Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Konut Finansmanı, Ön Ödemeli Konut Satışı ve Devre Tatil Sözleşmeleri

Yanıt
Old 27-08-2014, 15:03   #1
Sabuhi Rahimov

 
Varsayılan Yeni 6502 s. TKHK Konut Finansmanı, Ön Ödemeli Konut Satışı ve Devre Tatil Sözleşmeleri

502 sayılı kanun hükümleri ile birlikte Gayrimenkul Satım sözleşmelerinde, tüketici haklarının etkin bir korunma altına alınmaya çalışıldığı görülmektedir. Gayrimenkul Satışları ile ilgili düzenlemelerde bu yasa ile getirilen yeni düzenlemelerden en önemlileri Konut Finansmanı, Ön Ödemeli Konut Satışı ve Devre Tatil Sözleşmeleriyle ilgilidir.

Genel Esaslar

6502 sayılı Kanunda Tüketici Sözleşmeleri ile ilgili genel esaslar düzenlenmiş olup, yenilikler şu şekildedir;
a) Tüm tüketici sözleşmeleri yazımı 12 puntodan küçük olmayacak ve okunabilir düzeyde olacaktır.
b) Sözleşme şartları tüketici aleyhine sonradan tek taraflı olarak değiştirilemeyecektir.
c) Tüketiciden; akdedilen sözleşmenin dışında, haksız olarak herhangi bir hizmet kalemi adı altında ek bir bedel talep edilemeyecektir.
d) Tüketiciden talep edilecek her türlü ücret ve masrafa ilişkin bilgilerin sözleşmenin eki olarak tüketiciye ayrıca verilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
e) Tüketiciye sunulan ürün veya hizmetlerde tüketiciden faiz dışında talep edilecek her türlü ücret, komisyon ve masraf türleri, usul ve esasları hakkında Bakanlığın görüşü alınarak tüketiciyi koruyacak şekilde Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenecektir.
f) Temerrüt hâli de dâhil olmak üzere, tüketici işlemlerinde bileşik faiz uygulanmayacaktır.
g) Tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebilecektir. Buna aykırı düzenlenen senetler, Tüketici yönünden geçersiz olacaktır.
h) Kart çıkaran kuruluşlar Tüketicilere yıllık üyelik aidatı ve benzeri isim altında ücret tahsil etmedikleri bir kredi kartı sunmak zorunda kalacaklardır.
i) Katılım Bankaları da bu kanunun kapsamı içinde olup, bu kanun ile kendilerine getirilen yükümlülükler ve kurallar çerçevesinde faaliyet göstereceklerdir.


Konut Finansmanı Sözleşmeleri

6502 sayılı kanunun 32/1 maddesinde Konut Finansmanı Sözleşmeleri şu şekilde tanımlanmıştır; “Konut finansmanı sözleşmesi, konut edinmeleri amacıyla; tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir.” Bu hükümden anlaşılacağı üzere Konut Finansmanı Sözleşmesinin amacı, tüketiciye konut edindirmek olup, bu kredinin teminatını ise sahip olunan konut oluşturmaktadır. Uygulama da konut finansmanı kuruluşları krediye kullandırmakta ve teminat olarak da sözleşme konusu konut üzerinde kendi lehlerine ipotek şerhi işletmektedirler. Konut Finansmanı sözleşmelerine ilişkin aşağıdaki yenilikler getirilmiştir:

Sözleşme Şekli: Konut Finansmanı Sözleşmelerinin yazılı şekilde kurulması gerekmektedir. Sözleşme yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Buradaki yazılılık şartı ispat değil şekil şartıdır. Ancak yazılı şekilde kurulmayan sözleşmenin geçersizliği konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketici aleyhine ileri sürülemeyecektir.

Ön Bilgilendirme: Konut Finansmanı kuruluşları tüketiciyi sözleşme kurulmadan bilgilendirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ayrıca Konut Finansmanı Kuruluşlarınca tüketiciye verilecek olan Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun , Sözleşme Öncesi Verilecek Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin 5. Maddesi uyarınca tüketiciye yazılı olarak verilmesi gerekmektedir. Yine aynı madde uyarınca bu formun teslim tarihinden itibaren 1 iş günü geçmeden sözleşmenin imzalanması halinde bu sözleşme geçersiz olacaktır.

