Vekilin ölmüş vekil eden adına işlem yapması

Değerli meslektaşlarım,
Saatlerdir THS’de forumları okuyorum işime yarayacak bazı Yargıtay kararları da buldum ama elimdeki olayla tam örtüşen bir foruma rastlayamadım o yüzden meslektaşlarıma danışmak istiyorum.
Muris sağlığında A’ya vekalet verir.A da murisin ölümünden bir gün sonra murisin adına kayıtlı değerli bir taşınmazı B’ye satar.Olayda hem A hem B kötüniyetlidir.
1.Terditli olarak muvazaaya dayalı tapu iptal ve tescil,mümkün olmazsa zararın tazmini davası mı açmalıyım?Bu davada A ve B’nin her ikisi de davalı mı gösterilmeli?Çünkü tapu iptal davaları sadece kayıt maliki aleyhine açılabilir!
2.B’nin kötü niyetli olduğunu hangi vasıtalarla ispat edebilirim?Tanık beyanları,Bedelin arsanın değerinden az olması gibi deliller yeterli olur mu?Davayı muvazaa ve vekaletin kötüye kullanılması nedenlerine mi dayandırmalıyım?
3.Bu davayı murisin her bir mirasçısı tek başına açabilir mi?Yoksa tüm mirasçıların birlikte mi açması gerekir?
4.Arsa çok değerli.Gerçek bedelin altında bir bedelle açıp,fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutarak sonradan ıslah yoluyla bedeli artırmamı mı tavsiye edersiniz?Örneğin 300.000TL değerindeki bir arsa ise ne kadardan açsam?
Bu davada hangi hususları gözden kaçırmamalıyım?
Yardımcı olabilecek meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.
Saygılarımla…

Sayın meslektaşım;
Aşağıda, vekalet ilişkisinin ölümden sonra devam edeceğine dair vekil edenle vekil arasında vekalet sözleşmesinde bir anlaşmaya varılmamış olmasının, ölümden sonra vekilin vekalet sözleşmesine dayalı olarak bir işlem yapabilmesine engel olduğuna dair eski tarihli bir Yargıtay Hukuk Genel Kurul kararı var. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.Saygılarımla..


Vekalet ilişkisi ölümle sona erer. Bu karinenin iki istisnası vardır. Bunlardan biri, müvekkille vekil arasındaki sözleşmede bu hususun kararlaştırılmış olması; diğeri de, işin niteliğinin, vekaletin devamını gerektirmesidir.



T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 1980/7-2406 Karar No: 1981/641 Tarihi: 25.09.1981
• Ölüm
• Yeteneksizlik
• Batkınlık
• Ölüm ve Yeteneksizliğin Sonuçları

ÖZET:
1 - BK. 35 ve 397 madde hükümlerinde öngörülen karineye göre, gerek temsil yetkisi ve gerekse vekalet ilişkisi ölümle sona erer.
2 - Vekil ile müvekkilden birinin ölümü ile vekaletin sona ereceği yolundaki bu karinenin istisnalarından biri «müvekkil ile vekil arasındaki sözleşmede bu yönün kararlaştırılmış olması», diğeri de «işin niteliğinin vekaletin devamını gerektirmesi» dir.
3 - Taşınmazın geçerli bir şekilde üçüncü kişiye satıp teslim eden, satış bedelini alan ve satış tarihinden itibaren tarh ve tahakkuk eden vergilerin alıcıya aidiyetini bir sözleşme hükmü ile kararlaştıran ve özellikle de satışa müteferri işlemleri ve bu arada tapu memuru huzurunda ferağ işlemini yapmak üzere verilen vekalet müvekkilin ölümünden sonra da devam eder.
(818 s. BK m. 35, 397)

TAM METİN:
Taraflar arasındaki davadan dolayı bozma üzerine direnme yoluyla Eyüp Tapulama Hakimliği'nden verilen 25.08.1977 gün ve 15-39 sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'ndan çıkan [1 - Özel dairenin (kabul şekline göre, dava konusu parselin geometrik şekli yönünden taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı halde, krokisinde (B) harfi ile belirlenen bölümün yol olarak tescili cihetine gidilmesinde isabet yoktur) şeklindeki bozma kararı yerinde değildir. Tapu kaydına göre, yola tecavüz edilmiş olduğu, tapulama tutanağında belirlenmiş ve yapılan uygulama sonunda: bu husus tespit edilmiştir. Krokisinde (B) harfi ile gösterilen yerin yol olarak tespit harici bırakılması hususundaki mahkeme kararı yerinde olup bu hususa yönelik direnme yerindedir.

