Yeni Malikin Tahliye İhtarı ve İhtarı Önceden Çekmesinin Geçerliliğine Etkisi

Sayin Meslekdaslarim,

X kisi kiraci olarak bulundugu isyerinde on yildan bu yana berberlik yapmakta ve bu yerde genis bir musteri kitlesine ulasarak calismaktadir. Malik A isyerini B ye satmistir ve B de X e noterden bir ihtarname gondererek soyle belirtmistir: 1- 00-00-2006 tarihinde satin aldigim gayrimenkulun sahibiyim bundan boyle kira bedellerini bana odemeniz gerekmektedir,2- Kira sozlesmesi bittiginde bu ihtarnameye dayanarak is yerini bosaltmaniz gerektigini is bu ihtari tahliye ihtarnamesi olarak kabul etmeniz gerektigi hususunuda belirtmistir. Acaba kanunen sozlesme bitimine bir ay kala tahliye ihtarnamesi gonderilmesi gerekmez mi ? Bu sekilde aylar oncesinde gonderilen bir Tahliye Ihtarnamesi gecerli midir? Ihtarname zamaninda cekilirse dahi kiraci bu on yil boyunca calistigi yer hakkinda yeni yerin maliki hakkinda hangi haklari hangi sure va hangi mahkemelerde ileri surebilir? Bu hususlar hakkinda bilgilerinizi sunmanizi ve var ise yargitay kararlarini iletmenizi saygiyla dilerim.

Yeni malik iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde çekeceği ihtar ile ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya bildirirse; 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Aksi halde iktisap nedeniyle sahip olduğu tahliye nedenini kaybeder. Kiracı ile yeni malik arasında kira sözleşmesi kurulmuş olur. Ancak ihtiyacın gerçek olması ve samimi bulunması gereklidir.


Saygılarımla.

Gördüğüm kadarıyla zaten yeni maliğe tanınan 1ay/6aylık sürelere dayanılmamış, doğrudan kontrat bitim tarihinde kontratın fesh edileceği ihtar edilmiş.

İhtarın çok önceden çekilmesi onu geçersiz kılmaz. İhtiyaç iddiası samimiyse ve ispatlanırsa tahliye edilirsiniz. Eski kiracı olmanız ya da ulaştığınız müşteri çevrenizin o bölgede geniş olmasının bu dava ile ilgisi yok. İhtiyaç iddiası samimiyse ileri sürebileceğiniz bir hak da yok, dolayısıyla yeni yer aramanızı öneririm.

Ihtar bugun cekilmistir ve onumuzdeki yil kira sozlesmesinin bitim tarihine kadar kiraciyada o yerde oturma musaedesi vermistir daha sonra ihtiyac sebebiyle bosaltilmasi gerektigi belirtilmistir. Kiraci bu isyerinden ayrilmak istemiyor ve yapilacak kira artisina da razi, kiralayan ise aylar oncesinden sen cikman gerekiyor demektedir nitekim burada aklima takilan soyle bir durum var: Ihtiyaci olan kiralayan neden 6 ay sonra degilde kira sozlesmesinin biticegei yaklasik 8 ay sonra cik demektedir! Yani normalde ihtiyaci olan 6 ay sonra tahliye davasina yoluna gidilmelidir neden 2 ay fazla beklesin?! Pekala diyelim ki sozlesme bitimine kadar bekledi acaba sozlesmenin bitimine bir ay kala tekrar bir ihtar gondermesi gerekir mi yoksa bugun itibariyla cektigi ihtar gecerli mi eger gecerliyse peki kanunen duzenlenmis olunan onceden tahliye ihtarnamesi cekilmesi kavrami burada gozardemi edilimektedir? o zaman hukuki bir sorun ortaya cikmaz mi ? Egerki kiraci cikmaz ise bu sefer kiralayan elindeki 8 ay once gondermis oldugu ihtarnameyle birlikte hangi haklara sahiptir?

Alıntı: Ihtiyaci olan kiralayan neden 6 ay sonra degilde kira sozlesmesinin biticegei yaklasik 8 ay sonra cik demektedir!

Bu onun takdiridir. Yeni malik tahliye için ister kendisine özel tanınan 1/6 aylık sürelere dayanır, ister kontrat bitim tarihine. Bu konuda seçim hakkı onundur, sizin değil.

Alıntı: Pekala diyelim ki sozlesme bitimine kadar bekledi acaba sozlesmenin bitimine bir ay kala tekrar bir ihtar gondermesi gerekir mi yoksa bugun itibariyla cektigi ihtar gecerli mi

Geçerli.

Alıntı: gecerliyse peki kanunen duzenlenmis olunan onceden tahliye ihtarnamesi cekilmesi kavrami burada gozardemi edilimektedir?