Ücretsiz İşlem: Konut finansmanı sözleşmesine ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile ilgili işlemler yapılması durumunda, tüketiciden bu hesaba ilişkin herhangi bir isim altında ücret veya masraf talep edilemeyecektir. Bu hesap, tüketicinin aksine yazılı talebi olmaması hâlinde kredinin ödenmesi ile kapanacaktır. Tüketicinin açık talimatı olmaksızın konut finansmanı sözleşmesi ile ilişkili bir kredili mevduat sözleşmesi yapılamayacaktır.

Sigorta: Konut finansmanı sözleşmelerinde, 6502 sayılı kanunun 38. Maddesinde; tüketicinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla açık talebi olmaksızın kredi ile ilgili sigorta yaptırılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde, istediği sigorta şirketinden sağladığı teminat, konut finansmanı kuruluşu tarafından kabul edilmek zorundadır. Bu sigortanın kredi konusuyla, meblağ sigortalarında kalan borç tutarıyla ve vadesiyle uyumlu olması gerekir.

Erken Ödeme: Tüketici, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunabileceği gibi, konut finansmanı borcunun tamamını erken ödeyebilecektir. Bu hâllerde, konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet unsurlarına ilişkin indirim yapmakla yükümlüdür. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edebilir. Erken ödeme tazminatı, erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde yüzde bir, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde ise yüzde ikiyi geçemez.

İhbarname: Konut kredilerinde taksitin vadesinde ödenmemesi halinde 5 gün içinde müşteriye ihbarname gönderilmesi uygulaması kaldırılmıştır. Konut kredilerinde iki taksit üst üste ödenmediğinde müşteriye çekilen ihtarnamede borçluya verilen süre eski kanunda 1 ay iken yeni kanunda bu süre 30 gün olarak belirlenmiştir.


Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri

Ön ödemeli konut satışı halk arasında maketten satış olarak adlandırılan taşınmazın bedelinin önceden peşin veya taksitle ödemeyi satıcının da bedelin tamamını veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazın tüketiciye devir ve teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tarif edilmiştir. 6502 sayılı Kanunla Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ilişkin aşağıdaki yenilikler getirilmiştir:

Yapı Ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağı hususu getirilen en önemli yeniliklerden biridir. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılması halinde, yüz bin (100.000,00) Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Ön Bilgilendirme: Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesi zorunlu kılınmıştır.

Sözleşme Şekli: Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Ön ödemeli konut satışları resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacaktır. Sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olsa bile satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak biçimde ileri süremeyecektir.

Cayma Hakkı: Ön ödemeli konut satışında, tüketiciyi koruma amacıyla tüketiciye “cayma hakkı” getirilmiştir. Getirilen yeni düzenlemeye göre tüketici 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilecektir. Bu hakkını kullanabilmesi için 14 gün içerisinde satıcıya sözleşmeden caydığını bildirmesi gerekir.

Bina Tamamlama Sigortası: Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce, kapsamı ve uygulama esasları Hazine müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen teminat ve şartları sağlaması zorunlu kılınmıştır. Bina tamamlama sigortası yaptırılmaması veya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen diğer teminat ve şartları sağlanmaması halinde, beş yüz bin (500.000,00) Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. (Böylece bir firmanın binayı tamamlamadan iflas etmesi durumunda sigorta teminatında bina tamamlanarak tüketiciye teslim edecektir.) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Teslim Süresi: 6502 sayılı yasanın 44. Maddesinde yer alan düzenlemeyle ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyecektir. Eski kanunda 30 ay olan teslim süresi 6502 sayılı kanun ile 36 aya yükseltilmiştir. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılacaktır. Buradaki yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi halinde, teslim edilmeyen her konut için yirmi bin (20.000,00) Türk Lirası idari para cezası söz konusu olacaktır.

Sözleşmeden Dönme: Tüketiciye getirilen en önemli haklardan biri de sözleşmeden dönebilme hakkıdır. 6502 sayılı kanunun 45. Maddesiyle getirilen bu hüküm; Tüketici konutun devir ve teslim edilmesine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilmesine imkânı tanımıştır. Ancak bu durumda tüketici konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları ve sözleşme bedelinin yüzde 2’sine kadar tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Sözleşmeden dönme durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verilir.

Kampanyalı Satış Kaldırılmıştır: Kampanyalı Satış İzin Belgesi kaldırılmak suretiyle konut satışlarının devlet garantisinde olduğu yönündeki yanlış izlenimlerin önüne geçilmiştir.


Devre Tatil Sözleşmeleri

6502 sayılı kanunun 50/1 maddesinde Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri şu şekilde tanımlanmıştır; “Devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.”50/3 maddesinde ise uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye, belirlenen süre zarfında konaklamaya veya konaklama ile birlikte seyahat ya da diğer hizmetlerin beraber sunulduğu durumlara ilişkin indirim yahut diğer menfaatlerden faydalanma hakkı verilen sözleşmeler olarak tarif edilmiştir. Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmelerine ilişkin aşağıdaki yenilikler getirilmiştir:

Devre Tatil Kapsamı: Devre tatil kavramının tanımı değiştirilerek devre mülk ve uzun süreli tatil ürünü gibi alternatif tatil üyelikleri de Kanun kapsamına alınmaktadır.

Ön Bilgilendirme: Devre tatil, uzun süreli tatil ürünü ve bunlara ilişkin değişim veya yeniden satım sözleşmesi akdetmek isteyen tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce kağıt üzerinde ya da tüketicinin ulaşabileceği kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme yapılması zorunluluğu getirilmiştir.

Yapı Ruhsatı: 6502 Sayılı Kanunun 50. Maddesi ile getirilen ve tüketicilere güvence sağlaması amaçlanan yeniliklerden birisi de, Belediyeden yapı ruhsatı alınmadan tüketicilere ön ödemeli devre tatil sözleşmesi imzalanmasının yasaklanmasıdır. Uzun süreli tatil ürünleri sözleşmeleri ise 6502 sayılı kanun kapsamında getirilen yeniliklerden biridir. Devre tatile konu taşınmazın inşa edileceği arsa için yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılması halinde yüz bin (100.000,00) Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Sözleşme İmzası: Girişimci, tüketicinin, sözleşmeleri imzalamasını, sözleşme tarihini tüketicinin kendi el yazısıyla yazmasını sağlamak ve kurulan sözleşmelerin bir nüshasını tüketiciye vermekle yükümlü tutulmaktadır.

Cayma Hakkı: Devre tatillerde cayma hakkı süresi 10 günden 14 güne çıkarılmaktadır. Tüketici, 14 gün içerisinde hiçbir sebep göstermeksizin ve hiçbir cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. 14 günlük cayma süresi içerisinde satıcı veya sağlayıcı tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını isteyemez.

Teslim Süresi: Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri bakımından, devre tatil amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyecektir. Buradaki süre şartına aykırı hareket edilmesi halinde, aykırılığı tespit edilen her bir işlem veya sözleşme için bin (1.000,00) Türk Lirası idari para cezası söz konusu olacaktır.

Bina Tamamlama Sigortası: Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca projedeki devre sayısı ya da projenin toplam bedeli kriterlerine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcı veya sağlayıcının ön ödemeli devre tatile konu taşınmazın satışına başlamadan önce kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığı’nca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen diğer teminat veya şartları sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat gibi güvenceler iflas ve tasfiye masasına dahil edilemeyecek, haczedilemeyecek ve üzerlerine ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir konulmayacaktır.Bina tamamlama sigortası yaptırılmaması veya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen diğer teminat veya şartları sağlanmaması durumunda, sağlayıcıya beş yüz bin (500.000,00) Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Sözleşmeden Dönme: Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme imkanı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde 2’sine kadar tazminat talep edebilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
Old 19-08-2015, 20:16   #2
Zknzkn

 
Varsayılan

Bu kanun, kredi çekmeyerek bir bankanın sahibi olduğu konutu satın almak isteyen tüketiciyi de kapsar mı? Banka bir satın alma teklif formu hazırlamış alıcı için, ancak alıcı bu satın almateklif formundaki içeriği değiltiriyor ve krndine uyan şekilde yazıyor. Banka biz bu formatı kabul etmiyoruz diyebilir mi? bildiğim kadarıyla, satın alma teklif yazısının bir şekli yoktur ve alıcı serbest iradesiyle istediği gibi yazabilir. Banka,teklif formuna satış bedeli teklif formunun bankaca onaylanmasından 15 gün sonra şu iban numaraya ödenir demiş, alıcı ise konut satış bedeli tapu devir tescili yapılacağı gün ödenir demiş. Kim haklı alıcı mı satıcı mı? Banka teklifi reddebilir, ama bunu böyle yazacaksın diyebilir mi?
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
kooperatif aidatının ödenmemesinden dolayı konut yapının satışı cunapiedra Meslektaşların Soruları 0 26-02-2010 08:52
Konut Finansmanı (Mortgage) Kredisinde Kefil ile ilgili problem. parezger Meslektaşların Soruları 2 27-11-2008 13:09


THS Sunucusu bu sayfayı 0,03006101 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.