Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişiler

Yanıt
Old 25-11-2007, 21:22   #1
Av. Aylin Kaya

 
Varsayılan Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişiler

Müteahhitten daire satın alan 3. kişi, müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteaahite düşen dairenin tapusunu vermeyen arsa sahibine karşı tüketici mahkemesinde mi asliye hukuk mahkemesin de mi dava açar?Müteaahit kat karşılığı inşaat sözleşmesi gerği edimlerini yerine getirmiş,daireleri teslim etmiştir.Aynı zamanda müteaahittten daire satın alan 3. kişiler dairelere yerleşmiş bulunmaktadırlar.Ancak arsa sahipleri müteaahite ait olması gereken dairelerin tapusunu vermeye yanaşmamaktadırlar.Bu durumda müteaahhiten kanuna uygun olarak satış vaadi ile daire satın alan bu 3. kişiler ne yapabilirler?Yargıtay kararı var mı??
Old 25-11-2007, 22:33   #2
HÜLYA ÖZDEMİR

 
Varsayılan

Müteahitten konut amaçlı daire satın alan 3. şahıs, müteahitin arsa sahibinde bulunan hak ve alacaklarına temlik hükümleri çerçevesinde temellük eden sıfatı ile sahip olacaktır.

Dolayısı ile, müteahitin arsa sahibine karşı aralarındaki sözleşme hükümleri çerçevesindeki yükümlülüklerini tamamen ifası ve müteahite karşı satış bedelini tamamen ödemek koşulu ile ;

Müteahitin arsa sahibine karşı hak ve borçlarına halef olan üçüncü şahıs adına, Tüketici Mahkemesinde müteahit ve arsa sahibi aleyhine , tapu kaydına ihtiyati tedbir istemli tapu iptal - tesçil davası açmanız mümkün.

Konuya ilişkin pek çok yargıtay kararı mevcut olup, birkaçını sunuyorum.


T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5341

K. 2003/8244

T. 20.11.2003

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Olarak İstemde Bulunulması )

• KİŞİSEL HAK ( Yükleniciden Temellük Edilen Kişisel Hakkın Dava Yoluyla Arsa Sahibine Karşı İleri Sürülmesi Halinde Mahkemece Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirip Getirmediğinin Araştırılması )

• EDİM BORCU ( Arsa Sahibine Karşı Yükleniciden Temellük Edilen Kişisel Hakkın Dava Yoluyla İleri Sürülmesi Halinde Mahkemece Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirip Getirmediğinin Araştırılması )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Karşılıklı Edimleri İçeren Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerden Olması )

• İKİ TARAFA BORÇ YÜKLEYEN SÖZLEŞME ( Arsa Sahibi Sözleşmeye Uygun Koşullarda Arsasını Yükleniciye Teslim Etmek Yüklenici de Kendisine Karşı Edimini Yerine Getirdiğinde de Edimi Karşılığı Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Tapusunu Ona Devretmekle Yükümlü Olması )

• YÜKLENİCİNİN BORCU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Sözleşmede Kararlaştırılan Koşullarda Binayı Yapıp Arsa Sahibine Teslim Etmek Borcu Altında Olması )

818/m.162,355

ÖZET : Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 1.4.1997 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, karşı dava ile tescil ve satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine, dair verilen 11.10.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ( karşı davacı ) Necati vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; yüklenici hissesine düşen dava konusu 8 bağımsız bölüm numaralı daire, yüklenici tarafından 13.4.1994 tarihli satış sözleşmesiyle Necati 'ye satılmıştır.
Dosya içerisindeki arsa sahipleri ve yüklenici ile aralarında Necati'nin bulunduğu bağımsız bölüm satın alan şahıslar arasında 31.3.1997 tarihinde düzenlenen protokol ile daire sahiplerinin yükleniciye yapacakları birtakım ödemeler karşılığında asansör, çevre duvarları ve ana giriş kapısı, otopark vs. gibi ortak yerlerdeki noksanlıkların tamamlanması kararlaştırılmış, protokolde Necati'nin protokolün düzenlendiği tarihte satış bedelinin tamamını ödemiş olması nedeniyle kendisinden ek ödeme talep edilmediği belirtilmiştir.
Yüklenici, dükkan, daireyi 31.7.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile Cumali 'ye da satmayı vaat ettiğinden davacı Cumali, arsa sahibi ve yükleniciyi dava ederek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Necati ise, arsa sahibi ile yükleniciye 4.9.1997 ve 16.9.1997 tarihli ihtarları tebliğ ettirdiği halde ferağ verilmediğinden birleştirilen karşı davalar ile tapu iptali ve tescil, yüklenici ile davacı Cumali arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiştir.
Birleştirilerek görülen davaların yargılaması sonunda; mahkemece sonradan düzenlendiği anlaşılan satış vaadi sözleşmesine değer verilerek Cumali'nin davasının kabulüne, Necati'nin her iki davasının da reddine karar verilmiş, davalı ( karşı davacı ) Necati vekili hükmü temyize getirmiştir.
Dosya kapsamına, toplanan delillere göre; davalı ( karşı davacı ) Necati 13.4.1994 tarihli satış sözleşmesi gereğince taşınmazı satın alarak tüm borçlarını ödediği dairenin kendisine teslim edildiği, ince işlerini yaptırdığı, taşınmazda kat irtifakı kurulduğu, Necati'nin diğer daire sahipleriyle birlikte ortak yerlerdeki noksan işlerin tamamlanmasına ilişkin protokol gereğince bu çalışmalara aktif olarak katıldığı, davacı Cumali'nin ise sonradan düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesiyle çekişmeye konu daireyi yükleniciden satın aldığı anlaşılmaktadır.
Davaya konu olayda, 30.9.1988 tarihli, 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullar davalı ( karşı davacı ) Necati lehine gerçekleştiğinden, mukaddemlik ilkesi gereğince Necati ile yüklenici arasında düzenlenen ilk satış sözleşmesine değer verilmesi gerekirken mahkemece, "noterde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olmadığı, davacı Cumali 'ye yapılan satış vaadinin geçerli olduğu" gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 20.11.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5488

K. 2003/7685

T. 3.11.2003

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayanılması )

• KİŞİSEL HAK ( Bu Hakka Dayalı Olarak Arsa Sahibine Karşı Dava Yoluna Başvurulmasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirmesinin Gerekmesi )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Temellük Edilen Kişisel Hakkın Dava Yoluyla Arsa Sahibine Karşı İleri Sürülmesi Halinde Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirmesinin Gerekmesi )

• KARŞILIK EDİMİN İFASI ( Dava Yoluyla Arsa Sahibine Karşı İleri Sürülen Kişisel Hakta Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirmesinin Gerekmesi )

• ESER SÖZLEŞMESİ ( Bu Sözleşme Uyarınca Arsa Sahibine Karşı Kişisel Hak İleri Sürülmesi Halinde Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirip Getirmediğinin Araştırılmasının Gerekmesi )

818/m.162

ÖZET : Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29.7.1999 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 4.2.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, davalılar arasında yapılan inşaat sözleşmesi uyarınca 4104 sayılı parselde yapılacak binadan avam projede 3 ( tadilat projesi ile 4 ) numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını edimlerini yerine getirdiğini, üç yıldır niza konusu dairede oturduğunu ancak tapuda ferağ verilmediğini belirterek tapunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa maliki davanın reddini savunmuş, yüklenici ise yargılamaya katılmamıştır.
Mahkeme 4 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar vermiş, hükmü her iki davalıda temyize getirmiştir.
Arsa maliki ile yüklenici aralarında 26.5.1995 tarihinde düzenledikleri inşaat sözleşmesini karşılıklı olarak feshettiklerine ilişkin 25.11.1999 tarihli noterde düzenlenen fesihnameyi delil olarak dosyaya ibraz etmişlerdir. Davalılar arasında düzenlenen bu fesihname 29.7.1999 tarihinde açılan davadan ve hatta dava dilekçesinin taraflara tebliğ edildiği 2.8.1999-3.8.1999 tarihlerinden sonra düzenlendiğinden tapu kaydının verilmemesini temin amacıyla kötüniyetle hazırlanan bir belge olduğundan dikkate alınmamıştır.
Ancak mahkemece yapılan araştırma ve inceleme yukarıda yazılı ilkelere göre, davanın kabulü için yeterli görülmemiştir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen 26.5.1995 tarihli inşaat sözleşmesinde 4 numaralı bağımsız bölümün arsa malikine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı da dilekçesinde 3 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarını ancak tadilat projesiyle bu dairenin 4 numarayı aldığını belirterek 4 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir. Dosyadaki bilirkişi incelemesinde bir tadilat projesinden bahsedilmediği gibi kat irtifakı tesisi sırasında projede ve sözleşmede belirlenen bağımsız bölümün numaralarında bir değişiklik yapılıp yapılmadığı hususu da açıklanmamıştır. Davacının adına tescilini istediği ve dayanak satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölümün projede ve kat irtifakında hangi bağımsız bölüm olduğu, proje ile kat irtifakında yer alan bağımsız bölüm numaraları arasında fark olup olmadığı, var ise bunun neden kaynaklandığı ve dava konusu dairenin inşaat sözleşmesine göre arsa malikine mi yoksa yükleniciye mi bırakıldığı hususunun tereddüte yer bırakmayacak şekilde tespiti gerekirken bunun yapılmaması yasaya aykırı olmuştur.
Yine yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin adına tescil isteyebilmesi için gereken koşullardan birisi de kendisinin yükleniciye karşı satış sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Davacı satım bedelini ödendiğini iddia etmiştir. Ancak dayanak satış vaadi sözleşmesinde belirlenen satım bedeli ve dosyaya ibraz edilen ödeme belgeleri karşılaştırıldığında bu edimin tam olarak yerine getirilmediği anlaşılmasına rağmen bu hususun yeterince araştırılmaması da yasaya aykırılığı teşkil eder.
Bundan ayrı davalılar arasında düzenlenen inşaat sözleşmesine göre biten bina için iskan ruhsatı alınması yükümlülüğü de yükleniciye bırakılmış edimler arasındadır. Davalı arsa maliki fesihnameden önce inşaattaki eksik işler hususunda tespit yaptırdıklarını savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifte de bir kısım noksan yapım olduğu belirtilerek bunun bedeli tespit edilmiştir. Ancak bilirkişice yapılan inceleme yeterli değildir. Dava konusu taşınmazda yapılan binaya ait inşaat ruhsat ve projesi ilgili yerden getirtilerek ve davalı arsa malikinin savunmasında belirttiği 1997/213 değişik iş sayılı tespit dosyası da dosya içine konularak mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılarak, inşaatın proje ve ruhsata uygun olarak yapılıp yapılmadığı, tamamlanma oranı, iskan ruhsatının alınıp alınmadığı, inşaatta eksik bırakılan işlerin neler olduğu bunların tamamlanması halinde bedelin ne olacağı tespit edilmeli, eksik işler bedelinin yüklenicinin halefi olarak tescil isteyen üçüncü kişi tarafından mahkemenin belirleyeceği yere yatırılması için süre verilmesi gerekirken buna uyulmaması da diğer bir bozma nedenidir.
Belirtilen hususların araştırılıp incelenmesi ve toplanan tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi sonucu oluşacak kanaate göre bir karar vermek gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, davalıların yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 3.11.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.


