Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Malikler Döndüğünde Müteahhit Yaptığı Masrafları İsteyebilir mi?

Meslektaşlarım merhaba,
Müvekkil 2018 başında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp işlemlere başlıyor. Başvuruları ve benzer işlemleri yapıyor masraf ediyor. Aradan bir yılı aşkın süre geçiyor o süre zarfında masrafları oluyor ve 2019 ortalarında malikler biz vazgeçtik deyip inşaatı kendileri yapıyorlar.

Sözleşmede iki taraftan birinin cayması durumunda karşı tarafa belli bir miktar tazminat ödeyeceği kararlaştırılmış. Ancak sözleşme adi şekilde yapılmış noterden değil, bir de tarih yazılmamış ve sözleşmeden şifahen dönülmüş. Başlangıç tarihinden ziyade dönme tarihi önemli diye düşünüyorum. Resmi şekilde yapılmadığı için sözleşmede kararlaştırılan cayma tazminatını alamayız diye düşünüyorum. Ancak sözleşmeye güvenerek yapılan masrafları almak istiyoruz. Aradan henüz 2 yıl geçmemiş. Hatta aslında şifahen bir dönüş olduğu için tarihi, maliklerin inşaata kendilerinin başlama tarihi de alabiliriz belki. Burada yapılan masrafların istenmesiyle ilgili elinde karar olan varsa paylaşabilir mi? Teşekkürler.

Sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından geçersizdir, taraflar birbirlerine sözleşme gereği yerine getirdiği ve iade edilebilir edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade etmelidir.

Sizinde belirttiğiniz gibi cezai şart konusunda talepte bulunabilmek için geçerli bir sözleşme olmalıdır, fakat aşağıdaki karardaki şartlar varsa sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık olarak kabul edilir aksi halde de yaptığınız masrafları sebepsiz zenginleşme/vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde talep edebilirsiniz

" Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12.madde (TBK 13. madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır.



Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ek olarak düzenlenen 25.02.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak yüklenici tarafından sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenlemenin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, ek yükümlülük niteliğinde olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Bu durumda, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart da istenemeyecektir.



Açıklanan hususlar gözetilmeksizin davanın reddi yerine yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
T.C YARGITAY
23.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 1261
Karar: 2018 / 2565
Karar Tarihi: 03.04.2018

23. Hukuk Dairesi 2016/4803 E. , 2019/1958 K. 15.05.2019
"Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenlenme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz, bu sözleşmeleri tadil eden sözleşmelerinde aynı şekil şartına uygun olarak yapılması zorunludur. Ancak sözleşme adi olarak yapılmış olsa dahi sözleşmede kararlaştırılan tapu devrinin yapılmış olması veya sözleşmeye konu inşaatın geri dönülmesi mümkün olmayacak oranda tamamlanmış olması halinde sözleşmenin şekil şartına uyulmadığından geçersizliğini iddia etmek MK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz."