Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Şufa Davasi İle İlgİlİ Yargitay Karari Aryorum

Yanıt
Old 09-11-2009, 12:21   #1
Av.Ayşegül Çoban

 
Varsayılan Şufa Davasi İle İlgİlİ Yargitay Karari Aryorum

Merhaba Arkadaşlar,sorum şu;Müvekkilin babası 2005 ve 2006 yıllarında babasından kalma arazileri oğluna yani müvekkilime satmıştır.Bu satışı yaparken kardeşlerine hiçbir bildirim yapmamıştır.Şimdi müvekkilimin amcaları şufa davası açmışlar söz konusu yerleri kendi adlarına yaptırmak istiyorlar.Bildiğim kadarıyla yapılan değişikle şufa hakkını kullanmak isteyenler bildirim olsun olmasın bu haklarını satıştan sonra iki yıl içinde kullanmalıdırlar.Sizce deöyle değil mi?Konuyla ilgili yargıtay kararı gönderip yardımcı olursanız çok sevinirim.Herkese iyi çalışmalar...
Old 09-11-2009, 14:25   #2
Av.Hülya Büyükoğlu

 
Varsayılan

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2005/6-230
Karar: 2005/244
Tarih: 13.04.2005

ÖZET: Özet yazımı tamamlanmamıştır. Lütfen karar metnine bakınız.

(4721 sayılı MK. m. 732, 733, 734)

KARAR METNİ:
Taraflar arasındaki "şuf'a" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 tarih ve 2003/245-2004/25 s. kararın tetkiki davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 07.06.2004 tarih ve 2004/4455-4566 s. ilamı ile; (...Önalım davasına konu edilen pay 13.3.2003 gününde 5.000.000.000 TL. bedelle davalıya satılmıştır. Davacı 4.4.2003 gününde davalıya keşide ettiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 2.9.2003 gününde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği gün ile davanın ikame edildiği gün arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Yasanın 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı Yasanın 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içerisinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı biçimde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu sebeple bozulmalıdır....) Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım (şuf'a) istemine ilişkindir.

A- Davacının İsteminin Özeti:

Davacı, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 gününde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalıya bildirdiğini, davalının önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiğini ifadeyle eldeki davayı açmıştır. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde de özetle; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve kanuni sürenin başlamadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam sebebiyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ait ifadelere yer vermiştir.

B- Davalının Cevabının Özeti:

Davalı vekili cevap dilekçesinde, İzmir 7. Noterliğinden çekilen 04.04.2003 gün ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 gününde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Yasanın 733. maddesinde ön görülen öğrenme gününden itibaren 3 aylık hakdüşürücü sürenin geçtiğini, ifadeyle, davanın reddini savunmuştur.

C- Yerel Mahkeme Kararının Özeti:

Mahkeme "Yapılan satışın MK.733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hakdüşürücü sürenin başlamadığı" gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

D- Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme:

Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Daire, "..ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği" gerekçesiyle kararı bozmuş; mahkeme önceki kararında direnmiştir. Hükümü davalı taraf temyiz etmektedir.

E- Deliller, İlgili Yasa Maddeleri ve Madde Gerekçeleri :

1) Önalım (şufa) istemine konu satış işlemi : İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Doğanbey köyü Köy içi mevkii 2543 parsel s. 1400 m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/2 hisse sahibi Kadir G. bu hissesini 13.03.2003 tarih ve 595 yevmiye numarası ile 5.000.000.000 TL bedelle davalı Nesibe Meltem A.'a satmıştır. Satış bedeli 5.000.000.000 TL masrafları da toplam 220.000.000 TL'dir. Taşınmaz tapuda halen; davacı Emine G. (1/2) ve davalı Nesibe Meltem A. (1/2) adlarına kayıtlıdır.

2) İhtarnameler :

a) Davacı Emine G. vekili vasıtasıyla İzmir Yedinci Noterliğinin 04.04.2003 tarih ve 6579 yevmiye numaralı Davalı Nesibe Meltem A. ve dava dışı Banu İ. ile Ebru İ.'nu muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen: "Konusu:Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır.

1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, Seferihisar, Doğanbey, Köyiçi mevki, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, sair yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi Kadir G.'ten satın alındığını 17.03.2003 gününde öğrenmiş bulunuyoruz.

2- Söz konusu taşınmazlar ile ilgili, 1/2 hisse üzerinden şufa hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık yasal süre içinde sizlere bildiriyoruz.

Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Kanunun ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak bütün masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir (İhtarname muhatabın aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 gününde tebliğ edilmiştir.)

b) Davacı Emine G. vekili vasıtasıyla İzmir 3.Noterliğinden gönderdiği 02.09.2003 günlü 15169 yevmiye no.lu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen söyledir; "Konusu: El Atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır.

1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, Seferihisar, Doğanbey, Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, sair yarı hisse maliki müvekkilemin kardeşi Kadir G.'ten satın alındığında İzmir Yedinci Noterliği'nin 4.4.2003 tarih, 8579 yevmiye no.lu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili Şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik.

Bilahare avukatınız konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı. Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden Meltem A.'a ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır. Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş geçen zaman içerisinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.8.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası Remzi Bey'in bulunduğunu ve kesin cevaplarının (işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu) bildirmiştir.

2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir. Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır. Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir;

3- Söz konusu gayrimenkulları işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir. Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeli ödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecri misil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000. TL. dir. 13.3.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1.200.000.000.TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz.

Aksi takdirde şufa davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla - ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarfedilecek bütün masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir. c) Davalı Nesibe Meltem A.'ın İzmir 9.Noterliğinden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 günlü cevabi ihtarnamesinde aynen; "KONUSU.. 4.4.2003 günlü ve 02.09.2003 günlü ihtarnamelere cevaptır.

1- İhtar konusu gayrimenkulların iki paydaşından Kadir G. ve şufa hakkını kullanmak isteyen Emine G. gayrimenkulun satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulu satışa çıkarmışlar hatta ağustos eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaraları ile gazeteye ilan vermişlerdir.

2- Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şufa hakkını kullanmamış parası olduğu durumda buraya talip olmamış, İzmir Hatay semtinden ev almış parası da artmıştır. Bu dönem zarfı içinde Seferihisar Doğanbey köyiçi mevkiindeki gayrimenkulun alımı için Emine G. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır.

3- Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulu bize teklif etmişlerdir. Bizde Emine ve Kadir G.'ün üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. Kadir G.'e ilişkin payı aldık. Satış aşamasında Emine G. hissesini satmak istemekteyken (şahitlerde mevcuttur)avukatı ile yaptığı görüşmeden fikri tamamen değişmiş, 20 senelik dostlarına ters düşmüş ilişkisini de anlaşılmadık bir biçimde kesmiştir.

4- Bunun üzerine Emine G.'ün avukatı Onur G.'le yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 günlü 7.Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şufa hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat Vecdi G. ile irtibata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık.

5- 2 Eylül 2003 günlü 3.noter vasıtası ile şufa hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz. MK. 733 vd. göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 4.4.2003 gününde öğrendiğinizi açıkca belirttiğinize göre artık sufa hakkınız kalmamış zaman aşımına uğramıştır….. ihtaren bildiririz." Şeklindedir. 3. İlgili Yasa Maddeleri ve Madde Gerekçeleri : 4721 S. TÜRK MEDENİ YASASI II. Devir hakkının kısıtlamaları

1- Kanuni önalım hakkı

a- Önalım hakkı sahibi

Madde 732.(659) - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, sair paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. (TMK. Md 688, 708) "Madde gerekçesi: Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Yasasının 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965'de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir. Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması halinde, sair paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır."

b- Kullanma yasağı, feragat ve hakdüşürücü süre

Madde 733.(-) - Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi biçimde yapılması (TMK. Md 5, 7, 706,) ve tapu kütüğüne şerh (TMK. Md. 1009, 1010, 1011) verilmesi gerekir. Belli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle (TMK. Md 5) tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

"Madde gerekçesi: Maddenin birinci fıkrası 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Maddenin ikinci fıkrası İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682 nci maddenin üçüncü fıkrasında ön görülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ait anlaşmaların resmi şekle tabi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır. 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmi biçimde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, yalnızca belli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı biçimde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı biçimde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci durumda de, ön görülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir. Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından sair paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on senelik bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için ön görülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on senelik sürenin başlangıcı olarak ön görülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş senelik sürenin başlangıcı olarak "her durumda satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir."

c- Kullanılması

Madde 734.(-) - Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

"Madde gerekçesi : Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir. Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, yasa hükümü haline getirilmiş bulunmaktadır. Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ait uygulamada kabul edilen esası yasa hükümü haline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içerisinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir."

