kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve mimari projenin iptali

Bir arkadaşım arsasını noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiş.İnşaatın 30.05.2009 tarihinde bitirilip teslim edilmesi gerekirken müteahhit mimari proje ve 3 proje daha çizdirip belediyeye tasdikletmiş ancak inşaat ruhsatı almamış ve inşaata başlamamış.Arkadaşım 2010 nisan ayında kanalı ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini bildirmiş ve inşaata başlanılmadığına dair tesbit yaptırmış.Bu arada müteahhit mimari proje uyarınca arkadaşım adına kat irtifakı da tesis etmiş.
Öncelikle dava açmadan (sözleşmeye göre tek taraflı fesih hakkı var) sözleşme feshadilebilir mi
Birde projeleri çizen mimar (müteahhit tarafından bulunan mal sahibi ile arasında sözleşme ilişkisi olmayan) telif hakkı istiyor.Aksi takdirde yeni bir proje ile de siz inşaat yapamazsınız diyor.Oysa arkadaşım yeni bir müteahhit ve yeni bir proje ile inşaata başlamak istiyor.Ayrıca müteahhit cezaevinde olup mimara bir ücret ödeyip ödemediğini bilmiyoruz.Mimar ödenmediğini iddia ediyor.
Bu konuda bilgisi olan meslektaşlarımın yardımını bekliyorum,şimdiden teşekkürler.........

Alıntı: Yazan ilksen Bir arkadaşım arsasını noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiş.İnşaatın 30.05.2009 tarihinde bitirilip teslim edilmesi gerekirken müteahhit mimari proje ve 3 proje daha çizdirip belediyeye tasdikletmiş ancak inşaat ruhsatı almamış ve inşaata başlamamış.Arkadaşım 2010 nisan ayında kanalı ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini bildirmiş ve inşaata başlanılmadığına dair tesbit yaptırmış.Bu arada müteahhit mimari proje uyarınca arkadaşım adına kat irtifakı da tesis etmiş. Öncelikle dava açmadan (sözleşmeye göre tek taraflı fesih hakkı var) sözleşme feshadilebilir mi Birde projeleri çizen mimar (müteahhit tarafından bulunan mal sahibi ile arasında sözleşme ilişkisi olmayan) telif hakkı istiyor.Aksi takdirde yeni bir proje ile de siz inşaat yapamazsınız diyor.Oysa arkadaşım yeni bir müteahhit ve yeni bir proje ile inşaata başlamak istiyor.Ayrıca müteahhit cezaevinde olup mimara bir ücret ödeyip ödemediğini bilmiyoruz.Mimar ödenmediğini iddia ediyor. Bu konuda bilgisi olan meslektaşlarımın yardımını bekliyorum,şimdiden teşekkürler.........

Merhaba,

Öncelikle belirtmek gerekir ki, tam iki taraflı tüm sözleşmelerde uygulanma kabiliyeti olan BK.106, 107 ve 108. maddenin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulanması mümkündür. Yani haklı nedenle sözleşmeyi BK.106'da sayılan seçimlik haklar çerçevesinde feshedebilir veyahut BK.108. madde dairesinde sözleşmeden dönebilirsiniz. Sözleşmeden dönme halinde herkes aldığını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmek zorundadır.

Keza mehil vermenin fayda etmeyeceği açık ise, (olayınızda bu halin olduğu anlaşılıyor) BK.107'ye göre mehil vermeksizin derhal feshetmeniz de mümkündür.

BK.106'ya göre akdi feshettiğiniz zaman müspet zararlarınızı, BK.108'e göre sözleşmeden dönerseniz Menfi zararlarınızı isteyebileceğinizi da hatırlatmak gerekir.

BU itibarla Borçlar Kanunu Şerhiniz varsa BK.106,107 ve 108'i mutlaka okumanızı tavsiye ederim. Konu çok kapsamlı olduğu için, şerhten okumanız ve çözümü o şekilde oluşturmanız doğru olur. (Diye düşünüyorum)

Mimarın kendi projesi üzerinde telif hakları vardır. Ama o projeyi kullanmanız yahut işlemeniz halinde bu geçerli olur. Tamamen başka bir proje ile inşaatı yaparsanız önceki mimarın telif ücreti noktasında sizden talep edebileceği hiç bir hak olamaz. (Tabi ki mimarla, müvekkiliniz daha önce bir sözleşme yapıp, taahhütte bulunmuş ise durum farklı olur. Ancak anladığım kadarıyla müvekkiliniz olan arsa sahibinin mimarla bir sözleşmesi yok, olması da tuhaf olurdu zaten.)

Not: Mesajınızda müteahhitin, arsa sahibi lehine kat irtifakı tesis ettiğini yazmışsınız. Bunun olması için arsanın müteahhit adına devri gerekir. Arsa müteahhit adına tapudan devir edilmiş ise, bunun iptalini de sağlamanız gerekecek... Aksi takdirde yeni bir müteahhidin işe başlaması mümkün olmaz diye düşünüyorum.

sayın Dikici,
Kat irtifakı arkadaşım adına müteahhide verilen vekaletnameye dayanarak kurulmuş arsa devri sözkonusu değil.Yalnız mimar ile anlaşan kişi müteahhit ve arsa üzerinde uygulanacak proje yeni bir proje olacak yine de bizden talepte bulunabilir mi acaba..

Alıntı: Yazan ilksen sayın Dikici, .Yalnız mimar ile anlaşan kişi müteahhit ve arsa üzerinde uygulanacak proje yeni bir proje olacak yine de bizden talepte bulunabilir mi acaba..

Sayın meslektaşım,

Mimari projeler FSEK kapsamında eser olarak kabul görmektedir. Bir eserin bir başkası tarafından izinsiz kullanılması veyahut işlenmesi halinde ancak eser sahibi hak iddia edebilir. Projeyi kullanmadıkça hiç bir hak talep edemez.

Müteahhit ile Proje hazırlayan Mimar arasındaki sözleşme, sözleşmelerin nispiliği ilkesi uyarınca ancak taraflarını bağlar. Yani müteahhidi bağlar. Müteahhit projeyi yaptırırken bir borç üstlenmişse bu borç arsa sahibini ilgilendirmez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için taraf iradelerinin uyuşması gerekir.Eğer yüklenici feshi kabul etmiyorsa mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini talep etmeniz gerekir...Sözleşmede tek taraflı olarak feshedileceği yazılı olsa bile..

Alıntı: Yazan Esenyel Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için taraf iradelerinin uyuşması gerekir.Eğer yüklenici feshi kabul etmiyorsa mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini talep etmeniz gerekir...Sözleşmede tek taraflı olarak feshedileceği yazılı olsa bile..

Sayın Esenyel,

Biraz açabilir misiniz?

Sözleşmeyi fesh etmek için tek taraflı irade beyanı yeterlidir ve bu fesih iradesinin karşı tarafa varması ile sonuçlarını doğurur. Karşı taraf feshin haksız olduğunu düşünüyorsa mahkemeye başvurabilir. Feshin haklı olup olmadığını -elbette ki- mahkeme tayin ve tespit eder. Mahkemenin verdiği karar, feshin haklı olup olmadığına ve sonuçlarına dair olur.(Diye biliyorum.)

Yoksa fesih iradesinin mahkeme kanalıyla karşı yana iletilmesinin gerekmediği (zorunlu olmadığı) düşüncesindeyim.

Saygılarımla.

Not: Bahsettiğiniz hususa aşağıdaki Yargıtay kararı değinmekte. Ancak kanaatimce bu kararda da vurgulanan husus, fesih iradesinin mutlaka mahkeme vasıtasıyla yapılması yönünde değildir.

Alıntı: T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2004/1107 K. 2004/2923 T. 26.5.2004 • TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI ( Muvazaa İddiası Nedeniyle ) • BEKLETİCİ MESELE ( Borçlar Yasasının 53 üncü Maddesi Hükmü Gereğince Ceza Mahkemesince Verilen Mahkumiyet Kararının Hukuk Mahkemesini Bağlayıcı Olması Nedeniyle Dersdest Olan Ceza Davasının Sonucunun Beklenmesinin Gerekmesi ) • MUVAZAA ( Borç Para Karşılığında Yapılan Muvazaalı Taşınmaz Temlikinin Yapıldığı Temlik Sözleşmesinin Taraflarınca Yazılı ve Yasal Delille Kanıtlanması Durumunda İptalinin Gerekmesi-Muvazaalı Temliklerde Tapu Sicilindeki İntikalin Geçerli Bir Hukuksal Sebebi Mevcut Olmadığından Mülkiyetin Temlik Olana İntikal Etmemesi ) • MUTLAK MUVAZAA ( Taraflar Arasında Hüküm ve Sonuç Doğuracak Bir Sözleşme Yapmak İstemedikleri Halde Üçüncü Kişileri Aldatmak Amacı ile Görünüşte Bir Sözleşme Yapılmış Olması-Bu Sözleşmenin Tarafların Gerçek İradelerine Uygun Olmadığından Geçersiz Olması ) • NİSBİ MUVAZAA ( Sözleşmenin Taraflarının Gerçek İradelerine Uygun Olarak Yaptıkları Bir Sözleşmeyi Görünüşteki Bir Sözleşme ile Gizlemek İstemesi-Gizlenen Sözleşme Zorunlu Biçim Koşuluna Bağlı ise Bu Biçim Koşuluna Uyulmadığından Geçersiz Olması ) • KOOPERATİF YÖNETİM KURULUNCA ALINAN KARAR ( Devir ve Temlik Edilemeyecek Genel Kurul Yetkilerine Dahil Olan ya da Anasözleşmeyle Çözümü Genel Kurula Bırakılan Bir Konuda Yönetim Kurulunca Alınan Kararın Geçersiz Olması ) • FESİH HAKKI ( Karşılıklı Borç İçeren İnşaat Sözleşmelerine Konu Olan İlişkilerde Sözleşmenin Feshine İlişkin İrade Beyanı Karşı Tarafa Ulaşmakla Hukuksal Sonuç Doğurması ve Bu İrade Beyanının Sahibini Mutlak Bağlaması Yine Haklı Nedene Dayandığı veya Karşı Tarafça Kabul Edildiği Durumlarda Muhatabı da Bağlaması ) • KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa ya da Arsa Payı Temlikini de İçerdiğinden Feshin Tarafların Kabulünü ya da Mahkeme Hükmünü Gerektirmesi ) • KOOPERATİF TEMSİLCİLERİN YETKİLERİ ( Bunun Sınırının Kooperatifin Amacıyla Sınırlandırılmasının Hukuki Bir Sonucu Olarak Bu Sınırlamanın Aşılması Halinde Bu Sınırı Aşan Hukuksal Tasarrufların Kooperatifi Bağlamayacağı ve Bu İşlemlerden Onu Yapmış Olan Temsilcilerin Sorumlu Olması ) 2004/m.28 818/m.18,106,355,503 6762/m.512,520 4721/m.716 1163/m.42,59 765/m.504 ÖZET : 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 42. maddesi hükmü gereğince, kooperatif genel kurulu bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır. Genel Kurul, 1163 Sayılı Yasanın 42. maddesinde sayılı yetkilerini devir ve terk edemez. Kooperatif yönetim Kurulu ise, anılan Yasanın 55. maddesi uyarınca, kanun ve ana sözleşme hükümleri içinde Kooperatifin faaliyetlerini yöneten ve onu temsil eden icra organıdır. Devir ve terk edilemeyecek genel kurul yetkilerine dahil olan ya da ana sözleşmeyle çözümü genel kurula bırakılan bir konuda yönetim kurulunca alınan karar geçersizdir ( YHGK. 3.11.19993 gün, 1993/11-608 esas ve 93/695 K. sayılı ilamı ). Oysa fesih hakkı, yenilik doğrucu bir hak niteliğindedir. Karşılıklı borç içeren inşaat sözleşmelerine konu olan ilişkilerde, sözleşmenin feshine ilişkin irade beyanı, karşı tarafa ulaşmakla hukuksal sonuç doğurur ve bu irade beyanı, sahibini mutlak bağlayıcı olup, haklı nedene dayandığı veya karşı tarafça kabul edildiği durumlarda muhatabı da bağlar. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi "arsa ya da arsa payı" temlikini de içerdiğinden; feshi, ya tarafların kabulünü, ya da mahkeme hükmünü gerektirir. Yüklenici Kooperatif ile arsa sahibi şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik kesinleşmiş mahkeme hükmü bulunmadığına göre; iki tarafın iradelerinin birleşimi sonucu sözleşmenin fesih olunup olunmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Bu sözleşmenin taraflarınca fesih olunduğunun kabulü halinde, geçmişe etkili hukuksal sonuç doğuracağından Kooperatif, arsa sahibinin uyuşmazlık konusu temliki tasarruflarının ve dolayısıyla taşınmazlarının tapu kayıtlarının iptali ve adına tescilini isteyemez. DAVA : Davacı SS Bodrum Al-Karnas Konut Yapı Koop. ile davalı 1- Okal İnş. Taah.Tur.San.Tic.Ltd.Şti. 2- Gün Hafriyat Nak.Ltd.Şti. 3- Ali Adil Okan 4- Mehmet Lütfi Odabaşı 5- T.İş Bankası 6- Tarişbank Şube Müd.7- Esbank Şube Müd. Dahili Davalı:1- Pırlanta Şevk 2- Memnune Yetimoğlu 3- İmran Karaalp 4- İsmail Zorlu 5- Işık Çelik 6- Nezahat Uludoğan 7- Mehmet Özbek 8- İbrahim Özçelik arasındaki davadan dolayı Bodrum 1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 7.3.2002 gün ve 97/924-2002/50 sayılı hükmü bozan dairemizin 29.5.2003 gün ve 2003/404-2826 sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Davacı vekili, davalılardan Okal İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile Ankara 24. Noterliğince doğrudan düzenlenen 18.3.1993 günlü ve 11448 yevmiye numaralı "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığını; 16.6.1993 tarihli aralarındaki sözleşme gereğince inşaatların yapım işini aynı şirketin yüklendiğini, ediminin ifasında temerrüdü sebebiyle bu yüklenici şirket hakkında "sözleşmenin ifası davasını açtığını ve Bodrum Asliye Hukuk Mahkemesinin 1994/761 esas ve 1995/91 sayılı kesinleşen hükmü ile" davalı şirketin tapuda ferağ takriri vermesine" ilişkin olarak aynen ifaya karar verildiğini ve mahkemece İcra ve İflas Kanununun 28. maddesi gereğince verilen hükmün ilgili tapu sicile bildirildiğini ve tapu idaresince kayıtlara "şerh" verildiğini; Muğla ili, Bodrum ilçesi, İslamhaneleri köyü, Sivricebelen mevkiinde bulunan "N18C-22d1-22d2" pafta ve parsel ( 776, 777 )'de tapuya kayıtlı inşaat yapılacak taşınmazların, "imar uygulaması" sonucu, ( 1005, 1006, 1007 ve 1008 ) parsel sayılı olarak tapuya yeniden tescil olunduklarını, Karşıyaka İzmir İkinci Noterliği aracılığıyla gönderilip tebliğ olunan 6.10.1997 tarih ve 66021 yevmiye numaralı ihtarname ile tapuda ferağ verilmesi istendiği halde, yüklenici şirket tarafından taşınmazların satılmış olduğunun tesbit olunduğunu, tüm bu temlik işlemlerinin danışıklı yapıldığını ve bu kapsamda: A- Okal İnşaat ... Ltd. şirketinin müdürü Nurhilal Okan'ın, danışıklı olarak ve çıkar sağlamak amacıyla, şirket ortağı olmayan ve kendisine bir görev verilmeyen eşi Ali Adil Okan'ı vekil tayin ettiğini, B- Ali Adil Okan'ın ise, daha öncesinde Okal ... Ltd. Şirketinin muhasebecisi olan Gülgün Canik ile %50 paylı olarak Gün Hafriyat Nakliyat İnşaat Turizm ve Ticaret Şirketini kurduğunu, bu şirketlerin sicile tescilli yasal ikametgahlarının aynı adresi içerdiğini, C- Ali Adil Okan'ın, eşi Nurhilal Okan'ın verdiği vekaletname ile ortağı ve temsile yetkili müdürü olduğu Gün .. Ltd. Şirketine, "N18C-22d1-22d2" pafta ve ( 1005, 1006, 1008 ) parsellerde kayıtlı taşınmazları danışıklı olarak kayden sattığını, Gün ... Ltd. Şirket ise: a- ( 1005 ) parseldeki bağımsız bölümleri teminat göstererek, Türkiye İş Bankası Bodrum Şubesinden kredi aldığını, b- Yine ( 1005 ) parseldeki bağımsız bölümleri teminat göstererek Tarişbank Bodrum Şubesinden kredi aldığını, c- ( 1008 ) parsel üzerindeki bağımsız bölümleri teminat göstererek Esbank Bodrum Şubesinden kredi aldığını, D- Ali Adil Okan'ın ayrıca "N18C-22d1-22d2" pafta ve ( 1007 ) parseldeki ( 07-66 ) ve ( 68-77 ) bağımsız bölümler ile ( 67 ) bağımsız bölüm numaralı idare binasını, faiz ile finans sağladığı Mehmet Lütfi Odabaşı'na kayden satarak temlik ettiğini, İleri sürerek; ( 1005, 1006, 1007 ve 1008 ) parsellerdeki ayni hakların ve diğer sınırlamaların kaldırılmasına ve bu parsellerin belirtilen davalılar adına olan kayıtlarının iptaline ve davacı kooperatif adına tapuya tesciline ve kayıtlar üzerine ihtiyati tedbir konularak temlikinin yasaklanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalılardan, Mehmet Lütfi Odabaşı vekili, savunmasında özetle, davacı kooperatif ile davalı şirketler arasındaki uyuşmazlık hakkında müvekkilinin bilgisi olmadığını, davalı şirkete sağladığı finansın geri ödenmemesi sonucu alacağının tahsili amacıyla taşınmazları satın aldığını ve adına temlik sırasında kayıtlarda herhangi bir sınırlama bulunmadığını bildirerek davanın reddini istemiştir. Davalı banka vekilleri, cevap dilekçelerinde özetle, teminat ipoteği karşılığı kayıt maliki şirkete kredi verildiğini, bu işlemin yapıldığı tarihte tapu kayıtlarında şahsi ya da ayni herhangi bir sınırlamanın bulunmadığını ve haklarındaki davanın bu nedenlerle reddi gerektiğini bildirmişlerdir. Davaya katılanlar ise, dava konusu taşınmazlardan pay satın aldıklarını ve iyiniyetli olduklarını ileri sürerek ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını istemişlerdir. Diğer tüm davalılar vekili, davacı kooperatif ile davalı Okal ... Ltd. şirketi arasındaki 18.3.1993 günlü "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" 21.10.1997 tarihli sözleşme ile fesih olunduğunu ve davacı tarafından da 17.11.1997 gün ve 75745 yevmiye sayılı ihtarname ile bildirildiğini, Gün ... Ltd. şirketine yapılan satışın geçerli olduğunu, bankalara taşınmazın ipotek ettirilerek alınan kredilerin ve Mehmet Lütfi Odabaşı'ndan alınan paranın da inşaat imalatında kullanıldığını, alınan kredilerin bir kısmının ödendiğini ve yapılan satışların danışıklı olduklarını savunarak davanın reddi gerektiği isteminde bulunmuştur. Mahkemece, ( 1007 ) parsel hakkındaki davanın reddine; ( 1008 ) parsel hakkındaki davanın kısmen kabulüne ve ( 9, 10, 11 ve 12 ) bağımsız bölümlerin davalılar Okal ... Ltd. ve Gün ... Ltd. şirketleri adına olan tapu kayıtlarının iptaline; ( 1005 ) parsel hakkındaki davanın kabulüne ve anılan şirketler adına olan tapu kayıtlarının iptaline ve davacı kooperatif adına tapuya tesciline ve fakat davalı Bankalar hakkındaki davanın reddine ve ihtiyati tedbir kararının devamına karar verilmiştir. Mahkemece verilen 1997/924 esas ve 2002/50 karar sayılı hüküm, davacı kooperatif ile Okal ... Ltd., Gün ... Ltd. şirketleriyle Ali Adil Okan vekillerince temyiz edilmesi sonucu, Dairemizce inceleme yapılarak yerel mahkeme hükmü, Dairemizin 2003/404 esas ve 2003/2826 karar sayılı ilamı ile bozulmuştur. Davacı kooperatif vekili tarafından yasal süresi içinde, Dairemizce verilen karar hakkında "karar düzeltilmesi" isteminde bulunulmuştur. SS Bodrum Al-Karnas Konut Yapı Kooperatifi ile Okal İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd.Şirketi arasında, Ankara 24. Noterliğince doğrudan düzenlenen 18.3.1993 tarihli ve ( 11448 ) yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" başlıklı sözleşme yapılmıştır. Bu sözleşmeyi Okal ... Ltd. şirketi adına temsile yetkili Nurhilal Okan, davacı Kooperatif adına ise müştereken temsile yetkili yönetim kurulu üyeleri Kaya Erdinç ve Nejat Evrenes imzalamışlardır. Davacı Kooperatif, yanlar arasındaki sözleşmenin 2. maddesinde belirtilen Muğla İli Bodrum İlçesi, İslamhaneleri Köyü, Sivricebelen mevkiinde kain ve tapu sicilinin "N18C-22d1-22d2" pafta ve ( 776-777 ) parsel sayısında Okal Ltd. şirketi adına kayıtlı taşınmazlara inşaat yapmayı yüklenmiştir. Yanlar arasındaki bu sözleşme, Borçlar Yasasının 355. maddesinde tanımlanan "eser" sözleşmesinin bir türü ve karşılıklı haklar ve borçlar içeren iki taraflı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Davacı kooperatif yüklenici, Okal Ltd. şirketi ise arsa sahibidir. Yanlar arasındaki sözleşmenin 3. maddesi uyarınca; ekli numarataj krokisinde ( 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ) nolu müstakil villalar ve bunlara tekabül eden arsa paylarının kat irtifakı ile yükümlü olarak arsa sahibi Okal Ltd. şirketine kalacağı; 4. maddesi gereğince de ( 8 ila 121 ) nolu toplam ( 114 ) müstakil villalar ve bunların arsa paylarının Kooperatife ait olacağı 18.3.1993 günlü sözleşmenin anılan taraflarınca kararlaştırılmıştır. Ayrıca yüklenici Kooperatif, sözleşmenin 3. maddesinde belirtilen villaları inşa edip arsa sahibi şirkete teslimi yanında ve buna ilaveten ( 4.788.000.000 ) TL nakit parayı, kendisine verilmesi kabul edilen arsa payı karşılığı olarak ödemeyi de yüklenmiştir. ( söz. md.5 ) Arsa sahibi davalı Okal Ltd. şirketi 18.3.1993 tarihli sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren ( 18 ) ay sonra, Kooperatife ait olacak villaların kayden ona temlikini kabul etmiştir. Ancak, arsa sahibi bu şirkete ait ( 7 ) adet villanın noksansız inşa edilip teslimini sağlamak içinde Kooperatife ferağı yapılacak taşınmazlar üzerine ( 3.000.000.000 ) TL tutarlı ve süreli teminat ipoteği konulması da yanlarca kabul edilmiştir. Davacı Kooperatif'in ticaret sicilindeki "Anasözleşmesine" göre; kurucu ortakları: Tuncel Orhan, Abdullah Güneş, Cengiz Bursalıoğlu Atilla İnanoğlu, Kaya Erdinç, Nejat Evranos, İlker Günçer ve Arif Özkan adılı şahıslar olup, 28.10.1992'de kurulmuştur. Okal İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi, Nurhilal Okan ve Alkım Erdinç tarafından %50 oranında hissedar olarak kurulmuş olup, 21.9.1992 tarihinde Ankara Ticaret sicili Memurluğunca ticaret siciline tescil edilmiş ve tüzel kişilik kazanmıştır. ( TTK. md.512/1 ). Kurucu ortakları ilk ( 5 ) yıl için şirket müdürlüğüne seçilmişlerdir. Daha sonraki aşamalarda şirketin temsilinde ve ortaklarında değişiklik olmuştur. Şirket ortaklarından Alkım Erdinç hissesini Nihal Özkan'a 22.2.1993 tarihinde; Nurhilal Okan ise hissesini 22.8.1994 tarihinde eşi Ali Adil Okan'a devretmiştir ( TTK. md.520 ). Gülgün Canik ve Ali Adil Okan tarafından %50 oranında hisse sahibi olarak kurdukları Gün Hafriyat Nakliyat İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi, Bodrum Ticaret Sicili Memurluğunca sicile 24.11.1993 tarihinde tescil edilmiş olmakla, Türk Ticaret Kanununun 512/1. maddesi gereğince bu tarihten itibaren tüzel kişilik kazanmıştır. Arsa sahibi Okal Ltd. şirketinin aralarındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 13. maddesi gereğince karşı edimi olan davacı Kooperatife ait olacak taşınmazların arsa payının ferağını vermemesi sonucu, davacı Kooperatif tarafından Borçlar Yasasının 106. maddesindeki üç seçimlik haktan biri olan sözleşmenin aynen ifasını isteme hakkı kullanılarak 6.10.1994 tarihinde Bodrum Asliye Hukuk Mahkemesine açılan davanın yapılan yargılaması sonunda Okal Ltd. şirketi hakkındaki dava, mahkemece kabul edilerek 16.10.1995 tarihinde kesinleşen 1994/761 Esas ve 1995/91 Karar sayılı hüküm ile "...18.03.1993 tarihli sözleşme uyarınca davalı şirketin tapuda ferağ takrir vermesine ilişkin olarak aynen ifaya mahkum edilmesine" karar verilmiştir. Kesinleşen bu mahkeme hükmü, davacı Kooperatife aralarındaki sözleşme gereğince tapu ile devri gereken belli arsa payının davalı Okal Ltd. şirketi tarafından aynen devredilmesini emretmektedir. Başka bir anlatımla bu mahkeme hükmünün hukuksal sonucu, davacı kooperatife davalı Okal Ltd. şirketi adına tapuya tescili taşınmazlar üzerinde belli bir pay oranında ayni hak niteliğindeki mülkiyet hakkının tanınmasıdır. Medeni yasanın 716. maddesi uyarınca hakimin verdiği hüküm, hukuksal niteliğince yenilik doğuran bir hükümdür ve taşınmazın aynını ilgilendiren böyle bir hükme dayanan her zaman hükmün infazını isteyebilir ( Eski MK. md.642 ). Taşınmazın aynına ilişkin mahkeme ilamları zamanaşımına uğramaz. Ancak, davacıya tapu vermekle yükümlü olduğu, belirtilen mahkeme hükmü ile tesbit olunan davalı Okal Ltd. şirketi, adına kayıtlı taşınmazları tapuda yapılan resmi şekline uygun işlemle temlik etmiş ise, hakkındaki hükmün infazının mümkün olmayacağı kuşkusuzdur. Okal Ltd. şirketinin adına tapuya kayıtlı arsalar üzerine inşaat yapmayı 18.3.1993 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesiyle yüklenen davacı kooperatif, aynı şirket ile 22.4.1993 tarihli adi yazılı sözleşmeyi yaparak "alt yüklenici" olarak bir kısım işin yapılması işini bu şirkete bırakmıştır. Davacı Kooperatif ile Okal Ltd. şirketi arasında 16.6.1993 tarihinde yapılan ayrı bir adi yazılı sözleşme ile de yine bir kısım inşaat işlerinin taşeron olarak Okal Ltd. şirketince yapılması kararlaştırılmıştır. Yine ihzarat, hakediş düzenlemesi ve iş bedelinin ödenmesiyle ilgili ve 16.6.1993 tarihli sözleşmeye ek olarak Kooperatif ve anılan şirket arasında 1.10.1995 tarihinde "ek sözleşme" yapılmıştır. Bu sözleşmeler bedel karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Yapılan İmar uygulaması sonucu, inşaat yapılacak 776 ve 777 parseller, 1005, 1006, 1007 ve 1008 sayılı imar parsellerine dönüştürülmüş ve tapuya tescil olunmuştur. Bu sebeple de, 18.3.1993 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin eki sayılmak üzere, kooperatif ve Okal ... Ltd. şirketi arasında 28.9.1995 günlü sözleşme yapılmıştır. Bu sözleşmenin 6. maddesinde, 18.3.1993 günlü sözleşmenin 5. maddesinde arsa sahibi Okal ... Ltd. şirketine ödenmesi kararlaştırılan ( 4.788.000.000 ) TL.'sının Kooperatif tarafından tamamen ve nakden ödenmiş olduğu yazılıdır. Ayrıca bu ek sözleşme ile paylaşım yeniden düzenlenmiştir. Bu sözleşmenin ( 9/a ) maddesi ile 18.3.1993 günlü sözleşmenin 3. maddesi iptal edilmiş ve yeniden düzenlenmiştir. Ek sözleşmenin ( 9/a ) maddesinde: Ekli numarataj krokisinde gösterilen 1007 parseldeki ( 1, 2, 3, 4 ) bağımsız bölüm sayılı müstakil villalar ile 1005 parseldeki ( 7, 8, 9 ) bağımsız bölüm numaralı villaların Kooperatif tarafından 18.3.1993 tarihli sözleşmedeki teknik şartname koşullarına uygun olarak yapılması ve kat irtifakı ile yükümlü olarak Okal ... Ltd. şirketine verilmesi sözleşmenin yanlarınca kabul edildiği gibi; numarataj krokisinde gösterilen 1005 parseldeki ( 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11 ) ve 1008 parseldeki ( 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ) nolu bağımsız bölümlerin inşaatının arsa sahibi Okal ... Ltd. şirketince yapılması koşuluyla o şirkete kalacağı da kararlaştırılmıştır. Ek sözleşmenin ( 9/b ) maddesi ile 18.3.1993 günlü sözleşmenin 4. maddesi iptal edilmiş ve yeni düzenleme yapılmıştır. Ek sözleşmenin ( 9/b ) maddesine göre; aynı sözleşmenin yukarıda belirtilen ( 9/a ) maddesi uyarınca Okal ... Ltd. şirketine bırakılan bağımsız bölümlerin haricinde kalan, 1006 parseldeki ( 1 ila 22 ); 1007 parseldeki ( 5 ila 66 ) numaralı bağımsız bölümler ile yine bu parseldeki ( 68 ila 84 ) numaralı bağımsız bölümler; 1005 parseldeki ( 1 ), 1008 parseldeki ( 10 ) numaralı bağımsız bölüm çarşı olmak üzere toplam ( 101 ) adet villa; 1007 parseldeki ( 67 ) nolu idare binası, 1005 parseldeki ( 1 ) nolu kafeterya, arsa payları kat irtifaklarıyla yükümlü olarak davacı Kooperatife ait olacaktır. Ek sözleşmenin ( 9/c ) maddesi uyarınca da, yukarıda belirtilen çarşı yani alışveriş merkezinin, kafeterya ve idare binasının inşaatının ( 8.000.000.000 ) TL. bedel karşılığı yapımını Okal ... Ltd. şirketi üstlenmiştir. Davacı Kooperatif, bu defa da davalı Okal ... Ltd. şirketi ile 18.3.1993 günlü Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin eki olarak adi yazılı şekilde 1.8.1996 tarihli sözleşme yapmıştır. Bu sözleşmenin ( 3 ) maddesi hükmü ile az yukarıda belirtilen 28.9.1995 tarihinde yapılan sözleşme yürürlükten kaldırılmış ve fesih olunmuştur. İnşaat yapılacak taşınmazların kat irtifakları tesis olunduğundan, bu sözleşmenin ( 10. ) maddesi gereğince, 18.3.1993 günlü sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen nedenlerle "numarataj krokisi" iptal edilmiş; yerine vaziyet planı ve belediyece onaylanan numarataj krokisi esas alınmıştır. Sözleşmenin ( 12. ) maddesi ile paylaşım yeniden düzenlenmiştir. Yüklenici Kooperatif, sözleşmenin ( 12/a ) maddesi gereğince; numarataj krokisinde gösterilen ( 1, 2, 3, 4, 5, 6 ) bağımsız bölüm numaralı 1007 parseldeki müstakil villaları, 1005 parseldeki ( 7, 8, 9, 10, 11, 2, 3, 4 ) bağımsız bölüm numaralı toplam ( 14 ) adet müstakil villaları, 18.3.1993 kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki teknik şartnameye uygun ve 1007 parseldeki ( 84 ) nolu bağımsız inşa etmiş olduğu "örnek konut niteliklerinde ve anahtar teslimi" yapmayı ve 30.12.1996 tarihinde Okal ... Ltd. şirketine teslim etmeyi yüklenmiştir. Ne var ki, sözleşmenin bu hükmü yine yanlar arasında yapılan 1.4.1997 günlü sözleşme ile iptal edilerek, aynı bağımsız bölümlerin aynı teknik koşullarla "Kaba inşaatının" yüklenici Kooperatif tarafından yapılması, yapılacak diğer inşaat işlerinin ve arsa sahibi şirket tarafından yapılması karşılığında 30.10.1997 tarihine kadar Kooperatifçe ( 24.246.994.761 ) TL. ödenmesi gerektiği kabul edilmiştir. 