T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2005/14-6

K. 2005/73

T. 16.2.2005

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka ve Muvazaa İddiasına Dayalı )

• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Ondan Temlik Alınması Nedeniyle )

• YÜKLENİCİDEN TEMELLÜK EDİLEN KİŞİSEL HAK ( Dava Yoluyla Arsa Sahibine Karşı İleri Sürülmesi - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirip Getirmediğini Araştırılıp Tescil Kararı Verilebileceği )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası - Bina Sözleşmeye Uygun Tamamlanmışsa Tescil Kararı Verilebileceği )

818/m.81,162

ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
DAVA : Taraflar arasındaki "Kişisel Hakka ve Muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce tapu iptali ve tescil isteğinin reddine tazminat isteğinin kabulüne dair verilen 4.2.2003 gün ve 2001/373 E, 2003/41 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili ile davalılar S. B. Konut Yapı Kooperatif temsilcisi tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 23.9.2003 gün ve 2003/4643 E, 6272 K. sayılı ilamı ile;
"... Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakla arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimim tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacılar, arsa maliki ile yüklenici S. B. arasında düzenlenen eser sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 14 ( 11 ) numaralı bağımsız bölümü 25.07.1998 tarihli satış protokolü ile aldıklarını, bedelini ödediklerini taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra yüklenici ve arsa maliklerinin oluşturduğu kooperatife devredildiğini binanın tamamlanmasından sonra ise halindeki kooperatif yetkililerince 14 numaralı bağımsız bölümün F. E'ye iki yüz elli milyon TL'ye satıldığını, arsa maliki ve eser sözleşmesinin tarafı olan F. E'nin bu bağımsız bölümün kendilerine ait olduğunu bildiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile paylı olarak adlarına tescilini, tescil isteği kabul edilmediği takdirde ödemiş oldukları 57.237 DM'nin dövize uygulanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan alınması isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı yüklenici, üyelerini arsa maliklerinin oluşturduğu konut yapı kooperatifinin sadece daha geniş konut alanı için ruhsat alınması amacıyla kurulduğunu, tüm işlemlerin önceki tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre yürütüldüğünü bu sözleşme uyarınca kendisine düşen 14 ( 11 ) numaralı bağımsız bölümü davacılara satıp bedelini aldığını, ancak kooperatifi temsile yetkili olan Ö. ve A. R'nin bu daireyi F. E'ye sattıklarını belirterek, dava konusu dairenin davacılar adına tescil edilmesi gerektiğini söylemiştir. Davalı F. kat karşılığı inşaat sözleşme ile kendisine düşen 7 ( 13 ) numaralı dairenin bir başka kişiye satılmış olması sebebiyle dava konusu 14 numaralı bağımsız bölümün verildiğini, eksik bırakılan işleri tamamladığını, davacılar ile yüklenici arasındaki sözleşmeden haberdar olmadığını, yüklenicinin inşaatı % 80 seviyesinde bıraktığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteğinin reddine tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar ile yüklenici S. B. tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu 5 parsel numaralı taşınmaz malikleri ile yüklenici S. B. arasında 23.03.1998 tarihinde noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu taşınmaz daha sonra 15.06.1998'de kurulan ve üyelerini sadece arsa maliklerinin oluşturduğu başkanlığını yüklenici S. E'nin yürüttüğü S. S. B. Konut Yapı Kooperatifi'ne 26.11.1998'de tapudan devredilmiştir.
Davacılar, eser sözleşmesinde yükleniciye kalan 11 ( 14 ) numaralı daireyi 25.07.1998'de yazılı sözleşme ile yükleniciden satın almışlardır. Eser sözleşmesinde davalı F. E'ye kalan bağımsız bölüm ise 7 ( 11 ) numaralı bağımsız bölümdür.
28.02.2001 tarihinde kurulan kat irtifakından sonra arsa maliki F'ye bırakılan 7 ( 11 ) numaralı bağımsız bölüm üçüncü kişiye satılmış olup buna karşılık olmak üzere 14 numaralı bağımsız bölüm de F. E'ye 04.07.2001'de satılmıştır.
Mahkemece, yerelinde yapılan keşif ve dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile inşaatın % 98.62 seviyesinde tamamlandığı, eksik işler bedelinin ise 720.000.000 TL olduğu saptanmıştır. Dinlenen davalı tanıkları, eser sözleşmesi ile F. E'ye bırakılan 7 ( 11 ) numaralı dairenin 3. kişiye satılmış olması sebebiyle 14 numaralı bağımsız bölümün ödenen sembolik bedel karşılığında F'ye satıldığını belirtmişlerdir.
Her ne kadar mahkemece yüklenici S. B'nin eser sözleşmesini imzaladıktan sonra bir başka deyişle inşaatı tamamlamadan önce kooperatif başkanı seçilmiş olması sebebiyle yüklenici sıfatının sona erdiği, bu nedenle davacıların tescil isteğinin kabul edilemeyeceği gerekçeleri ile tescil isteğinin reddine karar verilmiş ise de; dosyaya sunulan kanıtlar ile arsa maliki ile yüklenici S. B. arasında düzenlenen eser sözleşmesi gereğince dava konusu 11 ( 14 ) numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı ve aynı sözleşmenin 6. maddesi ile de kooperatif kurulması halinde yüklenicinin yine S. B. olacağı kararlaştırılmıştır.
Kooperatifin arsa maliklerinden başka üyesi bulunmadığı gibi, konut alanının geniş tutulmasının temini amacıyla kooperatifin kurulduğu belirtilen nedenle kooperatif başkanı olan S. B'nin yüklenici sıfatının devam ettiği sabittir.
Dosyaya sunulan kanıtlar ile de F. E'ye satışı yapılan 14 numaralı bağımsız bölümün eser sözleşmesi ile yükleniciye bırakılan yer olduğu tapuda yapılan satışın gerçek bir satış olmadığı anlaşıldığından davacıların tescil isteğinin dinlenme olanağı vardır.
Dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile eksik bırakılan işler ve eksik işler bedeli de saptanmış olduğundan bu eksikliklerin giderilmesi veya bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi için Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi uyarınca davacılara önel verilerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
Tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir..."
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HMUK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 16.02.2005 gününde karar verildi.