2 - Ancak, satışın yapıldığı günde, kayıt malikinin, dava konusu taşınmazda üstün hakkı bulunduğunu kabul ederek onunla ilişki kurmuş bulunan kişinin o günden önce, kayıt maliki ile, başka kişiler arasında yapılmış tapu dışı sözleşmelere dayanmasına olanak yoktur. Çünkü, davalının bu tarihe kadar süren zilyetliğinin malik sıfatıyla devam etmiş olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Ayrıca, dava konusu taşınmaz tapuda kayıtlı olduğuna göre, harici satışın yapıldığı 1932 tarihinden intikalin yapıldığı 1940 tarihine kadar 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesinde öngörülen 10 yıllık süre dolmamıştır. Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına yukarıda ikinci bentte yazılı nedenlerle uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır...] yolundaki 30.01.1980 gün ve 1978/7-177 esas ve 1980/134 sayılı ilamın karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davalılar tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla Hukuk Genel Kurulu'nca dilekçe, düzeltilmesi istenilen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Mahkeme ile özel daire ve Hukuk Genel Kurulu arasındaki uyuşmazlık, kayıt maliklerinden Ali'nin ölümünden sonra vekili tarafından yapılmış olan satışın geçerli olup olmadığı yönünde toplanmaktadır.

Gerçekten, 103 m².lik bahçeli dükkan ve evin iskan suretiyle Hasan çocukları Ali ile Recep ve Hatice'ye temlik ve 1341 yılımda tescil olunduğu; bilahare bu yerin zilyetliğinin 1932 yılında davacıların miras bırakanı Ali tarafından diğer kardeşleri ile birlikte noterde düzenlenen bir belge ile davalıların miras bırakanı Abbas Ali'nin bayii Muharrem'e satılıp devredildiği ve özellikle de teslim olunduğu; gerçek hak sahiplerinden dava konusu taşınmazın zilyetliğini devir ve teslim olan Muharrem'in de bu taşınmazı 8 yıl kullandıktan sonra (davacıların miras bırakanı Ali'nin vekili marifetiyle) 1940 yılında davalıların miras bırakanına sattığı; vekaletname tarihinin 1932, davacılar murisi Ali'nin ölüm tarihinin ise 1933 olduğu ihtilafsızdır. Bu maddi olgular dosyadaki belgelerle de kesinlikle gerçekleşmektedir. Daha sonra 1959 yılında yapılan tapulama sırasında da, 1940 yılında davalılar murisi adına tesis olunan tapu kaydı esas alınarak tapulama tutanağı davalılar murisi adına oluşturulmuştur.

İşte davacılar, miras bırakanları Ali'nin 1933 yılında öldüğünü, ölümle vekalet ilişkisinin son bulduğunu ileri sürerek, ölümden 7 yıl sonra miras bırakanlarının vekili tarafından davalıların miras bırakanına yapılmış olan ferağ (satış) işleminin geçersiz olduğu iddiasıyla bu satışın iptalini istemektedirler.

Hal böyle olunca, vekalet sözleşmesinin ölümle son bulmasının nedenleri ve hukuksal sonuçları üzerinde kısaca durulmasında zorunluk vardır.

Gerek temsil yetkisi ve gerekse vekalet ilişkisini düzenleyen BK. 35 ve 397. madde hükümleri bir karineyi hükme bağlamıştır. Bu karine, aslolanın, ölümle temsil yetkisi ve vekalet ilişkisinin sona ermiş olacağıdır. Yasa koyucunun bu karineyi benimsemesinin amacı şudur. Bilindiği gibi, gerek temsil ve gerekse vekalet ilişkisi, tarafların karşılıklı güvenlerine dayanan bir ilişki ortaya çıkarmakta ve bu ilişkiden doğan iş görme borcuna ilişkin hak ve borçlar sıkı surette tarafların kişiliğine bağlı bulunmaktadır. Müvekkil güvenini taşıyan bir vekil seçmekte, ona her zaman işin görülme biçimi hakkında talimat vermekte ve bu iş gördürmeyi dilediği zaman sona erdirebilmektedir (Haluk Tandoğan - Borçlar Hukuku, Özel Borç ilişkileri - Ankara 1977 - Sahife 416); (Kemal Tahir Gürsoy - Vekalet Akdinin Ölüm nedeniyle Sona Ermesi ve Sonuçları - Temsil ve VekaIete İlişkin Sorunlar - Sempozyum - 14/16 Haziran - İstanbul 1977 sahife 1 vd.), Esasen vekil de kural olarak, işi kendisi yapmakla ve yerine başkasını koymamakla yükümlüdür. Aynı mülahazalar temsil ilişkisi için de geçerlidir. Genellikle müvekkilin ölümü halinde, iş görmenin yapılma biçimine egemen olan onun iradesi ve yararı ortadan kalkacak; hatta bazı durumlarda müvekkilin ölümü, iş görmeye devamı imkansız hale getirecektir (mesela; tedavi edilen hastanın ölümünde olduğu gibi); işte bütün bu hususlar kural olarak vekil ya da müvekkilden birinin ölümü halinde, vekalet sözleşmesinin sona ermesini haklı göstermektedir. Bu yüzdendir ki BK.nun 35. maddesi ile eş anlamda bulunan 397/1. maddesi hükmünde... hilafı mukaveleden veya işin mahiyetinden anlaşılmadıkça vekalet, gerek vekilin, gerek müvekkilin ölümü ile... nihayet bulur... denilmektedir.