28.9.1995 günlü sözleşmenin ( 9/c ) maddesi de 1.4.1997 tarihli sözleşmenin ( 4. ) maddesiyle iptal edilmiştir. 1.8.1996 tarihli sözleşmenin ( 12/b ) maddesi ile, 18.3.1993 günlü sözleşmenin ( 4. ) maddesi iptal edilerek davacı Kooperatife verilecek taşınmazlar yeniden belirlenmiştir. Sözleşmenin 12/a maddesine göre: ekli numarataj krokisinde gösterilen 1006 parseldeki ( 1 ila 22 ); 1007 parseldeki ( 07 ila 66 ve 68 ila 84 ); 1005 parseldeki ( 05, 06, 12 ) numaralı bağımsız bölümler ile ( 01 ) nolu kafeterya; 1008 parseldeki ( 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 ) nolu bağımsız bölümler ile ( 10 ) nolu çarşı niteliğindeki bağımsız bölüm ve 1007 parseldeki ( 67 ) nolu idare binası olmak üzere ( 112 ) adet villa, bir kafeterya, bir çarşı ve bir adette idare binası Kooperatife bırakılmıştır. 1.8.1996 günlü sözleşmenin 12/c maddesi gereğince, Okal ... Ltd. şirketi idare binası ve çarşının anahtar teslimi yapım işini ( 18.000.000.000 ) bedelle yapmayı ve 12/d maddesi uyarınca da 30.4.1999 tarihine kadar teslim etmeyi yüklenmiştir. "Fesihname" başlıklı ve 15.6.1993 günlü belge, davacı Kooperatif ile davalı Okal ... Ltd. şirketi arasında imzalanmış ve bu belge de yanlar arasındaki 22.4.1993 tarihli sözleşmenin fesih olunduğu açıklanmıştır. Davacı Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanı Kaya Erdinç ile üyesi Tuncel Orhan tarafından imzalanan ancak Okal ... Ltd. şirketini temsile yetkili kişi ya da kişilerce imzalanmamış olan "Fesihnamedir" başlıklı ve 21.10.1997 tarihli belge kapsamına göre de, bunlar arasındaki 1.8.1996 ve 1.4.1997 tarihli sözleşme hükümleri baki kalmak üzere, 18.3.1993 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih olunduğu ve ayrıca Kooperatife yapılacak inşaat işlerinin yapımından vazgeçildiği ve ibralaşıldığı Kooperatif yönetim kurulunca bildirilmektedir. Bu belgeye dayalı olarak, Okal ... Ltd. şirketine, noter aracılığıyla 17.11.1997 tarihli fesih ihtarı gönderilmiştir. Davacı Kooperatif Yönetim Kurulu tarafından, Karşıyaka 2. Noterliğince Okal ... Ltd. şirketine gönderilen 23.6.1999 gün ve 39052 yevmiye numaralı ihtarname ile yanlar arasındaki 1.8.1996 ve 1.4.1997 tarihli sözleşmelerin de fesih olunduğu bildirilmiştir. Yukarıda açıklanan fesih bildirimlerine göre, davacı Kooperatif ile davalı Okal ... Ltd. Şirketi arasındaki tüm sözleşmelerin feshi, Kooperatifçe karşı tarafa bildirilmiştir. Dava dosyası kapsamındaki tapu kayıtları ve temlik sözleşmelerine göre: 4.8.1996 tarihinde Okal ... Ltd. şirketi ( 7 ila 77 ) bağımsız bölüm numaralı ve her biri 10/835 arsa paylı dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan toplam 700/835 arsa payı ile ( 67 ) numaralı idare binasının kat irtifakına ayrılan 5/835 arsa payını ( 6.000.000.000 ) TL. bedelle Mehmet Lütfi Odabaşı'na kayden satarak temlik ettiği anlaşılmaktadır. Yine 19.9.1996 tarihinde de aynı parseldeki ( 78 ila 84 ) numaralı dublekslerin kat irtifakına ayrılan 70/835 arsa payı, kayden Okal ... Ltd. şirketi tarafından Mehmet Lütfi Odabaşı'na ( 4.775.000.000 ) TL. bedelle satılmıştır. Temlik sözleşmelerinin yapılmasında, Okal ... Ltd. şirketini, Ankara Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenen 22.5.1996 gün ve 89827 numaralı yetki belgesine dayalı olarak temsile yetkili Nurhilal Okan tarafından verilen ve Ankara 24. Noterliğince düzenlenen ( 17273 ) yevmiye numaralı vekalet ile Ali Adil Okan temsil etmiştir. Ancak, ( 1007 ) parseldeki ( 7 ila 77 ) bağımsız bölümlere ayrılan arsa payı ile 67 nolu idare binasına ait arsa payının 4.8.1996 tarihinde Mehmet Lütfi Odabaşı'na kayden satılmasına karşın; Bodrum Birinci Noterliğince doğrudan düzenlenen 15.8.1996 gün ve 10845 yevmiye numaralı "satış vaadi" sözleşmesi yapılarak, bu taşınmazları Ali Adil Okan'a ( 276.500 ) Alman Markı karşılığı satmayı Mehmet Lütfi Odabaşı vaadetmiştir. Yine aynı noterlikçe doğrudan düzenlenen 19.9.1996 tarih ve 12265 yevmiye numaralı "satış vaadi" sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme ile 19.9.1996 tarihinde kayden kendisine satılan 1007 parseldeki ( 78 ila 84 ) bağımsız bölümlere ayrılan 70/835 arsa payın, Mehmet Lütfi Odabaşı tarafından Ali Adil Okan'a ( 4.875.000.000 ) TL. bedelle satılmasına söz verilmiştir. Okal ... Ltd. şirketini temsile yetkili Nurhilal Okan'ın verdiği vekaletname ile yetkili olarak Ali Adil Okan, 25.6.1996 tarihinde ortağı olduğu Gün Hafriyat Nakliyat, İnşaat ve Turizm ve Ticaret Limited Şirketine, 1006 parselin tamamını ( 1 ila 22 bağımsız bölümü kapsamaktadır ) tapuda kayden satarak temlik etmiştir. Yine belirtilen şekilde kendisine vekaleten yetki verilen Ali Adil Okan, 1008 parseldeki ( 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ) bağımsız bölümlere ayrılan 90/120 arsa payı ile aynı parseldeki ( 11 ve 12 ) bağımsız bölümlere tahsis olunan 10/120 arsa payını 5.6.1996 tarihinde; 1007 parseldeki ( 4, 5, 6 ) bağımsız bölümlere ayrılan toplam 30/835 arsa payını da 2.5.1997 tarihinde satış yoluyla kayden ortağı olduğu Gün ... Ltd. şirketine satmıştır. Gün ... Ltd. şirketi tarafından da ( 4, 5 ) nolu bağımsız bölüm Memnune Yetimoğlu'na ( 6 ) nolu Pırlanta Şevk'e kayden satılmıştır. 1007 parseldeki ( 1 ) nolu dubleks meskenin kat irtifakına ayrılan 10/835 arsa payı 16.9.1996 tarihinde Nezahat Uludoğan'a, 1007 parseldeki ve Gün ... Ltd. şirketi adına kayıtlı 10/835 arsa paylı ( 2 ) nolu dubleks meskenin 19.6.1997 tarihinde Işık Çelik'e; 1007 parseldeki ve Gün ... Ltd. şirketi adına kayıtlı, 10/835 arsa paylı ( 3 ) nolu dubleks meskenin 15.7.1997 tarihinde İmran Karaalp'e; 1007 parseldeki, Gün ... Ltd. şirketi adına kayıtlı, ( 6 ) nolu ve toplam 10/835 arsa paylı bağımsız bölümleri 28.8.1997 tarihinde Pırlanta Şevk'e; 1007 parseldeki ( 4 ve 5 ) nolu dubleks meskenlere ayrılan toplam 20/835 kat irtifakı arsa payı 28.8.1997 tarihinde Memnune Yetimoğluna kayden satılmıştır. 1005 parseldeki ( 7 ) nolu bağımsız bölüm 14.6.1996 tarihinde Mehmet Sağlam'a; ( 8 ve 9 ) bağımsız bölümler 6.3.1997're Metin Karaman'a; ( 10, 11 ) bağımsız bölümler 5.6.1996 tarihinde Fatma Hayrünisa Latif Okan'a kayden satılmıştır. Dosyadaki kayıtlarına göre taşınmazların mülkiyet durumu, sonuç olarak şudur: a- 1005 parsel: Bağımsız bölümlerden ( 2, 3, 4, 5, 6, 12 ve 13 ) numaralı taşınmazların ve tahsis olunan arsa payının kayden maliki Gün Hafriyat Nakliyat ... Ltd. Şirketi; ( 8, 9 ) numaralı taşınmazların ve arsa paylarının kayden maliki Metin Karaman; ( 7 ) numaralı taşınmazın kayden maliki Mehmet Sağlam; ( 10 ve 11 ) numaralı taşınmazların Fatma Hayrünisa Latif Okal ve ( 01 ) numaralı taşınmazın ve arsa payının maliki Okal Ltd. şirketi olup, bu parseldeki toplam bağımsız bölüm sayısı ( 13 ) adettir. b- 1006 parsel: Bu parselde ( 1 ila 22 ) adet bağımsız bölüm olup, tamamının kayden maliki Gün... Hafriyat Ltd. Şirketi adına tescilidir. c- 1007 parsel: ( 1 ila 84 ) numaralı bağımsız bölüm numaralı taşınmazlardan ( 7 ila 84 ) numaralı olanlara tahsis olunan arsa payları, Mehmet Lütfi Odabaşı adına tescillidir. Diğer bağımsız bölümlerden ( 01 ) numaralı Nezahat Uzunoğlu, ( 02 ) numaralı Işık Çelik, ( 03 ) numaralı İmran Karaalp, ( 04 ve 05 ) numaralı Memnune Yetimoğlu ve ( 06 ) numaralı pırlanta Şevk adlarına kayıtlıdır. d- 1008 parsel: Bu parselde ( 1 ila 12 ) numaralı toplam ( 12 ) adet bağımsız bölüm olup, bunlardan ( 10 ) numaralı taşınmaza irtifaklı hisse Okal Ltd; diğerleri ve Gün...Ltd. şirketleri adına tapuya tescil olunmuştur. Davacı Kooperatif ve Okal Ltd. şirketi arasında yapılan ve "PAYLAŞIMI" düzenleyen 01.08.1996 ve 01.04.1997 tarihli sözleşmelere göre; ( 1007 ) nolu parseldeki ( 01.02.03.04.05.06 ) bağımsız bölüm numaralı taşınmazlar ve bunlara tahsis olunan arsa payları ile ( 1005 ) parseldeki ( 02.03.04.07.08.09.10.11 ) bağımsız bölümler arsa paylarıyla birlikte arsa sahibi Okal Ltd. şirketine; tüm parsellerdeki geriye kalan tüm bağımsız bölümler ise yüklenici Kooperatife ait olacaktır. Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarına göre saptanıp az yukarda açıklandığı üzere; arsa sahibine ( 14 ) adet verilecek bağımsız bölüm sayısı paylaşıma ilişkin sözleşmelere uygun olduğu ve davacı Kooperatife verilecek bağımsız bölüm sayısı bu sözleşmelere nazaran toplam ( 114 ) adet gösterildiği halde, tapu kayıtlarında ( 117 ) bağımsız bölüm olduğu yazılıdır. Mahkemece bu husus üzerinde durulmamış ve belirtilen çelişki giderilmemiştir. Arsa sahibi Okal Ltd. şirketi, bankalardan finansman sağlamak amacıyla ve ipotek vermek için Gün...Ltd. şirketine kayden taşınmaz temliklerinin yapıldığını ve yine Mehmet Lütfi Odabaşına da alınan borç paranın teminatı olarak, gerçekte satış olmadığı ve geri alınması için satış vaadi sözleşmeleriyle kabul edildiği üzere taşınmazların temlik olunduğunu alınan borç paranın geri ödenmesi durumunda iade olunacağını ileri sürerek, bu davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tapuya tesciline karar verilmesi istemiyle Bodrum Asliye Hukuk Mahkemesine açmış olduğu 1997/783 Esas sayılı davanın derdest olduğu anlaşılmaktadır. Gerçektende, borç para karşılığında yapılan muvazaalı taşınmaz temlikinin yapıldığı temlik sözleşmesinin taraflarınca yazılı ve yasal delille kanıtlanması durumunda iptali gerekir. ( 05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı YİBK. ) Çünkü muvazaalı temliklerde tapu sicilindeki intikalin geçerli bir hukuksal sebebi mevcut olmadığından mülkiyet temlik olana intikal etmez. Mutlak muvazaada taraflar arasında hüküm ve sonuç doğuracak bir sözleşme yapmak istemedikleri halde, üçüncü kişileri aldatmak amacı ile görünüşte bir sözleşme yaparlar. Bu sözleşme tarafların gerçek iradelerine uygun olmadığından geçersizdir. Nisbi muvazaada ise; sözleşmenin tarafları gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları bir sözleşmeyi görünüşteki bir sözleşme ile gizlemek isterler. Gizlenen sözleşme zorunlu biçim koşuluna bağlı ise, bu biçim koşuluna uyulmadığından geçersiz olur. Okal Ltd. Şirketinin Mehmet Lütfi Odabaşı ile Gün...Ltd. şirketi hakkında açmış olduğu Bodrum Asliye Hukuk Mahkemesinin 1997/783 esas sayısında kayıtlı derdest davasında yaptığı açıklamaları, Gün..Ltd. şirketi ortaklarıyla Okal Ltd. şirketinin ortakları arasındaki yakınlık dereceleri ve çıkar ilişkileri değerlendirildiğinde; Bankalardan "Kredi" bulabilmek için ipotek verilmesi amacıyla Gün...Ltd. şirketine temliklerin yapıldığı ve bu temlik sözleşmelerinin "danışıklı" olduğu ve üçüncü kişi konumundaki davacı Kooperatifi bağlamadığı açıklıkla anlaşılmaktadır. Yine Mehmet Lütfi Odabaşı ile Okal Ltd. şirketinin ortağı ve temsilcisi olan Ali Adil Okan arasında yapılan yukarıda belirtilen "satış vaadi" sözleşmeleri, bunların dava dosyaları kapsamındaki bildirimleri ve diğer deliller değerlendirildiğinde de; borcunu ödeyinceye kadar Okal Ltd. şirketinin yukarıda belirtilen taşınmazlarını teminat olarak temlik ettiği ve temlik sözleşmelerinin "danışıklı" olduğu ve Mehmet Lütfi Odabaşına mülkiyet intikalini sağlamadığı ve davacı Kooperatifi bağlayıcı olmadığı sonucuna varılmaktadır. Kooperatif ile Okal Ltd. şirketi arasındaki en son paylaşım durumunu gösterir sözleşmelerin geçerli olması durumunda, 1007 parseldeki ( 1 ila 6 ); 1005 parseldeki ( 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 ) numaralı bağımsız bölümler arsa sahibi Okal Ltd. Şirketine verilmiş olduğundan, bu şirketin belirtilen bağımsız bölümler ve bağlı arsa payları üzerindeki tasarruflarının geçerli olacağı kuşkusuzdur. Davacı Kooperatife, yüklenici olarak verilecek taşınmazlar ve bağlı arsa paylarının tapuda adına tescil olunması sebebi, yanlar arasındaki "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olup, yüklenici Kooperatife arsa sahibinin ifa etmeyi yükümlendiği ediminin ifası doğrultusunda "AVANS" niteliğini taşımaktadır. Yukarıda belirtilen Bodrum Asliye Hukuk Mahkemesinde verilen 1994/761 esas ve 95/91 karar sayılı hükümle de, açıklanan nitelikte edimin ifasına karar verilmiştir. Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarınca anlaşarak geriye etkili olarak feshi halinde yahut aynı nitelikte feshe mahkemece hüküm verilmesi durumunda, Borçlar Yasasının 108. maddesi gereğince taraflar haksız iktisap kurallarına göre karşılıklı verdiklerini geri alabileceğinden arsa sahibi de Kooperatiften temlik edeceği taşınmazların iadesini talep edebilir. Bu hukuksal nedenle, yüklenici Kooperatif ile arsa sahibi Okal Ltd. arasında yapılan arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi ile paylaşım sözleşmelerinin fesih olunup olunmadığının saptanması gerekmektedir. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 42. maddesi hükmü gereğince, kooperatif genel kurulu bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır. Genel Kurul, 1163 Sayılı Yasanın 42. maddesinde sayılı yetkilerini devir ve terk edemez. Kooperatif yönetim Kurulu ise, anılan Yasanın 55. maddesi uyarınca, kanun ve ana sözleşme hükümleri içinde Kooperatifin faaliyetlerini yöneten ve onu temsil eden icra organıdır. Devir ve terk edilemeyecek genel kurul yetkilerine dahil olan ya da ana sözleşmeyle çözümü genel kurula bırakılan bir konuda yönetim kurulunca alınan karar geçersizdir ( YHGK. 3.11.19993 gün, 1993/11-608 esas ve 93/695 K. sayılı ilamı ). Kooperatif ile Okal Ltd. arasındaki sözleşmelerin feshine yönelik olarak Kooperatif yönetim kurulunca, Okal Ltd. şirketine bildirimde bulunulmuş olmasına karşın; karar düzeltme dilekçesinde dahi sözleşmenin feshinden sözedilmektedir. Öte yandan "AYNİ HAK" talebinde bulunabilecekleri ileri sürülmektedir. Oysa fesih hakkı, yenilik doğrucu bir hak niteliğindedir. Karşılıklı borç içeren inşaat sözleşmelerine konu olan ilişkilerde, sözleşmenin feshine ilişkin irade beyanı, karşı tarafa ulaşmakla hukuksal sonuç doğurur ve bu irade beyanı, sahibini mutlak bağlayıcı olup, haklı nedene dayandığı veya karşı tarafça kabul edildiği durumlarda muhatabı da bağlar. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi "arsa ya da arsa payı" temlikini de içerdiğinden; feshi, ya tarafların kabulünü, ya da mahkeme hükmünü gerektirir. Yüklenici Kooperatif ile arsa sahibi şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik kesinleşmiş mahkeme hükmü bulunmadığına göre; iki tarafın iradelerinin birleşimi sonucu sözleşmenin fesih olunup olunmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Bu sözleşmenin taraflarınca fesih olunduğunun kabulü halinde, geçmişe etkili hukuksal sonuç doğuracağından Kooperatif, arsa sahibinin uyuşmazlık konusu temliki tasarruflarının ve dolayısıyla taşınmazlarının tapu kayıtlarının iptali ve adına tescilini isteyemez. Davacı, bir yapı Kooperatifi olup, ana sözleşmesinde amacı sınırlanmıştır. Kooperatifin bu amaç dahilinde çalışmalarını yürütmesi gerekir. Kooperatifler Kanunun 59/1. maddesi hükmü gereğince, Kooperatifi temsile yetkili şahıslar, Kooperatif namına onun amacının gerektirdiği bütün hukuki işlemleri yapabilir. Kooperatif temsilcilerinin yapacakları hukuksal işlemlerin sınırının, Kooperatifin amacıyla sınırlandırılmasının hukuki bir sonucu olarak bu sınırlamanın aşılması halinde, bu sınırı aşan hukuksal tasarrufların Kooperatifi bağlamayacağı ve bu işlemlerden onu yapmış olan temsilcilerin sorumlu olacağıdır. Kooperatifin amacı, ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. ( Anasöz. Madde:6 ) Davacı Kooperatifin ana sözleşmesinin 44/10 maddesi hükmü, yönetim kurulunu sulh ve ibra sözleşmesi yapmak, dava açmak ve davadan vazgeçmek hususlarında yetkilendirmiştir. Ana sözleşmenin aynı maddesinin 11. bendinde ise, kooperatifin taşınır ve taşınmaz mallarının mülkiyetinin yönetim kurulunca aktarılabilmesi için genel kuruldan izin alınması gerektiği öngörülmüştür. Davacı Kooperatif tarafından, yukarıda açıklanan hukuksal tasarruflarda bulunan tüm yönetim kurulu üyeleri hakkında açılan sorumluluk davası, Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 2002/215 esas sayısında kayıtlı olup, yargılaması devam etmektedir. Davacı Kooperatifin bazı ortaklarınca yapılan şikayet üzerine, Kooperatifin uyuşmazlık konusu işlemlerde dahil görevlerini yaparken kötüye kullandıkları, zimmet suçunu işledikleri iddiasıyla yönetim kurulu üyeleri, zimmete sebebiyetten denetçiler hakkında ve ayrıca Ali Adil Okan, Nurhilal Okan ve Gülgün Canik haklarında da TCK.nun 504/3. maddesinde tanımlanan atılı suçu işledikleri iddiasıyla Karşıyaka Ağır Ceza Mahkemesine 2004/59 esas sayılı kamu davası açılmış olduğu ve yargılamasına henüz başlanmadığı, karar düzeltme isteminin incelenmesi sırasında tesbit olunmuştur. Borçlar Yasasının 53. maddesi hükmü gereğince, ceza mahkemesince verilen "mahkumiyet kararı" hukuk mahkemesini bağlayıcıdır. Saptanan ve hukuksal durum, yukarıda açıklanmış olduğu üzere; mahkemece açıklanan tüm bu hususlar gözetilerek, davacı Kooperatifi temsile yetkili kişilerce arsa sahibine karşı fesih bildiriminde bulunup bulunulmadığının belirlenmesi, yetkili temsilcilerce bu doğrultuda bildirim yapılmış ise kullanılan sözlere bakılmaksızın, Borçlar Yasasının 18/1. maddesi hükmü uyarınca, Kooperatifin asıl iradesinin neye yönelik olduğunun araştırılması, fesih bildirimlerinin Kooperatifin amacına uygun olup olmadığının değerlendirilmesi ve mahkumiyet kararının bağlayıcı olması sebebiyle sonucunun beklenmesi ve davacı Kooperatif ile arsa sahibi yüklenici Okal Ltd. şirketi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerinin feshi doğrultusunda bunların gerçek iradelerinin birleşip birleşmediğinin saptanması ve ayrıca çelişkilerinde giderilmesi gerekir. Yeniden yapılan incelemede varılan sonuç bu olunca da, Kooperatif yönetim organınca yapılan fesihlerin geçerliliğini benimseyen Dairemizin 29.5.2003 tarih, 2003/404 esas ve 2003/2826 sayılı kararı hakkındaki davacı Kooperatifin "karar düzeltme" isteminin kabulü ile bozma kararının kaldırılması ve yerel mahkeme hükmünün değişik bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı Kooperatifin karar düzeltme isteminin kabulüne ve yukarıda belirtilen Dairemiz kararının kaldırılmasına ve hükmün değişik bu nedenlerle hükmü temyiz eden taraflar yararına BOZULMASINA, 275.000.000 TL. duruşma vekillik ücretinin davalılardan alınarak davacıya; 275.000.000 TL. vekillik ücretinin davacıdan alınarak duruşmada vekille temsil edilen davalı Mehmet Lütfi Odabaşı ve Türkiye İş Bankası'na verilmesine, ödediği tashihi karar peşin harcının istek halinde tashihi karar isteyen davacıya geri verilmesine, 26.05.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Sayın Esenyel, Biraz açabilir misiniz? Sözleşmeyi fesh etmek için tek taraflı irade beyanı yeterlidir ve bu fesih iradesinin karşı tarafa varması ile sonuçlarını doğurur. Karşı taraf feshin haksız olduğunu düşünüyorsa mahkemeye başvurabilir. Feshin haklı olup olmadığını -elbette ki- mahkeme tayin ve tespit eder. Mahkemenin verdiği karar, feshin haklı olup olmadığına ve sonuçlarına dair olur.(Diye biliyorum.) Yoksa fesih iradesinin mahkeme kanalıyla karşı yana iletilmesinin gerekmediği (zorunlu olmadığı) düşüncesindeyim. Saygılarımla. Not: Bahsettiğiniz hususa aşağıdaki Yargıtay kararı değinmekte. Ancak kanaatimce bu kararda da vurgulanan husus, fesih iradesinin mutlaka mahkeme vasıtasıyla yapılması yönünde değildir.

