belediyeye ait taşınmaz-kira tespiti mi-idare mahkemesinde iptal davası mı

belediyeye ait taşınmazda 1 yıllık kira sözleşmesinin zımni olarak yenilenmesi ile uzun süreden beri kiracı olan şahsa gönderilen ihtar ile, belediye kararı ile kira bedelinin fahiş oranda arttırılması söz konusu,

soru: adli yargıda kiracı tarafından kira tespiti davası mı açılmalı? yoksa idari yargıda söz konusu kira bedelinin arttırılması işlemi için iptal davası mı açılmalı?

Alıntı: Yazan harkan soru: adli yargıda kiracı tarafından kira tespiti davası mı açılmalı? yoksa idari yargıda söz konusu kira bedelinin arttırılması işlemi için iptal davası mı açılmalı?

Belediyelerin yaptıkları kira sözleşmeleri özel hukuk hükümlerine tabidir. Bu nedenle kira konusundaki anlaşmazlıkların çözüm yeri adli yargıdır.

Öte yandan kirayı arttırmak için dava açması gereken taraf belediye olup, kiracının kira bedelini az arttırmak için tespit davası açması söz konusu değildir.

ANCAK:

Belediye Kanunu'nun 15.maddesinin göndermesiyle belediyelerin kiraladığı yerleri (6570 sayılı Kanun'a tabi olsalar bile) kira dönemi sonunda tahliye edilebileceğine ilişkin olan Devlet İhale Kanunu'nun 75.maddesine dikkatinizi çekerim:

"Madde 75 - Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır."

"İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir."

Yukarıda sunulan hükümlere göre: Kirayı arttırmazsanız tahliye etmek zorunda kalırsınız.

Saygılarımla

Sn. Konyalı, belediye halihazırda kira bedelini fahiş miktarda arttırmış, ayrıca tahliye konusunda haklısınız ancak kiracı belediyeye ait taşınmazı belediyeden gerekli onay ve kararları alarak büyük bir maliyetle yıkıp yeniden yapmış, su aşamada belediyenin tahliye yoluna başvurmak isteyeceğini düşünmüyorum,zaten kiracı binayı yaptıktan sonra mahsuben uzun bir müddet kira ödemiyor ve ödemeyecek,

belediyenin bu aşamada tahliye talep etmesi için bu yüksek maliyeti ödemeyi göze alması gerekecek diye düşünüyorum,

ancak belediye kira bedelini fahiş oranda arttırarak bu mahsuplaşmada kendisine menfaat sağlamak istiyor,

bu durumda kira bedelinin tespiti mi? yoksa belediye kararının yani idari işlemin iptalini mi isteyeceğim kararsız kaldım?

Alıntı: Yazan harkan kiracı belediyeye ait taşınmazı belediyeden gerekli onay ve kararları alarak büyük bir maliyetle yıkıp yeniden yapmış, ... kiracı binayı yaptıktan sonra mahsuben uzun bir müddet kira ödemiyor ve ödemeyecek, belediyenin bu aşamada tahliye talep etmesi için bu yüksek maliyeti ödemeyi göze alması gerekecek diye düşünüyorum, bu durumda kira bedelinin tespiti mi? yoksa belediye kararının yani idari işlemin iptalini mi isteyeceğim kararsız kaldım?

Sözleşme imzalandıktan sonraki işlemler özel hukuk hükümlerine tabidir. Bu nedenle idari yargıda dava açılırsa görev yönünden reddolunur.

Saygılarımla

teşekkür ederim Sn. Konyalı

DANIŞTAY

Dairesi
Karar Yılı
Karar No
Esas Yılı
Esas No
Karar Tarihi
SEKİZİNCİ DAİRE
2001
658
2000
4985
22/02/2001


