Taşınmazların Devrinin Şekle Uygunluğu !

Merhaba !
Şekle aykırı taşınmaz satım sözleşmesinin taraflarca tamamen ifasından sonra şekle aykırılığı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması yasağı ile karşılaşıp karşılaşmayacağı ve sözleşmenin geçerli bir sözleşme olup olmayacağı hakkında fikirlerinizi bekliyorum. ...
Saygılarımla....

özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yargıtay kötüniyetli müteahhitin "şekil" savunmasının MK2 çerçevesinde dinlenmemesi gerektiği konusunda kararlar vermiştir.herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymakla yükümlüdür.Burada üzerinde durulan bir nokta da sözleşmede alacaklı durumda olan tarafın ekonomik açıdan daha muhtaç olması ve kendisinin bu durumunun karşı akit tarafından suistimal edilebilmesidir.

sevgili sibel,cevabımı eski mk ya göre veriyorum sanırım bi deişiklik yok artık kanun maddelerini siz eşleştirirsiniz ve umarım notumu kırmazsınız
eğer resmi şekle aykırı taşınmaz satım sözleşmesi sonucu tapuda tescil yapılmışsa malik herzaman bu yolsuz tescilin tahsisini mk 933e göre talep edebilir ancak yolsuz tescil sahibi kazandırıcı zaman aşımıyla mk 638 gayrimenkul mülkiyetini kazanmışsa iş işten geçmiştir eski malike bir bardak soğuk su ikram edilir ayrıca 3. bir şahıs bu yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle bir hak iktisap etmişse veya malik adına şekil noksanı nedeniyle işlemin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırıysa soğuk su ikramı en azından bu şahsın acılarını bir süre dindirmesi için eşine dostuna tavsiye edilir
eyer otada harici temlik varsa yani resmi şekle uygun olmayan sözleşme ile tescil yapılmamış ancakzilyetlik nakledilmişse bu durumda şekil noksanı nedeniyle akit batıldır ve satıcı gayrimenkulün iadesini talep edebilir ancak satıcı satış bedelini alıcıya geri ödemedikçe alıcı ödemezlik def'i ni ileri sürebilir.bu konuda haksız inşaata ilişkin yargıtayın 5.7.1944 nolu kararı vardır
...:bir taşınmazı haricen satın alıp bunun üzerine bina yapan veye fidan diken kimse iyi niyetli sayılır ve mk 650 nin uygulanması icap eder
...:bir binayı haricen satın alan kişi ,bunun üstüne bina yapmış veya fidan dikmişse bunları malikin muvaffakatıyla yapmış sayılır
mk 650 şöyleydi :binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden ziyade ise hüsnüniyetle hareket eden levazım sahibi muhik bir tazminat karşılığı mukabilinde mecmuunun mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir
not : zaten tarafların arasında resmi şeklede uymayan bir satım sözleşmesi vardır bence bu durumda bu sözleşmedeki bedel muhik tazminata esas alınır.mk 648 e görede bu bina arsanın mütemmim cüzüdür ve mk 650nin koşulları yoksa arsa sahibi mk 648 e göre binanın yıkılmasınıtalep edemez.ayrıca inşaatı yapan alıcıya ödenecek tazminatada onun iyi niyetli olmasına göre belirlenir.
kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgilide yargıtayın iki önemli kararı vardır
6.11.84 11.hd : kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmışsa bile mütahhid edimini ifa etmişse , aesa sahibinde sözleşme ile kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilir.aynı hakka mütahhitten adi yazılı şekilde kat satın alan 3.kişilerde faydalanır.
30.9.88 YİBK. : Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ,adi yazılı şekilde yapılan geçersiz sözleşme ile arsa payını kapsayan bağımsız bölümün satışını üstlenmek ve alıcıya sözleşmenin yerine getirileceği hususunda tam bir güvence uyandırıp sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesi mk 2 ye aykırıdır.bu yüzden mütahhidin şekil eksikliği talebi nazara alınmamalıve alacaklının tescil talebi kabul edilmelidir
...:mk 634 e uygun olmayan bir işleme dayanılarak açılan cebri tescil davaları dinlenmez.ancak kat milkiyeti kanununa bağlı olarak yapımına başlananbir taşınmazdan bağımsız bölüm satışına ilişkin geçerli bir sözleşme olmaksızın taraflar,bir bağımsız bölümün satışında anlaşmış,alıcı tüm borçlarını ödemişse satıcıda ona bağımsız bölümü teslim etmesine rağmen tapuda devir temlik işlemlerini yapmaktan kaçınırsa hakim olayın özelliklerine göre mk 2 dayanarak açılan tescil davasını kabul edebilir
alıcıya gayrimenkul zilyedliği teslim edilmemişse alıcı tahakkuk etmeyen şarta dayanarak (çünkü satıcı harici satışla,resmi senet düzenleme borcu altına girmiş ve bu şartla semen kendisine ödenmiştir)semenin iadesini talep edebiliro zamanda bk 125 deki 10 seneik zaman aşımı işler

Sevgili Deren,
Öyle güzel, öyle hoş bir anlatımla aktarmışsın ki; okurken sıkılmam mümkün olmadı. Ve içimden şunu söyledim yazdıklarını okurken, keşke derste de böyle anlatılsa ve kitaplarda da böye yazsa ! Çok teşekkürler ! İyi çalışmalar....

"Denkleştirici Adalet"
Şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanımı yasağı ile karşılaşır ama,şekil şartına bağlı sözleşmeleri de geçerli kılmak olası değildir.Şekle aykırı sözleşmede,alıcı (bedel ödeyen) taraf ödediği bedeli; Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin köklü içtihatlarında benimsediği "Denkleştirici Adalet" ilkesine göre ; edimin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihte eriştiği değere göre geri isteyebilir. Bu iade,haksız iktisap kuralları temeline dayanır.
Hukuken geçersiz sözleşmeler nedensiz zenginleşme uyarınca tasfiye edilirken,denkleştirici adalet gözardı edilirse hakkaniyetten uzak bir sonucun ortaya çıkması kaçınılmazdır.
İade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilemeyeceğini ne zaman öğrendiğinin belirlenmesi büyük önem arzetmektedir. Çünkü;geçersiz sözleşmenin artık ifa edilemeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iadesini istemeyen alacaklı,zararın artmasına kendisi sebep olacağından bu artan zararı iade borçlusundan isteyememelidir.İade kapsamı;ekonomik verilere göre (döviz ya da mevduat faizi getirilerine göre ) bu tarih itibariyle hesaplanacaktır.

elimden geldiği kadarıyla 3.sınıftaki ders notlarımdan birşeyler aktardım faydalı olduğuna sevindim....