F- Gerekçe:

Dava, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım (şuf'a) istemine ilişkindir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım (şuf'a) Hakkı"nı düzenleyen 732 ve devamı maddeleri karşısında dava açma süresinin başlangıcına esas alınacak tarihin nasıl belirleneceği;bu cümleden olarak, eldeki davanın kanuni sürede açılıp açılmadığı, noktasında toplanmaktadır. Mahkeme, 4721 s. Türk Medeni Yasasının 733. maddesinde satış işleminin sair paydaşlara bildirilmesi mükellefiyetinin alıcı ve satıcı da olup, yasada aranan anlamda Noterden bir bildirim yapılmadan paydaş için -satışı başka yolla öğrense bile- dava açma süresinin başlamayacağı görüşündedir. Özel Daire ise şufa davacısının öğrenmiş ve alıcıya bu iradesini bildirmiş olmasını dava açma süresinin başlaması için yeterli görmekte; üç aylık sürede şufa hakkı dava yoluyla kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kanuni önalım (şuf'a) hakkının hukukumuzdaki tarihsel gelişiminin ve hukuki niteliklerinin kısaca irdelenmesinde yarar vardır. Önalım (şuf'a) hakkı, 4721 s. Kanunla yürürlükten kaldırılmış bulunan 743 s. Türk Yasası Medenisinde 658. (sözleşmeden kaynaklanan şufa) ve 659. (Kanuni şufa hakkı) maddelerinde düzenlenmişti. Bu sistem içinde, önalım hakkı, mülkiyet hakkının takyitlerinden birisi olup, hukuksal niteliği itibariyle yenilik doğuran kurucu bir hak olarak kabul edilmiş ve kanuni önalım hakkı da ayni hak niteliğinde, yasadan doğduğu için tapuya şerhi gerekmeyen ve satın alan herkese karşı kullanılabilir bir hak olarak düzenleme altına alınmıştır. 743 s. Türk Yasası Medenisinin 659. maddesinde düzenlenen kanuni(yasal) şuf'a (önalım) hakkı müşterek mülkiyette söz konusu olmaktadır. Müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir. Şuf'a iradesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için bu iradenin kullanıldığı zaman irade sahibinin o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şuf'a hakkının konusu taşınmaz maldır ve bu hak müşterek mülkiyete konu bir payın üçüncü şahsa satışıyla doğar; eş söyleyişle, bu hakkın doğumu için satış sözleşmesinin kurulması şarttır ve yeterlidir. 743 s. Türk Yasası Medenisinin kabul ettiği sisteme göre, şuf'a hakkı satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanılan yenilik doğurucu bir haktır ve sahibinin kullanma beyanıyla vücut bulmaktadır. Bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi suf'a hakkının kullanılacağını ortaya koyan ve herhangi bir surette muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmektedir. Beyanın herhangi bir şekli yoktur ancak ispat yönünden yazılı olması yeterlidir. Şuf'a ile ilgili bu eski kanuni düzenlemede, a)hakkın devamı süresi, b)hakkın kullanım süresi ve c)hakkın korunma süresi olmak üzere üç tür süre söz konusu olup; hakkın devamı süresi, müşterek mülkiyet halinin devam ettiği süre içerisinde hakkın varlığını korumasını; hakkın kullanım süresi, satışı öğrenmeyle başlayan ve hakkın kullanılması gereken kanuni hakdüşürücü süreyi; hakkın korunma süresi ise satış gününden başlayarak hakkın kullanılabileceği en fazla süreyi ifade etmektedir. Şuf'a hakkı sahibinin bu hakkı kullandığını kanuni süresi içerisinde karşı tarafa açık irade beyanı ile bildirmiş olması halinde, satış tarihini takip eden on senelik süre içerisinde dava açabileceği kabul edilmektedir. Kanuni düzenlemedeki boşluklar uygulamada İçtihadı Birleştirme Kararları ile giderilmeye çalışılmıştır. Eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı aksaklıklar sebebiyle Türk Medeni Kanunu'nun değişiklik çalışmaları sırasında şuf'a (önalım) hakkı üzerinde özellikle durulmuş ve bir sistem değişikliğine gidilmesi yolunda düzenlemeler yapılmış; en son haliyle de 4721 s. yasadaki şeklini almıştır. Nitekim, Türk Medeni Kanunu'nun 1984 günlü ön tasarısında "Taşınmaz Mülkiyetinin takyitleri" bahsinde "Temlik hakkının takyitleri" üst başlığı altında "Kanuni önalım hakkı - a. Kullanma şartları" alt başlığını taşıyan 653. maddede:

Kanuni ön alım düzenlenmiş ve ön alım hakkından feragat resmi şekle bağlanarak bu feragatin tapu siciline şerhi hususu getirilmiş; yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği ve ön alım hakkının, hak sahibine satışın bildirildiği tarihten itibaren bir ay ve herhalde satıştan itibaren beş yıl geçmekle düşeceği, belirtilmiştir. Bu maddenin gerekçesinde ise; "Madde, yürürlükteki Yasanın 659. maddesini karşılamaktadır. Bu madde, uygulamadaki ihtiyaçlar, ülke şartları, doktrin ve Yargıtay içtihatları ve özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları göz önünde tutularak, altı fıkra halinde yeniden düzenlenmiştir. «Şuf'a hakkı» deyimi yerine uygulamada yerleşen «önalım hakkı» deyimi kullanılmıştır. Sair taraftan, ülkemiz uygulamasında yasal önalım hakkı önemli bir yer işgal ettiği için, bu hak, şerh verilen akdi ön alım hakkından daha önce düzenlenmiş ve kurallar buna göre ifade edilmiştir. Bu husus, hakkın kullanılmasına ait olan müteakip madde için de geçerlidir.

……

Dördüncü fıkra, önalım hakkından feragatin resmi biçimde yapılmasını ve tapu siciline şerh verilmesini öngörmektedir. Buna karşılık. belli bir satışta önalım hakkını kullanmama taahhüdü yazılı şekle tabi olacaktır ve bu satıştan önce yapılabileceği gibi, sonra da yapılabilir. Önalım hakkından feragatin resmi şekle tabi olduğu hususu da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirtilmiştir. Önalım hakkını kullanmama taahhüdü, Hukuk Usulü Muhakemeleri Yasası öngördüğü miktarı aşarsa yasal delille ispatı gerektiği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmişse de, tasarıda bu taahhüdün geçerliliğinin yazılı şekle tabi tutulması uyuşmazlıkları azaltmak açısından uygun görülmüştür.

Beşinci fıkrada, önalım hakkını kullanabilecek paydaşlara pay satışını öğrenmelerini ve böylece hakkı kullanmada hakdüşürücü sürenin işlemeye başlamasını ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının açıklığa kavuşmasını sağlamak için, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığı ile bildirileceği hükmüne yer verilmiştir.

Yürürlükteki Kanun, yasal önalım hakkının kullanılmasında hakdüşürücü süreyi düzenlememiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile akdi önalıma ait sürelerin kıyasen uygulanacağı kabul edilmişse de, boşluğun yasa hükümü ile doldurulması yararlı görülmüş ve konu altıncı fıkrada düzenlenmiştir. Fıkra iki süreyi öngörmektedir. Bir aylık hakdüşürücü süre, beşinci fıkra uyarınca hak sahibine yapılan bildiriden itibaren işlemeye başlayacaktır. Satışın başka yolla öğrenilip öğrenilmediği uyuşmazlıklarına yer bırakılmamıştır. Beş senelik süre ise payın satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin on yıl değil beş yıl olması daha adil görülmüştür."