Sayın Dikici,

Genel olarak eser sözleşmeleri için yazdıklarınıza katılmaktayım. Ancak eser sözleşmesinin özel bir türü olan "kat karşılığı inşaat sözleşmeleri" için ise, Sayın Esenyel'in yazdıklarına katılmaktayım. KKİS taşınmaz mal mülkiyetinin naklini de içermekte ve ancak resmi şekilde yapılırsa geçerlidir. Bu nedenle ya tarafların iradeleri fesih yönünde birleşecek, ya da somut olaydaki gibi olursa taşınmaz sahibi sözleşmenin feshi davası açarak mahkemeden karar alacaktır.

Sayın Mehmet Saim Bey;Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa veya arsa payı devrinini de içerdiğinden mutlaka noterde resmi şekilde yapılması gerekli olup diğer sözleşmelerden farklılık arzetmektedirler.Eklediğiniz Yargıtay kararına göre de fesih için taraf iradelerinin uyuşması ya da mahkeme kararı gerekmektedir.Yargıtay uygulamaları bu yöndedir.Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Dikici, Genel olarak eser sözleşmeleri için yazdıklarınıza katılmaktayım. Ancak eser sözleşmesinin özel bir türü olan "kat karşılığı inşaat sözleşmeleri" için ise, Sayın Esenyel'in yazdıklarına katılmaktayım. KKİS taşınmaz mal mülkiyetinin naklini de içermekte ve ancak resmi şekilde yapılırsa geçerlidir. Bu nedenle ya tarafların iradeleri fesih yönünde birleşecek, ya da somut olaydaki gibi olursa taşınmaz sahibi sözleşmenin feshi davası açarak mahkemeden karar alacaktır.

Sayın Ergin

Mahkemenin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi için, tarafların "iradelerinin uyuşması"nı veya uyuşmazlık halinde "mahkeme hükmünü" şart gören; ve buna gerekçe olarak salt KKİS'lerde "arsa ya da arsa payı temliki"ni gösteren kararına katılmıyorum.

Karşılıklı taahhütleri içeren akitlerde fesih, BK.106'da açıkça düzenlenmiştir. Derhal fesih hali ise, yine BK.107'de düzenlenmiştir. (Eser sözleşmeleri bakımndan ise ayrıca özel olarak BK.367'de düzenlenmiştir.) Başka bir ifade ile, feshin dayanağı yasa hükmüdür. Bu maddelerde istisna tutulan bir durum da söz konusu edilmemiştir.

Mahkemenin KKİS 'ler bakımından BK.106. maddeyi uygulamamasının "yasal" bir dayanağı yoktur!

Diğer yandan adı geçen kararda mahkeme, kanun boşluğu olduğuna dair bir tespitte bulunmadığı gibi, KKİS'ler bakımından MK.1'i uygulayıp, kanun boşluğunu da doldurmamıştır. Bu itibarla;

Fesih beyanı tüm iki taraflı sözleşmelerde muhatabına ulaşması gereken tek taraflı bir irade beyanı olarak geçer. Fesih beyanının yöneltilmesi ayrı şeydir, feshin haklı sebebe dayalı olup olmaması ayrı şeydir. Fesih haklı nedene dayanıyorsa, mahkemeye olay yansıdığında ve mahkeme feshi haklı nedene dayalı olduğuna hükmen karar verdiğinde bile, fesih beyanı muhatabına vardığı an itibariyle, yani geçmişe yürüyerek hükümlerini doğurur.

Mahkemenin bu hükmünü de bu şekilde anlamak ve değerlendirmek zorunludur.

Aksi takdirde, yasadaki (BK:106,107) düzenlemeye açıkça aykırı bir karardan bahsetmemiz doğru olur, kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Esenyel Sayın Mehmet Saim Bey;Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa veya arsa payı devrinini de içerdiğinden mutlaka noterde resmi şekilde yapılması gerekli olup diğer sözleşmelerden farklılık arzetmektedirler.Eklediğiniz Yargıtay kararına göre de fesih için taraf iradelerinin uyuşması ya da mahkeme kararı gerekmektedir.Yargıtay uygulamaları bu yöndedir.Saygılarımla

Sayın Esenyel,

Katkınız için çok teşekkür ederim. Ben bu görüşe katılmıyorum, gerekçelerimi hemen yukarıda http://www.turkhukuksitesi.com/showpost.php?p=4 belirtmeye çalıştım.

Ancak itiraf etmek isterim ki Yargıtay'ın KKİS'ler bakımından ana kuraldan ayrıldığını ilk defa sizin katkınız ile öğrenmiş oldum. Bu anlamda tekrar teşekkür ederim.

Fakat bu görüşün yasal dayanağını kararda göremediğim için hatalı buluyorum.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Sayın Ergin Mahkemenin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi için, tarafların "iradelerinin uyuşması"nı veya uyuşmazlık halinde "mahkeme hükmünü" şart gören; ve buna gerekçe olarak salt KKİS'lerde "arsa ya da arsa payı temliki"ni gösteren kararına katılmıyorum. Karşılıklı taahhütleri içeren akitlerde fesih, BK.106'da açıkça düzenlenmiştir. Derhal fesih hali ise, yine BK.107'de düzenlenmiştir. (Eser sözleşmeleri bakımndan ise ayrıca özel olarak BK.367'de düzenlenmiştir.) Başka bir ifade ile, feshin dayanağı yasa hükmüdür. Bu maddelerde istisna tutulan bir durum da söz konusu edilmemiştir. Mahkemenin KKİS 'ler bakımından BK.106. maddeyi uygulamamasının "yasal" bir dayanağı yoktur! Diğer yandan adı geçen kararda mahkeme, kanun boşluğu olduğuna dair bir tespitte bulunmadığı gibi, KKİS'ler bakımından MK.1'i uygulayıp, kanun boşluğunu da doldurmamıştır. Bu itibarla; Fesih beyanı tüm iki taraflı sözleşmelerde muhatabına ulaşması gereken tek taraflı bir irade beyanı olarak geçer. Fesih beyanının yöneltilmesi ayrı şeydir, feshin haklı sebebe dayalı olup olmaması ayrı şeydir. Fesih haklı nedene dayanıyorsa, mahkemeye olay yansıdığında ve mahkeme feshi haklı nedene dayalı olduğuna hükmen karar verdiğinde bile, fesih beyanı muhatabına vardığı an itibariyle, yani geçmişe yürüyerek hükümlerini doğurur. Mahkemenin bu hükmünü de bu şekilde anlamak ve değerlendirmek zorunludur. Aksi takdirde, yasadaki (BK:106,107) düzenlemeye açıkça aykırı bir karardan bahsetmemiz doğru olur, kanaatindeyim.

Sayın Dikici,

Yasal dayanak olduğu gibi, Yargıtay'ın kanun boşluğunu doldurmasına da gerek olmadığına inanmaktayım.

Alıntı: BORÇLAR KANUNU 1 - KANUNEN MUAYYEN ŞEKİL a) ŞÜMULÜ MADDE 12 - Kanunen tahriri olmazsa lâzım olan bir akdin tadili dahi tahriri olmak lâzımdır. Şu kadar ki bu akdi nakız ve tadil etmeyen mütemmim ve fer'i şartlar bu hükümden müstesnadır. GAYRİMENKUL BEY'İ A) AKDİN ŞEKLİ MADDE 213 - Gayrimenkul bey'i muteber olmak için resmî senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair beyi vadi ve bey'i bilvefa ve istimlâk mukavelesi resmî senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf'a hakkı için tahrirî şekil kâfidir. TÜRK MEDENİ KANUNU 1. Hukuki işlem MADDE 706.- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir. TAPU KANUNU MADDE 26 - (Değişik: 6217 - 06.01.1954) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vâdine mütedair resmî senetler (Değişik ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından tanzim edilir. (Ek fıkra: 5831 - 15.1.2009 / m.1) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir. (Ek fıkra: 5831 - 15.1.2009 / m.1) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Alâkalıların isteği halinde resmî senedi tanzim için memurlar ikametgâhlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmî senedi yapmak için ikametgâha gitmiş olan memura tebliğ olunur. (Değişik 3. fıkra: 2421 - 06.03.1981) (Ek hüküm: 4358 - 2.4.1998) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.Resmî senedi, taraflar ile hazırlayan (Değişik ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.” Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır. 11 Ocak 1926 tarihli 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vâdine mütedair resmî senetler tapuya şerh verilmekle, taallûk ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri (Ek ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.1) “ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuyu tecil edilmezse işbu şerh (Değişik ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından re'sen terkin olunur.

Mimarın ücreti ile ilgili yazılanlara katılıyorum. Proje kullanılmadığı sürece ücret isteyemeyecektir.
Sözleşmenin feshi durumunda müspet değil, menfi zarar istenebilir. Yargıtay'ın da kökleşmiş görüşü bu doğrultudadır.
İşe başlanmadığına göre fesih için özel hüküm olan BK. m.358 i iyi incelemek gerekir. Bu konu ile ilgili sitede bir makale de var.
Saygılar.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Dikici, Yasal dayanak olduğu gibi, Yargıtay'ın kanun boşluğunu doldurmasına da gerek olmadığına inanmaktayım.