T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5315

K. 2001/6361

T. 5.10.2001

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN İNCELENMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Açtığı )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Tescil İsteyebilmesi İçin Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmiş Olması Gereği )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Noksansız Yerine Getirmiş Olması Mecburiyeti )

• ESER SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİ PAYINA DÜŞEN DAİREYİ SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Noksansız Yerine Getirmiş Olması Mecburiyeti )

818/m.162, 81, 355, 356

743/m.633

ÖZET :Eser sözleşmesi uyarınca önce yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, binaların tamamlanma oranı belirlenmeli, noksanlık durumu varsa tamamlama veya bedelinin ödenmesi halinde tescile karar verilmesi gerekir. Sadece satın alınan bağımsız bölümün incelenmesi doğru değildir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 1.7.1996 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; divanın kabulüne dair verilen 31.1.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Melahat, Kemal ve Ender vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, yüklenici Ahmet Akyüz'den 11 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı yapmakta olduğu binadan B-Blok 3 kat, 3 numaralı daireyi satın aldığını, dairesini tamamlayarak oturmaya başladığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Duruşmaya katılan arsa sahibi davalılar, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini talep etmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmişlerdir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kural olarak, yüklenici ve arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında, yüklenici sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını Borçlar Kanununun 162 nci ve devamı maddeleri uyarınca, arsa sahiplerinin onayını almadan yazılı olması koşuluyla üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, kişisel hakkını sözleşmenin diğer tarafına edimini yerine getirmek koşuluyla ileri sürebilir. Alacağı temellük eden 3. kişiler de aynı koşullarla arsa sahiplerinden temlik aldıkları kişisel hakkı isteyebilirler. Ancak; burada yukarıda da açıklandığı gibi, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi veya eksik kalan iş varsa bunun pek az ve arsa sahiplerince katlanılabilir boyutta olması koşuluyla yüklenici yada kişisel hakkı temellük eden kişi tarafından tamamlattırılması olanağı tanınması yoksa bedelinin ödenmesi gerekir. İskan ruhsatının da yüklenici tarafından alınması kararlaştırılmışsa ayrıca bu eksikliğin de giderilmesi gerekir.
Somut olayda, arsa sahibi ve yüklenici arasında haricen düzenlenen eser sözleşmesi uyarınca, yüklenici payına düşen bağımsız bölümü yine harici sözleşme ile davacıya satmıştır. Mahkemece, öncelikle eser sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, tüm binalar incelenerek tamamlanma oranı belirlenerek bu oran pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılabilecek boyutta ise; bunun tamamlattırılması veya bedelinin ödenmesi halinde tescile karar verilmesi gerekir. Yüklenici edimini, yukarıda açıklanan oranda yerine getirmemişse, haricen düzenlenen eser sözleşmesinin geçersizliği de gözetilerek dava reddedilmelidir. Bu yönler üzerinde durulmadan, sadece satın alınan bağımsız bölüm incelenerek eksik araştırmaya dayalı hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir,
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 5.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/4696

K. 2003/5639

T. 3.7.2003

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Olarak )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Arsa Sahibinin Sözleşmeye Uygun Koşullarda Arsasını Yükleniciye Teslim Etmek Yüklenici Kendisine Karşı Edimini Yerine Getirdiğinde de Edimi Karşılığı Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Tapusunu Ona Devretmekle Yükümlü Olması )

• TAM İKİ TARAFA BORÇ YÜKLEYEN SÖZLEŞMELER ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerin Bu Tür Sözleşmelerden Olması )

• YÜKLENİCİNİN BORCU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Yüklenicinin Edim Borcunun Sözleşmede Kararlaştırılan Koşullarda Binayı Yapıp Arsa Sahibine Teslim Etmek Olması )

• ARSA SAHİBİNİN BORCU ( Sözleşmeye Uygun Koşullarda Arsasını Yükleniciye Teslim Etmek Yüklenici Kendisine Karşı Edimini Yerine Getirdiğinde de Edimi Karşılığı Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Tapusunu Ona Devretmekle Yükümlü Olması )

818/m.162,355

ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.5.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.4.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Sebahattin Özdemir vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca payına düşen bağımsız bölümü yükleniciden yazılı sözleşme ile satın aldığını ileri sürerek, satın aldığı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuş, mahkemece, binanın yüzde 96.20 oranında tamamlandığı, bu oranın arsa sahibince katlanılabilir boyutta olduğu kabul edilerek eksik işler bedelinden davacı payına düşen miktarın davacıdan alınarak davalıya verilmesine ve tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/34 D.İş sayılı dosyasında yapılan tespitte tamamlanma oranının yüzde 84.5 olduğunu, eksiklikleri kendisinin tamamladığını belirterek, daha fazla bedel ödenmesi gerektiği yüklenicinin kişisel hak kazanmadığı gerekçeleriyle temyiz etmiştir.
Mahkemece yapılan araştırma ve niceleme aşağıdaki nedenlerle eksik kabul edilmiştir.
1-Davalının kanıtı olan 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2001/34 D.İş sayılı dosyasında saptanan eksikliklerin kim tarafından ne şekilde tamamlandığı araştırılmamıştır. Eksikliklerin arsa sahibi tarafından tamamlandığı kanıtlandığı takdirde bu eksikliklerin de tamamlanma oranı da nazara alınarak eksik işler bedeli saptanacağı gözetilmemiştir.
2-Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca her türlü resim, vergi, harç ve Sosyal Sigortalar Kurumu primlerinin yükleniciye ait olacağı kararlaştırıldığı halde, bunların yüklenici tarafından karşılanıp karşılanmadığı belirlenmemiştir.
3-Kabule göre de, eksik işler bedelinin tamamı depo ettirildikten sonra, tescil hükmü kurmak gerekirken, sadece davacı payı oranındaki miktarın ödenmesi koşuluyla tescil hükmü kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 3.7.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/4003

