Paylı Mülkiyette İşgal.Acil!!!

Konuyu şöyle özetleyebilirim.Bin dönümlük bir arsa var ve bu arsanın 4 ortağı var.Ortaklardan ikisi karı koca. paylar 200-200 = 400 karı kocanın payı. 300-300 ise diğer iki ortağın..bu iki ortak burayı mimar izni çıktığı için mütahite vermek istiyor.Hemde yaşlı olan karı koca arsaya zamanında gecekondu yapmış ve paylarından çok daha fazla yeri işgal etmişler.Şimdi sorun şu karı koca mütahite vermeyi kabul etmiyor madem öyle bunların diğer iki ortağın payına tecavüz eden gece kondularına karşı ne yapabiliriz.Hangi dava veya davaları açabiliriz.Bir de hazırlayıcı işlem olarak yapılması gereken bir işlem var mıdır?
Konu acil olduğundan en kısa zamanda cevaplarınızı bekliyorum.Saygı ve Sevgiyle!

1. Paya vaki müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil davaları açılabilir. Bu davaların açılabilmesi için , müdahale eden paydaşın diğerlerini " intifadan men" etmesi gerekir. Müdahale eden paydaş diğerlerinin kullanımına izin vermemeli , onları taşınmaza sokmamalı,kullanmalarını önlemeli . Diğer paydaşların paylarından az da olsa kullandıkları bir kısım varsa müdahalenin önlenmesi istenemez ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. İntifadan men olgusu her türlü kanıtla kanıtlanabilir ise de, davadan önce ihtarname çekip payı karşılığı kullanmaya izin verilmesi istenmesi yararlı olur.

2. Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ve herkes kendine isabet eden yeri kullanıyorsa müd. önlenmesi ve ecrimisil talep edilemez.

3. Taşınmaz üzerinde inşaat yapılabilmesi için tüm paydaşların izni gerekir. Gereksiz yere izin vermeyen paydaş aleyhine TMK 696.mad. uyarınca paydaşlıktan çıkarılma davası açılabilir .

4. Doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

5. İnşaat oybirliğiyle verilen karar sonucu yapılmamış ise , binanın kal'i de istenebilir.

Saygılarımla.

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/12577

K. 2004/13278

T. 6.12.2004

• MÜŞTEREK MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZ ( Paydaşlar Arasındaki Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım Talebi - İntifadan Men Koşulu )

• İNTİFADAN MEN KOŞULU ( Müşterek Mülkiyete Tabi Taşınmaz Paydaşları Arasındaki Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım Davasında )

• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE YIKIM TALEBİ ( Müşterek Mülkiyete Tabi Taşınmaz Paydaşları Arasında - İntifadan Men Koşulu )

• FİİLİ TAKSİM BULUNMASI DURUMUNDA ELATMANIN ÖNLENMESİ VE YIKIM TALEP EDİLEMEMESİ ( Müşterek Mülkiyete Tabi Taşınmaz Paydaşları Arasındaki Elatmanın Önlenmesi ve Yıkım Talebi )

4721/m.683/2,688

818/m.213

ÖZET : Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir. Çekişme konusu taşınmaz paylı mülkiyet üzere olup, taşınmazda taraflarla birlikte başka paydaşlar da bulunmaktadır. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davası dinlenmez. Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorunu taksim veya şüyuun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlenmelidir. Ancak, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse, kayıtta paylı, eylemsel olarak bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, ""ahde vefa"" kuralının yanında MK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir. Somut olayda, tüm dosya içeriği ve toplanan deliller yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde; paydaşlar arasında fiili kullanma biçiminden veya harici bir taksimin varlığından söz etme olanağı yoktur. Nitekim, bu husus mahkemenin de kabulündedir. Zeminde fiilen her iki tarafın da kullandığı yer olduğu, davalının kullanımının davacının yararlanmasına engel teşkil etmediği, intifadan ( yararlanmadan ) men olgusunun gerçekleşmediği sabittir. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden pay maliki olduğu S. İlçesi, Kapısuyu Köyü, Çevlik mevkiinde yer alan 17 parsel sayılı çekişme konusu taşınmaza davalının haklı ve geçerli bir neden olmaksızın inşaat yaparak müdahale ettiğini ileri sürerek haksız elatmanın önlenmesine ve muhdesatın yıkımına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, çekişme konusu taşınmazda davacı ile müştereken malik olduklarını, fiili taksim yaptıklarını, paydaşların kullandıkları yerlerin zeminde belirli olduğunu, davacının payına elatmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece; taşınmazın müşterek mülkiyet üzere olduğu, taraflar arasında fiili taksim yapıldığının ispat edilemediği, müşterek maliklerin yapılan inşaatı durdurma haklarının bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.
Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden toplanan delillerden 17 parsel sayılı taşınmazın paylı mülkiyet üzere olduğu, anılan yerde taraflarla birlikte dava dışı birçok paydaşın bulunduğu, davalının taşınmazda daha önce tasarrufunda olan yerdeki yapısına bir kat daha ilave yapmak isteği görülmektedir.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyuun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213, Ticaret Kanununun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, ""akde vefa"" kuralının yanında MK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, Medeni Kanununun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olayda, tüm dosya içeriği ve toplanan deliller yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde; paydaşlar arasında fiili kullanma biçiminden veya harici bir taksimin varlığından söz etme olanağı yoktur. Nitekim, bu husus mahkemenin de kabulündedir. Zeminde fiilen her iki tarafın da kullandığı yer olduğu, davalının kullanımının davacının yararlanmasına engel teşkil etmediği, intifadan ( yararlanmadan ) men olgusunun gerçekleşmediği sabittir.
SONUÇ : Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nın 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 6.12.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (KAZANCI)