TOPTANCI HALİNDE BULUNAN İŞYERLERİNİN İŞGALİYE ÜCRETİNİN ARTARILMASINA İLİŞKİN BELEDİYE MECLİSİ KARARININ İPTALİ İSTEMİYLE AÇILAN DAVANIN, İSTENEN BEDELİN KİRA OLMAYIP İŞGALİYE ÜCRETİ OLMASI NEDENİYLE İDARİ YARGI YERLERİNCE ÇÖZÜMLENMESİ GEREKTİĞİ HK.<
Temyiz İsteminde Bulunan : ...
Karşı Taraf : ... Belediye Başkanlğı
İstemin Özeti : Toptancı halinde işyeri bulunan davacının işyerinin işgaliye ücretinin artırılmasına ilişkin belediye meclis kararının iptali istemiyle açılan davada; uyuşmazlığın kira sözleşmesinin uygulanması ve kira tutarının belirlenmesine ilişkin bulunduğu, özel hukuk ilişkisinden kaynaklandığı, davanın çözümünün adli yargının görevinde olduğu gerekçesiyle davayı görev yününden reddeden ... İdare Mahkemesinin ... gün ve ... sayılı kararının, işlemin idari yargının görevinde olduğu öne sürülerek 2577 sayılı Yasanın 49. maddesi uyarınca temyizen incelenerek bozulması istemidir.
Savunmanın Özeti : Savunma verilmemiştir.
Danıştay Tetkik Hakimi Yücel Bulmuş'un Düşüncesi : Kararın bozulması gerektiği düşünülmektedir.
Danıştay Savcısı Alaattin Öğüş'ün Düşüncesi : Dava, toptancı sebze halindeki işyerinin işgaliye ücretinin artırılmasına ilişkin belediye meclisi kararı ile artırılan bedelin istenmesine ilişkin belediye başkanlığı işleminin iptali dileğiyle açılmış, İdare Mahkemesince görev yönünden reddedilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
İdare Mahkemesinin kararı; uyuşmazlığın kira tutarına ve dolayısıyla kira sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin bulunduğu gerekçesine dayalıdır.
80 sayılı Haller Yasasının 1. maddesi uyarınca toptancı hallerinde tahsis edilen işyerleri kamu emlakinden olup, kiraya verilmeleri caiz değildir.
Olayda davaya konu belediye meclisi kararı ile % 150 oranında artırılan ve belediye başkanlığınca istenen bedel de kira olmayıp, tahsis edilen işyeri için istenen işgaliye ücreti niteliğindedir. İşlemde bunun kira olarak belirtilmesi de niteliğini değiştirmez.
Kaldıki, davacı ile belediye arasında bir kira sözleşmesi bulunsa bile, idarenin bu sözleşmede belirli kirayı kamu gücüne dayalı ve tek taraflı olarak dilediği aranda artırmasına olanak bulunmadığından, bu halde bile idari bir işlemin söz konusu olacağı gözönüne alınmamıştır.
Açıklanan nedenlerle işin esasının incelenerek karara bağlanmak üzere temyize konu kararın bozulması gerekir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Hüküm veren Danıştay Sekizinci Dairesince işin gereği görüşüldü :
Uyuşmazlık, toptancı halinde işyeri bulunan davacının işyerinin işgaliye ücretinin arttırılmasına ilişkin işlemden doğmuştur.
80 sayılı Haller Yasasının 1. maddesinde, 1580 sayılı Yasanın 15 inci maddesinin 58 inci bendine göre tesis edilen toptancı hallerinin, amme emlakinden sayılıp kiraya verilemeyeceği hükme bağlanmış, aynı Yasanın 6. maddesinde de, belediyeye, halde kendilerine muayyen yer tahsis edilenlerin; işgal ettikleri yerler için, 1580 sayılı Yasanın 70. maddesinin 8. bendi uyarınca belediyeye ücret ödeyecekleri kuralı yeralmıştır.
Olayda davaya konu belediye meclisi kararı ile %50 oranında arttırılan ve belediyece istenen bedel kira olmayıp toptancı halinde tahsis edilen işyeri için istenen işgaliye ücreti niteliğindedir.
Hernekadar dava konusu işlemde, artırılan bedel, kira bedeli olarak belirtilmiş ise de, yukarıda anılan Yasa kuralı uyarınca, toptancı hallerinde tahsis edilen işyerlerin kamu emlakından sayılıp kiraya verilemeyeceğinden, uyuşmazlığa konu bedelin işgaliye ücreti olduğu açıktır.
Bu durumda kira sözleşmesinden, dolayısıyla özel hukuk ilişkisinden kaynaklanmayan uyuşmazlığın çözümü görevi idari yargı yerlerine ait bulunduğundan, idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle ... İdare Mahkemesi kararının bozulmasına 22..2.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.
YÖ/ÖEK

Sn Konyalı yukarıda anlattığımız olay üzerine sulh hukuk mahkemesinde belediyeye karşı kira tespit davası açtık, dava devam ederken belediye yeni bir encümen kararı alarak önümüzdeki yıl için de kira bedeli tespit etmiş,

şu durumda 2010-2011 yılı kira bedeli tespit davası devam ederken , belediye encümeninin 2011-2012 yılı için aldığı karara ilişkin yeniden sulh hukuk mahkemesinde kira tespiti davası açmamız gerekir mi?

açıkçası diğer dava devam ederken belediyenin neden böyle bir karar aldığını anlayabilmiş değilim?

