Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Sitede konuya iliişkin detaylı bir cevap bulamadım. Size danışmak istiyorum.
Geçenlerde yakınımın bir yakınmasıyla ile ilgili olarak aklıma takılan bir konu. Kat irtifakına konu bir taşınmaz var fakat taşınmazda kat mülkiyetine geçilmemiş. İrtifak sahipleri k. mülkiyetine geçilmesi için baskı yapmışlar fakat faydalı olmamış. Buna ilişkin olarak Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine çevrilmesi için ne gibi bir yasal yaptırım uygulanabilir ? Teşekkürlerrr

Sayın Meslektaşım, bildiğiniz gibi Kat Mülkiyetine ilişkin yasada bu anlamda bir düzenleme yoktu. Fakat yapılan son değişiklik ile, 1 yıl içinde kat irtifakı olan gayrimenkullerin kat mülkiyetine geçmesi zorunlu hale geldi. Bu nedenle son kanun değişikliğinde ki işlemleri yapmanızı hatırlatırım. Kolay gelsin!!!!!

Cevabınız için teşekkürler bende biraz bakındım da Kat Mülkiyeti Kanununun 7. ve 23 . maddeleri bu konudan bahsediyor şöyleki ;

Madde 7:

..............
Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."

Madde 23 :



Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."<B>

Müvekkil bir kooperatif üyesi, apartmanın inşaatı tamamlanmış ve hatta evini çoktan kiraya vermiş. Ancak kat irtifakından kat mülkiyetine hala geçilmemiş. Yapı kullanma izin belgesini almak ve bu geçişi tamamlamak kimin sorumluluğundadır ? Müteahitin mi yoksa maliklerin mi ? Diğer ev sahiplerinin böyle bir talebi yokken yalnızca müvekkilin başvurusuyla apartman kat irtifakından kat mülkiyetine geçirilir mi ? Bunun masraflarına sadece müvekkilin katlanması durumunda diğer maliklere rücu edebilir mi ? Bu işlemi müteahitin yapması gerekiyor ise (çünkü inşaat ve mimari proje kendisinde) ve o da bunu yapmıyor ise bu dava yoluyla mütahitten talep edilebilir mi ? Tek bir malik kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için kime ve hangi yollara başvurmalıdır ? Teşekkürler

Kat mülkiyetine geçiş de işlem ücretleri müteahit tarafından mı yoksa kat maliki tarafından mı ödenir?

Sayın NEBİ (I);

Öncelikle şunu belirteyim, yürürlükte kat irtifaklı bir taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesini zorlayan veya cezai müeyyide hükmü bulunan bir yasa mevcut değildir.

Kat Mülkiyetine doğrudan geçişte 634 Sayılı KMK 12. maddesinde sayılan belgelerin ibraz edilmesi gerekir.

Kat İrtifaklı bir taşınmaz malda ise kat mülkiyetine geçişte bilindiği üzere 634 Sayılı KMK 12. maddesinde sayılan belgelerden sadece “yapı kullanma izin” belgesi ibraz edilerek (Kat irtifakı kurulurken Mimari Proje, Yönetim Planı ibraz edildiğinden tekrar istenmez.) Kat irtifakından Kat Mülkiyetine geçilir.

İşlemin Mali yönüne baktığımızda 492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli “Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı 4 Sayılı Tarifede Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti tesisinde harç bulunmamaktadır. Ve tapu işlemlerinde harçsız nadir işlemler diyebiliriz.
Sadece her yıl Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen miktar üzerinden Döner sermaye tahsil edilir bu da Yöresel Kat sayısı 1 olan yerde Taşınmaz malın tamamının (tüm bağımsız bölümlerden bir tane alınır her biri için değil.)2013 yılı bedeli 70 TL. dir. (Ör: 2,5 katsayı için 2,5x70=175 TL.)

Kim başvuracaktır?

a) Kat Mülkiyetin doğrudan geçilecekse (Kat irtifakı kurulmamış taşınmaz mallar için) Taşınmaz mal Maliki veya hisseli ise Hissedarların tamamının başvurusu ve akit düzenlemek suretiyle yapılır.)
b) Kat irtifaklı bir taşınmaz malın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi ise kat maliklerinden sadece birinin başvurusu yeterlidir ve yapı kullanma izin belgelerini tamamının ibrazı suretiyle çevrilir.

NOT: Kat irtifaklı taşınmazın cinsi genellikle arsa olur bu durumda Cins tashihi yapılması gerekir. Cins tashihi 4. sayılı tarife gereğince harç tahsil edilir.)

Sayın KARATAŞLI;

“Yapılan son değişiklik ile, 1 yıl içinde kat irtifakı olan gayrimenkullerin kat mülkiyetine geçmesi zorunlu hale geldi..” ifadesinde bulunmuşsunuz. Bu cümle 634 Sayılı KMK’nun 14. maddesini değiştiren 5711 Sayılı yasanın 7. maddesinden alıntıdır. Ancak 5711 Sayılı Yasadan sonra da 5912 sayılı Yasa yürürlüğe girerek 14. maddeyi tekrar değiştirmiştir.


MADDE 3 – 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”
“Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır

Bu maddeye göre kat mülkiyetinin kuruluşunun bir diğer yolu da resen kurulur hükmü yer almaktadır. Yani yapı kullanma izin belgesi veren belediye, Yapı kullanma izin belgelerini sırasıyla Kadastro Müdürlüğüne, Kadastro Müdürlüğü de Cins tashihini yaptıktan sonra Tapu Müdürlüğüne gönderdiği taktirde Resen kurulması gerekir. Fakat bu yolla mekanizmanın çalıştığı görülmemiştir.

1 yıl içerisinde Kat Mülkiyetin çevrilme zorunluluğu kalkmıştır.


Sayın NEBİ (II);

(ALINTI)
“Cevabınız için teşekkürler bende biraz bakındım da Kat Mülkiyeti Kanununun 7. ve 23 . maddeleri bu konudan bahsediyor şöyleki ;

Madde 7:

..............
Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."

Madde 23 :



Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."<B> “


Evet 5711 sayılı Yasanın 7ve 23. maddeleri bunlar ancak Yukarıda da değindiğim gibi 7. madde 634 sayılı Yasanın 14. Maddesini değiştirmiş, 23. madde ile de (MADDE 23- 634 Sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 1- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."
İdari para cezası getirmişti. Ancak 5912 Sayılı yasanın 4. maddesi

MADDE 4 – 634 sayılı Kanunun geçici 1 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.”

Dolayısıyla idari para cezası kaldırılmıştır.



Sayın YİĞİTTÜRK;

Tapu Müdürlüğünde Kat irtifakı tesis edilmiş taşınmaz malın ana dosyasında proje mevcuttur. Kat irtifaklı yerin Kat mülkiyetine geçişinde yukarıda da değindiğim gibi tekrar istenilmemektedir. Müteahhitte projenin olması, müteahhidi Kat mülkiyeti kurdurmaya zorlayıcı etken veya sebep değildir. Müteahhitlerin yaptığı binaların mülkiyetini kat mülkiyetine çevirmeye zorlayan Yasa hükmü de bulunmamaktadır.

Umarım faydalı olmuşumdur.

Saygılar, sevgiler…