Madde metninden de açıkça anlaşılacağı veçhile yasa koyucu, vekil ile müvekkilden birinin ölümü ile vekaletin sona ereceğini açıkça vurgulamış, öte yandan bu karinenin iki istisnası bulunduğunu belirtmiştir. Bunlardan biri, müvekkille vekil arasındaki sözleşmede bu hususun kararlaştırılmış olması; diğeri de, işin niteliğinin, vekaletin devamını gerektirmesidir.

Davacıların miras bırakanı Ali'nin vekiline verdiği vekaletnamede, vekalet ilişkisinin ölümden sonra da devam edeceğine ilişkin bir açıklık, bir kayıt bulunmadığına göre, bu davada özellikle işin niteliğinin, müvekkilin ölümüne rağmen vekalet ilişkisinin devamına imkan verip vermeyeceği üzerinde durulması gerekir. Zira, bu soruya verilecek yanıt aynı zamanda davanın çözümüne de yanıt teşkil edecektir.

Temyizen incelenen bu davanın konusunu oluşturan maddi olgular dikkatlice incelendiği takdirde, davacıların miras bırakanı Ali ile diğer paydaşlar Recep ve Hatice'nin dava konusu taşınmazı İstanbul İkinci Noterliği'nde 19.05.1932 gününde re'sen düzenlenen bir belge ile Muharrem adlı kişiye sattıkları, parasını tamamen aldıkları, taşınmaz üzerinde hiçbir hakları kalmadığı ve özellikle de satış tarihinden sonra tarh ve tahakkuk ettirilecek vergi ve resimlerin alıcıya ait olacağının belirtildiği ve aynı belgede Haliloğlu Demir adlı bir kişinin ferağ işlemini yapması için vekil tayin edildiği; bilahare Ali'nin 22.04.1933 gününde öldüğü, nihayet 08.08.1940 yılında taşınmazın ilk alıcı Muharrem adına ve ondanda davalı adına ferağ edildiği anlaşılmaktadır. Taşınmazın ilk satışla birlikte Muharrem adlı kişiye teslim edildiği ve davalıya satılıncaya kadar onun ve daha sonrada davalının zilyetliğinde bulunduğu ihtilafsızdır.

Görülüyor ki, gerçekleşen maddi olgulara göre davacıların miras bırakanı Ali, satışını vaadettiği taşınmazın parasını tamamen almış, taşınmazı alıcıya teslim etmiş ve özellikle de bu satışa müteferri işlemleri yapmak ve tapu memuru karşısında takriri vermek üzere Haliloğlu Demir'i vekil olarak atamıştır. Belirtilen amaçla verilmiş olan böyle bir vekaletin, müvekkilin ölümünden sonra da devam edeceği hiçbir kuşku ve duraksamayı gerektirmeyecek kadar açıktır. Uygulamada bu tür olaylarda, vekaletin ölümden sonra da devam edeceğine ilişkin sayısız kararlara rastlamak mümkündür (Mesela; HGK. 16.12.1970 gün ve 1969/1-778 E., 685 K.; HGK. 24.03.1965 gün ve 1/616 E., 127 K.; yine HGK. 26.12.1960 gün ve 1/65 E., 94 K.: HGK. 20.04.1960 gün ve 1/22 E., diğer kararlar için bakınız. Gürsoy - ag. tebliğ - 6 vd. ile Mustafa Çenberci - Gayrimenkul Satış Vaadi - Ankara 1973 - Sahife 164, 321, 419); (Tandoğan - age. - 424. dip. not 212 ile ilgili metin).

O halde yukarıda yapılan açıklamalara göre, müvekkilin ölümüne rağmen işin niteliği gereği vekalet ilişkisinin devam edeceği anlaşılmasına ve böyle bir kabul 07.12.1940 gün ve 20/87 günlü içtihadı birleştirme kararına da ters düşmeyeceğine ve özellikle davalının zilyetliğinin gerçek malik sıfatıyla olduğu maddi olayların gerçekleşme biçimi ile anlaşılmasına göre, davalının karar düzeltme isteği Usulün 440. maddesi hükmünce kabul edilmeli, HGK.nun 30.01.1980 gün ve 1978/7-177 E., 1980/134 K. sayılı ilamı kaldırılmalı ve usul ve yasa hükümlerine uygun olan yerel mahkeme kararı onanmalıdır.

Sonuç : Yukarıda açıklanan sebeplerden dolayı, davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Hukuk Genel Kurulu'nun 30.01.1980 gün ve 1978/7-177 esas ve 1980/134 karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına ve mahkeme kararının (ONANMASINA), 25.09.1981 gününde oybirliği ile karar verildi.