Apartman ısı yalıtım giderinden eski malik mi yeni malik mi sorumlu?

Merhaba, müvekkilim 3 ay önce bir apartman dairesi satın almıştır.Satış sırasında apartmanın dış cephe ısı yalıtımına ilişkin borç olduğu konusunda kendisine bir bilgi verilmemiştir.Apartmanın dış cephe ısı yalıtım işi satış tarihinden önce yapılmış ve müvekkilim daireyi yalıtım işi bittikten sonra satın almıştır. Ancak satıştan 3 ay sonra, eski malik ısı yalıtım giderinin kalan taksitlerinden kendisinin sorumlu olmadığı, yeni malikten istenmesi gerektiği iddiası ile, kalan borcu ödemeyeceğini yöneticiye söylemiştir.Bu durumda yeni malikin sorumluluğu var mıdır? Bilgisi olan arkadaşlardan tecrübelerini ve varsa yargıtay kararlarını paylaşmalarını rica ediyor, şimdiden teşekkür ediyorum.

Alıntı: Yazan Rabin Merhaba, müvekkilim 3 ay önce bir apartman dairesi satın almıştır.Satış sırasında apartmanın dış cephe ısı yalıtımına ilişkin borç olduğu konusunda kendisine bir bilgi verilmemiştir.Apartmanın dış cephe ısı yalıtım işi satış tarihinden önce yapılmış ve müvekkilim daireyi yalıtım işi bittikten sonra satın almıştır. Ancak satıştan 3 ay sonra, eski malik ısı yalıtım giderinin kalan taksitlerinden kendisinin sorumlu olmadığı, yeni malikten istenmesi gerektiği iddiası ile, kalan borcu ödemeyeceğini yöneticiye söylemiştir.Bu durumda yeni malikin sorumluluğu var mıdır? Bilgisi olan arkadaşlardan tecrübelerini ve varsa yargıtay kararlarını paylaşmalarını rica ediyor, şimdiden teşekkür ediyorum.

Müvekkilinizin daireyi satın alma tarihinden önce binanın ortak alanlarında yapılan onarım vb. giderlerinden sorumlu olmaması mantık gereğidir.

Konuyla benzer nitelik gösteren yargıtay kararı paylaşıyorum apartman ortak gideri de aidat borcu gibi değerlendirilerek yeni malikin sorumluluğunda olmadığı görüşündeyim.
Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamaz!

Kat Mülkiyeti Devrinin tapuda yapılması ile yeni malik KMK’nın ilgili maddeleri ve 18.HD. 1/10/2002t. 2002/7159E 2002/9012K.; ve 5.HD. 7/11/1979t. 1979/6541E. 1979/8201K. Ve benzer Yargıtay ve hukuk dairesi kararları uyarınca Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı hükümleri uyarınca eğer varsa eski malik ve/veya önceki maliklere ait ödenmemiş ve/veya ödemesi gecikmiş olan tüm ortak gider ve avans paylarından (aidatlardan) , yatırım paylarından, devirden önce duyurulmuş ve ödeme tarihi geçmiş olan her türlü paylaşım , ortak abonmanlık, şube yolu veya çap büyütme gibi işlemler ile İSKİ, BEDAŞ, İGDAŞ , TÜRK TELEKOM vs. dağıtım şirketlerinin işlemlerinden dolayı 37 nolu bağımsız bölüme intikal eden paylar , bu tip borç , veya gecikmiş borç ve ilgili borçlara ait olan gecikme tazminatı , faiz ,avukatlık ücreti, dosya ücreti gibi ücretlerden sorumlu tutulamaz.
Sadece çalışanlara ait maaş , ihbar ve kıdem tazminatı gibi ödemelerde İş Yasının "İşyeri Devri" hükümleri geçerli olup, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde çalışanlara yapılacak ödemelerden eski ve yeni malik müteselsilen sorumlu olup, 2 yıla kadar yeni malik yapacağı ödemeleri eski malikten talep edebilir , 2 yıldan sonra ise geçmişe doğru tüm çalışanlara yapılması gereken ödenmemiş maaş, ihbar , kıdem tazminatı ve bunlara bağlı olarak çalışanların açacağı davalarda mahkeme sonucu kesinleşen borç, gecikme tazinatı, faiz , yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinden yeni malik sorumlu olacaktır.