İfadeleri yer almaktadır. Yine 743 s. Türk Yasası Medenisinde karşılığı bulunmayan 1984 günlü ön tasarının "b. Hakkın kullanılması" başlıklı 654. maddesinde de; Önalım hakkının dava yoluyla kullanılacağı,

Düzenlenmiş; Maddenin kanuni gerekçesinde; Dava dışı beyanla şufa hakkının kullanılmasının, uygulamada bu hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı konusunda ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni düzenlemeye gidilerek dava yoluyla kullanılması esasının getirildiği, Hususuna yer verilmiştir. Sair taraftan kaynak yasa durumundaki, İsviçre Medeni Kanunu'nun 681 a/11 maddesinde ve İsviçre Borçlar Kanunu'nun 216/e maddesine göre; Sürenin başlaması için önalım olayının gerçekleşmesi ve sınırlı önalım hakkı söz konusu ise içeriği hakkında emin bir bilgi edinilmesi gerekir.

İsviçre Hukukuna göre; ön alım hakkı satışın yapılmasına ve içeriğinin hak sahibi tarafından öğrenilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Nitekim, 743 s. Türk Yasası Medenisinin kabul ettiği sistem de "öğrenmeyi" esas almakta iken açıklanan gelişim içerisinde bundan vazgeçilerek "bildirim" esasına geçilmiştir. Kanuni Önalım Hakkı konusunda en son düzenleme, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun "Devir hakkının kısıtlamaları" üst başlığı altında birinci sırada "Yasal Önalım hakkı" başlığı altında yer almaktadır. Yukarda ilgili bölümde gerekçeleri ile birlikte aynen yer verilen "a- önalım hakkı sahibi" başlıklı 732, "b- Kullanma yasağı, feragat ve hakdüşürücü süre" başlıklı 733 ve "c- Kullanılması" başlıklı 734. madde hükümleri ile kanuni önalım hakkı önceki kanundan farklı düzenlenmiştir. Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; kanuni önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde kullanılabileceği; önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu; bunun yanında -somut olay açısından da uyuşmazlık konusu olan- satışın sair paydaşlara bildirilmesi gereği ; bu bildirimden ve satış gününden itibaren uygulanacak kanuni sürelerin neler olduğu; bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği; önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır. Bu saptamalar yapıldıktan sonra, açıklanan değişiklikle kabul edilen sistemin ne olduğu üzerinde durulmalıdır. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde sair paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını kanuni ön alım hakkını kullanan sair paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Kanuni önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır. Eldeki uyuşmazlığın da konusunu teşkil eden kanuni önalım hakkının kullanılmasında satışın bildiriminin süre başlangıcına esas alınıp alınmayacağı ve kullanılacak kanuni sürelerin neler olduğu 4721 s. Yasanın 733. maddesinde düzenlenmiştir. 4721 s. Yasanın 733. maddesinin 3.fıkrasında; "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir" Aynı Yasanın 733. maddesinin 4.fıkrasında da; "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

Denilmekte; Maddenin gerekçesinde ise ; "….Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından sair paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on senelik bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için ön görülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on senelik sürenin başlangıcı olarak ön görülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş senelik sürenin başlangıcı olarak "her durumda satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir."

İfadelerine yer verilmektedir. Böylece, yasa önalım hakkının kullanılmasını hakdüşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hakdüşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten" itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hakdüşürücü süre işleyecektir. İki senelik süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın yalnızca o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kanun, kanuni önalım hakkından feragatin geçerliliğini de yazılı biçimde yapılmasına bağlamıştır. Şu durumda; 4721 s. Kanunla kanuni önalım hakkı için getirilen yeni sistem daha sıkı kurallar ortaya koymakta; bu tür taleplerin belirli sürelerde, belirli şekil ve koşullarda kullanılması gereğini önemli bir yenilik olarak getirmektedir. Kısacası, kanuni önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu kanuni değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" biçiminde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hakdüşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Eş söyleyişle; kanuni önalım hakkının kullanılması için ön görülen üç aylık hakdüşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir biçimde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Somut olaya gelince; kanuni önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında kanunun aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hakdüşürücü süre başlamayacağından hakdüşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içerisinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve kanuna uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir. Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden dosyanın Dairesine gönderilmesi gerekir.

SONUÇ : Yukarda açıklanan sebeplerden dolayı DİRENME KARARI UYGUN OLUP, işin esasına yönelik sair temyiz itirazlarının tetkiki için dosyanın 6.HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine 13.04.2005 günü yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Benzer iki konuyu mukayese ederek olayı anlatmaya çalışacağım; kamulaştırma bedelinin artırılması davasındaki dava açma süresinin başlangıcı ile şuf'a davasındaki dava açma süresinin başlangıcının benzerliğini ortaya koyacağım, 2942 s. Kamulaştırma Kanunu'nun 4650 s. Kanun'la yapılan değişikliğinden önceki "Davada Hakkı" ile ilgili 14. maddesinde;

"... Dava açma süresi malik, zilyet ve sair ilgililer yönünden tebligat yapılanlar için, tebliğ gününden itibaren tebligat yapılamayanlar yönünden ise, tebligat yerine geçmek üzere gazete ile yapılan ilan tarihinden...." itibaren 30 gündür....." hükmünü amirdir. (Zeki Akar kamulaştırma ve kamulaştırmasız elatma davaları, sayfa 381)

Yani yasa kaide olarak tebligatı dava açma süresinin başlaması yönünden kabul etmiştir. Tebligat genel olarak ve kaideten noter aracılığı ile yapılacaktır. (aynı yasa 13. madde) (Zeki Akar. Aynı kitap, aynı sahife)

Bu kaidenin istisnası varmıdır.? Yokmudur? Vardır.

Yargıtay İçtihadı birleştirme Büyük Genel Kurulu, 24.6.1994 tarih ve 1993/3 esas, 1994/2 s. kararı ile; "Kamulaştırma üzerine ferağ verilmiş taşınmazlarda, Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesindeki kamulaştırma bedelinin artırılması davası açılması için kabul edilen 30 günlük hakdüşürücü süre; daha önce kamulaştırma işlemi ile ilgili olarak Yasa'ya uygun bir bildirim yapılmamış olması halinde, tapuda bir devir (ferağ) işleminin yapıldığı tarihte başlar." (Zeki Akar, aynı kitap, sahife 383)

Demek suretiyle ana kaideye istisnayı koymuştur. RESMİ BİÇİMDE YAPILAN DEVİR (FERAĞ) İŞLEMİ GÜNÜNDEN İTİBAREN DAVA AÇMA SÜRESİNİ BAŞLATMIŞTIR.

Her iki müessese birbirine çok benzemektedir. Gerek kamulaştırmadaki 30 günlük dava açma süresi gerekse şuf'a daki üç aylık dava açma süresi sukutu hak süresidir. Re'sen gözönünde tutulur. Her iki kanun'da kaide olarak noter tebligatını dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul etmiştir. Kamulaştırmada tatbikat, kaideye uzun yıllar uğraş verdikten sonra Tevhidi İçtihat ile istisna getirmiş ve konuyu halletmiştir. "RESMİ" biçimde yapılan devir (ferağ) işlemini dava açma süresini başlangıcı olarak kabul etmiştir.

Biz burada "Resmi" biçimde ve noter huzurunda yapılıp tebliğ edilen ve satışı öğrendiğini, satışın taraflarına bildiren davacının ihtarını, davanın açılması için ön görülen üç aylık sürenin başlangıcı olarak neden kabul etmeyelim? Davacı "RESMİ İŞLEM" ile satışı öğrendiğini sair tarafa bildirmiş ve kendini sürenin başlaması yönünden bağlamıştır. Böyle bir durumu niçin görmezlikten gelelim.