Niye gözardı edildiğini düşünüyorsunuz? İhtarın amacı tahliye iradesinin önceden kiracıya bildirilmesidir ve bu olayda da bildirilmiştir. Üstelik kiracıya yeni yer araması için çok önceden bildirilmiştir. Müteşekkir olacağınıza şikayet etmiyor musunuz?

Alıntı: Egerki kiraci cikmaz ise bu sefer kiralayan elindeki 8 ay once gondermis oldugu ihtarnameyle birlikte hangi haklara sahiptir

Kira bitim tarihinde tahliye davası açar ve ihtiyaç iddiasını kanıtlarsa tahliye eder.

İktisap ve ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, mal sahibinin seçimlik hakkı vardır.

İsterse iktisaptan itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirir ve en az 6 ay bekleyerek davasını açar. Buradaki 6 ay asgari süredir . 6 ay geçtikten sonra süre şartı aranmaz.

İsterse mevcut olan sözleşmeyi benimser ve davasını kira dönemi sonunda ihtar çekmemişse 1 ay içinde ihtar çekmişse müteakip dönemin sonuna kadar davasını açar.

İktisap eden her iki halde yasal süreleri aşan bir süre tanımışsa bu bildirimi ile bağlıdır.

Bu kurallar aşağıdaki yargıtay kararında yer almıştır.

YARGITAY 6.HD. 04.10.1993 TARİH 1993/9085 E, 1993/9566 K. SAYILI
KARARI
“Dava iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme süre yönünden davayı ret etmiş hüküm davacı vekilince temyiz olunmuştur.

6570 sayalı yasa kapsamına giren kiralananı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak akdin hitamında isterse 6570 sayılı yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak kiracı hakkında ihtiyaç nedeniyle dava açabilir. Bu iki yoldan hangisi yararına ise onu seçmek yeni malikin hakkıdır.

Davada 6570 sayalı yasanın 7/d maddesine dayanılıyorsa yeni malikin dava açabilmesi için iktisaptan itibaren bir ay içinde satın aldığını ihtiyacında kullanacağını kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren altı ayın geçmesini beklemesi gerekir. İhtarın iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya keşidesi değil tebliği şarttır. Davanın iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir Akdin sonuna kadar dava ikamesi mümkündür.

Altı aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava ret edilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci dava açılabilir.

Birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir. Ancak iktisabı izleyen bir ay içinde ihtar tebliğ edilmemiş ise sonradan bunun giderilmesi mümkün değildir.

Önceki malik sıfatıyla davalı ile arasında yapılan sözleşme 1.1.1991 tarihli ve bir yıl sürelidir. Davalının davacı aleyhine almış olduğu tevdi mahalli kararı da bu sözleşmeye dayanmıştır. Bu itibarla 13.1.1993 tarihinde açılan dava akde göre süresindedir. Tarafların ihtiyaç delilleri toplanarakvarılacak sonuca göre bir karar verilmesi icap ederken bundan zühulle davanın süreden reddi doğru olmadığından BOZULMASI gerekmiştir. “

Sonuçta sayın ADMİN' e katılıyorum. İktisap eden yukarıdaki uygun davranmıştır. 6 aylık azami süre şartına uymuştur. Kendi iradesi ile kiracı lehine sürede değişiklik yapma imkanı mevcuttur. Önemli olan yasal sürenin kısaltılmamasıdır. İkincisi iktisap edeninin mevcut olan kira sözleşmesine dayanma imkanı da mevcuttur. Davacının sözleşmeye göre de süre bitiminde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Verilen süre ile mevcut sözleşmedeki dönem sonu tarihi örtüşmektedir. Dolayısıyla iktisap eden 7/d md. uyarınca ihtarnameye de dayansa, eski malikle yapılan sözleşmeye de dayansa kira akdinin bitim tarihinden (dönem sonundan) itibaren iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaya hak kazanacaktır. Ayrıca bir ihtarname gönderilmesine gerek bulunmamaktadır.

Kiracının 10 yıllık kiracı olması sonucu etkilememektedir. Açılacak mal sahibinin ihtiyacı olup olmadığı konusu üzerinde durulacaktır. Aksi kanıtlanabilir. Değer arttırıcı yararlı ve zorunlu giderler varsa ayrı bir davada istenebilir.