Bu tip eski masraf ve borçlardan dolayı mülkiyetin devri tamamlanmış olduğunda her türlü tahsilat işlemlerinde , yeni malike, menkul ve veya gayrimenkullerine, ilgili anagayrimenkulde bulunan malikin bağımsız bölüm ve eklentilerine yapılacak tebligatların , ilamlı veya ilamsız icra takiplerinin geçersiz olacağını, KMK ve ilgili yargı, Yargıtay ve hukuk genel kurulu kararlarına aykırılık teşkil edeceğini, yönetimin , çalışanların veya vekil yada vekillerin bu tür işlemleri yapmaları halinde yeni malikin her türlü dava hakkının saklı olduğunu da belirtmek gerek.


T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/7159
K. 2002/9012
T. 1.10.2002
• KAT MALİKİNİN ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUĞU ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
• ORTAK GİDER BORCUNDAN SORUMLULUK ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde Eski Malikin Aidat Borcundan Yeni Malikin Sorumlu Tutulamayacağı )
• ESKİ MALİKİN AİDAT BORCUNDAN YENİ MALİKİN SORUMLU TUTULAMAMASI ( Kat Mülkiyetinin Devri Halinde )
634/m.20
ÖZET : Dava; ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

KARAR : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava; Haziran-Temmuz-Ağustos 1999 aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Konuyla ilgili olarak ben de başka bir soru yönelteyim.

Malüm, merkezi ısı sistemli sitelerde ve apartmanlarda o kış dönemine ait yakıt giderleri kat malikleri kurulu kararı ile genelde 12 eşit taksitler halinde aylık aidatların içinde olmak üzere ve oturanlardan (malik veya kiracı) alınmaktadır. Haziran ayında satış neticesi yeni malik, eski malikin kullandığı ve aidat içindeki yakıt giderine itiraz edebilir mi?

Isı yalıtımı binaya yarar sağlayan, ona değer katan, etki ve faydasını ilerleyen yıllarda da gösteren bir iştir. Olayda ısı yalıtımı yapılmış, bedeli ise taksitler halinde ödenecek. Bu durumda binayı sonradan satın alan kişi yapılan bu işten yararlanacaktır. Öyleyse kalan taksitlerden sorumlu olur diye düşünüyorum. Satın alınan daireye düşen yalıtım giderlerinin alan ile satan arasında yalıtımdan sonra daireyi kullandıkları süreyle paylaştırılması adil bir çözüm olacaktır.

Değerli meslektaşlarım zaman ayırıp görüş bildirdiğiniz için çok teşekkür ederim. Ben de sayın Avukat Esma gibi yeni malikin ısı yalıtım bedelinden sorumlu olmayacağı görüşündeyim. Ancak eski malik dairenin borçları ile birlikte devredilmiş olduğu iddiasında ısrarlı, bu nedenle görüşümü destekleyecek kararlara ihtiyacım var. Ayrıca,ısı yalıtımının yapılmasından kaynaklı değer artışının yeni malikin ödediği satış bedeli içinde olduğunu, bu nedenle sayın Yılmazkan'ın görüşünün aksine kalan taksitlerin müvekkilimden talep edilmesinin hakkaniyete de aykırı olacağını düşünüyorum.

01.07.2019 tarihli kat malikleri kararı ile çatı tadilat giderinin 4 taksitle toplanması kararlaştırılmıştır. Kat maliklerinden biri taşınmazı genel kurul kararından sonra, ilk taksit günü gelmeden satmıştır. Yeni malike konu hakkında bilgi vermemiştir. Ödenecek aidatlardan yeni malik mi sorumludur?