Alıntı: Yazan harkan şu durumda 2010-2011 yılı kira bedeli tespit davası devam ederken , belediye encümeninin 2011-2012 yılı için aldığı karara ilişkin yeniden sulh hukuk mahkemesinde kira tespiti davası açmamız gerekir mi?

Belediye eğer kira sözleşmesini feshetmiyorsa 2011-2012 yılı içinde kira tespit davası açmanızda yarar var.

Devam eden davanın konusu 2010-2011 yılı için olduğundan 2011-2012 yılını bağlamaz.

Alıntı: açıkçası diğer dava devam ederken belediyenin neden böyle bir karar aldığını anlayabilmiş değilim?

Belediye neden kira sözleşmesini bittiği tarihte feshetmiyor da kira tespitleri ile uğraşıyor ben de anlamış değilim. Yeni Borçlar Kanunu yürürlüğe girene kadar şimdi yürürlükte olan kural belediyeye kira sözleşmesi bitiminde kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımaktadır.

Kanun'a göre belediye kiracısını tahliye etmek istemezse yeni kira bedelini belirler ve seçimi kiracıya bırakır: Kiracı yeni bedeli beğenirse kiralananda oturmaya devam eder; beğenmezse kiralananı boşaltır.

Benim kişisel görüşüme göre kiracının kira tespit davası açmaya hakkı bulunmamaktadır. Bence kira tespit davasını sadece kiralayan açabilir çünkü kiralayanın kira sözleşmesi feshetme hakkı bulunmamaktadır. Halbuki kiracının kira bedelini beğenmediği durumda kira sözleşmesini feshetme ve kiralananı boşaltma hakkı bulunmaktadır.

Ne var ki sitemizde bu konu daha önce tartışılmış ve bazı üyelerimiz kiracının da kira tespit davası açabileceği görüşünü savunmuştur.

Saygılarımla

üstat cevap için teşekkürler, ancak anlayamadığım bir husus var, 2010-2011 yılı kira bedeli tespit davası sonucunda belirlenir, bunun üstüne enflasyon oranı ile artış yapılarak devam edilir gibi düşünüyordum, aksi halde bir dava bitmeden her sene başka bir kira tespit davası açmamız gerekecek???

Alıntı: Yazan harkan üstat cevap için teşekkürler, ancak anlayamadığım bir husus var, 2010-2011 yılı kira bedeli tespit davası sonucunda belirlenir, bunun üstüne enflasyon oranı ile artış yapılarak devam edilir gibi düşünüyordum, aksi halde bir dava bitmeden her sene başka bir kira tespit davası açmamız gerekecek???

Belediye mallarının kirası 6570 sayılı Kanun'a tabi olmadığından, (yürürlüğe henüz girmemiş bulunan Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girene kadar) kira bedellerini belediye belirler. ''Enflasyon oranı kuralı'' belediye mallarında geçerli değildir.

üstat açıklayıcı cevap için teşekkür ederim, peki diğer dava devam ederken belediyenin 2011-2012 yılına ilişkin belirlediği kira bedeline ihtaren cevap versek yeterli olur mu? dava açmak şart mı?

belediyenin tahliye etmeme nedeni 3 no'lu mesajda da belirttiğim gibi "Sn. Konyalı, belediye halihazırda kira bedelini fahiş miktarda arttırmış, ayrıca tahliye konusunda haklısınız ancak kiracı belediyeye ait taşınmazı belediyeden gerekli onay ve kararları alarak büyük bir maliyetle yıkıp yeniden yapmış, su aşamada belediyenin tahliye yoluna başvurmak isteyeceğini düşünmüyorum,zaten kiracı binayı yaptıktan sonra mahsuben uzun bir müddet kira ödemiyor ve ödemeyecek,

belediyenin bu aşamada tahliye talep etmesi için bu yüksek maliyeti ödemeyi göze alması gerekecek diye düşünüyorum,"

Sn. Konyalı ilginiz için teşekkürler..

Alıntı: Yazan harkan zaten kiracı binayı yaptıktan sonra mahsuben uzun bir müddet kira ödemiyor ve ödemeyecek

Bu durumda kiracı ile kiralayan arasında karma bir sözleşme var demektir. Kira bina bedeline mahsup ediliyor ise artış yapılması sözleşmeye aykırı olur. Ayrıca bu durumda kira döneminin bir yıllık olmadığı anlaşılıyor.

Önerim:
Belediye ile kiracı arasındaki sözleşmeyi okunuz. Müvekkilin beyanlarıyla bu düğüm çözülmez.

Eğer belediye ile kiralayan arasında özel hukuk ilişkisi kurulmuş ise bence tespit davası açılması mantıklı diye düşünüyorum...Kolay gelsin.