Saygılarımla

Sayin Yucel Kocabas ve Sayin Admin aciklayici bilgileriniz icin cok tesekkur ederim. Malikin sozlerinden soyle anlasilmaktadir : Sozlesme bitiminde is yerimi istiyorum cunku ya daha fazla kiraya vermeye veya da kendim calismayi dusunuyorum acaba boyle konular bir ihtiyac gerekcesi olabilirmi ? Ihtiyac gerekcesi yargitay tarafndan hangi hususlar uzerinde durularak kabul edilmektedir ? Sayigilarimla

Yeni malikin " Kira sozlesmesi bittiginde bu ihtarnameye dayanarak iş yerini bosaltmaniz gerektigini iş bu ihtarı tahliye ihtarnamesi olarak kabul etmeniz gerektigi" beyanından ihtiyaç iradesi çıkaramadım. Bu ifade, olsa olsa "sözleşmenin uzatılamayacağı"nın bildirilmesidir diye düşünüyorum.Bu yöndeki irade beyanı yeni malik lehine bir sonuç doğurur mu? Onu tartışmak gerekiyor gibi.

"İhtiyaç gerekcesi yargitay tarafndan hangi hususlar uzerinde durularak kabul edilmektedir ?" diye soruyorsunuz Sayın umutlaw. Doğmamış ihtiyaç nedeniyle dava açılamayacağı gibi, dava devamınca da ihtiyacın varlığı sürmelidir.İhtiyaç araştırmasında, samimiyet arandığı gibi, güncellik ve zorunluluk gibi kriterler de dikkate alınır. "Daha yüksek bir bedelle kiraye verme arzusu" ihtiyacın varlığının değil, yokluğunun kabulünü gerektirir. "Kendim çalışmayı düşünüyorum" temel ihtiyaç nedenidir.Bu husus araştırılacaktır zaten. Hangi işin yapılması düşünülüyor, mecur ;yapılması tasarlanan iş için uygun mudur, malik mesleği ya da konumu itibarı ile o işi yapabilir mi v.b. gibi hususlar araştırılacak. Yeni malik, "Ben burasını,zaten kendi yapacağım iş için satın aldım" diyorsa mahkemeyi bu hususta iknaya çalışacaktır.Mecurda yapmayı düşündüğü işi hali hazırda başka bir yerde yapıyor ve faaliyette bulunduğu işyerinde de kiracı ise, ihtiyacın ispatı kolay olur tabii.
Kolay gelsin..

Alıntı: Yazan umutlaw Sayin Yucel Kocabas ve Sayin Admin aciklayici bilgileriniz icin cok tesekkur ederim. Malikin sozlerinden soyle anlasilmaktadir : Sozlesme bitiminde is yerimi istiyorum cunku ya daha fazla kiraya vermeye veya da kendim calismayi dusunuyorum acaba boyle konular bir ihtiyac gerekcesi olabilirmi ? Ihtiyac gerekcesi yargitay tarafndan hangi hususlar uzerinde durularak kabul edilmektedir ? Sayigilarimla

sayın umutlaw,

-"daha fazla kiraya vermeye" şeklinde bir ihtiyaç iddiası geçerli değildir. İhtiyaç, malikin kendisine(veya çocuklarına) ait olmalıdır.İşyeri ihtiyacı için aranılan kriterleri bildiğim kadarıyla şöyle sıralayabilirim:

-Bazen, sadece eski kiracıyı (Düşük kalan kira aylığından ötürü) çıkarıp rayiç bedel üzerinden kiraya verebilmek için muvazaalı satış yapılabilmektedir. Bu husus değerlendirilebilir.

-Yeni malik birden fazla taşınmaza sahip olup da, size dava açmadan önce bunlardan bir veya birkaçını kiraya vermişse ihtiyacında samimi değildir.

-Malikin maddi durumu, yapacağını iddia ettiği işe uygun olmalıdır.Emekli ikramiyesi ile bir dükkan alıp, hiç parası kalmayan malik, örneğin işyerini kuyumcu olarak işleteceğini iddia ederse, inandırıcı olmamaktadır.

-Mecurun fiziki durumu; malikin yapacağını iddia ettiği işin niteliğine de uygun olmalıdır. Örneğin 10 m2 lik bir dükkanda market açma isteğinde olması gibi...

-Malikin yapacağı iş ile, kendi fiziki durumu; yaşı, sağlığı da uygun olabilmelidir.

Tüm bunların yanında, ruhsat için uygun olabilme(İçki ruhsatı gibi), taşınmazın kendisinden kaynaklanan özellikler(Mesela SİT alanında olması gibi) savunma olarak kullanılabilir.


Görüldüğü gibi genellikle hakimin takdirine dayanan savunmalardan söz etmekteyim.

Saygılarımla

6570 sayılı yasada sözü edilen ihtiyaç kelimesi "gereklilik , çaresiz kalıp istemek " anlamında kullanılmıştır. Ana kural ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi ihtiyacın zorunlu ve sürekli olmasıdır.