Konunun önemine binaen ferağ gününden itibaren dava açma süresinin nasıl başlayacağını çekişli alternatiflerle incelemekte ve bunu şuf'aya uygulamakta fayda vardır.

a- Noter tebligatı yapılmış, ferağ verilmemişse tebliğ tarihi esas alınacaktır. Şuf'ada aktin tarafları, sair hissedara olayımızda davacıya noter aracılığı ile tebligat yapmış olsalardı süre tebligattan başlayacaktı.

b- Ferağ verilmiş, tebligat yapılmamışsa İçtihadı Birleştirmede açıklandığı gibi, ferağ tarihi dava açma tarihi olacaktır. Şuf'ada da resmi memur olan noterde düzenlenen ihtar ile öğrendiğini bildirdiği gün dava açma tarihi olacaktır.

c- Önce tebligat yapılmış, sonra ferağ verilmişse, Tevhidi İçtihadın aksinden de anlaşılacağı gibi, tebliğ tarihi esas alınacaktır. Şuf'ada da bu biçimde uygulanacaktır.

d- Önce ferağ verilmiş (şuf'ada resmi ihtar çekilmiş) bu tarihten itibaren 30 tarih (şuf'ada üç ay) geçtikten sonra tebligat yapılmışsa ferağ tarihi (şuf'ada ihtar tarihi)

30 günlük (üç aylık) dava açma süresinin başlamasında esas alınacaktır. (Zeki AKAR, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları sayfa 383)

Tevhidi İçtihadın bir istisnası vardır.

e- Hak sahibi önce ferağ vermiş (şuf'ada ihtar, çekmiş) ve ferağ gününden itibaren 30 günlük hakdüşürücü (şuf'ada ihtar gününden itibaren üç aylık hak düşürücü) dava açma süresi dolmadan, hak sahibine ayrıca bir noter tebligatı yapılmışsa 30 günlük (üç aylık) dava açma süresi, tebligattan itibaren başlar.

f- Hiç tebligat yapılmamış ve ferağ da (ihtarda) verilmemiş veya çekilmemişse taşınmaz hissedarı dava açabilir mi? (Zeki AKAR, aynı kitap sahife 384) Önceleri açmayacağı 5. Hukuk Dairesince kabul edilmesine karşın, hakkın ziyanını önlemek bakımından, daha sonraları açabileceğini içtihat etmiştir. Doğrudur. 18. Hukuk Dairesi de bu tatkibakı benimsemiştir. Şuf'a hakkı sahibi kendisine tebligat yapılmamışsa tebligat yokluğu sebebi ile şuf'a davası açamayacak mıdır. Elbette açacaktır.

Noter tebligatı aranan kamulaştırmaya, dava açma süresinin başlangıcı yönünden ikinci istisna da şudur;

Kamulaştırma işlemi, davacılarla tebliğ edilmemiş ve davacılar ferağını da vermemişlerdir. Davacılar fazla haklarını saklı tutarak, bedel artırma davasını açmışlardır. Bu davadan çok sonra, 30 günlük hakdüşürücü sürede geçmesine rağmen, ikinci bedel artırma davasını açabilirlermi? Şufa'da resmi ihtar çekildikten ve satışı öğrendiğini bildirdikten çok sonra, satışı öğrenmedim diyerek, davacı dava açabilirmi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 23.9.1998 tarih ve 1998/5-586 esas, 598 s. kararı ile davacıların ilk dava ile kamulaştırmayı öğrendiklerini kabul ederek ikinci davanın reddine karar verilmesini onamıştır. (Zeki AKAR aynı kitap sahife 385)

Böylece resmi dava açma tarihini öğrenme olarak kabul etmiştir. Aynı durum şufa'da da vardır. Resmi ihtar tarihi dava açma tarihi olarak kabul edilmelidir.

Gerek 5. Hukuk Dairesi ve gerekse 18. Hukuk Dairesi sapma göstermeden anlatılan hususları yıllarca uygulamışlar, halende eski dosyalarda uygulamaya devam etmektedirler.

Maddenin gerekçesinin aksinden de anlatılan hususlar çok açık biçimde anlaşılmaktadır.

Yukardan beri izah etmeye çalıştığım sebeplerle çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.

Kaynak: Corpus Arşiv




T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

Esas: 2005/9869
Karar: 2005/12163
Tarih: 26.12.2005

ÖZET: Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

(4721 sayılı MK. m. 6, 688, 732, 733, 734)

KARAR METNİ:
YARGITAY İLAMI

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda gün ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava önalıma konu edilen payın iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkeme davayı red etmiş, hükümü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu parsellerde müvekkilinin paydaş olduğunu sair paydaşlardan Esma Kestan ile İftade Uludağ'ın paylarını davalıya sattıklarını, satışın dava gününde öğrenildiğini, bedelde muvazaa yapıldığını, bunu tanıkla ispat edeceğini, kabul edilmediği takdirde tapudaki bedel, harç ve masrafları yatırmaya hazır olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı davaya konu payları satın aldığında iadeli taahhütlü mektupla 15.10.2002 gününde davacıya satışın bildirildiğini, ayrıca ortaklığın giderilmesi davasında da davacının satıştan haberdar olduğunu davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince:Önalıma konu edilen taşınmazın paydaşlarından Esma Kestan ve İftade Uludağ önalıma konu teşkil eden taşınmazlardaki paylarını 15.10.2002 gününde toplam 11.000.000.000.-TL bedelle davalıya satmışlardır. Davacı bu satışı yeni öğrendiğini belirterek 29.6.2004 gününde iş bu davayı açmıştır. Satış yukarıda açıklandığı üzere satıcı yada davalı-alıcı tarafından noter aracılığı ile davacıya bildirilmediğinden belirtilen öğrenme gününe göre davanın süresinde açıldığının kabulü gerekir. Davacının satışı kendiliğinden bir vesile ile öğrenmesinin önemi bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece, tarafların sair iddia ve savunmaları üzerinde durularak işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı biçimde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Hükmün yukarıda açıklanan sebeple BOZULMASINA ve istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 26.12.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak: Corpus Arşiv

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

Esas: 2005/10546
Karar: 2006/554
Tarih: 31.01.2006

ÖZET: 1- Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü vardır. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

2- Somut olayda önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki pay davalıya 27.02.2004 gününde satılmış olup bu satış satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığı ile davacı paydaşa bildirilmemiştir. Davalı, bu yükümlülüğü yerine getirmediğine göre öğrenmeye nazaran 18.10.2004 gününde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Davacının satışı herhangi bir sebeple haricen öğrenmesinin bir önemi yoktur.

(4721 sayılı MK. m. 688, 732, 733, 734)

KARAR METNİ:
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda gün ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içerisinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın hüküm tarihi itibariyle (10 Bin YTL)'den az olduğundan duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkı sebebiyle davalıya satılan payın iptal ve tescil istemine ait olup, mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde olup olmadığının, satış tarihi itibariyle 01.01.2002 gününde yürürlüğe giren Türk Medeni Yasanın 733/3. maddesi hükmüne göre belirlenmesi gerekir. Anılan kanunun 733/3. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı ve satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirilme yükümlülüğü getirilmiştir. Somut olayda önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki pay davalıya 27.02.2004 gününde satılmış olup bu satış satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığı ile davacı paydaşa bildirilmemiştir. Davalı, bu yükümlülüğü yerine getirmediğine göre öğrenmeye nazaran 18.10.2004 gününde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Davacının satışı herhangi bir sebeple haricen öğrenmesinin bir önemi yoktur. Mahkemece işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken, kanun hüküm göz ardı edilerek davanın süreden reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.

Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarda açıklanan sebeplerle davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın BOZULMASINA, istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 31.01.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak: Corpus Arşiv

İyi çalışmalar
Old 09-11-2009, 14:32   #3
Av.Hülya Büyükoğlu

 
Varsayılan

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2005/6-230
Karar: 2005/244
Tarih: 13.04.2005

ÖZET: Özet yazımı tamamlanmamıştır. Lütfen karar metnine bakınız.

(4721 sayılı MK. m. 732, 733, 734)

KARAR METNİ:
Taraflar arasındaki "şuf'a" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 tarih ve 2003/245-2004/25 s. kararın tetkiki davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 07.06.2004 tarih ve 2004/4455-4566 s. ilamı ile; (...Önalım davasına konu edilen pay 13.3.2003 gününde 5.000.000.000 TL. bedelle davalıya satılmıştır. Davacı 4.4.2003 gününde davalıya keşide ettiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 2.9.2003 gününde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği gün ile davanın ikame edildiği gün arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Yasanın 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı Yasanın 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içerisinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı biçimde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu sebeple bozulmalıdır....) Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım (şuf'a) istemine ilişkindir.

A- Davacının İsteminin Özeti:

Davacı, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 gününde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalıya bildirdiğini, davalının önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiğini ifadeyle eldeki davayı açmıştır. Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde de özetle; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve kanuni sürenin başlamadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam sebebiyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ait ifadelere yer vermiştir.