Sayın Ergin,

Benim yazdıklarımı okuyup okumadığınız konusunda kuşkuya düştüm. Ben akdin feshinin irade beyanıyla yapılabileceğinin yasada açıkça hükme bağlandığını, bunun istisnasının yasada olmadığını belirttim. Mahkemelerin hukuku uygulamak zorunda olduğunu, kanunda bir boşluk varsa bunun MK.1 uyarınca doldurulabileceğini, fakat bu kararda boşluk doldurmanın da sözkonusu olmadığını ifade ettim.

Akdin feshi ayrı şeydir, feshin şekli ayrı şeydir... Mahkeme resmi şekil şartını aramıyor. Kararda aynen: "KKİS'lerinin feshinin ya karşılıklı mutabakatla (resmi şekil şartına uygun olmalıdır demiyor!!!) ya da mahkeme hükmü ile..." feshedilebileceği açıkça yazılıdır. Gerekçe olarak da KKİS'in aynı zamanda "arsa veya arsa payının temlikini" de içermesi nedeniyle bunun gerekli olduğuna vurgu yapılmaktadır.

Ben bu gerekçenin akdin feshi ile ilgili hükme uygun olmadığını söylüyorum. Kararın gerekçesinde ne BK.12'ye ne de MK:706'ya atıf yapılmamıştır.

Belirttiğiniz BK.12. maddede, yazılı şekle tabi olan bir akdin değiştirilmesinin (tadilinin) de "yazılı" şekle tabi olduğunu belirtir. Aksini söyleyen yok zaten.

MK:706. madde sözleşmelerin kurulması ile ilgilidir. Feshi ile ilgili değildir.

Alıntı: Yazan Av.Hasan Uğur Mimarın ücreti ile ilgili yazılanlara katılıyorum. Proje kullanılmadığı sürece ücret isteyemeyecektir. Sözleşmenin feshi durumunda müspet değil, menfi zarar istenebilir. Yargıtay'ın da kökleşmiş görüşü bu doğrultudadır. İşe başlanmadığına göre fesih için özel hüküm olan BK. m.358 i iyi incelemek gerekir. Bu konu ile ilgili sitede bir makale de var. Saygılar.

Akdin feshi BK.106'ya dayalı ise Müspet zarar, BK.108'e dayanıyorsa (rücu=dönme) menfi zarar istenebilir. Genel kural budur. Eser sözleşmelerinde ise BK.357 vd. uygulanmaktadır. Saygılar.

Alıntı: T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 1997/3723 K. 1997/5352 T. 12.12.1997 • TAZMİNAT DAVASI ( Sözleşmenin Haksız Feshedilmesi Nedeniyle Uğranılan Zarar ) • YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMENİN HAKSIZ FESHİ NEDENİYLE TAZMİNAT TALEBİ ( Arsa Sahibinin Kusurlu Olması Nedeniyle Yüklenicinin Müspet Zararının Tazmini ) • ARSA SAHİBİNİN KUSURLU OLMASI ( Yüklenicinin Müspet Zararını Ayn Olarak Değil Para Olarak Ödemek Zorunda Olmaları ) • MÜSPET ZARAR ( Arsa Sahibinin Zararı Ayn Olarak Değil Para Olarak Ödemek Zorunda Olmaları ) 818/m.369,325 ÖZET : Sözleşmenin feshinde davalı arsa sahibi ( kooperatif ) kusurludur. Geriye etkili fesihte haksız olan davalı arsa sahibi kooperatif; yüklenicinin müsbet zararını, ayn olarak değil, para olarak ödemek zorundadır. Herne kadar, arsaların tescili suretiyle zararın tazmini talep edilmişse de "çoğun içinde az da bulunur" kuralı uyarınca bu talebin, bedel olarak, parayı da içerdiğini ve dolayısıyla dava ekonomisi yönünden, davaya, parasal zararın tazmini olarak bakmak gerekir. DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı müdahil Nurullah .. vekili ile davalı-karşı davacı vekili taraflarınca temyiz edilmiş davalı-karşı davacı vekili duruşma istemiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-karşı davalı ve vekili avukat Muammer ... ile müdahiller Dündar .. ve davalı karşı davacı vekilleri avukat ... ve avukat Kenan Coşar geldiler. Müdahil Nurullah ... vekili ile müdahil Mehmet .. gelmediler. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Davacı yüklenici vekili; davalı arsa sahibinin sözleşmeyi haksız feshetmesi nedeniyle 29.6.1988 tarihli "Düzenleme Arsa Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" uyarınca müvekkiline kalması gereken 597 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6 nolu, 595 ada 1, 2 nolu, 592, 593, 594 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 nolu parsellerin BK.nun 369. maddesi uyarınca müvekkili adına tapuya tesciline, davalıya isabet eden parsellere de alacağı ödenmediği için elatmanın önlenmesine ve 16.4.1990 tarihli ek sözleşme uyarınca yaptıkları ek ve değişik inşaatlar için ödenmeyen 338.594.600 Tl. alacaklarının ayrıca tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı arsa sahibi ( kooperatif ) vekili ise; teslim süresi geçmesine rağmen tamamlanmayan ve yarım bırakılan inşaattaki eksik ve hatalı işlerin başka kişilere yaptırıldığını savunarak, davanın reddini istemiş ve açtığı karşı dava ile de -fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak- fazla ödenen 5 milyon lira bedel ile 5 milyon lira gecikme cezasının tahsilini talep etmiştir. Nurullah .., Mehmet .. ve Salih .. isimli kişiler de, satış vaadi sözleşmeleriyle, yükleniciden aldıkları villaların adlarına tescilini müdahale yoluyla istemişlerdir. Mahkemece; davanın kabulü ile anılan parsellerin davacı adına tapuya tesciline, diğer parsellere vaki elatmanın önlenmesine, 338.594.600 Tl.nın reeskont faiziyle tahsiline ve karşı dava ile müdahillerin davalarının da reddine hükmetmiştir. Kararı, davalı arsa sahibi ( kooperatif ) vekili ile asli müdahillerden Nurullah .... vekili temyiz etmişlerdir. Dava, istısna ( eser ) sözleşmesinden kaynaklanan tescil ve alacak istemlerine ilişkindir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, müdahil Nurullah ... vekilinin tüm ve davalı ( karşı davacı ) arsa sahibi ( kooperatif ) vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-29.6.1988 tarihli "Düzenleme Arsa Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi"inde, 20 adet ikiz nizamda 40 dubleks daire inşaatının 30.5.1990 tarihine kadar anahtar teslimi yapılması karşılığında, dava dilekçesinde numaraları gösterilen parsel tapularının, inşaatların tamamlanmasından sonra bir ay içerisinde yükleniciye verileceği ve ayrıca 400 milyon lira bedelin de bir takvim içerisinde yine yükleniciye ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davalı arsa sahibi ( kooperatif ) 10.6.1991 tarihli ihtarında kusur izafe etmek suretiyle sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir. Davacı yüklenici de, BK.nun 369. maddesine göre sözleşmenin feshedildiğini kabul ederek, zararının, arsaların adına tescili suretiyle karşılanmasını istemiştir. Taraflar, sözleşmenin feshedilmiş olduğu konusunda mutabıktır. Dosya içeriğine, bilirkişi raporuna ve mahkemenin doğru tecelli eden kanaatine göre, sözleşmenin feshinde davalı arsa sahibi ( kooperatif ) kusurludur. Somut olayda, öncelikle halledilmesi gereken husus, bu feshin ileriye mi, yoksa geriye mi etkili sonuç doğuracağıdır. Davalı arsa sahibi ( kooperatif )nin 1991/12 D.İ. sayılı dosya ile yaptırdığı delil tesbitinde inşaat oranının % 67 olduğu saptanmıştır. Mahkemece, yine mahallinde 30.11.1992 tarihinde yapılan keşif sonucu alınan 20.1.1993 günlü bilirkişi raporunda da bu oran % 68.67 olarak tesbit edilmiştir. Bu iki rapor, inşaatın oranı yönünden birbirini teyit etmektedir. Bu nedenle, Ankara'da dosya ve video kasetleri üzerinde yapılan inceleme sonucu bulunan % 83 inşaat oranı, inşaatların davalı kooperatif tarafından başka yükleniciye yaptırılması da gözönünde bulundurulduğunda, Dairemizce kabul görmemiştir. Sözleşmeye göre, yüklenici, inşaatları tamamladığı takdirde, anılan parsellerin tapusuna hak kazanacaktır. Oysa, sözleşmenin fesh edildiği tarih itibariyle inşaatı tamamlama oranı % 67 veya % 68.67'dir. Kaldı ki, bu oran % 83 dahi olsa, feshin ileriye etkili ( ex nunc ) sonuç doğurmasına engeldir. Gerçi, bu konuda, kıstas olarak belli bir oranı kabul etmek doğru değilse de, Dairemiz ve Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu -olayın özelliğine göre- % 90'ın üzerindeki bir oranın, ileriye etkili sonuç doğuracağını kabul etmektedir. Bu durumda, fesih geriye etkili ( ex tunc ) sonuç doğuracaktır. Geriye etkili fesihte de haksız olan davalı arsa sahibi kooperatif; yüklenicinin müsbet zararını, ayn olarak değil, para olarak ödemek zorundadır. Herne kadar, arsaların tescili suretiyle zararın tazmini talep edilmişse de "çoğun içinde az da bulunur" kuralı uyarınca bu talebin, bedel olarak, parayı da içerdiğini ve dolayısıyla dava ekonomisi yönünden, davaya, parasal zararın tazmini olarak bakmak gerektiği kabul edilmiştir. Müsbet zarar ( positive interesse ), sözleşmenin eksiksiz ve ayıpsız yerine getirilmesi halinde, alacaklının mal varlığının erişeceği durum ile eylemli durum arasındaki fark olarak tarif edilebilir ve hiç kuşkusuz yüklenicinin kar mahrumiyetini de içerir ( HGK. 17.1.1990 13/392-1 ). Bu zararın miktarı da, BK.nun 325. maddesindeki "kesinti yöntemi" ile hesaplanır. Davacı zararının bu şekilde hesaplanmaması doğru olmamıştır. Öte yandan yapılan kısım oranında tescil yerine, sözleşme tam yerine getirilmiş gibi tüm tapunun tesciline karar verilmesi de kabul şekli bakımından doğru bulunmamıştır. Ayrıca, ayni hak karşısında şahsi hakka üstünlük tanınarak, sözleşme uyarınca kendisine kalması gereken yerler üzerinde zaten mülkiyet hakkı bulunan davalının bu yerlerdeki elatmasının önlenmesine karar verilmesi, yine bir başka bozma nedenidir. Bu durumda, mahkemece yapılması gereken husus; davacı yüklenicinin, 29.6.1988 tarihli sözleşme uyarınca edimini eksiksiz ve ayıpsız olarak yerine getirmesi halinde, dava tarihi itibariyle serbest piyasa rayicine göre malvarlığında meydana gelecek artış miktarının uzman bilirkişiye hesaplattırılarak, bulunacak bu miktardan, eksik kalan ve yapılmayan yapılar için malzeme ve işçilikten tasarruf ettiği giderler ile bu süre zarfında boş kalması sonucu başka bir iş bularak elde ettiği veya elde etmekten kasden kaçındığı bir kar varsa, kanıtlanacak bu kar miktarı düşülmek suretiyle bakiye miktara hükmetmek ve elatmanın önlenmesi isteminin de reddine karar vermekten ibarettir. Mahkemece, belirtilen ilke ve esaslar gözden uzak tutularak, sözleşme feshedilmemiş ve yüklenici tüm inşaatları eksiksiz ve ayıpsız tamamlamış gibi, arsa tapularının tamamının -bedel olarak- yüklenici adına tapuya tesciline ve de mülkiyet hakkı sahibinin elatmasının önlenmesine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir. SONUÇ : Temyiz olunan kararın, yukarıda ( 2. ) bendde açıklanan nedenlerle davalı ( karşı davacı ) kaooperatif yararına BOZULMASINA , davalı ( karşı davacı ) kooperatifin sair temyiz itirazları ile müdahil Nurullah ...... tüm temyiz itirazlarının ( 1. ) bend uyarına reddine, 250.000 Tl. duruşma vekillik ücretinin duruşmada vekille temsil edilen davalı yararına verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı-karşı davacı'ya iadesine, 12.12.1997 gününde oyçokluğu ile karar verildi. -M U H A L E F E T Ş E R H İ - İnşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi zamanında bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeni ile sözleşmenin iş sahibi tarafından bozulması halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK.nun 106 ve 108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümleneceği tabiidir. Nevar ki, böyle bir çözümün çoğu olaylarda adaleti yerine getirmediği tarafların ya da üçüncü kişilerin haklarını etkilediği de bir vakıadır. Bu nedenle de YBGK.nun 25.1.1984 gün ve 3-1 sayılı İçtihadı Birleştirme kararında kusurlu müteaahhidin akdinin feshi halinde bile olayın özelliği ve hakkaniyetin gerektirdiği durumlarda feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmiştir. Olayımızda gerek mahkeme ve gerekse dairece iş sahibinin kusuruyla akdin bozuldğu ve ( yüklenici ) davacının kusurunun bulunmadığı kabul edilmiştir. Öyle olunca davacı yüklenicinin yaptığı işin oranınca sözleşmede kısmen bedel olarak gösterilen arsa tapularının bir kısmını alması gerekir. Zira akdin feshiyle birlikte davacı yaptığı işin bedelini almaya hak kazanmıştır. Bu bedel ise sözleşmelerinde kısmen tapu olarak gösterilmiştir. İşin yapılmayan bölümü içinse mahrum kalınan karın hesaplanması gerekecektir. Yapılan iş oranında davacı yüklenici tapu alabilir mi? Dairenin çoğunluk görüşüyle muhalefet görüşü arasındaki görüş ayrılığı bu noktada çıkmıştır. Kanımızca işin özelliği, hakkaniyetin gereği 3/1 sayılı YBGK.nca kusurlu yükleniciye tanınan ileriye etkili fesih hakkının bu olayda kusursuz bulunan davacı yükleniciye tanınmamasının bir anlamı yoktur. Esasen olayda davalıya inşaat yapılan bina arsaları ile davacıya verilecek arsalar birbirinden farklı olup, bu arsalar üzerine kısmen inşaat yapılmış ve üçüncü kişilere de satılmıştır. İleriye etkili feshin kabulü üçüncü kişilerin haklarını da telafi edecektir. Bu nedenle dava konusu olayda davacıya yaptığı işin oranınca arsa tapuları verilmelidir. Hemen belirtelim ki, davacı tüm işi yapmadığından tapuların tamamının iptaline dair mahkeme kararı da yerinde değildir. Öte yandan, aksi kabul edilse bile davacının yaptığı işin bedeli nedeniyle inşaatta hapis hakkı mevcut olduğundan bu konuda davacının hakkını temin edecek biçimde karar verilmesi de gereklidir. Bütün bu nedenlerle sayın çoğunluğun görüşüne katılmadığımızdan karara muhalifiz.

