Sözleşmeye dayanan önalım hakkı + Sözleşmeye aykırılık

Müvekkil 01.05.2004 yılında bulunduğum şehrin en işlek caddesi üzerinde bulunan harabe durumdaki bir binayı restaurant olarak işletmek üzere 5 yıllığına kiralıyor. Fakat kendiside esasen inşaat mühendisi olan ve aynı zamanda müteahhitlik yapan müvekkil binayı kiralarken, ilerde binayı satması yahut kat karşılığı inşaat yaptırmak istemesi durumunda öncelikle kendisine teklif edeceği hususunda bina sahibi ile anlaşıyor. ve bu hususu kira sözleşmesine bir madde koyarak yazılı anlaşma yapıyor.
Bu anlaşmaya güvenen müvekkil harabe binaya yaklaşık 300.000 TL'lik bir yatırımla gayet lüks bir işyeri haline getiriyor.

Bina sahibi 2008 yılının ekim ayında bir başka müteahhit ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak müvekkile 6570 sayılı kanunun 7/ç maddesi gereğince yeniden inşa sebebiyle tahliye etmesi için ihtarname çekiyor. ve kira sözleşmesinin sona ermesini müteakip tahliye davası açıyor.

olayda birçok sorun var! şöyle ki;

1-)öncelikle bina sahibi ile yapılan kira sözleşmesine konan bu maddenin hükmü nedir? çünkü araştırmalarıma rağmen teoride ve yargıtay kararlarında daha önce kira sözleşmesiyle önalım hakkı tanındığına dair örnekler buldum fakat kat karşılığı inşaat yapımı ile ilgili bir örneğe rastlamadım! dolayısıyla bu sözleşmeyi nitelendirmekte güçlük çekiyorum.

2-) ihtarname Ekim 2008 yılında çekilmiş, dava mayıs 2009 yılında açılmış. sözleşmeye dayanan önalım hakkının kullanılabilmesi, satışın noterden çekilen ihtar ile bildirilmesinin üzerinden 3 ay geçmekle düşüyor. fakat burada akte aykırılık satıştan değil, başka bir kat karşılığı sözleşme yapılmasından kaynaklanıyor. acaba satış için geçerli olan bu 3 aylık hak düşürücü süre kıyasen olayımızda da uygulanır mı?

bilgi ve görüşlerini paylaşacak arkadaşlara şimdiden teşekkür ederim..

Sayın meslektaşım,
Sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin MK 735 ve devamı maddelerini okuyunuz, müvekkilinizin önalım hakkının bulunmadığını göreceksiniz.

ben de sayın cengiz bey gibi düşünüyorum çünkü sözleşmeyele olan ön alım hakkı noterlikçe düzenlenen senetle verilir ancak olayda noterlikçe düzenlenen bir senet değil adi bir senet mevcuttur. bu nedenle de ihtarnamenin ne zaman çekildiği önemli değil.

ancak ne kadar tutarlı olur bilmem ama ben sözleşmedeki kayda güvenerek masaf yaptım eğer ben sözleşmenin geçersiz olduğunu bilseydim bu masrafları yapmazdım. fazladan şu kadar masraf yaptım diyerek tazminat veya sebepsiz zenginleşme davası açılabilir.

tabi diğer taraftan sözleşmenin sakat olduğunun karşı tarafçe ileri sürülüp sürülmeyeceği de dikkate alınmalı eğer karşı taraf sözlemenin sakat olduğu iddiasında bulunmayacaksa bu durumda sürenin de kaçırılıp kaçırılmadığını düşünülerek dava açılabilir.... ancak çok tutarsız bir dava olur..
saygılarımla....

Alıntı: Yazan ORHAN BOZDERE ben de sayın cengiz bey gibi düşünüyorum çünkü sözleşmeyele olan ön alım hakkı noterlikçe düzenlenen senetle verilir ancak olayda noterlikçe düzenlenen bir senet değil adi bir senet mevcuttur. bu nedenle de ihtarnamenin ne zaman çekildiği önemli değil.

