Adi Satış ile Satılan Taşınmaz

Değerli Meslaktaşlarım
adi satış sözleşmesi ile 1988 yılında 150.000 TL bedellle , bir arsanın mjhtelif hissesi ,tapu dairesince satışına izin verildiği takdirde devredilmek kaydıyla satılmıştır.Ancak satın alan kişi 1 sene önce ölmüş ve ölümünden sonra bu sözleşme ortaya çıkmıştır.bu haliyle zamanaşımı yönünden mirasçılar için bir sorun çıkmayacağını düşünüyorum.ancak sözleşmenin adi satış olduğu ve arsanın hala satıncının üzerine kayıtlı olduğu gözönünde tutulduğunda tescile icbar söz konusu olamayacağına göre ,açacağımız sebebsiz zenginleşme davasında acaba arsanın şu an ki değerini tespit ettirerek bu bedel üzerinden talep imkanımız var mıdır?Yoksa sadece 150.000 TL 'nin 1988'den itibaren yasal faizi ile işletilirek bulunan komik rakamla mı yetinmek gerekecektir?Saygılarımla

Sayın denipre,

Neden zamanaşımı yönünden sorun çıkmayacağını düşünmektesiniz?

Saygılarımla

sayın ergin
öncelikle ilginiz için teşekkür ederim.
sorunun içeriğinden anlaşılacağı üzere iştirak halinde malik olma durumu söz konusu ve 1 yıllık sürenin başlaması için iade alacaklılarının kendisi aleyhine zenginleşen kişiyi ve zenginleşmenin kapsamını bilmesi aranmaktadır.İştirak halinde malik olma durumu düşünüldüğünde sebesiz zenginleşmeden doğan alacak hakkını miras yolu ile kazananların tamamının bu bilgilere sahip olmasına kadar süre işlemeye başlamaz.Dolayısıyla 10 yıllık süre de bu bilme anından itibaren başlayacaktır.(oğuzman borçlar hukuku 2.baskı 1998 sayfa 765 )

sayın denipre,

İştirak halinde mülkiyet olduğunu nasıl tespit ettiniz? Sizin anlatımınıza göre, adi yazılı belge ile satış yapılmıştır. Yine belirttiğiniz gibi şahsi hak talebi dışında, mülkiyet talep etme imkanınız neredeyse imknsızdır.

Bu haliyle zamanaşımı sorunu ciddi olarak ortadadır.

Muris mezardan kalkıp bu davayı bizzat hak sahibi olarak açsa zamanaşımı iddiası ile karşılaşmayacak mıdır?
Cevap evet ise; asıl hak sahibine tanınmayacak olan bir hakkın mirasçılara tanınmasını benim hukuk mantığım kabul etmiyor.

Ama maalesef sayın denipre'nin belirttiği (zamanaşımı yönünden) sonuca ulaşan yargıtay kararları da mevcut.
Selam ve saygılarımla...

Av.M.Aydın Bilen

Selamlar,

Bilindiği gibi geçersiz sözleşmeler nedeniyle taraflar adına hak ve yükümlülük doğmaz ve taraflar karşılıklı olarak iade yükümlülüğü altındadır. Yine bu tür geçersiz sözleşmelerde tasfiye de haksız iktisap kuralları gereğince yapılır.Bu nedenle olayda haksız iktisabın tabi olduğu zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir.Ne var ki Yargıtay'ın 30.06.1940 T. ve 31/47 S.lı inançları birleştirme kararına göre burada sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanmayacaktır.

Alıntı: Her ne kadar gayrimenkulün haricen satışına ve satış vaadine müteallik akit ve muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de satıcının memuru mahsus huzurunda ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcının da aralarında takarrür eden bedeli bu şartla satıcıya vermiş olmasına ve şu suretle şartın tahakkuk etmediği takdirde bedelin iadesi müteahhidünbih bulunmasına göre bu taahhütten doğan borçların haklı bir sebep olmaksızın mal iktisabından tevellüt eden borçlar mahiyetinde olmadığından hadisede Borçlar Kanununun 66. maddesinde yazılı müruruzaman müddeti kabili tatbik bulunmadığı ....YİBGK.30.06.1940T. 31/47S

Eğer bu içtihadı birleştirme kararı halen geçerliğini koruyorsa soruya verilecek yanıt zamanaşımı açısından değişecektir.Sözleşmenin yapılış tarihi 1988 olarak belirtilmiştir, zamanaşımı süresi geçmiş görünmektedir. Ne var ki, sözleşmede talepte bulunabilmek için bir vadenin belirlendiği veya bu konuda karşı tarafa bir ihtar çekildiği hususlarında açıklık yoktur.Bunların olmadığı farzedildiğinde, olayda zamanaşımının satışın vukuu bulduğu tarihten değil, alıcı için şartın tahakkuk etmediği ve ferağ ümüdinin kesildiği tarihte başlaması gerekir.(Aynı karar) Ferağ ümidinin kesildiği tarih , yani en kötü ihtimalle ihtarın vuku bulabilmesi için gereken sürecin sonu olan (10 yıllık tescil talebi alacağının)1998'e tekabül etmektedir.İstirdat zamanaşımı buna göre 2008 yılında dolacaktır.



Soruda asıl sorulan husus ise iadenin kapsamıdır. Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamasına göre bu tür davalarda sebepsiz zenginleşme hükümlerince tasfiye yapılırken denkleştirici adalet dikkate alınır. Buna göre satış bedeli enflasyon,rayiç vb. durumlar dikkate alınarak davanın açıldığı tarihteki alım gücüne ulaştırılarak bu şekilde iadeye karar verilmektedir.Yalnız geçersiz sözleşmenin artık iade edilmeyeceğini bile bile iade talep etmeyen davacının müterafik kusuru da dikkate alınır.

Yalnız yineliyorum eğer olayda haksız iktisapın uygulanmasına karar verilirse zamanaşımı bana göre geçmiş, aksi halde geçmemiş olacaktır.Yinede de Yargıtay'ın benzer olaylarda davanın haksız iktisap kurumlarınca çözülmesine karar verdiği de bir gerçektir.

Kolaylıklar dilerim

"YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/9683
K. 2005/684
T. 24.1.2005


Mahkeme, satış tarihinden dava tarihine kadar on yıllık zamanaşımı süresi dolduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar vermiştir. Oysa, haricen davalıların murisi tarafından davacıların murisine satılan tapulu taşınmazın, halen davacıların zilyetliğinde olduğu iki tarafında kabulünde olduğuna göre, zamanaşımı süresi işlemez. Mahkemece işin esasına girilip, hüküm kurulması gerekirken, zamanaşımı nedeniyle davanın reddi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir."

Alıntı yaptığım Daire kararı somut olaya uymaktadır.Dolayısıyla zamanaşımı işlememektedir.

Yargıtayın bir çok kararında benzer durumlarda B.K.125 maddedeki zamanaşımı hükümlerinin uygulanacağı karar altına alınmıştır.

Sayın M.Aydın Bilen'e katılıyorum. Hakkın esas sahibine zamanaşımı hükümlerinin uygulanması, onun mirasçılarına uygulanmaması hakkaniyet ilkesine aykırıdır. Ancak bu hususu net bir şekilde açıklayan karar bulamadım.Ya da soruyu değiştirerek şu şekilde sorayım: Murisin üzerine kayıtlı bir taşınmaz vardır. 1985 yılında alınmıştır. Muris öleli 1 yıl olmamıştır. Mirasçılardan birisi, "ben babama sözkonusu işyerini benim üzerime alsın diye 1983 yılından 1990 yılına kadar banka kanalıyla para gönderdim, ancak o kendi üstüne yaptı.Bu nedenle göndermiş olduğum .... miktarın terekeden çıkarılmasını ve tarafıma iadesini talep ederim" diyerek dava açmıştır. Yukarıda alıntısını yaptığım kararda zilyetlik aranmaktadır. İşyeri kiradadır. Karara göre zamanaşımı işlememektedir.Yani muris 1995 yılında taşınmazı satsaydı zamanaşımı sözkonusu olacaktı.Hukuk insanlara bu yolu öğütlemiş olmuyor mu? Taşınmazı elinde tutana dava açılabilir(Zamanaşımı işlemez), satmış olana dava açılamaz(zamanaşımı işler) demek hakkaniyete uygunmudur? Elinde aksini ispatlayacak karar bulunan meslektaşım var mı? Bilindiği üzere aynı hususta değişik Yargıtay kararları mevcuttur.

Saygılarımla

Sayın Akpunar'ın giriş cümlesinde yer alan:

Alıntı: Bilindiği gibi geçersiz sözleşmeler nedeniyle taraflar adına hak ve yükümlülük doğmaz ve taraflar karşılıklı olarak iade yükümlülüğü altındadır. Yine bu tür geçersiz sözleşmelerde tasfiye de haksız iktisap kuralları gereğince yapılır.Bu nedenle olayda haksız iktisabın tabi olduğu zamanaşımı süresinin uygulanması gerekir.

şeklindeki açıklama dışındaki yazılanlardan hiç bir şey anlamadım.

Diğer Yargıtay kararında yer alan:

Alıntı: aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcının da aralarında takarrür eden bedeli bu şartla satıcıya vermiş olmasına

şeklindeki açıklamaya dikkat edilmesini rica ediyorum. Yargıtay bu ifade ile sanki; şartla bağlı alacak hakkı olduğunu düşünüyor! Hayret ki ne hayret.



Yaşlanıyorum galiba.

Alıntı: adi satış sözleşmesi ile 1988 yılında 150.000 TL bedellle , bir arsanın mjhtelif hissesi ,tapu dairesince satışına izin verildiği takdirde devredilmek kaydıyla satılmıştır.Ancak satın alan kişi 1 sene önce ölmüş ve ölümünden sonra bu sözleşme ortaya çıkmıştır.

Olayda açıklığa kavuşmamış yada benim tam olarak kavrıyamadığım birkaç nokta var.
Mirasçılar gizli bir definenin planını ellerine geçirmiş gibi bir durumdalar gibime geliyor. Define halen yerinde duruyor mu durmuyor mu, yahutta böyle bir define var mı bilmiyorlar, ama bir umutları var, şöyle ki:
Ellerinde sadece 1988 senesinden kalma bir sözleşme var, bu sözleşme yapıldıktan sonra alıcı ile satıcı arasında neler yaşandı, anlatılanlardan tam olarak anlaşılmıyor. İşin en önemli tarafı anlatılanlardan satış bedelinin ödenip ödenmediği ortaya çıkmıyor. Satıcı mı malı satmaktan vazgeçti, yoksa alıcı mı malı almaktan vaz geçti ve parayı ödemedi belli değil.

Alıntı: açacağımız sebebsiz zenginleşme davasında acaba arsanın şu an ki değerini tespit ettirerek bu bedel üzerinden talep imkanımız var mıdır?Yoksa sadece 150.000 TL 'nin 1988'den itibaren yasal faizi ile işletilirek bulunan komik rakamla mı yetinmek gerekecektir?

Cümlesinden satış bedeli ödenmiş sonucuna varıyorum.

Böyle olduğunu düşünelim. Alıcı parasını geri istemediyse, veya malın üzerine geçirilmesini istemediyse, yani zaman aşımını durdurcu veya kesici herhangi bir eylemde bulunmadıysa, zaman aşımı söz konusudur. Ve muris ölmemiş olsa ve şimdi herhangi bir talepte bulunsa kendisine karşı zamanaşımı defii öne sürülür. Hukuken mirasçılara murisin sahip olduğu haktan fazlasını tanımak kabul edilemez bence. Böyle olunca da Sayın Av.M.Aydın Bilen'e hak vermek gerekir.

Alıntı: Muris mezardan kalkıp bu davayı bizzat hak sahibi olarak açsa zamanaşımı iddiası ile karşılaşmayacak mıdır? Cevap evet ise; asıl hak sahibine tanınmayacak olan bir hakkın mirasçılara tanınmasını benim hukuk mantığım kabul etmiyor.

Mirasçılara Murisin sahip olduğu hakkın fazlasını tanımak ve onlara karşı zaman aşımının iddia edilemiyeceğini söylemek zaman aşımı kurumunu tamamen ortadan kaldırabilir ve anlamsızlaştırır. Mirasçının mirasçısının mirasçısı gelir ve ben olayı daha yeni öğrendim, ortada zaman aşımı yoktur derse, kanunda yer alan on yıllık zaman aşımı süresi otuz kırk yıla çıkar duruma göre.

Olayda taşınmazın kimin zilyetliğinde olduğu da belli değil. Böyle olunca da örnek olarak verilen yargıtay kararları da olaya tam olarak uygulanamaz.

Not : Define arayıcısı derken mirasçıların kötü birşey yaptıklarını belirtmek istemiyorum. Olayı araştırmak en tabii hakları.

Saygılarımla

Sayın Dikici,

Anlaşılamayan husus tam olarak nedir ? Belirtirseniz sanırım tartışmak hoş olacaktır.







Bu arada adı geçen inançları birlerştirme kararının tam metni:

Alıntı: T.C. YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU E. 1936/31 K. 1939/47 T. 7.6.1939 • ZAMANAŞIMI ( Haricen Satış Sonucu Ferağ Verilmemesi Üzerine Verilen Paranın İadesi Talebine Uygulanacak ) • HARİCEN SATIŞ ( Ferağ Verilmemesi Üzerine Verilen Paranın İadesi Talebine Uygulanacak Zamanaşımı ) • FERAĞ VERİLMEMESİ ( Haricen Satış - Verilen Paranın İadesi Talebine Uygulanacak Zamanaşımı ) 818/m.125 743/m.634 ÖZET : Ferağ karşılığı verilen paranın bunun yapılmaması nedeniyle iadesi istemine 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. DAVA : Haricen satılıp ferağından nükul olunan gayrimenkul bedelinin istirdadına müteallik davaların tabi olduğu müruruzaman müddetiyle bu müruruzamanın başlangıcı hakkında Temyiz 4. Hukuk Dairesinin kararları arasında hasıl olan ihtilafın tevhidi içtihat suretiyle halli Temyiz 4. Hukuk Dairesi reisliğinin 2.11.936 tarih ve 224 ve 5.6.939 tarih ve 111 numaralı müzekkereleriyle istenilmesine mebni 31.5.939 ve 7.6.939 tarihinde toplanan Heyeti Umumiyeye 49 zatın iştirak ettiği görüldükten ve müzekere nisabı tahakkuk ettikten ve mezkur müzekkere ile ilamlar okunduktan sonra hadise bir kerre de 1. Reis ihsan Ezgü tarafından izah edilmekle beraber ilaveten bir de dava mebdeinin tayini hususunda ihtilaf vardır, denildi. KARAR : Fevzi Bozer; Bu noktayı izah etti ve müruruzamanın imtina tarihinden başlaması lazım gelir ve dairemizin dört, beş senelik tatbikatı ile merkezdedir. Bundan başka bedel istirdadı davaları 10 senelik müruruzaman hükümlerine tabidir. Çünkü akitlerden satıcı memuru mahsus huzurunda ferağın icrasını ve aksi takdirde aldığı bedelin iadesini taahhüt etmiştir. Şu halde bedelin iadesi müteahhidünbihtir. Bu taahhütten doğan borçlar ise haksız mal iktisabı mahiyetinde değildir. Kanunda başka suretle bir hüküm olmadığı takdirde her dava 10 senelik müruruzamana tabidir. Binaenaleyh istirdat davasının 10 senelik umumi müruruzamana tabi olması lazım gelir, dedi. 1. Reis; Diğer dairelerde böyle bir ihtilaf olup olmadığını sordular, gerek Sait Barlas ve gerek Ali Rıza Kiper, mebde imtina tarihinden itibar edildiğini söylerdiler. Fuat Hulusi; Bu akitler muteber olmamakla beraber bir adam muteber olmayan akti de yerine getirebileceğine ve diğer taraf ferağ edecek ümidiyle intizar etmekte bulunmasına göre müruruzaman cereyan etmeyeceğini ve bunun kanuna da aykırı düşmeyeceğini söylediler. Şemseddin; Bir akdi sahih zımnında verilmiş olan şeyde şartın ademi tahakkukundan itibaren haksız mal iktisabı başlar. Verilmiş olan, bila sebep kalmıştır. Bu sebepsiz mal iktisabından başka bir şey değildir. Maruzatım kafi gelmiyorsa sair işlerde olduğu gibi aramızda cezacı arkadaşların da iştirakini temin etmek suretiyle bir komisyon teşkil edilerek bu ehemmiyetli bahsi ariz ve amik tetkik edip bir neticeye ulaşmasını da rica edeceğim. 1. Reis; Böyle bir komisyona lüzum olup olmadığını sordular. Lüzum olmadığı ittifakla beyan edildi. Fevzi Bozer; Bedelin istirdadı davasının tabi olacağı müruruzaman meselesinde mademki şarihler arasında da ihtilaf vardır, bu davanın umumi müruruzamana tabi olması daha ziyade adil ve hakka muvafık olur. Hadise Borçlar Kanununun 61. maddesindeki "muteber olmayan" mefhumuna dahil değildir. Zira şartlar tahakkuk etmediği surette bedelin iadesi taahhüt olunmuştur. Mezkur maddenin bu gibi taahhütlerden doğan borçlara şümulü yoktur. Arzettiğim veçhile müruruzaman mebdei de akitten nükul tarihidir. Çünkü bayi kendi rıza ve ihtiyariyle ferağı yapabilir. Müşteri de bu taahhüdün icrasını beklemekte haklıdır. Ancak ferağdan nükulden itibaren istirdat davasına salahiyet gelir. Şefkati; Malın teslimi ile zilyetlik vaki olur. Kanuni hapis hakkı cereyan eder, demeleriyle: SONUÇ : Neticede; Her ne kadar gayrimenkulün haricen satışına ve satış vaadine müteallik akit ve muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de satıcının memuru mahsus huzurunda ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcının da aralarında takarrür eden bedeli bu şartla satıcıya vermiş olmasına ve şu suretle şartın tahakkuk etmediği takdirde bedelin iadesi müteahhidünbih bulunmasına göre bu taahhütten doğan borçların haklı bir sebep olmaksızın mal iktisabından tevellüt eden borçlar mahiyetinde olmadığından hadisede Borçlar Kanununun 66. maddesinde yazılı müruruzaman müddeti kabili tatbik bulunmadığı ve mezkur kanunun 125. maddesi mucibince kanunda başka suretle bir hüküm mevcut olmayan her dava 10 senelik müruruzamana tabi tutulduğu cihetle bu misilli davalar 10 senelik umumi müruruzaman hükümlerine tabi olduğu gibi satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü ifa edebileceğine göre bunun icrasını beklemek zaruretinde bulunan alıcı için ancak şartın tahakkuk etmediği ve ferağ ümidi münkati olduğu takdirde bedelin istirdadını davaya selahiyet geleceğinden müruruzamanın da paranın verildiği tarihten değil, satıcının birrıza ferağdan nükul ve imtina ettiği zamandan başlayacağına 7.6.1939 tarihinde ekseriyetle karar verildi. KARŞI OY YAZISI Y.K. Arslansan : Muteber olmayan bir sebebe müsteniden verilmiş olan paranın istirdadı bahis mevzuu olmasına göre hadise Borçlar Kanununun 66 ncı maddesinde gösterilen bir senelik müruruzamana tabidir.

Alıntı: KARŞI OY YAZISI Y.K. Arslansan : Muteber olmayan bir sebebe müsteniden verilmiş olan paranın istirdadı bahis mevzuu olmasına göre hadise Borçlar Kanununun 66 ncı maddesinde gösterilen bir senelik müruruzamana tabidir.

Doğru olan budur. Aksi takdirde BK.61. maddenin bir anlamı kalmaz.

En önemlisi olayda, BK.66. maddede yer alan 1 ve 10 yıllık zamanaşımı süresinin aşılmış olmasıdır. Mirasçıların biz yeni öğrendik demesinin BK.66 temelinde manası olamaz. Olayın vukuubulduğu tarihten bu yana 10 yıl aşılmıştır.


Belirtmek isterim ki, yukarıda yer alan İçtihatı Birleştirme kararı somut olayın bünyesine uymamaktadır.Yargıtay o kararda kanımca çok daha farklı bir hususu dile getirmektedir.

Alıntı: Hadise Borçlar Kanununun 61. maddesindeki "muteber olmayan" mefhumuna dahil değildir. Zira şartlar tahakkuk etmediği surette bedelin iadesi taahhüt olunmuştur. Mezkur maddenin bu gibi taahhütlerden doğan borçlara şümulü yoktur

Dikkat edilirse Yargıtay, sebepsiz zenginleşmenin geri iade taahhüdü olmadığı hallerde mümkün olacağını oysa somut olayda "iade taahhüdü" olduğunu ve iade taahhüdünün alacak hakkı bahşettiğini düşünüyor ki bu kanımca olayla ilgili değildir.

Sayın Dikici,

Genel anlamda, yazdıklarınıza katılmamak mümkün değil. Geçersiz(batıl) akte dayanarak yapılan kazadırmaların haksız iktisap kurallarınca iadeye tabi olduğu açıktır.Yalnız olayla ilgili olarak Yargıtay'ın benzer somut olaylara ilişkin ve uygulanması gereken bir içtihadı birleştirme kararının olduğu da açıktır. Amacım söylediklerinizin doğru olmadığına dair kanıt getirmek veya iddialarınızı çürütmek değil -zira ben de sizin gibi düşünmekteyim- sadece soru soran kişiye farklı açılımlar yaratabilmektir.

Prof.Dr.Cevdet Yavuz T.B.Hukuku Özel Hükümler Kitabının(4.Baskı) 181. Sayfasında şöyle demektedir:

Alıntı: "Hukukumuzda tapuya kayıtlı taşınmazların gerekli şekle uyulmaksızın (haricen) satımına sonuç bağlandığı başka durumlar da vardır.Şöyle ki: (i)Alıcı, geçersiz satım sözleşmesine rağmen satım parasını ödemişse; onun bu yüzden yapacağı satım parasının iade talebi "akdi zamanaşımına" tabidir. Çünkü Yargıtay'a göre haricen satım, satıcının yetkili memur huzurunda ferağın icrasını aksi halde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcının da aralarında kararlaştırılan bedeli bu şartla vermiş olduğuna delalet eder."

Yargıtay 3. HD aşağıda alıntıladığım 1985/3943 E. 1985/4995 K ve 04.07.1985 t.li kararında bu görüşe paralel bir karar vermiştir:

Alıntı: • ŞEKİL KOŞULU GERÇEKLEŞMEMİŞ TAŞINMAZIN SATIŞI • KOŞULUN GERÇEKLEŞMEMESİ DURUMUNDA BEDELİN GERİ VERİLMESİ ÖZET: Taraflar arasında şekil koşulu gerçekleşmemiş taşınmaz satışı veya vaadinde, satıcının ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedeli geri vermeyi yüklenmesi ve alıcının da aralarında kararlaştırılan bedeli bu koşulla satıcıya vermesi durumlarında, koşulun gerçekleşmemesi halinde bedelin geri verilmesi yüklenilmiş bulunulduğundan, satıcının bu yükümünden doğan edimi, nedensiz borçlanmadan doğan borçlar niteliğinde değildir. Bu durumda. Borçlar Yasasının 41/2 ve özellikle 105/1. maddesinin uygulanması gerekir. Dava dilekçesinde 150.000 lira tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 3.000 liranın tahsili cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davada, 12.02.1974 tarihinde davalı belediyenin, davacıya satacağı arsa bedeli olarak Ziraat Bankası'na 3.000 lira yatırıldığı halde ve o günden itibaren bir çok başvurulara rağmen planlar çiziliyor, ufak bir pürüz çıktı, tapular verileceği zaman adresinize haber verilecektir, şeklindeki cevaplarla oyalandıktan sonra, 1983 yılında tapunun kesin olarak verilmeyeceği ve istenirse yatırılan paranın bir çok formaliteden sonra iade edileceği ileri sürülerek, 10 yıl önceki 3.000 lira fiyat artışları dikkate alınmak suretiyle davalıdan 150.000 lira tahsili istenilmiştir. Mahkemece iddia ve savunma yönü üzerinde durularak tarafların delilleri toplanmamış ve satışa konu edilen taşınmaz mal hakkında resmi bir sözleşme düzenlenmediğinden söz edilerek sadece verilen 3.000 liranın nedensiz zenginleşme hükümlerine göre davalıdan geri alınmasına karar verilmiştir. Mahkemenin kabulü gibi taraflar arasında şekil şartı gerçekleşmiş bir taşınmaz satışı veya vaadi bulunmamaktadır. Ne var ki Yargıtay'ın 07.06.1939 gün ve 31/47 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında taşınmazın haricen satış ve satış vaadinin geçersiz bulunması gerektiği vurgulandıktan sonra satıcının ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedeli geri vereceğini taahhüt etmesi ve alıcının da aralarında kararlaştırılan bedeli bu şartla satıcıya vermiş olması durumlarında şartın gerçekleşmemesi halinde bedelin iadesi taahhüt edilmiş bulunduğundan satıcının bu yükümünden doğan ediminin nedensiz zenginleşmeden doğan borçlar mahiyetinde olmadığı sonucuna varılmış bulunulmaktadır. Bu bakımdan mahkemenin taraflar arasındaki geçersizde olsa taşınmaz satış veya vaadinin gerçekleşme biçimi ve koşulları üzerinde durulup olayı en ince ayrıntısına kadar aydınlatmak için taraflara delil ikame imkanı tanıyarak hasıl olarak duruma göre Borçlar Kanununun 41/2 ve özellikle 105/1. maddesi hükmünün uygulanması olanağının bulunup bulunmadığı yönleri düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmiş bulunması doğru görülmemiştir. Kabule göre de, nedensiz zenginleşme olarak alınan paranın iadesine karar verildiği halde davalının bu 3.000 liradan 12.02.1974 tarihinden itibaren sağladığı faiz gibi medeni semerelerin dikkate alınmamış olması da usul ve kanuna aykırıdır. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve 500 Iira peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 04.07.1985 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Saygılarımla

Alıntı: satıcının yetkili memur huzurunda ferağın icrasını aksi halde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcının da aralarında kararlaştırılan bedeli bu şartla vermiş olduğuna delalet eder."

Sayın Akpunar,

Ben burada Yargıtayın ve YHGK. nun alıntılanan kararlarındaki anlayışı tartışmadan önce, şunu vurgulamak istiyorum:

Bu Yargıtay HGK ve Y.13.H.D. nin kararlarında ki yaklaşım; şartın tahakkuk etmemesi halinde bedelin iadesine dair taahhüt varsa, bu durumda ortada sebepsiz zenginleşme değil, şartın tahakkuk etmemesi nedeniyle geriye iade yükümü doğuran karşı taraf taahhüdü ve bunun sonucu diğer taraf için doğan alacak hakkı vardır şeklindedir. Yani bu kararlardaki olayda, talep kanundan doğmamakta, bizatihi karşı tarafın bedeli iade taahhüdünden doğmaktadır şeklinde bir anlayış vardır. Bunu bir noktaya kadar anlamak ve kabul etmek mümkündür.

Oysa bu forumda yer alan somut olayda, Yargıtayın kararlarında zikredilen "şartın tahakkuk etmemesi halinde bedelin iadesi taahhüdü" olmadığından, sebepsiz zenginleşme söz konusu olmalıdır diye düşünüyorum.

Sayın Dikici,

Bu nevi satışlarda ("harici") bedelin ödenmesine rağmen tapunun verilmemesi bedelin bu şartla verilmiş olduğuna delalet eder. Alıcı kendi üzerine düşen yükümlülük olan bedelin ifasını tapunun kendi tarafına geçirileceği, aksi halde verdiği paranın iade edileceği inancıyla yapmaktadır.

Diğer yandan harici satışlarda akdi zamanaşımını uygulamak için "iade taahhüdü" gibi bir unsuru aramak içtihadı birleştirme kararının kuruluş amacına aykırı diye düşünüyorum. Sorun, tapu dışı satım nedeniyle mağdur olan kişiyi kötüniyetli olandan korumak, bu anlamda adaleti tesis etmektir.Yargıtay'ın şekle aykırılığı MK.2 kapsamında değerlendirip batıl akitlere değer verilebileceğini söyleyen benzer kararları da kanımca aynı saikle verilmiştir.Sonuç olarak ben burada ünlü MK 2 kuralımızın üstü kapalı bir uygulaması var diye düşünmekteyim.Bilmem siz ne düşünürsünüz?

Saygılarımla

Şekli adaleti aramak zorunda bırakılan hukuk hakimlerinin mutlak adaleti tesis etmek gayreti ile çalışmalarının mümkün olması halinde dediklerinize harfiyen katılırım.

Böyle bir yaklaşımda:

Zamanaşımı sürelerinin kanun hükmü olmadan,doğrudan mahkeme tarafaından açık veya örtülü biçimde uzatılması anlamına gelecek karar verilemez denebilir!

Burada mahkemenin bir yorumu ile örtülü olarak zamanaşımı süresi uzatılmıştır demek de mümkündür. Ancak ben hala YİBGK. nın harici taşınmaz satışlarında (iade taahhüdü olmasa bile) salt bedelin ödenmesini ve karşılığı edim ödevinin yerine getirilmemesi olgusunu, iade taahhüdü saymadığını düşünüyorum.

YİBGK.o kararında çok açık biçimde, "... bedeli geri vereceğini taahhüt etmesi ve alıcının da aralarında kararlaştırılan bedeli bu şartla satıcıya vermiş olması durumlarında..." cümlesi ile iade taahhüdünün işaretle veya dolaylı olarak değil açıkça olmasını aradığını ortaya koymuştur düşüncesindeyim.

Sizin olaya yakaşımınızı da saygı ile karşılıyorum. MK.2 önemlidir.

Saygılarımla.

soruyu ilk soran arkadaşımızın sorusunu biraz değiştirerek sorsak alacağımız cevab nasıl olur? şöyle ki;

15 yıl önce gerçekleştirilen yazılı bir haricen satım sözleşmesi söz konusu. 1 kişinin mülkiyetinde bulunan vakti zamanında tarla mahiyetinde şimdilerde belediye sınırları içindeki imara açık arazi ,4 kişiye bu şekilde satılmış ve şu anda bu arazi üzerinde 4 ayrı apartman var!nizasız fasılasız bu alıcılar 15 sene boyunca zilyet olmuşlar,satış bedelini ödemişler sorun yok .ama gel gelelim satıcı tapuda alıcılar lehine satımı tescil etmemiş çeşitli bahanelerle. ve şu anda alıcılar ,tapuda tescil istiyorlar,satım bedelinin iadesini değil..

-15 sene önceki haricen satımın yazılı yapılması,
-15 sene boyunca alıcıların, nizasız fasılasız zilyet olması
-çok sayıda şahidin bulunması durumunda mahkeme (ve Yargıtay) bu haricen satışa itibar ederek söz konusu tapu iptali ve tescil talebini sizce nasıl değerlendirir?

Sayın Desarac,

Bu durumda kanımca 3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesindeki 10 yıllık zilyetlik nedeniyle iktisap veya MK 724 'deki iyiniyetli tarafın arazinin kendilerine verilmesini isteme haklarına dayanılabilir.

Sn Akpunar ,
yine nokta atışı yaptınız. ilginize teşekkür ederim.
Saygılar.

paranın ödendiği tarihteki altın döviz fiyatlarının dava tarihine uyarlanmasıyla bulunacak sonuca göre dava açılmalı ve tabii ki kısmi dava mümkündür..iyi çalışmalar

Olaya farklı bir boyutta ben kazandırayım. Sene yine 1980 li yıllar. Kadim iki dost olduğunu sanan iki arkadaş bir arsa alıyorlar. arsa o tarihte iki kişi adına tescil edilemez durumda. dostlardan birisi diyorki '' dostuuum , bu ağır yükü omuzuma alıp emaneti üstleniyorum (tapu bu arkadaşın adına tescil ediliyor) sanada buranın tamamını birlikte aldığımızı yerin 1/2 sinin sana ait olduğunu, arazi şu an bölmeye müsait olmadığından bu belgeyi sana verdiğime'' dair bir belge yazar imzalar birde tanık gösterir veririm. Gel zaman git zaman yer parselizasyon görür, arsa ikiye bölünür. tapuyu kendi adına alan kadim dost, diğerine , daha değersiz olan yerin satımı için vekalet verir, al kendi yerini sat diye... şahıs burayı 10 liraya, diğer amcam da 15 liraya satar. der ki diğer dost, yaw arkadaş biz burayı birlikte aldık, toplam satış 25 lira, arsanın yarısı bana aitse ve yarı parasınıda vermişsem bemim hakkıma 12,5 lira düşer, dolayısıyla bana 2,5 lira daha vermen icap eder. diğeride git dava aç, alabiliyorsan al der. bizimkiside açar, diğeride kalkar vekaleti kötüye kullandığı gerekçesiyle 10 liranın ödenmesi için dava açar... 2,5 liranın tahsili davasında şahıs belgenin kendisi tarafından verildiğini ancak içeriğini kabul etmediğini beyan eder... ( bu dosyada hakim her iki arsa arasındaki değer farkının olup olmadığının tespiti için bilirkişi tayin etmiştir). sizce bu davanın akıbeti ne olur ?

Herkese merhabalar,
Sayın meslektaşlarım konuya çok farklı açılardan yaklaşmışlar ve hepsinin de mantıklı ve tutarlı gerekçeleri var. Ancak en başa, yani sayın deniprenin sorusuna gelirsek; öncelikle zamanaşımı noktasındaki değişik görüşlere ben de kendi görüşümü eklemek istiyorum. Konunun sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda değerlendirilmesi gerekir. Genel prensip gereği eğer muris için zamanaşımı süresi geçmiş ise bu durum mirasçılara da sirayet etmelidir. Ancak somut olayda iki ihtimale göre değerlendirme yapılmalıdır. Eğer harici (adi yazlı) sözleşme sonucunda taşınmaz hissesinin zilyetliği alıcıya devredilmişse ve fiilen alıcının hakimiyetinde ise taraflarca karşılıklı edimlerin yerine getirilmesi hususunda bir ihtar verilmedikçe zamanaşımı süresi işlemez. Bu şartlarda bir ve 10 yıllık zamanaşımı süresinin hemen başladığı düşünülemez. Ancak soruya konu somut olayda soruyu soran meslektaşım, alıcının mirasçılarının bu durumdan mursi alıcının ölümünden sonra haberdar olduklarını söylemiş. Bu durumda taşınmazın zilyetliğinin alıcıya devredilmediği düşünülürse adi yazılı sözleşmeden doğan talep hakkının maksimum 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunun ve 1988 başlangıç kabul edilirse zamanaşımı süresinin dolduğunun kabülü gerekir.

Sayın Denprenin asıl sorusu ise somut olayda satış bedeli olan 150.000 TL'nin bu günkü reel değerini mi yoksa 150.000 TL2ye satış tarihinden itibaren yürütülecek yasal faiz ile ortaya çıkacak komik rakamı mı talep etmeliyim şeklinde. Hakkaniyet duyguları aslında enflasyon döviz, altın fiyatlarındaki artış baz alınarak bulunacak reel değerin ödenmesini gerektirir. Ancak yakın tarihli olarak takip bir davada sunduğum Yargıtay içtihatına göre maalesef 150.000 TL'ye yasal faiz bile yürütemeyeceksiniz. İçtihadın tam metni yanımda olmamakla birlikte; olayda açılan dava ile geçersiz şekilde yapılan taşınmaz satışında satıcının ediminin yerine getirilmemesi nedeniyle uğranan zarar talep edildiği talep edilmektedir. Yargıtay'a göre geçersiz şekilde yapılan sözleşmede taraflar karşılıklı olarak aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Eğer olayda alıcı veya mirasçıları dava tarihinden önce diğer tarafa ihtarname çekerek sözleşmeden doğan devir yüğkümünü yerine getirmelerini veya satış bedelini iade etmelerini istemememillerse (taşınmaza fiilen hakim olduklarını varsaysak bile) alacak muaccel hale gelmemiştir. Bu durumda dava tarihinin muacceliyet tarihi olarak kabul edilerek dava tarihinden itibaren satış bedeli olarak kabul edilen rakama faiz yürütülmesi mümkün olup geçmiş dönem için bile faiz yürütülemez. Acı ama Yargıtay uygulaması bu yönde..

Aradan uzun bir zaman geçmiş, ancak yaptığım araştırmalar sonucunda bir netliğe kavuşamadığım için bu tartışmayı canlandırma gereğini duyuyorum.
Değişik başlıklar altında yapılan tartışmalarda pek çok meslektaşım geçersiz taşınmaz satışı nedeniyle peşin olarak yapılan ödemenin geri istenmesi sırasında daha önce bir ihtar varsa bu tarihten itibaren temerrüde düşürülüp faiz istenebileceğini belirtmiş, ancak ödemenin yapıldığı tarihten iadesi tarihine kadar faiz işletileceği yönünde Yargıtay kararlarına da rastladığımı hatırlıyorum.
(http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=7672 linkte Yargıtay HGK'nun 2000/13-1612 Es. 2000/1704 K. sayılı kararında muhalefet şerhi.)
(http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=11198 linkte Yargıtay 13.HD'nin 2002/6022 Es 2002/7457 K. sayılı kararı)

Somut olayımızda; yabancı uyruklu müvekkillerime taşınmazın satışı için haricen sözleşme yapılıyor. (Evi gösterdikleri sırada 390.000 TL olan satış bedelini müvekkillerimin ciddi alıcı olduklarını görmeleri üzerine 420.000 TL'ye çıkartıyorlar) Müvekkillerim belli bir miktar için peşinat (pey akçesi) olarak 60.000 TL'lik çek veriyor.
Gerek ev sahibi ve emlakçı, gerekse taşınmaz içindeki kiracı taşınmazdan kısa sürede çıkacağı izlenimi veriyor. Zira, müvekkillerimin taşınmaza kullanmak üzere acil ihtiyaçları var. Taşınmazın devri için yabancı uyruklu olan müvekkillere askeriyeden temiz kağıdı gelmesi bekleniyor.
Bu sırada müvekkiller kiracının ne zaman çıkacağını ve anahtar tesliminin ne zaman yapılacağını öğrenmek istediklerinde kiracının para talebi olduğu anlaşılıyor. Önce 3.500 TL olarak belirtilen bu isteğe de olumsuz bakmıyorlar, zira eve acilen ihtiyaçları var. Ancak, sonrasında evin satışına ilişkin görüşmelere de katılan kiracı (!!) ilk talebin yetersiz olduğunu belirtip konuşmasında 10.000 TL'den bahsediyor.
Bu olay aslında ülkemizin acı gerçeklerini de yansıtıyor: Ev sahibi, emlakçı ve kiracı birlik olmuş hiçbir şeyden habersiz alıcı yabancılardan ne kopartırsak diye bakıyorlar.

Müvekkillerime bunlarla uğraşmaları gerekmediğini sözleşmenin geçersiz olduğunu ve bedelin iadesini talep edebileceklerini bildirdim. Öncelikle bir icra takibi başlatıp itiraz halinde iptal davası açmayı düşünüyorum.
Mesajım biraz uzun olmuş, ancak izleyeceğim yol hakkında düşüncelerinizi iletirseniz sevinirim.
Öncesinde herhangi bir ihtar olmaksızın ödemenin yapıldığı tarihten itibaren geçen 1 ay için %9 yasal faiz istenebilir mi?

Faiz talebinin başlangıcı hususunda birbiri ile çelişkiye düşen iki Yargıtay kararını aşağıda incelemenize sunuyorum:

T.C.


YARGITAY


13. HUKUK DAİRESİ


E. 2002/2896


K. 2002/4299


T. 17.4.2002


• İTİRAZIN İPTALİ ( Sözleşme İle Satın Aldığı Taşınmazın Tapuda Devrinin Mümkün Olmaması Sebebiyle Verilen Kaparo ve Harcamaların Tahsili İçin Yapılan Takibe İtirazın İptali İstemi )


• SATIM SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİ ( Taşınmaz Satımına İlişkin Yapılan Sözleşmede Resmi Şekil Şartlarına Uyulmasının Gerekmesi )


• TARAFLARIN ALDIKLARINI İADE YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Geçersiz Sözleşmenin Varlığı Halinde Tarafların Aldıklarını Birbirine Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Uyarınca İade Yükümlülüğünün Bulunması )


• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KURALLARI ( Resmi Şekilde Yapılmayan Sözleşme Uyarınca Tarafların Aldıklarını Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Uyarınca İade Yükümlülüğünün Bulunması )


• SÖZLEŞMEDE ŞEKİL ŞARTI ( Taşınmazın Devrinin Verilmesi Amacıyla Yapılan Sözleşmenin Resmi Şekil Şartları Uyarınca Tapuda Yapılması Gerektiğinden Sözleşmenin Geçersiz Olması )


818/m.63,64,103,213


4721/m.706


2644/m.26



ÖZET : Taraflar arasında yapılan taşınmaz satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşme ile taraflar aldıklarını birbirlerine sebepsiz zenginleşme kuralları gereği iade ile mükelleftir. Davacı ancak ödediği miktarın geri ödenmesini isteyebilir. Bunun dışında geçersiz sözleşmeye dayanarak yaptığı menfi zararını ve daha önce davalıyı temerrüde düşürmediğinden geçmiş günler faizini isteyemez.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalı ile yaptıkları 22.1.2000 tarihli sözleşme ile taşınmazını satın almak için anlaştıklarını, sözleşme gereği davalıya 500.000.000 TL kaparo verdiğini, ayrıca 153.000.000 TL alım-satım vergisi yatırdığını ve taşınmazı 23.000.000 TL ile zorunlu deprem sigortası ile sigorta ettirdiğini, ancak davalının taşınmazı tapuda devretmesinin mümkün olmadığının ortaya çıktığını, bu nedenle davalıya verdiği kaparoyu ve taşınmaz için yaptığı harcamaları almak amacıyla yaptığı icra takibine davalının vaki itirazının iptalini istemiştir.
Davalı, davacının sözleşmeden caydığını, dolayısıyla sözleşme gereği verdiği kaparoyu isteme hakkı bulunmadığını, ayrıca yine sözleşme gereği davacının vergi ve deprem sigortası adı altında ödemiş olduğu paraları isteme hakkı da bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olmadığı, sözleşme resmi olarak tapuda yapılmadığı için herkes verdiğini geri iade ile zorunlu olduğunu, bu durumda davalının yaptığı itirazın iptali ile takibin devamına ve alacağın % 40 oranında inkar tazminatının tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının dayandığı ve taraflar arasında yapılan 22.1.2000 tarihli satış sözleşmesi geçersizdir. Sözleşme taşınmaz satışına ilişkin olup resmi şekilde yapılmadığı için M.K. 634, B.K. 213 ve Tapu Kaydının 26. maddeleri gereği geçersizdir. Geçersiz sözleşme ile taraflar aldıklarını birbirlerine sebepsiz zenginleşme kuralları gereği iade ile mükelleftir. Davacının bu sözleşme ile davalıya 500.000.000 TL ödediği sözleşmeden anlaşılmaktadır. Davacı ancak ödediği bu miktarın ödenmesini isteyebilir. Bunun dışında geçersiz sözleşmeye dayanarak yaptığı menfi zararını ve daha önce davalıyı temerrüde düşürmediğinden geçmiş günler faizini isteyemez. Bu nedenle mahkemenin, davacı tarafından yapılan icra takibine vaki itirazın 500.000.000 TL üzerinden iptaline ve devamına, vergi, sigorta parasıyla işlemiş faiz ile ilgili talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şeklide hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı lehine BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 17.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karara göre faiz istenebilmesi için temerrüde düşürülmesi gerekir.
T.C.


YARGITAY


13. HUKUK DAİRESİ


E. 2011/16450


K. 2012/897


T. 24.1.2012


• HARİCEN DÜZENLENEN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Tapuda Resmi Satışın Yapılmadığı - Satış Tarihi İtibariyle Tapulu Olan Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olduğu )


• TAPUDA RESMİ SATIŞIN YAPILMAMASI ( Satış Tarihi İtibariyle Tapulu Olan Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olduğu )


• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Satış Tarihi İtibariyle Tapulu Olan Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olduğu - Taraflar Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Karşılıklı Olarak Verdiklerini İade İle Yükümlü Oldukları )


• TAŞINMAZ SATIŞININ RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAMASI ( Taraflar Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Karşılıklı Olarak Verdiklerini İade İle Yükümlü Oldukları - Davacı Satın Almış Olduğu Taşınmazı İade Etmeden Ödediği Satış Bedeli İçin Faiz Talep Edemeyeceği )


• DAVACININ ZİLYETLİĞİNDE BULUNAN TAŞINMAZ ( Davalılara İadesine Hükmedilen Alacağa Taşınmazın İadesi Tarihinden İtibaren Faiz Yürütülmesine Karar Verilmesi Gerektiği )


1512/m.60


2644/m.26


4721/m.706


818/m.213



ÖZET : Taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle, davacı tarafından davalılara ... TL ödendiği, ancak tapuda resmi satışın yapılmadığı anlaşılmakta olup, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler. Davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz de talep edemez. Mahkemece ödenen satış bedelinin, denkleştirici adalete göre dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücü karşılığının tahsiline karar verildiğine göre, davacının zilyetliğinde bulunan taşınmazın da davalılara iadesine, hükmedilen alacağa taşınmazın iadesi tarihinden itibaren faiz yürütülmesine karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu husus gözardı edilerek, taşınmazın iadesine karar verilmediği gibi, hükmedilen alacağa da dava tarihinden itibaren faiz yürütülmüş olması usul ve yasaya aykırıdır.
DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükümün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalıların murisinden davalılara intikal eden ... İlçesi, ... Köyü, ... mevkiinde bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmazı, 2.4.2006 tarihinde haricen düzenlenen satış sözleşmesi ile davalılardan satın aldığını, ancak taşınmazın tapuda devrinin yapılmadığı gibi, ödemiş olduğu 19.500,00 TL satış bedelinin iade edilmediğini, davalıların sebepsiz olarak zenginleştiklerini ileri sürerek, ödediği bedelin denkleştirici adalete göre ulaştığı alım gücü karşılığı tespit edilerek, satış tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş, 20.12.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile de, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, talep miktarını bilirkişi raporuna göre belirlenen 30.212,42 TL’ye çıkarmıştır.
Bir kısım davalılar, davaya konu taşınmazın satış tarihinden itibaren davacı tarafından kullanıldığını, tapu devrini vermeye de hazır olduklarını savunarak, davanın reddini dilemişler, diğer bir kısım davalılar ise, davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne, 17.6.2010 tarihli bilirkişi raporunda belirlenen 30.212,42 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- )Taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle, davacı tarafından davalılara 19.500,00 TL ödendiği, ancak tapuda resmi satışın yapılmadığı anlaşılmakta olup, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. ( MK.706, B.K. 213, Tapu K. 26 ve Noterlik K. 60 maddeleri )Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler. Davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz de talep edemez. Mahkemece ödenen satış bedelinin, denkleştirici adalete göre dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücü karşılığının tahsiline karar verildiğine göre, davacının zilyetliğinde bulunan taşınmazın da davalılara iadesine, hükmedilen alacağa taşınmazın iadesi tarihinden itibaren faiz yürütülmesine karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu husus gözardı edilerek, taşınmazın iadesine karar verilmediği gibi, hükmedilen alacağa da dava tarihinden itibaren faiz yürütülmüş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükümün düzeltilerek onanması H.U.M.K.nun 438/7. maddesi gereğidir.
SONUÇ : 1. bent gereğince davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan sebeplerle temyiz edilen kararın "Hüküm" başlıklı bölümünün ( 1 )no’lu bendinde bulunan ( Açılan davanın kabulüne )sözlerinden hemen sonra gelmek üzere, ( taşınmazın davalılara iadesine )sözlerinin yazılmasına, aynı bendin 1. ve 2. satırında bulunan ( ...dava tarihinden itibaren... )sözlerinin karardan çıkarılarak, yerine ( ...taşınmazın iade tarihinden itibaren... )sözlerinin yazılmasına, kararın düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 24.01.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yukarıdaki karardan anlaşılan ise eğer taşınmazın fiili kullanımı alıcıya bırakılmamışsa, peşin ödemenin yapıldığı tarihten itibaren faiz talep edilebileceği yönündedir.

Alıntı: Yazan Av.Serap Kurtuldu Faiz talebinin başlangıcı hususunda birbiri ile çelişkiye düşen iki Yargıtay kararını aşağıda incelemenize sunuyorum: T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2002/2896 K. 2002/4299 T. 17.4.2002 • İTİRAZIN İPTALİ ( Sözleşme İle Satın Aldığı Taşınmazın Tapuda Devrinin Mümkün Olmaması Sebebiyle Verilen Kaparo ve Harcamaların Tahsili İçin Yapılan Takibe İtirazın İptali İstemi ) • SATIM SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİ ( Taşınmaz Satımına İlişkin Yapılan Sözleşmede Resmi Şekil Şartlarına Uyulmasının Gerekmesi ) • TARAFLARIN ALDIKLARINI İADE YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Geçersiz Sözleşmenin Varlığı Halinde Tarafların Aldıklarını Birbirine Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Uyarınca İade Yükümlülüğünün Bulunması ) • SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KURALLARI ( Resmi Şekilde Yapılmayan Sözleşme Uyarınca Tarafların Aldıklarını Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Uyarınca İade Yükümlülüğünün Bulunması ) • SÖZLEŞMEDE ŞEKİL ŞARTI ( Taşınmazın Devrinin Verilmesi Amacıyla Yapılan Sözleşmenin Resmi Şekil Şartları Uyarınca Tapuda Yapılması Gerektiğinden Sözleşmenin Geçersiz Olması ) 818/m.63,64,103,213 4721/m.706 2644/m.26 ÖZET : Taraflar arasında yapılan taşınmaz satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşme ile taraflar aldıklarını birbirlerine sebepsiz zenginleşme kuralları gereği iade ile mükelleftir. Davacı ancak ödediği miktarın geri ödenmesini isteyebilir. Bunun dışında geçersiz sözleşmeye dayanarak yaptığı menfi zararını ve daha önce davalıyı temerrüde düşürmediğinden geçmiş günler faizini isteyemez. DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Davacı, davalı ile yaptıkları 22.1.2000 tarihli sözleşme ile taşınmazını satın almak için anlaştıklarını, sözleşme gereği davalıya 500.000.000 TL kaparo verdiğini, ayrıca 153.000.000 TL alım-satım vergisi yatırdığını ve taşınmazı 23.000.000 TL ile zorunlu deprem sigortası ile sigorta ettirdiğini, ancak davalının taşınmazı tapuda devretmesinin mümkün olmadığının ortaya çıktığını, bu nedenle davalıya verdiği kaparoyu ve taşınmaz için yaptığı harcamaları almak amacıyla yaptığı icra takibine davalının vaki itirazının iptalini istemiştir. Davalı, davacının sözleşmeden caydığını, dolayısıyla sözleşme gereği verdiği kaparoyu isteme hakkı bulunmadığını, ayrıca yine sözleşme gereği davacının vergi ve deprem sigortası adı altında ödemiş olduğu paraları isteme hakkı da bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olmadığı, sözleşme resmi olarak tapuda yapılmadığı için herkes verdiğini geri iade ile zorunlu olduğunu, bu durumda davalının yaptığı itirazın iptali ile takibin devamına ve alacağın % 40 oranında inkar tazminatının tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacının dayandığı ve taraflar arasında yapılan 22.1.2000 tarihli satış sözleşmesi geçersizdir. Sözleşme taşınmaz satışına ilişkin olup resmi şekilde yapılmadığı için M.K. 634, B.K. 213 ve Tapu Kaydının 26. maddeleri gereği geçersizdir. Geçersiz sözleşme ile taraflar aldıklarını birbirlerine sebepsiz zenginleşme kuralları gereği iade ile mükelleftir. Davacının bu sözleşme ile davalıya 500.000.000 TL ödediği sözleşmeden anlaşılmaktadır. Davacı ancak ödediği bu miktarın ödenmesini isteyebilir. Bunun dışında geçersiz sözleşmeye dayanarak yaptığı menfi zararını ve daha önce davalıyı temerrüde düşürmediğinden geçmiş günler faizini isteyemez. Bu nedenle mahkemenin, davacı tarafından yapılan icra takibine vaki itirazın 500.000.000 TL üzerinden iptaline ve devamına, vergi, sigorta parasıyla işlemiş faiz ile ilgili talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şeklide hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı lehine BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 17.4.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi. Yukarıdaki karara göre faiz istenebilmesi için temerrüde düşürülmesi gerekir. T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2011/16450 K. 2012/897 T. 24.1.2012 • HARİCEN DÜZENLENEN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Tapuda Resmi Satışın Yapılmadığı - Satış Tarihi İtibariyle Tapulu Olan Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olduğu ) • TAPUDA RESMİ SATIŞIN YAPILMAMASI ( Satış Tarihi İtibariyle Tapulu Olan Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olduğu ) • SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Satış Tarihi İtibariyle Tapulu Olan Taşınmazın Satışına İlişkin Sözleşme Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olduğu - Taraflar Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Karşılıklı Olarak Verdiklerini İade İle Yükümlü Oldukları ) • TAŞINMAZ SATIŞININ RESMİ ŞEKİLDE YAPILMAMASI ( Taraflar Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Karşılıklı Olarak Verdiklerini İade İle Yükümlü Oldukları - Davacı Satın Almış Olduğu Taşınmazı İade Etmeden Ödediği Satış Bedeli İçin Faiz Talep Edemeyeceği ) • DAVACININ ZİLYETLİĞİNDE BULUNAN TAŞINMAZ ( Davalılara İadesine Hükmedilen Alacağa Taşınmazın İadesi Tarihinden İtibaren Faiz Yürütülmesine Karar Verilmesi Gerektiği ) 1512/m.60 2644/m.26 4721/m.706 818/m.213 ÖZET : Taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle, davacı tarafından davalılara ... TL ödendiği, ancak tapuda resmi satışın yapılmadığı anlaşılmakta olup, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler. Davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz de talep edemez. Mahkemece ödenen satış bedelinin, denkleştirici adalete göre dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücü karşılığının tahsiline karar verildiğine göre, davacının zilyetliğinde bulunan taşınmazın da davalılara iadesine, hükmedilen alacağa taşınmazın iadesi tarihinden itibaren faiz yürütülmesine karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu husus gözardı edilerek, taşınmazın iadesine karar verilmediği gibi, hükmedilen alacağa da dava tarihinden itibaren faiz yürütülmüş olması usul ve yasaya aykırıdır. DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükümün süresi içinde davalılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Davacı, davalıların murisinden davalılara intikal eden ... İlçesi, ... Köyü, ... mevkiinde bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmazı, 2.4.2006 tarihinde haricen düzenlenen satış sözleşmesi ile davalılardan satın aldığını, ancak taşınmazın tapuda devrinin yapılmadığı gibi, ödemiş olduğu 19.500,00 TL satış bedelinin iade edilmediğini, davalıların sebepsiz olarak zenginleştiklerini ileri sürerek, ödediği bedelin denkleştirici adalete göre ulaştığı alım gücü karşılığı tespit edilerek, satış tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş, 20.12.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile de, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, talep miktarını bilirkişi raporuna göre belirlenen 30.212,42 TL’ye çıkarmıştır. Bir kısım davalılar, davaya konu taşınmazın satış tarihinden itibaren davacı tarafından kullanıldığını, tapu devrini vermeye de hazır olduklarını savunarak, davanın reddini dilemişler, diğer bir kısım davalılar ise, davaya cevap vermemişlerdir. Mahkemece, davanın kabulüne, 17.6.2010 tarihli bilirkişi raporunda belirlenen 30.212,42 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 1- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- )Taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle, davacı tarafından davalılara 19.500,00 TL ödendiği, ancak tapuda resmi satışın yapılmadığı anlaşılmakta olup, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. ( MK.706, B.K. 213, Tapu K. 26 ve Noterlik K. 60 maddeleri )Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler. Davacı, satın almış olduğu taşınmazı iade etmeden ödediği satış bedeli için faiz de talep edemez. Mahkemece ödenen satış bedelinin, denkleştirici adalete göre dava tarihi itibariyle ulaştığı alım gücü karşılığının tahsiline karar verildiğine göre, davacının zilyetliğinde bulunan taşınmazın da davalılara iadesine, hükmedilen alacağa taşınmazın iadesi tarihinden itibaren faiz yürütülmesine karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu husus gözardı edilerek, taşınmazın iadesine karar verilmediği gibi, hükmedilen alacağa da dava tarihinden itibaren faiz yürütülmüş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükümün düzeltilerek onanması H.U.M.K.nun 438/7. maddesi gereğidir. SONUÇ : 1. bent gereğince davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan sebeplerle temyiz edilen kararın "Hüküm" başlıklı bölümünün ( 1 )no’lu bendinde bulunan ( Açılan davanın kabulüne )sözlerinden hemen sonra gelmek üzere, ( taşınmazın davalılara iadesine )sözlerinin yazılmasına, aynı bendin 1. ve 2. satırında bulunan ( ...dava tarihinden itibaren... )sözlerinin karardan çıkarılarak, yerine ( ...taşınmazın iade tarihinden itibaren... )sözlerinin yazılmasına, kararın düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 24.01.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Yukarıdaki karardan anlaşılan ise eğer taşınmazın fiili kullanımı alıcıya bırakılmamışsa, peşin ödemenin yapıldığı tarihten itibaren faiz talep edilebileceği yönündedir.

Ben bir fark göremedim.

Merhaba Suat Bey,
Fark görmemenizin nedeni benim gibi bakamadığınız için olabilir
Zira, bana göre ufak bir nüans farkı var. İkinci kararda, fiilen alıcı kullanımına bırakılan taşınmazın iade edildiği tarihten itibaren faiz işletileceği belirtilmiş, ancak temerrüt için ihtar şartı üzerinde durulmamış. Bu da bana fiili teslimin olmadığı halde akit sona erdirilmezse faiz talebinin ödemeden itibaren olabileceğini düşündürdü.