B- Davalının Cevabının Özeti:

Davalı vekili cevap dilekçesinde, İzmir 7. Noterliğinden çekilen 04.04.2003 gün ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 gününde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Yasanın 733. maddesinde ön görülen öğrenme gününden itibaren 3 aylık hakdüşürücü sürenin geçtiğini, ifadeyle, davanın reddini savunmuştur.

C- Yerel Mahkeme Kararının Özeti:

Mahkeme "Yapılan satışın MK.733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hakdüşürücü sürenin başlamadığı" gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

D- Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme:

Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Daire, "..ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği" gerekçesiyle kararı bozmuş; mahkeme önceki kararında direnmiştir. Hükümü davalı taraf temyiz etmektedir.

E- Deliller, İlgili Yasa Maddeleri ve Madde Gerekçeleri :

1) Önalım (şufa) istemine konu satış işlemi : İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Doğanbey köyü Köy içi mevkii 2543 parsel s. 1400 m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/2 hisse sahibi Kadir G. bu hissesini 13.03.2003 tarih ve 595 yevmiye numarası ile 5.000.000.000 TL bedelle davalı Nesibe Meltem A.'a satmıştır. Satış bedeli 5.000.000.000 TL masrafları da toplam 220.000.000 TL'dir. Taşınmaz tapuda halen; davacı Emine G. (1/2) ve davalı Nesibe Meltem A. (1/2) adlarına kayıtlıdır.

2) İhtarnameler :

a) Davacı Emine G. vekili vasıtasıyla İzmir Yedinci Noterliğinin 04.04.2003 tarih ve 6579 yevmiye numaralı Davalı Nesibe Meltem A. ve dava dışı Banu İ. ile Ebru İ.'nu muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen: "Konusu:Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır.

1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, Seferihisar, Doğanbey, Köyiçi mevki, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, sair yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi Kadir G.'ten satın alındığını 17.03.2003 gününde öğrenmiş bulunuyoruz.

2- Söz konusu taşınmazlar ile ilgili, 1/2 hisse üzerinden şufa hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık yasal süre içinde sizlere bildiriyoruz.

Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Kanunun ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak bütün masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir (İhtarname muhatabın aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 gününde tebliğ edilmiştir.)

b) Davacı Emine G. vekili vasıtasıyla İzmir 3.Noterliğinden gönderdiği 02.09.2003 günlü 15169 yevmiye no.lu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen söyledir; "Konusu: El Atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır.

1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, Seferihisar, Doğanbey, Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, sair yarı hisse maliki müvekkilemin kardeşi Kadir G.'ten satın alındığında İzmir Yedinci Noterliği'nin 4.4.2003 tarih, 8579 yevmiye no.lu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili Şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik.

Bilahare avukatınız konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı. Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden Meltem A.'a ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır. Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş geçen zaman içerisinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.8.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası Remzi Bey'in bulunduğunu ve kesin cevaplarının (işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu) bildirmiştir.

2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir. Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır. Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir;

3- Söz konusu gayrimenkulları işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir. Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeli ödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecri misil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000. TL. dir. 13.3.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1.200.000.000.TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz.

Aksi takdirde şufa davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla - ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarfedilecek bütün masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir. c) Davalı Nesibe Meltem A.'ın İzmir 9.Noterliğinden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 günlü cevabi ihtarnamesinde aynen; "KONUSU.. 4.4.2003 günlü ve 02.09.2003 günlü ihtarnamelere cevaptır.

1- İhtar konusu gayrimenkulların iki paydaşından Kadir G. ve şufa hakkını kullanmak isteyen Emine G. gayrimenkulun satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulu satışa çıkarmışlar hatta ağustos eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaraları ile gazeteye ilan vermişlerdir.

2- Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şufa hakkını kullanmamış parası olduğu durumda buraya talip olmamış, İzmir Hatay semtinden ev almış parası da artmıştır. Bu dönem zarfı içinde Seferihisar Doğanbey köyiçi mevkiindeki gayrimenkulun alımı için Emine G. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır.

3- Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulu bize teklif etmişlerdir. Bizde Emine ve Kadir G.'ün üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. Kadir G.'e ilişkin payı aldık. Satış aşamasında Emine G. hissesini satmak istemekteyken (şahitlerde mevcuttur)avukatı ile yaptığı görüşmeden fikri tamamen değişmiş, 20 senelik dostlarına ters düşmüş ilişkisini de anlaşılmadık bir biçimde kesmiştir.

4- Bunun üzerine Emine G.'ün avukatı Onur G.'le yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 günlü 7.Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şufa hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat Vecdi G. ile irtibata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık.

5- 2 Eylül 2003 günlü 3.noter vasıtası ile şufa hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz. MK. 733 vd. göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 4.4.2003 gününde öğrendiğinizi açıkca belirttiğinize göre artık sufa hakkınız kalmamış zaman aşımına uğramıştır….. ihtaren bildiririz." Şeklindedir. 3. İlgili Yasa Maddeleri ve Madde Gerekçeleri : 4721 S. TÜRK MEDENİ YASASI II. Devir hakkının kısıtlamaları

1- Kanuni önalım hakkı

a- Önalım hakkı sahibi

Madde 732.(659) - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, sair paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. (TMK. Md 688, 708) "Madde gerekçesi: Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Yasasının 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965'de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir. Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması halinde, sair paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır."

b- Kullanma yasağı, feragat ve hakdüşürücü süre

Madde 733.(-) - Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi biçimde yapılması (TMK. Md 5, 7, 706,) ve tapu kütüğüne şerh (TMK. Md. 1009, 1010, 1011) verilmesi gerekir. Belli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle (TMK. Md 5) tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

"Madde gerekçesi: Maddenin birinci fıkrası 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Maddenin ikinci fıkrası İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682 nci maddenin üçüncü fıkrasında ön görülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ait anlaşmaların resmi şekle tabi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır. 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmi biçimde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, yalnızca belli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı biçimde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı biçimde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci durumda de, ön görülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir. Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından sair paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on senelik bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için ön görülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on senelik sürenin başlangıcı olarak ön görülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş senelik sürenin başlangıcı olarak "her durumda satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir."

c- Kullanılması

Madde 734.(-) - Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

"Madde gerekçesi : Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir. Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, yasa hükümü haline getirilmiş bulunmaktadır. Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ait uygulamada kabul edilen esası yasa hükümü haline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içerisinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir."

F- Gerekçe:

Dava, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım (şuf'a) istemine ilişkindir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım (şuf'a) Hakkı"nı düzenleyen 732 ve devamı maddeleri karşısında dava açma süresinin başlangıcına esas alınacak tarihin nasıl belirleneceği;bu cümleden olarak, eldeki davanın kanuni sürede açılıp açılmadığı, noktasında toplanmaktadır. Mahkeme, 4721 s. Türk Medeni Yasasının 733. maddesinde satış işleminin sair paydaşlara bildirilmesi mükellefiyetinin alıcı ve satıcı da olup, yasada aranan anlamda Noterden bir bildirim yapılmadan paydaş için -satışı başka yolla öğrense bile- dava açma süresinin başlamayacağı görüşündedir. Özel Daire ise şufa davacısının öğrenmiş ve alıcıya bu iradesini bildirmiş olmasını dava açma süresinin başlaması için yeterli görmekte; üç aylık sürede şufa hakkı dava yoluyla kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kanuni önalım (şuf'a) hakkının hukukumuzdaki tarihsel gelişiminin ve hukuki niteliklerinin kısaca irdelenmesinde yarar vardır. Önalım (şuf'a) hakkı, 4721 s. Kanunla yürürlükten kaldırılmış bulunan 743 s. Türk Yasası Medenisinde 658. (sözleşmeden kaynaklanan şufa) ve 659. (Kanuni şufa hakkı) maddelerinde düzenlenmişti. Bu sistem içinde, önalım hakkı, mülkiyet hakkının takyitlerinden birisi olup, hukuksal niteliği itibariyle yenilik doğuran kurucu bir hak olarak kabul edilmiş ve kanuni önalım hakkı da ayni hak niteliğinde, yasadan doğduğu için tapuya şerhi gerekmeyen ve satın alan herkese karşı kullanılabilir bir hak olarak düzenleme altına alınmıştır. 743 s. Türk Yasası Medenisinin 659. maddesinde düzenlenen kanuni(yasal) şuf'a (önalım) hakkı müşterek mülkiyette söz konusu olmaktadır. Müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir. Şuf'a iradesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için bu iradenin kullanıldığı zaman irade sahibinin o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şuf'a hakkının konusu taşınmaz maldır ve bu hak müşterek mülkiyete konu bir payın üçüncü şahsa satışıyla doğar; eş söyleyişle, bu hakkın doğumu için satış sözleşmesinin kurulması şarttır ve yeterlidir. 743 s. Türk Yasası Medenisinin kabul ettiği sisteme göre, şuf'a hakkı satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanılan yenilik doğurucu bir haktır ve sahibinin kullanma beyanıyla vücut bulmaktadır. Bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi suf'a hakkının kullanılacağını ortaya koyan ve herhangi bir surette muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmektedir. Beyanın herhangi bir şekli yoktur ancak ispat yönünden yazılı olması yeterlidir. Şuf'a ile ilgili bu eski kanuni düzenlemede, a)hakkın devamı süresi, b)hakkın kullanım süresi ve c)hakkın korunma süresi olmak üzere üç tür süre söz konusu olup; hakkın devamı süresi, müşterek mülkiyet halinin devam ettiği süre içerisinde hakkın varlığını korumasını; hakkın kullanım süresi, satışı öğrenmeyle başlayan ve hakkın kullanılması gereken kanuni hakdüşürücü süreyi; hakkın korunma süresi ise satış gününden başlayarak hakkın kullanılabileceği en fazla süreyi ifade etmektedir. Şuf'a hakkı sahibinin bu hakkı kullandığını kanuni süresi içerisinde karşı tarafa açık irade beyanı ile bildirmiş olması halinde, satış tarihini takip eden on senelik süre içerisinde dava açabileceği kabul edilmektedir. Kanuni düzenlemedeki boşluklar uygulamada İçtihadı Birleştirme Kararları ile giderilmeye çalışılmıştır. Eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı aksaklıklar sebebiyle Türk Medeni Kanunu'nun değişiklik çalışmaları sırasında şuf'a (önalım) hakkı üzerinde özellikle durulmuş ve bir sistem değişikliğine gidilmesi yolunda düzenlemeler yapılmış; en son haliyle de 4721 s. yasadaki şeklini almıştır. Nitekim, Türk Medeni Kanunu'nun 1984 günlü ön tasarısında "Taşınmaz Mülkiyetinin takyitleri" bahsinde "Temlik hakkının takyitleri" üst başlığı altında "Kanuni önalım hakkı - a. Kullanma şartları" alt başlığını taşıyan 653. maddede:

Kanuni ön alım düzenlenmiş ve ön alım hakkından feragat resmi şekle bağlanarak bu feragatin tapu siciline şerhi hususu getirilmiş; yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği ve ön alım hakkının, hak sahibine satışın bildirildiği tarihten itibaren bir ay ve herhalde satıştan itibaren beş yıl geçmekle düşeceği, belirtilmiştir. Bu maddenin gerekçesinde ise; "Madde, yürürlükteki Yasanın 659. maddesini karşılamaktadır. Bu madde, uygulamadaki ihtiyaçlar, ülke şartları, doktrin ve Yargıtay içtihatları ve özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları göz önünde tutularak, altı fıkra halinde yeniden düzenlenmiştir. «Şuf'a hakkı» deyimi yerine uygulamada yerleşen «önalım hakkı» deyimi kullanılmıştır. Sair taraftan, ülkemiz uygulamasında yasal önalım hakkı önemli bir yer işgal ettiği için, bu hak, şerh verilen akdi ön alım hakkından daha önce düzenlenmiş ve kurallar buna göre ifade edilmiştir. Bu husus, hakkın kullanılmasına ait olan müteakip madde için de geçerlidir.

……

Dördüncü fıkra, önalım hakkından feragatin resmi biçimde yapılmasını ve tapu siciline şerh verilmesini öngörmektedir. Buna karşılık. belli bir satışta önalım hakkını kullanmama taahhüdü yazılı şekle tabi olacaktır ve bu satıştan önce yapılabileceği gibi, sonra da yapılabilir. Önalım hakkından feragatin resmi şekle tabi olduğu hususu da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirtilmiştir. Önalım hakkını kullanmama taahhüdü, Hukuk Usulü Muhakemeleri Yasası öngördüğü miktarı aşarsa yasal delille ispatı gerektiği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmişse de, tasarıda bu taahhüdün geçerliliğinin yazılı şekle tabi tutulması uyuşmazlıkları azaltmak açısından uygun görülmüştür.

Beşinci fıkrada, önalım hakkını kullanabilecek paydaşlara pay satışını öğrenmelerini ve böylece hakkı kullanmada hakdüşürücü sürenin işlemeye başlamasını ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının açıklığa kavuşmasını sağlamak için, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığı ile bildirileceği hükmüne yer verilmiştir.

Yürürlükteki Kanun, yasal önalım hakkının kullanılmasında hakdüşürücü süreyi düzenlememiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile akdi önalıma ait sürelerin kıyasen uygulanacağı kabul edilmişse de, boşluğun yasa hükümü ile doldurulması yararlı görülmüş ve konu altıncı fıkrada düzenlenmiştir. Fıkra iki süreyi öngörmektedir. Bir aylık hakdüşürücü süre, beşinci fıkra uyarınca hak sahibine yapılan bildiriden itibaren işlemeye başlayacaktır. Satışın başka yolla öğrenilip öğrenilmediği uyuşmazlıklarına yer bırakılmamıştır. Beş senelik süre ise payın satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin on yıl değil beş yıl olması daha adil görülmüştür."

İfadeleri yer almaktadır. Yine 743 s. Türk Yasası Medenisinde karşılığı bulunmayan 1984 günlü ön tasarının "b. Hakkın kullanılması" başlıklı 654. maddesinde de; Önalım hakkının dava yoluyla kullanılacağı,

Düzenlenmiş; Maddenin kanuni gerekçesinde; Dava dışı beyanla şufa hakkının kullanılmasının, uygulamada bu hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı konusunda ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni düzenlemeye gidilerek dava yoluyla kullanılması esasının getirildiği, Hususuna yer verilmiştir. Sair taraftan kaynak yasa durumundaki, İsviçre Medeni Kanunu'nun 681 a/11 maddesinde ve İsviçre Borçlar Kanunu'nun 216/e maddesine göre; Sürenin başlaması için önalım olayının gerçekleşmesi ve sınırlı önalım hakkı söz konusu ise içeriği hakkında emin bir bilgi edinilmesi gerekir.

İsviçre Hukukuna göre; ön alım hakkı satışın yapılmasına ve içeriğinin hak sahibi tarafından öğrenilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Nitekim, 743 s. Türk Yasası Medenisinin kabul ettiği sistem de "öğrenmeyi" esas almakta iken açıklanan gelişim içerisinde bundan vazgeçilerek "bildirim" esasına geçilmiştir. Kanuni Önalım Hakkı konusunda en son düzenleme, 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun "Devir hakkının kısıtlamaları" üst başlığı altında birinci sırada "Yasal Önalım hakkı" başlığı altında yer almaktadır. Yukarda ilgili bölümde gerekçeleri ile birlikte aynen yer verilen "a- önalım hakkı sahibi" başlıklı 732, "b- Kullanma yasağı, feragat ve hakdüşürücü süre" başlıklı 733 ve "c- Kullanılması" başlıklı 734. madde hükümleri ile kanuni önalım hakkı önceki kanundan farklı düzenlenmiştir. Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; kanuni önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde kullanılabileceği; önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu; bunun yanında -somut olay açısından da uyuşmazlık konusu olan- satışın sair paydaşlara bildirilmesi gereği ; bu bildirimden ve satış gününden itibaren uygulanacak kanuni sürelerin neler olduğu; bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği; önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır. Bu saptamalar yapıldıktan sonra, açıklanan değişiklikle kabul edilen sistemin ne olduğu üzerinde durulmalıdır. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde sair paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını kanuni ön alım hakkını kullanan sair paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Kanuni önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır. Eldeki uyuşmazlığın da konusunu teşkil eden kanuni önalım hakkının kullanılmasında satışın bildiriminin süre başlangıcına esas alınıp alınmayacağı ve kullanılacak kanuni sürelerin neler olduğu 4721 s. Yasanın 733. maddesinde düzenlenmiştir. 4721 s. Yasanın 733. maddesinin 3.fıkrasında; "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir" Aynı Yasanın 733. maddesinin 4.fıkrasında da; "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

Denilmekte; Maddenin gerekçesinde ise ; "….Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından sair paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on senelik bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir. Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için ön görülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 günlü Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on senelik sürenin başlangıcı olarak ön görülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş senelik sürenin başlangıcı olarak "her durumda satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir."

