takas yoluyla satışlarda önalım hakkı doğar mı?

merhaba arkadaşlar,

cebri icra satışlarında önalım hakkı doğmayacağı kanunda yazılı ancak hibe veya takas durumunda önalım hakkı doğarmı diye sormak istiyorum.

bu konuyla ilgili yargıtay kararı da varsa eklerseniz sevinirim.

Saygılarımla

Sayın Meslektaşım,

Önalım hakkı sadece bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen ve ya kısmen üçüncü kişiye SATMASI halinde, diğer paydaşların kullandığı bir haktır.MK.732.

Hibe ve takas hukuki işlemleri satış olmadıklarından bunlara karşı önalım hakkı kullanılmaz.

Kanun cebri artırma ile satışı özel olarak belirtmesinin nedeni; hukuki işlem satış olmasına karşılık ayrık tutulmuştur.Bu da hüküm altına alınmıştır.

Saygılarımla.

Bağış,trampa ve sermaye koyma gibi tasarruflara karşı şuf'a hakkı kullanılamaz "gayesinde hibe ve buna benzer maksatlar bulunan akitlerde,görünürde satış şekli bulunsa bile,akdin gerçek maksadı satış olmadığı halde,satış hakkındaki hükümlerin onlara tatbik edilmesi hem yasa koyucunun maksadına,hemde esas hukuk prensiplerine aykırı düşer.Bu husus 27.3.1957 gün ve 12/2 syl.İBK'nda açıkca vurgulanmış ..."6.HD.13.6.1990 gün,E.8143,K.8605 (YKD 1990/10,sh:1467)/Yapılan işlemin"satış"değil de trampa olması halinde,şuf'a hakkının kullanılamayacağı.6.HD. 8.12.1953 gün,E.7986,K.6433 (İBD 1954/5,sh:326) / Alıcının satın aldığı hisseyi aynı gün karısına bağışlamısının,şuf'a hakkının kullanılmasına etkili olmayacağı.(Dönmez İ.,Tapu İptal Davaları,sh:818) /Paydaşın (davacının) kanuni şuf'a hakkını kullanmasını önlemek amacıile tapuda bağış şeklinde gösterilmiş olan işlemin gerçekte satış olduğu iddiasıyla,muvazaa (BK.m18) nedeniyle -davalı adına olan-tapu kaydının iptali ile eski haline getirilmesi için dava açılabileceği.(1.HD.16.9.1980 gün,E.8880,K.10700(YKD 1981/2,sh:155) / ....' nin hibe yolu ile iktisap eylediği hisseyi,sonradan .......'e hibe etmesinden dolayı davacının şuf'a davası ikamlesine hakkı bulunmamış ve bu hususta davacı tarafından muvazaa iddiası ile ileri sürülmemiş olmasına göre itirazlar yerinde değildir.4.HD.9.10.1954 gün,E.5527,K.4749)

Bana gelen bir derdest davaya davalı vekili olarak müdahil oldum.Davacının dava açtığı ilk davacı dava dilekçesinin tebliğinden sonra d.konusu taşınmaz üzerine mahkemece tedbir konulmasından önce hissesini müvekkilimle trampa işlemi yapıyor.Davacıda HMUK 186 gereği davayı müvekkilime yönlendiriyor.Müvekkilin burada yaptığı işlem trampa olduğundan bize yönlendirilen davanın akibeti ne olur?

Sayın meslektaşım,
Önalım (şufa ) hakkı sadece dava yolu ile tam, hukuka uygun bir satışın yapılması halinde yasal süreler içinde kullanılır. TMK 732. md bu hakkın satışta kullanıbileceğini açıkca belirtmiştir. Size hem yasa maddesini hemde konya ilişki HGK gönderiyorum.
İyi çalışmalar

a. Önalım hakkı sahibi

MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler


T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2011/6-232
K. 2011/306
T. 11.5.2011

• TRAMPAYA KONU EDİLEN TAŞINMAZLAR ARASINDAKİ DEĞER FARKI
4721/m.732
ÖZET : Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir. Davacının akrabası ve işçileri olan tanıkların tapuda yapılan işlem hakkında görgüye dayalı bilgileri olmayıp duyuma ilişkin beyanda bulunmuşlardır. Davalı tanıkları ise taşınmazların değerini eşitleyebilmek için emlakçılardan görüş alındığını bu şekilde bir mağduriyete yol açılmadığını ifade etmişlerdir. Diğer yandan keşfen belirlenen değerler arasında davalı aleyhine bir oransızlık bulunmaktadır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı tapuda trampa olarak yapılan temlikin aslında satış olduğunu göstermeye yeterli değildir. Başka bir deyişle taşınmazlar arasında belirlenen değer farkı tek başına iddiayı kanıtlar nitelikte kabul edilemez. Bu husus tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlanmalıdır. Yapılan keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları ile davacı tapuda trampa olarak gösterilen temlikin satış olduğunu kanıtlayamadığından ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkı kullanılamayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "Önalım" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Hatay 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 20.11.2008 tarih ve 2006/362 E. 2008/328 K. sayılı kararın incelenmesi tarafların vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 29.12.2009 tarih ve 11231-11824 Sayılı ilamı ile;

( ... Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili ve davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 577 No’lu parselin paydaşı olup taşınmazın paydaşlarından E. G.’nün taşınmazdaki payını tapuda önalım hakkının kullanılmasını engellemek için trampa olarak göstererek davalıya devrettiğini, aslında yapılan temlikin satış olduğunu, davalının da trampa karşılığında 2884 No’lu parsel ile 392 No’lu parseldeki dükkanı verdiğini, trampaya konu edilen taşınmazlar arasında açık değer oransızlığının bulunduğunu, temlik muvazaalı olduğundan davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davayı kabul etmediklerini, tapuda yapılan işlemin satış değil trampa olduğunu, taşınmazların değeri arasında bir oransızlık bulunmadığını, bu hususun keşfen de anlaşılacağını, yapılan işlemde bir muvazaanın söz konusu olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın 3. şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaşın bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak depo etmesi gerekir. Davacı, tapuda yapılan trampa sözleşmesinin tarafı olmadığından tapuda yapılan temlik işleminin aslında satış olduğu, görünürdeki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. İşlemin gerçekte trampa olmayıp satış olduğunun belirlenmesi halinde şayet satış bedeli kanıtlanabilirse bu bedel, yoksa keşfen bilirkişi aracılığı ile tapudaki işlem tarihinde saptanan bedel önalım bedeli olur.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 577 No’lu parselin paydaşı E. G. 100.000 TL bedelli 7.039 m2’ye karşılık gelen 3/6 payını, davalıya ait Odabaşı Köyü’nde bulunan 70.000 TL bedelli 1.059.33 m2 alanlı 2884 No’lu parsel ve Antakya 1.mıntıka 348 ada 392 No’lu parselde bulunan 30.000 TL bedelli zemin kat 14 No’lu dükkanın 1/2 payı ile trampa etmiştir Davacı ise tapuda yapılan temlikin muvazaalı olduğunu her ne kadar trampa yapılmış gibi gösterilse de dava konu payların aslında davalıya satıldığı iddiasında bulunmuştur. Bu iddia üzerine mahkemece yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen 9.7.2007 tarihli bilirkişi raporunda akit ve dava tarihi itibariyle davaya konu payın değerinin 42.987 TL, 2884 No’lu parselin değerinin 211.866 TL ve 14 No’lu dükkandaki payın değerinin 51.562.50 olduğu belirtilmiştir. Temlikin muvazaalı olduğu yolunda davacı tarafça gösterilen tanıklar payını trampa eden paydaş E. G.’nün oğlu F. G.’nün kendilerine söz konusu payın aslında 40.000 TL bedelle davalıya satıldığını, ancak tapuda temlikin trampa olarak gösterildiğini söylediğini belirtmişlerdir. Davacının akrabası ve işçileri olan tanıkların tapuda yapılan işlem hakkında görgüye dayalı bilgileri olmayıp duyuma ilişkin beyanda bulunmuşlardır. Davalı tanıkları ise taşınmazların değerini eşitleyebilmek için emlakçılardan görüş alındığını bu şekilde bir mağduriyete yol açılmadığını ifade etmişlerdir Diğer yandan keşfen belirlenen değerler arasında davalı aleyhine bir oransızlık bulunmaktadır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı tapuda trampa olarak yapılan temlikin aslında satış olduğunu göstermeye yeterli değildir. Başka bir deyişle taşınmazlar arasında belirlenen değer farkı tek başına iddiayı kanıtlar nitelikte kabul edilemez. Bu husus tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlanmalıdır. Yapılan keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları ile davacı tapuda trampa olarak gösterilen temlikin satış olduğunu kanıtlayamadığından ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkı kullanılamayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir... ),

Gerekçesiyle bozulmasına ve bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilerek dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

H.G.K.nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkının tek başına tapuda trampa olarak yapılan temlikin aslında satış olduğunu göstermeye yeterli olmamasına, bu hususun tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlanamamasına ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılmasına olanak bulunmamasına göre, H.G.K.’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu sebeple direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, yapılan 2. görüşmede oyçokluğu ile, 11.05.2011 gününde karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.Günar Bana gelen bir derdest davaya davalı vekili olarak müdahil oldum.Davacının dava açtığı ilk davacı dava dilekçesinin tebliğinden sonra d.konusu taşınmaz üzerine mahkemece tedbir konulmasından önce hissesini müvekkilimle trampa işlemi yapıyor.Davacıda HMUK 186 gereği davayı müvekkilime yönlendiriyor.Müvekkilin burada yaptığı işlem trampa olduğundan bize yönlendirilen davanın akibeti ne olur?