Bunun dışında her somut olayın kendine özgü özellikleri dikkate alınır. İşyeri kiraları ile ilgili olarak örnek verilecek olursa :

Davacı kiracı konumunda ise ,ya tahliye tehdidi altında bulunması yada kiralananın yapılacak iş için en azından aynı nitelikte veya daha üstün nitelikli olması, bu yerin yapılacak işe elverişli bulunması , davacının işsiz olması ,iş değiştirmek ihtiyacı doğması, uygun nitelikte başkaca boş işyerinin bulunmaması gibi koşullar ihtiyacın varlığını gösterir.

Başkasına daha fazla kira ile kiralamak iddiası ihtiyaç olarak değerlendirilemez. (zaten 15.md. göre zorunlu sebeb olmaksızın 3 yıllık süre içinde tahliye edilen kiralananı eski kiracısından başkasına kiraya veremez ) Fakat tahliye ile birlikte kira tespiti davası da açabilir.
Saygılarımla

Sayın ERGİN'in yazısını yukarıdaki yazımın yayınlanmasından sonra görebildim.
Kendisinin ifade ettiği görüş ve tespitlere de katılıyorum.
Saygılarımla .

Sayin EEGIN aciklayici bilgileriniz icin minettarim. Cikardigim sonuca gore, X kiraci sozlesme bitimine kadar bu yerde oturacaktir, sozlesme bitiminde de bir degisiklik olmadigi halde eski kira parasini posta havalesi yoluyla odemeye devam edecektir. Yani dava malik tarafindan aclmadikca kiraci kiraladigi gayrimenkulu kullanmaya devam edecektir. Dogru mu ?
Saygilarimla

Alıntı: Yazan umutlaw Sayin EEGIN aciklayici bilgileriniz icin minettarim. Cikardigim sonuca gore, X kiraci sozlesme bitimine kadar bu yerde oturacaktir, sozlesme bitiminde de bir degisiklik olmadigi halde eski kira parasini posta havalesi yoluyla odemeye devam edecektir. Yani dava malik tarafindan aclmadikca kiraci kiraladigi gayrimenkulu kullanmaya devam edecektir. Dogru mu ? Saygilarimla

Size banka hesap numarası verilmediyse aynen belirttiğiniz gibi olacaktır. Bu yer İstanbul'daysa temyiz aşaması ile birlikte dava 1,5-2 yıl sürer.

Bu arada benim için gerekli bir notu ileteyim. İlk mesajımı yayınladığımda Sayın hskaraca'nın sadece bir cümlelik yanıtı mevcuttu. Ancak şimdi gördüğüm kadarıyla yanıt büyümüş. Benim yanıt ise sonradan yazılmış göründü. Bu açıklamayı niye yaptım. Sayın hskaraca ile benzer şeyler yazmama rağmen, kendisinin mesajından hiç bahsetmemiş oldum. İlke olarak benden önce doğru mesaj varsa mesaj yazmamaya ve ilave yapacaksam da önceki mesaja atıfta bulunarak yazmaya çalışmaktayım.

Saygılarımla

Sayın Ergin,
Dün siteye girdiğimde görememiş olacağım yazınızı.
Dile getirdiğiniz sorun nasıl oluştu, doğrusu anlamadım.Bir paragraf yazmış, yeterli görmeyerek (kısmen de değiştirerek) tamamlama yolunu seçmiştim. Tamamladığımda siz de yazmış bulundunuz diye düşünüyorum. Ya da yazıların bitişi aynı an'a mı denk geldi acaba. Teknolojiye intibakım zayıf, herhalde aksaklık bende. Bilgilerinize efendim.

Alıntı: Yazan hskaraca Sayın Ergin, Dün siteye girdiğimde görememiş olacağım yazınızı. Dile getirdiğiniz sorun nasıl oluştu, doğrusu anlamadım.Bir paragraf yazmış, yeterli görmeyerek (kısmen de değiştirerek) tamamlama yolunu seçmiştim. Tamamladığımda siz de yazmış bulundunuz diye düşünüyorum. Ya da yazıların bitişi aynı an'a mı denk geldi acaba. Teknolojiye intibakım zayıf, herhalde aksaklık bende. Bilgilerinize efendim.

Sayın Karaca,

Benim açımdan bir sorun yoktu...Sadece size karşı bir nezaketsizlik yapmış olmayayım diye o açıklamayı yaptım. Bazı üyeler, kendisinden önceki üyenin mesajını (belki de okumadıkları için)aynen, ya da benzer şekilde tekrar yazmakta ve önceki üyeye atıfta bulunmamaktadır. Ben de bunu saygısızlık olarak görmekteyim. Aynı duruma düşmemek için o açıklamayı yaptım.

Saygılarımla