Sayın Dikici,

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Alıntı: Yazan Esenyel Sayın Mehmet Saim Bey;Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa veya arsa payı devrinini de içerdiğinden mutlaka noterde resmi şekilde yapılması gerekli olup diğer sözleşmelerden farklılık arzetmektedirler. Eklediğiniz Yargıtay kararına göre de fesih için taraf iradelerinin uyuşması ya da mahkeme kararı gerekmektedir.Yargıtay uygulamaları bu yöndedir... Sayın Esenyel, Katkınız için çok teşekkür ederim. Ben bu görüşe katılmıyorum, gerekçelerimi hemen yukarıda http://www.turkhukuksitesi.com/showpost.php?p=4 belirtmeye çalıştım. ...Fakat bu görüşün yasal dayanağını kararda göremediğim için hatalı buluyorum...

Bu görüşün yasal dayanağı yok zaten . Fakat katılsak da katılmasak da uygulama/yargıtayın kabulü -şimdilik- bu şekildedir...

Yargıtay, "arsa payının temlikini de içerdiğinden" deyip geçiyor. Fakat:
1- Sizin de belirttiğiniz üzere; BK m.12 (TBK m.13) - BK m.213 (TBK m.237) - TMK m.706 sözleşmenin feshi ile ilgili değildir. Bir karma sözleşme olan KKİS'ni oluşturan eser sözleşmesinin de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin*/arsa payının temliki taahhüdünün de feshinde özel şekil şartı öngören herhangi bir kanuni düzenleme mevcut değildir.

2- Taraf iradelerinin uyuşması ile de feshin mümkün olduğunu söyleyerek kendi kendiyle çelişiyor**.

* Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (tarihini hatırlayamıyorum, bulursam eklerim) ve sonrasında Dairelerinin, yasal dayanağı olmaksızın, satış vaadi sözleşmesinin feshiyle ilgili; KKİS'ndeki kabulü yönünde kararları da mevcuttur...

** TBK'da feshe değil ama (sona erme sebeplerinden) ibraya dair bir düzenleme yapıldı:
TBK m.132: "Borcu doğuran işlem kanunen veya taraflarca belli bir şekle bağlı tutulmuş olsa bile borç, tarafların şekle bağlı olmaksızın yapacakları ibra sözleşmesiyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir."

P.S: Hakkaniyet/kamu düzeni/kamu yararı çerçevesinde ayrıntılı tartışılabilir bir konu olmakla beraber forum konusunun üzerinden uzun süre geçmiş olması sebebiyle kısaca değinmek istedim...

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Dikici, Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Sayın Esenyel, Katkınız için çok teşekkür ederim. Ben bu görüşe katılmıyorum, gerekçelerimi hemen yukarıda http://www.turkhukuksitesi.com/showpost.php?p=4 belirtmeye çalıştım. ...Fakat bu görüşün yasal dayanağını kararda göremediğim için hatalı buluyorum... Bu görüşün yasal dayanağı yok zaten . Fakat katılsak da katılmasak da uygulama/yargıtayın kabulü -şimdilik- bu şekildedir... Yargıtay, "arsa payının temlikini de içerdiğinden" deyip geçiyor. Fakat: 1- Sizin de belirttiğiniz üzere; BK m.12 (TBK m.13) - BK m.213 (TBK m.237) - TMK m.706 sözleşmenin feshi ile ilgili değildir. Bir karma sözleşme olan KKİS'ni oluşturan eser sözleşmesinin de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin*/arsa payının temliki taahhüdünün de feshinde özel şekil şartı öngören herhangi bir kanuni düzenleme mevcut değildir. 2- Taraf iradelerinin uyuşması ile de feshin mümkün olduğunu söyleyerek kendi kendiyle çelişiyor**. * Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (tarihini hatırlayamıyorum, bulursam eklerim) ve sonrasında Dairelerinin, yasal dayanağı olmaksızın, satış vaadi sözleşmesinin feshiyle ilgili; KKİS'ndeki kabulü yönünde kararları da mevcuttur... ** TBK'da feshe değil ama (sona erme sebeplerinden) ibraya dair bir düzenleme yapıldı: TBK m.132: "Borcu doğuran işlem kanunen veya taraflarca belli bir şekle bağlı tutulmuş olsa bile borç, tarafların şekle bağlı olmaksızın yapacakları ibra sözleşmesiyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir." P.S: Hakkaniyet/kamu düzeni/kamu yararı çerçevesinde ayrıntılı tartışılabilir bir konu olmakla beraber forum konusunun üzerinden uzun süre geçmiş olması sebebiyle kısaca değinmek istedim... Saygılar...

Teşekkürler sayın Öksüz.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Teşekkürler sayın Öksüz.

Est. üstadım, ben teşekkür ederim...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ...Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (tarihini hatırlayamıyorum, bulursam eklerim) ve sonrasında Dairelerinin, yasal dayanağı olmaksızın, satış vaadi sözleşmesinin feshiyle ilgili; KKİS'ndeki kabulü yönünde kararları da mevcuttur...

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.12.2004 T., Esas: 2004/14-610, Karar: 2004/656: "...Davacı; G____ Konut Yapı Kooperatifi, 26.10.1992 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak cebri tescil istemiştir.

Davalılar ise; sözleşmedeki bedelin ödenmediğini noterden çektikleri ihtarname ile akti feshettiklerini, ayrıca aynı taşınmazın daha önce davacı kooperatif elamanlarına kendilerince verilen vekaletnamelerde sahtecilik yapılmak suretiyle, G____ Şirketine satılıp, bu satışı mahkeme kararıyla iptal ettirdiklerinden bahisle davanın reddini savunmuşlardır.

...İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akti feshetme imkanı yoktur. Davacının davasına dayanak yaptığı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Ortada usulünce gerçekleşmiş bir fesih de bulunmadığından, davacının tescil isteme hakkı vardır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

...Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır."

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ...[b][i]İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akti feshetme imkanı yoktur....

Haklı nedenle fesih ne o zaman. (EBK.106-108; TBK.125) Böyle bir genelleme nasıl yapılır? KKİS'e özel yargıtay yaklaşımı böyle ama iki taraflı akitlerin geneline şamil bir ifade olarak bunu kabul etmek mümkün değil.

Mimari proje konusunda

mimari proje belediyede onaylanmış ise artık mimarın ücreti ödenmek zorundadır.Uygulayıp uygulamamak mimarı bağlamaz.İşini yapmış , tamamlamıştır. Ayrıca KKİS nde çoğunda mal sahibi müteaahhide vekaletname verdiği için müteahhidin bulduğu mimarı çizdirdiği projeyi kabul etmiyorum iddiası dinlenmez.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Haklı nedenle fesih ne o zaman. (EBK.106-108; TBK.125) Böyle bir genelleme nasıl yapılır? KKİS'e özel yargıtay yaklaşımı böyle ama iki taraflı akitlerin geneline şamil bir ifade olarak bunu kabul etmek mümkün değil.

Yargıtay 15 HD, KKİS'nin feshi konusunda doğru düzgün/hukukî bir gerekçe yazmak yerine; kabulü sanki satış vaadi sözleşmelerinin şeklinden kaynaklıymış gibi bir mecraya sokunca... HGK'nın (kanunun açık düzenlemesine rağmen) bu denli coşması da...