Sayın Meslektaşım, daha önce sormuş olduğunuz soru ile şu an karşı karşıyayım. dosyanızın nasıl sonuçlandığını veya bulduğunuz Yargıtay kararlarını paylaşırsanız sevinirim.
İlginiz ve alakanız için şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan ismailguroglu Sayın Meslektaşım, daha önce sormuş olduğunuz soru ile şu an karşı karşıyayım. dosyanızın nasıl sonuçlandığını veya bulduğunuz Yargıtay kararlarını paylaşırsanız sevinirim. İlginiz ve alakanız için şimdiden teşekkür ederim.

sayın Av.ismailguroğlu; biz dava sırasında tedbir olmadığından tşınmazı satın takas yoluyla edinen iyiniyetli 3. şahıs idik.Dava bize karşı tapu iptal olarak yönlendirilmişti.Davacı takas işleminin muvazaalı olduğunu ispat edemediğinden takas işlemine karşıda şufa hakkı kullanılamayacağından davacının davası red oldu.Ancak bu ayın 16. sında Yargıtayda duruşma var.Tahminimce karar bozulacaktır.Her ne kadar davalı vekili olarak karar işime gelsede hukuki bilgim kararın yanlış olduğu kanaatini uyandırıyor.Zira; şufa hakkı kullanıldıktan sonra yapılan bağış trampa gibi işlemler şufa hakkının tanınmasını engellemez.Tek umudum müvekkilin iyiyinyetli 3. kişi olmasından kaynaklı kazanımının korunmasıdır.

Alıntı: Yazan Av.Günar sayın Av.ismailguroğlu; biz dava sırasında tedbir olmadığından tşınmazı satın takas yoluyla edinen iyiniyetli 3. şahıs idik.Dava bize karşı tapu iptal olarak yönlendirilmişti.Davacı takas işleminin muvazaalı olduğunu ispat edemediğinden takas işlemine karşıda şufa hakkı kullanılamayacağından davacının davası red oldu.Ancak bu ayın 16. sında Yargıtayda duruşma var.Tahminimce karar bozulacaktır.Her ne kadar davalı vekili olarak karar işime gelsede hukuki bilgim kararın yanlış olduğu kanaatini uyandırıyor.Zira; şufa hakkı kullanıldıktan sonra yapılan bağış trampa gibi işlemler şufa hakkının tanınmasını engellemez.Tek umudum müvekkilin iyiyinyetli 3. kişi olmasından kaynaklı kazanımının korunmasıdır.

Üstadım murafaanın sonucu ne oldu acaba. Benzer nitelikte bir olay bende var. Saygılar...

Mürafaanın sonucunu kalem bir türlü açıklamadı.Bekliyoruz.Öğrendiğimde buradan paylaşırım

Sn.Av.GÜNAR mürafanızın sonucu belli oldu mu acaba?

Tahmin ettiğim gibi Yargıtay kararı bozdu.Gerekceside söyledigim gibi sufa hakkı kullanıldıktan sonra yapılan trampanın sufa hakkinı engellemeyeceği.

Değerli meslektaşlarım taşınmaz satış bedelinin bir kısmı nakit (yarısı) bir kısmı takas yolu ile yapılırsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler mi sizce?

Her ne kadar Medeni Kanun 732 önalım hakkının "satış" halinde kullanılacağını düzenlemiş olsa da 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.Madde 240 hükmüne göre; "Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir." demek suretiyle trampa, takas vb. hallerde de bu hakkın kullanılabileceğini düzenlemektedir. 2011 yılından sonra açılan davalarda bu hususu gözetmek gerekir, kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Av.Dursun KARACA Her ne kadar Medeni Kanun 732 önalım hakkının "satış" halinde kullanılacağını düzenlemiş olsa da 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.Madde 240 hükmüne göre; "Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir." demek suretiyle trampa, takas vb. hallerde de bu hakkın kullanılabileceğini düzenlemektedir. 2011 yılından sonra açılan davalarda bu hususu gözetmek gerekir, kanaatindeyim.

Sayın meslektaşım, görüşünüze katılıyorum ancak Malesef Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Sizinle aynı fikirde değil.
Türk Borçlar Kanunu gerekçesinde satışa eş değer her türlü işleme örnek olarak üst hakkı verilmesi gösterilmiş. yani trampayı satışa eş değer işlem olarak kabul etmemişler.