İfadelerine yer verilmektedir. Böylece, yasa önalım hakkının kullanılmasını hakdüşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hakdüşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten" itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hakdüşürücü süre işleyecektir. İki senelik süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın yalnızca o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez. Kanun, kanuni önalım hakkından feragatin geçerliliğini de yazılı biçimde yapılmasına bağlamıştır. Şu durumda; 4721 s. Kanunla kanuni önalım hakkı için getirilen yeni sistem daha sıkı kurallar ortaya koymakta; bu tür taleplerin belirli sürelerde, belirli şekil ve koşullarda kullanılması gereğini önemli bir yenilik olarak getirmektedir. Kısacası, kanuni önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu kanuni değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" biçiminde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hakdüşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Eş söyleyişle; kanuni önalım hakkının kullanılması için ön görülen üç aylık hakdüşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir biçimde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Somut olaya gelince; kanuni önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında kanunun aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hakdüşürücü süre başlamayacağından hakdüşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içerisinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve kanuna uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir. Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden dosyanın Dairesine gönderilmesi gerekir.

SONUÇ : Yukarda açıklanan sebeplerden dolayı DİRENME KARARI UYGUN OLUP, işin esasına yönelik sair temyiz itirazlarının tetkiki için dosyanın 6.HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine 13.04.2005 günü yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Benzer iki konuyu mukayese ederek olayı anlatmaya çalışacağım; kamulaştırma bedelinin artırılması davasındaki dava açma süresinin başlangıcı ile şuf'a davasındaki dava açma süresinin başlangıcının benzerliğini ortaya koyacağım, 2942 s. Kamulaştırma Kanunu'nun 4650 s. Kanun'la yapılan değişikliğinden önceki "Davada Hakkı" ile ilgili 14. maddesinde;

"... Dava açma süresi malik, zilyet ve sair ilgililer yönünden tebligat yapılanlar için, tebliğ gününden itibaren tebligat yapılamayanlar yönünden ise, tebligat yerine geçmek üzere gazete ile yapılan ilan tarihinden...." itibaren 30 gündür....." hükmünü amirdir. (Zeki Akar kamulaştırma ve kamulaştırmasız elatma davaları, sayfa 381)

Yani yasa kaide olarak tebligatı dava açma süresinin başlaması yönünden kabul etmiştir. Tebligat genel olarak ve kaideten noter aracılığı ile yapılacaktır. (aynı yasa 13. madde) (Zeki Akar. Aynı kitap, aynı sahife)

Bu kaidenin istisnası varmıdır.? Yokmudur? Vardır.

Yargıtay İçtihadı birleştirme Büyük Genel Kurulu, 24.6.1994 tarih ve 1993/3 esas, 1994/2 s. kararı ile; "Kamulaştırma üzerine ferağ verilmiş taşınmazlarda, Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesindeki kamulaştırma bedelinin artırılması davası açılması için kabul edilen 30 günlük hakdüşürücü süre; daha önce kamulaştırma işlemi ile ilgili olarak Yasa'ya uygun bir bildirim yapılmamış olması halinde, tapuda bir devir (ferağ) işleminin yapıldığı tarihte başlar." (Zeki Akar, aynı kitap, sahife 383)

Demek suretiyle ana kaideye istisnayı koymuştur. RESMİ BİÇİMDE YAPILAN DEVİR (FERAĞ) İŞLEMİ GÜNÜNDEN İTİBAREN DAVA AÇMA SÜRESİNİ BAŞLATMIŞTIR.

Her iki müessese birbirine çok benzemektedir. Gerek kamulaştırmadaki 30 günlük dava açma süresi gerekse şuf'a daki üç aylık dava açma süresi sukutu hak süresidir. Re'sen gözönünde tutulur. Her iki kanun'da kaide olarak noter tebligatını dava açma süresinin başlangıcı olarak kabul etmiştir. Kamulaştırmada tatbikat, kaideye uzun yıllar uğraş verdikten sonra Tevhidi İçtihat ile istisna getirmiş ve konuyu halletmiştir. "RESMİ" biçimde yapılan devir (ferağ) işlemini dava açma süresini başlangıcı olarak kabul etmiştir.

Biz burada "Resmi" biçimde ve noter huzurunda yapılıp tebliğ edilen ve satışı öğrendiğini, satışın taraflarına bildiren davacının ihtarını, davanın açılması için ön görülen üç aylık sürenin başlangıcı olarak neden kabul etmeyelim? Davacı "RESMİ İŞLEM" ile satışı öğrendiğini sair tarafa bildirmiş ve kendini sürenin başlaması yönünden bağlamıştır. Böyle bir durumu niçin görmezlikten gelelim.

Konunun önemine binaen ferağ gününden itibaren dava açma süresinin nasıl başlayacağını çekişli alternatiflerle incelemekte ve bunu şuf'aya uygulamakta fayda vardır.

a- Noter tebligatı yapılmış, ferağ verilmemişse tebliğ tarihi esas alınacaktır. Şuf'ada aktin tarafları, sair hissedara olayımızda davacıya noter aracılığı ile tebligat yapmış olsalardı süre tebligattan başlayacaktı.

b- Ferağ verilmiş, tebligat yapılmamışsa İçtihadı Birleştirmede açıklandığı gibi, ferağ tarihi dava açma tarihi olacaktır. Şuf'ada da resmi memur olan noterde düzenlenen ihtar ile öğrendiğini bildirdiği gün dava açma tarihi olacaktır.

c- Önce tebligat yapılmış, sonra ferağ verilmişse, Tevhidi İçtihadın aksinden de anlaşılacağı gibi, tebliğ tarihi esas alınacaktır. Şuf'ada da bu biçimde uygulanacaktır.

d- Önce ferağ verilmiş (şuf'ada resmi ihtar çekilmiş) bu tarihten itibaren 30 tarih (şuf'ada üç ay) geçtikten sonra tebligat yapılmışsa ferağ tarihi (şuf'ada ihtar tarihi)

30 günlük (üç aylık) dava açma süresinin başlamasında esas alınacaktır. (Zeki AKAR, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları sayfa 383)

Tevhidi İçtihadın bir istisnası vardır.

e- Hak sahibi önce ferağ vermiş (şuf'ada ihtar, çekmiş) ve ferağ gününden itibaren 30 günlük hakdüşürücü (şuf'ada ihtar gününden itibaren üç aylık hak düşürücü) dava açma süresi dolmadan, hak sahibine ayrıca bir noter tebligatı yapılmışsa 30 günlük (üç aylık) dava açma süresi, tebligattan itibaren başlar.

f- Hiç tebligat yapılmamış ve ferağ da (ihtarda) verilmemiş veya çekilmemişse taşınmaz hissedarı dava açabilir mi? (Zeki AKAR, aynı kitap sahife 384) Önceleri açmayacağı 5. Hukuk Dairesince kabul edilmesine karşın, hakkın ziyanını önlemek bakımından, daha sonraları açabileceğini içtihat etmiştir. Doğrudur. 18. Hukuk Dairesi de bu tatkibakı benimsemiştir. Şuf'a hakkı sahibi kendisine tebligat yapılmamışsa tebligat yokluğu sebebi ile şuf'a davası açamayacak mıdır. Elbette açacaktır.

Noter tebligatı aranan kamulaştırmaya, dava açma süresinin başlangıcı yönünden ikinci istisna da şudur;

Kamulaştırma işlemi, davacılarla tebliğ edilmemiş ve davacılar ferağını da vermemişlerdir. Davacılar fazla haklarını saklı tutarak, bedel artırma davasını açmışlardır. Bu davadan çok sonra, 30 günlük hakdüşürücü sürede geçmesine rağmen, ikinci bedel artırma davasını açabilirlermi? Şufa'da resmi ihtar çekildikten ve satışı öğrendiğini bildirdikten çok sonra, satışı öğrenmedim diyerek, davacı dava açabilirmi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 23.9.1998 tarih ve 1998/5-586 esas, 598 s. kararı ile davacıların ilk dava ile kamulaştırmayı öğrendiklerini kabul ederek ikinci davanın reddine karar verilmesini onamıştır. (Zeki AKAR aynı kitap sahife 385)

Böylece resmi dava açma tarihini öğrenme olarak kabul etmiştir. Aynı durum şufa'da da vardır. Resmi ihtar tarihi dava açma tarihi olarak kabul edilmelidir.