K. 2003/6683

T. 2.10.2003

• SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Dayalı Olarak İstenen Tapu İptali Ve Tescil Talebi - İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Arsa Sahiplerinin De Davada Yer Almaları Sağlanarak Bir Karar Verilmesi Gereği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı - İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Arsa Sahiplerinin De Davada Yer Almaları Sağlanarak Bir Karar Verilmesi Gereği )

• İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil İsteği - Sözleşmenin Tarafı Olan Arsa Sahiplerinin De Davada Yer Almaları Sağlanarak Bir Karar Verilmesi Gereği )

• HUSUMET ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Ve Tescil İsteği - İnşaat Sözleşmesinin Tarafı Olan Arsa Sahiplerinin De Davada Yer Almaları Sağlanarak Bir Karar Verilmesi Gereği )

1086/m.38

818/m.355

ÖZET : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. İnşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin de davada yer almaları sağlanarak bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.5.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.12.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen 7.11.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici tarafından iki bodrum, zemin kat ile üç normal katlı bina inşa edilmesi kararlaştırılmış, karşılığında arsa sahipleri dava konusu taşınmazdaki arsa paylarının %40 hissesini üzerlerinde bırakarak %60 hisselerini tapudan yükleniciye devretmişlerdir.
Davalı yüklenici, inşaatı devam etmekte olan binadan iki adet bağımsız bölümü 9.6.2000 tarihinde önce adi yazılı sözleşme ile, aynı tarihte ayrıca satış vaadi sözleşmesiyle davacıya satmayı vaat etmiştir.
Davacı, sözleşmeler gereğince yükleniciyi dava ederek satın almış olduğu iki adet dairenin adına tescilini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, davacının satın aldığı dairelerin bilirkişice hesaplanan arsa paylarının yüklenici hissesinden iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş, davalı hükmü temyize getirmiştir.
Dava dışı arsa sahipleri, dava konusu bağımsız bölümlerin üzerinde bulunduğu binanın inşa edilmekte olduğu 1507 ada 1 parsel sayılı 338 metrekare yüzölçümlü taşınmazın müstakilen malikleri iken yüklenici ile aralarında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince 10.11.1997 tarihinde %60 hisselerini tapudan yükleniciye devretmişlerdir. Sözkonusu taşınmazda artık kayden müşterek malik durumunda olduklarından yokluklarında bu davanın sonucunda verilecek hükümden etkileneceklerdir. Bu nedenle; inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin de davada yer almaları sağlanarak bir karar verilmesi gerekirken bu husus dikkate alınmaksızın taraf teşkili tam olarak gerçekleştirilmeden davanın esastan sonuçlandırılması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 2.10.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2004/14-551

K. 2004/571

T. 3.11.2004

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Satış Vaadi Sözleşmesine ve Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı - Arsa Sahibine Karşı Yükümlenen Tüm Edimler Yerine Getirilmeden Tescil Kararı Verilemeyeceği )

• ESER SÖZLEŞMESİ ( Kat Karşılığı İnşaat - Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası/Yükümlenen İskan Ruhsatı Edimi Yerine Getirilmeden Tescil Kararı Verilemeyeceği )

• ALACAGIN TEMLİKİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Sözleşmeden Kaynaklanan Bu Kişisel Hakkın 3. Kişilere Devredilmesi - Alacağın Temliki Hükümlerinin Kıyasen Uygulanacağı/Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası )

• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Sözleşmeden Kaynaklanan Bu Kişisel Hakkın 3. Kişilere Devredilmesi - Alacağın Temliki Hükümlerinin Kıyasen Uygulanacağı )