Yasada, önalım hakkını içeren sözleşmeler için bir şekil şartı öngörülmemiştir.

tapu sicil tüzüğü 55

Alıntı: Yazan ORHAN BOZDERE tapu sicil tüzüğü 55

Bir şey daha öğrendim. Teşekkür ederim.

rica ederim

değerli meslektaşlarım öncelikle ilginiz için teşekkür ederim ancak sorumu tam olarak izah edememişim sanırım.. şöyle ki;

problem, sözleşmeye dayanan önalım hakkı ile ilgili değil.. çünkü bu hakkın kullanılması için bir satışın olması ve bunun noterden çekilen bir ihtarname ile bize bildirilmesi lazım.. bunda hemfikiriz..

bizim problemimiz; kira sözleşmesinde yer alan "ilerde gayrimenkulun satışı yahut kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak istenmesi halinde öncelikle kiracıya teklif edilecektir" ibaresi..

yani ortada bir satış yok dolayısıyla önalım hakkını kullanmamızı gerektirecek bir durum yok.. fakat ortada bize teklif edilmesi gerekirken bir başka müteahhite teklif edilmiş ve bu konuda anlaşma yapılmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi var!

BK 213 sözleşmeye dayanan önalım hakkının adi yazılı şekilde tanınabileceğini düzenlemiştir.. benim merak ettiğim yasada önalım hakkı ile ilgili düzenlemeler kıyasen bizim olayımızda da uygulanabilir mi? bu sözleşme ile tanınan hak tapuya şerh verilmediği için 3.kişilere karşı ileri sürülemez. ancak bina sahibinden talep edeceğimiz zarar kalemlerinin mahkemece ne şekilde hükme bağlanacağını ve gerekçesinin ne olacağını çok merak ediyorum.. çünkü yaklaşık 2 haftadır araştırıyorum ama ne teoride benzerlik taşıyan bir bilgi ne de bire bir örtüşen bir yargıtay kararı bulamadım.. dolayısıyla el yordamı ile ilerlemek durumundayım ve bu süreçte deneyimli meslektaşlarımın görüşlerini çok merak ediyorum..

saygılarımla..

Alıntı: Yazan ORHAN BOZDERE tapu sicil tüzüğü 55

KİŞİSEL HAKLARIN ŞERHİ İÇİN ARANACAK BELGELER

Madde 55 - Kişisel hakların, kütük sayfasının şerhler sütununa kaydı için;

a) Satışla birlikte tesis edilen geri alım hakkı(vefa), bağışla birlikte tesis edilen bağışlayana dönüş hakkı(rücu) ve rehinle birlikte tesis edilen serbest dereceden istifade hakkı için resmi senet.

b) Satış akdinden ayrı olarak düzenlenen geri alım hakkı (vefa), bağış akdinden ayrı olarak düzenlenen bağışlayana dönüş hakkı (rücu) ve rehinden ayrı olarak düzenlenen serbest dereceden istifade hakkı için noterce düzenlenmiş sözleşme,

c) Alım (iştira), sözleşmeden doğan ön alım (şuf'a), satış vaadi, bağışlama vaadi ve kat karşılığı inşaat hakkı için noterce düzenlenmiş sözleşme,

d) Kira ve hasılat kirası için kira sözleşmesi Aranır.



Kusura bakmayın biraz geç bir yanıt olacak ama
burada bir zorunluluktan bahsedilmiyor.. sözleşmeye dayanan önalım hakkı BK 13.md. gereği adi yazılı şekilde de geçerlidir. ancak 3. kişilere karşı ileri sürebilmek için tapuya şerh edilmesi gerekir. ve tapuya şerh edilmek istendiğinde bu şerhin yapılabilmesi için talep sahibinden istenecek belgeleri açıklayan bir maddedir sadece..

Yani sözleşmeye dayanan önalım hakkınızı tapuya şerh ettirebilmek için bu sözleşmenin noterce düzenlenmiş olması gerekir. fakat buradan adi yazılı şekilde düzenlenmiş ve önalım hakkı veren bir sözleşmenin geçersizliği sonucu çıkmaz..