izale-i şüyuu davaları

Tüm Hukukçulara ve Hukukseverlere merhaba,

Ankarada rahmetli babamızdan kalan bir arsamız vardı.Buradan imar gectikten sonra bize tapuya sosyal tesis alanı olarak islenmis bir hisseli tapu verdiler.
Bu tapu yaklasık 1600 m2 bizim hissemiz 80 m2.Ankarada bir emlakcı bu hisselerin bir kısmını toplamıs. Yaklasık 20 hissenin 15 adedin elinde oldugunu söyleyip,bizim hissemizide satmamızı yoksa izale-i süyuu davası acacagını söyluyor.Emlak işlerinden ogrendigime gore arsa m2 rayic degeri 100 ytl.

Sizlere sormak ve danışmak istediğim konuları soru şeklinde izah edebilirsem,

SORU1.
Davayı acıp kazanırsa tum arsa mı icra yolu ile satısa cıkar yani biz emlakçının topladıgı
1200m2 arsayada alıcı olabilirmiyiz,yoksa davayı acan tarafın 1200m2 arsadaki hakkı saklı kalmak suretiyle kalan 400m2 mi satısa cıkıp ihale sonucu olusan deger hak sahiplerine mi ödenir.

SORU 2.
İhalede m2 degeri belediyenin rayic bedelimidir,yoksa bilirkişi yolu ile arttırılabilirmi.

SORU3
Dava ve ihale sonucu arsanın mülkiyeti sadece bir kişinin mi olur yine hisseli bir dağılım söz konusu olabilirmi

Forum üyesi Hukukçulardan ve Hukukseverlerden konu ile ilgili yorumlarını bildirirlerse çok mutlu olurum.Sağlıklı günler dileği ile.

Sayın Fatih Teber.
1- İzale-i şüyu (Ortaklığın giderilmesi) davası sonunda mahkemeden satış kararı çıkar ise, tüm arsanın (1600 metrekare) açık artırma yolu ile satışı yapılır. Dolayısı ile siz de arsanın tamamına alıcı olabilirsiniz. İhaleye hissedarlar ile birlikte dışarıdan hissedar olmayanlar da katılıp teklif verebilirler.
2- İhalede, bilirkişinin tespit etmiş olduğu değer (Muhammen bedel) üzerinden satış yapılır. İlk ihalede satışın gerçekleşmesi için, verilen teklifin, muhammen bedelin %60 nı bulması gerekir. Bulmadığı taktirde 10 gün sonra ikinci ihale yapılır. Bu ihalede verilecek teklifin, muhammen bedelin % 40 nı bulması gerekir.
3- İhale sonucunda en fazla teklifi verenin adına satışı ve tapuya tescili yapılır. Hisseli bir satış söz konusu olmaz. İhaleye alıcıların ortak olarak da katılması da mümkün.
Saygılarımla.

Teşekkür ederim,Burhan Bey.

AV.Cem Doğaç demiş ki,
Şuf'a hakkı ancak müşterek mülkiyet hükümlerine tabi tasınmazlarda payın müşterek malikler dışında bir kimseye satılması halinde doğar.
Bu durumda,
--Sorumda bahsettiğim arsadan hisseleri toplayan emlakçı(yada farklı bir şahıs) bu arsanın ilk sahibi olan 20 hissedardan biri değil ise şüf'a hakkını hissedar olarak biz kullanabilir miyiz?Bunun için dava açılmasımı gerekiyor ?
--Eğer böyle bir durum sözkonusu ise,arsaları alacağımız değer Burhan Beyin
belirttiği gibi bilirkişi ile tespit edilen rakamlar mıdır ?Yoksa tapu satış bedelleri midir?.
--Şuf'a hakkını kullanmak için belli bir süre teyidi varmıdır?
Teşekkürler.

Sayın fatih teber.
Şüf’a hakkınızı kullanabilirsiniz. Bunun için dava açmanız gerekiyor. Dava açmaya karar verdiğiniz taktirde, bu konuda uzmanlaşmış bir avukata vekalet vermenizi öneriyorum. Şüf’a davalarında taşınmazın değeri tapuda gösterilen satış bedelidir. Bu bedelin muvazaalı olduğu düşünülürse, keşif istenebilir. Fakat keşif sonucunda tanzim edilen bilirkişi raporu da tek başına muvazaa için yeterli değildir. İzale-i şüyu davaları sonunda yapılacak satış değeri (Muhammen bedel) daha önce de belirttiğim gibi bilirkişi raporunda tespit edilen değerdir.
Şüf’a hakkını kullanmak süreye tabidir.Eski yasada şüf’a hakkının kullanılabileceği süreler, hisse satışının öğrenilmesinden itibaren bir ay ve herhalükarda tescilden itibaren 10 yıl olarak belirlenmişti.
Yeni yasa, hisse satın alınması halinde diğer ortaklara durumun noterden ihtarname ile bildirilmesi mecburiyetini yüklemiştir.

Alıntı: b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre Madde 733.- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Eski yasada bildirme mecburiyeti bulunmadığı için de on yıllık bir umumi hak düşümü süresi konulmuş. Yeni yasada bildirme mecburiyeti var. İhtarname ile ortaklara bildirim yapılmadığını kabul edersek, üç aylık dava süresi hiçbir zaman başlamayacak, o halde iki yıllık hak düşümü süresi konulmuş.
Yürürlük Kanunu'nda 20. maddede, "Yasada daha kısa süreler konulmuşsa ona uyulur" diyor. Ancak bu maddede iki tane süre var, biri daha kısa, diğeri daha uzun, o halde hangisi uygulanmalıdır.
Yasanın tarifine bakılırsa, öğrenmeden itibaren üç ay, tescilden itibaren iki yıllık süre söz konusudur.
Saygılarımla.

Burhan Bey,
Gösterdiğiniz ilgi ,sergilediğiniz dayanışma ruhunun yüceliğine saygılarımla. Teşekkürler.