• İSKAN RAPORUNUN YÜKLENİCİ TARAFINDAN ALINMAMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kararlaştırılmasına Rağmen - Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası/Edim Yerine Getirilmeden Tescil Kararı Verilemeyeceği )

818/m. 162

ÖZET : Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Somut olayda; yüklenici tarafından yapılan işhanı ile ilgili inşaat sözleşmesinde iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı karşılaştırılmıştır. İskan ruhsatı yüklenici veya onun halefi durumunda olan davacı tarafından alınması gerekir. Dosya içeriğinden bu edimin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle yukarıda belirtilen esaslar dahilinde arsa sahibine karşı sözleşme ile yükümlenen tüm edimler yerine getirilmeden tescil kararı verilmesi doğru değildir.
DAVA : Taraflar arasındaki "satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa Asliye 1.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 24.12.2001 gün ve 1996/809 E. 2001/1130 K. sayılı kararın incelenmesi davalı H. mirasçıları M. R. ve kardeşleri vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 30.1.2003 gün ve 2003/90-567 sayılı ilamı ile; ( ...Davacı, yüklenici O. A.Ş.nin 11, 21 ve 22 parsellerde yapmış olduğu işhanından yüklenici payına düşen 2 ve 3 numaralı dükkanları 11.12.1990 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, parasını ödeyip, 1995 de teslim aldığını belirterek, tapunun iptali ile arsa payının adına tescilini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü arsa malikleri vekili temyize getirmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda; yüklenici tarafından yapılan işhanı ile ilgili 27.11.1987 tarihli inşaat sözleşmesinde iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı karşılaştırılmıştır. İskan ruhsatı yüklenici veya onun halefi durumunda olan davacı tarafından alınması gerekir. Dosya içeriğinden bu edimin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle yukarıda belirtilen esaslar dahilinde arsa sahibine karşı sözleşme ile yükümlenen tüm edimler yerine getirilmeden tescil kararı verilmesi doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : 1- Direnme kararını temyiz eden R. mirasçıları A. T. K. ve kardeşlerinin, ilk hükmü temyiz etmemeleri nedeniyle davacılar lehine usuli kazanılmış hak doğduğundan ve direnme hükmünü temyizde hukuksal yararları bulunmadığından temyiz istemlerinin reddi gerekir.
2- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açılanan nedenlere ve özellikle dava konusu 11, 21 ve 22 nolu parseller üzerinde tek bina yapılmasının kararlaştırılmış ve de inşa edilmiş bulunmasına, alınacak iskan ruhsatının da bu bakımdan tek olmasının gerekmesine bir kısım bağımsız bölümler için iskan ruhsatı alınması yönünde öngörülen sözleşme hükmünün diğerlerine de sirayet edeceğine, kaldı ki, dosya kapsamına göre inşaatın tamamlanmadığı, iskan ruhsatı alınmadığı ve alınmasının da olanaklı olmadığı, kaçak inşaat niteliğinde bulunduğunun saptanmış olmasına göre, Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : l-Birleştirilen davanın davalılar R. mirasçıları A. T. K. ve kardeşlerinin yukarıdaki 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz istemlerinin REDDİNE,
2-Davalı H. mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.11.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Tüzel Kişiler Arasındaki Davada Uyap soru? Av.Atılgan Barış YÖRÜK Hukuk ve Bilgisayar Yazılımları 0 17-11-2007 19:22
ruhsatsız daire ve hissenin satışı çınar Meslektaşların Soruları 1 03-01-2007 21:54
İİK.M.89 (Daire Alacağının Haczi) hukukdoktoru Meslektaşların Soruları 3 17-04-2002 09:36
Yurt Dışında Hukuk Eğitimi Alan Kişiler MESUT Hukuk Soruları Arşivi 5 13-02-2002 17:56


THS Sunucusu bu sayfayı 0,17395806 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.