Gerek 5. Hukuk Dairesi ve gerekse 18. Hukuk Dairesi sapma göstermeden anlatılan hususları yıllarca uygulamışlar, halende eski dosyalarda uygulamaya devam etmektedirler.

Maddenin gerekçesinin aksinden de anlatılan hususlar çok açık biçimde anlaşılmaktadır.

Yukardan beri izah etmeye çalıştığım sebeplerle çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.

Kaynak: Corpus Arşiv




T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

Esas: 2005/9869
Karar: 2005/12163
Tarih: 26.12.2005

ÖZET: Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

(4721 sayılı MK. m. 6, 688, 732, 733, 734)

KARAR METNİ:
YARGITAY İLAMI

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda gün ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava önalıma konu edilen payın iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkeme davayı red etmiş, hükümü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu parsellerde müvekkilinin paydaş olduğunu sair paydaşlardan Esma Kestan ile İftade Uludağ'ın paylarını davalıya sattıklarını, satışın dava gününde öğrenildiğini, bedelde muvazaa yapıldığını, bunu tanıkla ispat edeceğini, kabul edilmediği takdirde tapudaki bedel, harç ve masrafları yatırmaya hazır olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı davaya konu payları satın aldığında iadeli taahhütlü mektupla 15.10.2002 gününde davacıya satışın bildirildiğini, ayrıca ortaklığın giderilmesi davasında da davacının satıştan haberdar olduğunu davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince:Önalıma konu edilen taşınmazın paydaşlarından Esma Kestan ve İftade Uludağ önalıma konu teşkil eden taşınmazlardaki paylarını 15.10.2002 gününde toplam 11.000.000.000.-TL bedelle davalıya satmışlardır. Davacı bu satışı yeni öğrendiğini belirterek 29.6.2004 gününde iş bu davayı açmıştır. Satış yukarıda açıklandığı üzere satıcı yada davalı-alıcı tarafından noter aracılığı ile davacıya bildirilmediğinden belirtilen öğrenme gününe göre davanın süresinde açıldığının kabulü gerekir. Davacının satışı kendiliğinden bir vesile ile öğrenmesinin önemi bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece, tarafların sair iddia ve savunmaları üzerinde durularak işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı biçimde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Hükmün yukarıda açıklanan sebeple BOZULMASINA ve istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 26.12.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak: Corpus Arşiv

T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

Esas: 2005/10546
Karar: 2006/554
Tarih: 31.01.2006

ÖZET: 1- Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü vardır. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

2- Somut olayda önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki pay davalıya 27.02.2004 gününde satılmış olup bu satış satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığı ile davacı paydaşa bildirilmemiştir. Davalı, bu yükümlülüğü yerine getirmediğine göre öğrenmeye nazaran 18.10.2004 gününde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Davacının satışı herhangi bir sebeple haricen öğrenmesinin bir önemi yoktur.

(4721 sayılı MK. m. 688, 732, 733, 734)

KARAR METNİ:
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda gün ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içerisinde duruşmalı olarak istenilmiş ancak davanın hüküm tarihi itibariyle (10 Bin YTL)'den az olduğundan duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkı sebebiyle davalıya satılan payın iptal ve tescil istemine ait olup, mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde sair paydaşlara bu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hakdüşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde olup olmadığının, satış tarihi itibariyle 01.01.2002 gününde yürürlüğe giren Türk Medeni Yasanın 733/3. maddesi hükmüne göre belirlenmesi gerekir. Anılan kanunun 733/3. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı ve satıcı tarafından sair paydaşlara noter aracılığıyla bildirilme yükümlülüğü getirilmiştir. Somut olayda önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki pay davalıya 27.02.2004 gününde satılmış olup bu satış satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığı ile davacı paydaşa bildirilmemiştir. Davalı, bu yükümlülüğü yerine getirmediğine göre öğrenmeye nazaran 18.10.2004 gününde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir. Davacının satışı herhangi bir sebeple haricen öğrenmesinin bir önemi yoktur. Mahkemece işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken, kanun hüküm göz ardı edilerek davanın süreden reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.

Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarda açıklanan sebeplerle davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın BOZULMASINA, istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 31.01.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak: Corpus Arşiv

İyi çalışmalar
Old 11-11-2009, 21:36   #4
Av.Ayşegül Çoban

 
Varsayılan teşekkür

Sayın Büyükoğlu kıymetli vaktinizi ayırıp cevapladığınız için çok teşekkür ederim.İyi çalışmalar dilerim...
Old 11-11-2009, 21:56   #5
Av.Cengiz Aladağ

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Ayşegül Çoban
Merhaba Arkadaşlar,sorum şu;Müvekkilin babası 2005 ve 2006 yıllarında babasından kalma arazileri oğluna yani müvekkilime satmıştır.Bu satışı yaparken kardeşlerine hiçbir bildirim yapmamıştır.Şimdi müvekkilimin amcaları şufa davası açmışlar söz konusu yerleri kendi adlarına yaptırmak istiyorlar.Bildiğim kadarıyla yapılan değişikle şufa hakkını kullanmak isteyenler bildirim olsun olmasın bu haklarını satıştan sonra iki yıl içinde kullanmalıdırlar.Sizce deöyle değil mi?Konuyla ilgili yargıtay kararı gönderip yardımcı olursanız çok sevinirim.Herkese iyi çalışmalar...

Sayın meslektaşım,
Yargıtay kararına gerek yok ki, yasa açıkça süreyi belirtmiş:

Alıntı:
Yazan MK 733/son
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Old 11-11-2009, 22:02   #6
Av.Ayşegül Çoban

 
Varsayılan

Sayın Aladağ haklısınız kanun metni açık ama girdiğim 3. duruşmada bunu vurgulamama rağmen dava hala sürüyor.Karşı taraf ihtiyadi tedbir kararı aldırmış son duruşmada depo talep etti ben de kuşkulandım.Acaba bu konuyla ilgili farklı yorumlara sebep olacak içtihatı birleştirme kararı mı var diye.
Old 11-11-2009, 22:16   #7
Av.Cengiz Aladağ

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Ayşegül Çoban
Sayın Aladağ haklısınız kanun metni açık ama girdiğim 3. duruşmada bunu vurgulamama rağmen dava hala sürüyor.Karşı taraf ihtiyadi tedbir kararı aldırmış son duruşmada depo talep etti ben de kuşkulandım.Acaba bu konuyla ilgili farklı yorumlara sebep olacak içtihatı birleştirme kararı mı var diye.

Sayın meslektaşım, sürenin geçtiğinden eminseniz rahat olunuz. Zira hakdüşürücü süre sözkonusudur. Yasaya vurgu yaparak tedbirin kaldırılmasını ve davanın reddini talep ediniz.
Old 11-11-2009, 22:44   #8
Av.Ayşegül Çoban

 
Varsayılan

Sayın Aladağ çok teşekkür ederim.Meslekte yeni olduğum için endişelenmiştim.İçime su serptiniz.İyi çalışmalar...
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
İnternet bankacılığı - BANKANIN SORUMLULUĞU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARI Av.Resul Meslektaşların Soruları 13 25-07-2012 13:39
Sebepsİz ZengİnleŞme Davasi İle İlgİlİ av.murat kılıç Meslektaşların Soruları 5 11-03-2010 18:09
Tehİrİ İcra İle İlgİlİ Yargitay Karari radikal Meslektaşların Soruları 1 11-02-2009 14:25
Zaman AŞimi İle İlgİlİ Yargitay Karari Ariyorum beliktay Hukuk Soruları 1 13-01-2009 16:17
5237 Tck 191 Maddesİ SÜre Kisitlamasi İlgİlİ Yargitay İlami Ariyorum Acİl serdal dalhan Hukuk Soruları 0 06-01-2009 12:29


THS Sunucusu bu sayfayı 0,15282989 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.