin reddi yönündeki 05.3.1993 tarihli Belediye kararına karşı, red kararının 05.03.1993 tarihinde Bay (A) ya tebliğ edildiği varsayımında, bu tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir.
Belediye tarafından verilen mühürleme, yıkım ve ruhsat talebinin reddi yönündeki her üç işlem ve karara karşı idare mahkemesinde ayrı ayrı dava açılabileceği gibi, dava konusu, taraflar ve menfaat birlikteliği bulunduğu için aynı dava ile bütün bu işlemlerin iptali istemiyle dava açılmasında hukuki ve maddi menfaat bulunmaktadır.
Belediye tarafından yıkım kararı icra edildiği takdirde Bay (A) nın telafisi güç veya imkansız zararı doğacağından ayrıca verilen kararlar açıkça hukuka aykırı olduğundan iptal davasıyla birlikte İdari Yargılama Usulü Kanunun 27. Maddesi gereği yürütmenin durdurulmasını idare mahkemesinden talep etmek gerekmektedir. İdare Mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması istemi red edildiği takdirde ise bu karar karşı Bölge İdare Mahkemesi nezdin de itiraz yolu açıktır. Yürütmenin durdurulması isteminin reddine ilişkin Bölge İdare Mahkemesi kararı kesindir.
İdare mahkemesi ya da Bölge İdare Mahkemesi tarafından yıkım kararının yürütmesinin durdurulması talebi olumsuz olarak neticelendiği ve yıkım gerçekleştiği takdirde, dava sonucunda iptal davasına konu olan işlemlerin iptaline karar verilir ise; uğranılan zararın tazmini talebiyle yine İdare Mahkemesi nezdinde idareye karşı zararın tazmini iddiasıyla tam yargı davası açılabilmesi imkanı da bulunmaktadır. Ancak İdare mahkemesinde zararın tazmini için açılacak tam yargı davalarında fazla ilişkin hakları saklı tutulamayacağı için tazmini gereken zararın tamamının bir defada talep edilmesi gerekmektedir. İdare mahkemesinde tam yargı davalarında kısmı istem ve talebin ıslahı müessesine yer verilmemiştir.
Bay (A) nın inşaat projesinin Belediye tarafından ret edilmesi açıkça hukuka aykırıdır. Şöyle ki, Yapı ruhsatı başvuru üzerine, idarece yapılacak inceleme, hukuki ve teknik yönden başvurunun usulüne uygun olup olmadığı şeklinde olacaktır. Yapı ruhsatı başvuru üzerine, idarece yapılacak inceleme sonucunda ruhsat başvurusunda eksiklik ya da yanlış olduğu ilgili idare tarafından tespit edilen başvuruya ilişkin müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde bütün eksiklik ve yanlışlıklar müracaat sahibine bildirilir. İmar mevzuatına uygun olarak eksiklik ve yanlışlık bulunduğu bildirilen müracaatlarda, eksiklik ve yanlışlıklar giderildikten sonra yapılacak yeni müracaattan itibaren 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir. Yasanın aradığı koşulların oluşması halinde yapı ruhsatı verilmemesi mümkün olmadığından, idarenin keyfi işlem yapması söz konusu olur. Bay (A) nın inşaat projesinin doğrudan hiçbir eksiklik ya da yanlışlık olduğu bildirilmeden ret edilmesi 3194 sayılı İmar Kanunun 22. Maddesinin 2. Fıkrasına aykırı olduğu gibi, idarenin takdir yetkisini keyfi olarak kullandığına işaret etmektedir. Ayrıca Bay (A) ile ruhsat talebini değerlendirmekle yükümlü Belediye Başkanı arasında var olduğu iddia edilen ve 07.03.1993 tarihli karakol zaptıyla da bu iddianın gerçekliği yönünde kanaat uyandırması nedeniyle, idare tarafından yapılan işlemin açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu, takdir yetkisinin keyfi kullanıldığını göstermektedir. Bu nedenle Bay (A) tarafından yapılan inşaat projesi başvurusunun reddi yönündeki 05.03.1993 tarihli Belediye kararının iptali gerekmektedir. İnşaat Projesinin reddi yönündeki Belediye kararının iptali ile birlikte mahkeme tarafından projenin hukuki ve teknik yönden uygun olduğuna karar verileceğinden ilgili idare tarafından bu karara uygun olarak Bay (A) nın inşaat projesi kabul edilerek ruhsat verilmesi gerecektir.
Bay (A) nın inşaat projesi Belediye tarafından kabul edildiği için, yapı ruhsatlı hale geleceğinden mühürleme işlemi ve yıkım kararının da kaldırılması gerekmektedir. Çünkü Yıkım ve mühürleme kararları ruhsatsız yapı olduğu inşa edildiği gerekçesiyle Belediye tarafından alınmıştı. İnşaat Projesinin kabul edildiği var sayımında yıkım ve mühürleme kararları da hukuki dayanaktan yoksun kalacaktır.
Dava sürecinde yıkım işlemi gerçekleşmiş ise Bay (A) nın zararın tazmini için Belediye aleyhinde idare mahkemesinde tam yargı davası açılması gerekmektedir.
1 Halil KABALIK, İmar Hukuku Dersleri, Seçkin Yayınevi, Ankara 2003, sf.207
2 Halil KABALIK, İmar Hukuku Dersleri, Seçkin Yayınevi, Ankara 2003, sf.208
3 A.Nevzat ODYAKMAZ, İmar Kanunu ve İlgili Mevzuat, Alfa Yayınevi, İstanbul 2001, sf. 2
4 A.Nevzat ODYAKMAZ, İmar Kanunu ve İlgili Mevzuat, Alfa Yayınevi, İstanbul 2001, sf. 12
5 Cafer ERGEN-Av. Veli BÖKE, Kaçak Yapı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2006, sf. 29
6 Celal KARAVELİOĞLU, İmar Kanunu ve Mevzuatı, sf. 915
---------------
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Kaçak Yapı" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Emin Demir'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Kaçak Yapı
