Birden Fazla Sözleşme,tapu Iptali Tescil Mi Haksiz Iktisap Mi?

Selam değerli üyeler;müteaahhit ltd.şirket vakıflar genel müd.ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor ve inşaatları tamamladıkça adına tescil yapılıyor,en son tamamlanan ve hatta alıcı müvekkil adaylarının üç yıldır oturduğu dairelerin ferağı verilmiyor.Müteaahhit şirket bir hayli borçlu olunca tamamen bitirdiği dairelerin tescili için de vakıflara talepte bulunmuyor bu arada müteaahit şirketin taraf olduğu harici(resmi şekilde yapılmayan)satış vaadi sözleşmesiyle daireleri satıp,paralarını alıyor,üstüne geçerli olsun diyeşirket sahipleri şahısları adına yani şahsen(bir nevi dolandırıcılık) noterde satış vaadi yapıyorlar.Zavallı alıcılar müteaahit adına tescilli olmayan daireleri için tapu iptali tescil isteyemiyorlar,haricen satışla da gayrimenkul tescili olmuyor.Satış vaadine dayalı tapu iptal tescil istesinler vaadi veren şahıslar taşınmazın maliki değil adlarına tescil yok,şirket aleyhine haksız iktisap nedeniyle alacak davası mı?Amacımız tapuyu almaksa (tapu kayıtları vakıflar üzerinde) izleyeceğimiz yol?

kat karşılığı sözleşme noterde yapılmışsa müteahhidin harici satış sözleşmeleri geçerlidir. (Alacağın temliki) Hakediş gerçekleştiği halde Vakıflar genel müd. ferağ vermiyorsa tescil için dava açılabilir ancak öncelikle inşaatın durumu ve ne kadarının tamamlandığı vs. için tespit yaptırın. Sonrasında Vakıf Gen.Müd. ihtarname gönderin sonra dava açın diye düşünüyorum.ç

Alıntı: Yazan Av.Nazife Eytemiş BAŞAR Selam değerli üyeler;müteaahhit ltd.şirket vakıflar genel müd.ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor ve inşaatları tamamladıkça adına tescil yapılıyor,en son tamamlanan ve hatta alıcı müvekkil adaylarının üç yıldır oturduğu dairelerin ferağı verilmiyor.Müteaahhit şirket bir hayli borçlu olunca tamamen bitirdiği dairelerin tescili için de vakıflara talepte bulunmuyor bu arada müteaahit şirketin taraf olduğu harici(resmi şekilde yapılmayan)satış vaadi sözleşmesiyle daireleri satıp,paralarını alıyor,üstüne geçerli olsun diyeşirket sahipleri şahısları adına yani şahsen(bir nevi dolandırıcılık) noterde satış vaadi yapıyorlar.Zavallı alıcılar müteaahit adına tescilli olmayan daireleri için tapu iptali tescil isteyemiyorlar,haricen satışla da gayrimenkul tescili olmuyor.Satış vaadine dayalı tapu iptal tescil istesinler vaadi veren şahıslar taşınmazın maliki değil adlarına tescil yok,şirket aleyhine haksız iktisap nedeniyle alacak davası mı?Amacımız tapuyu almaksa (tapu kayıtları vakıflar üzerinde) izleyeceğimiz yol?

Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu'nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Ancak, "alacağın temliki" şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, "yapı ortaklığı" modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı).
Kolay gelsin...

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5341

K. 2003/8244

T. 20.11.2003

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Olarak İstemde Bulunulması )

• KİŞİSEL HAK ( Yükleniciden Temellük Edilen Kişisel Hakkın Dava Yoluyla Arsa Sahibine Karşı İleri Sürülmesi Halinde Mahkemece Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirip Getirmediğinin Araştırılması )

• EDİM BORCU ( Arsa Sahibine Karşı Yükleniciden Temellük Edilen Kişisel Hakkın Dava Yoluyla İleri Sürülmesi Halinde Mahkemece Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yüklenicinin Edim Borcunu Tam Olarak Yerine Getirip Getirmediğinin Araştırılması )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Karşılıklı Edimleri İçeren Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerden Olması )

• İKİ TARAFA BORÇ YÜKLEYEN SÖZLEŞME ( Arsa Sahibi Sözleşmeye Uygun Koşullarda Arsasını Yükleniciye Teslim Etmek Yüklenici de Kendisine Karşı Edimini Yerine Getirdiğinde de Edimi Karşılığı Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Tapusunu Ona Devretmekle Yükümlü Olması )

• YÜKLENİCİNİN BORCU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Sözleşmede Kararlaştırılan Koşullarda Binayı Yapıp Arsa Sahibine Teslim Etmek Borcu Altında Olması )

818/m.162,355

ÖZET : Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 1.4.1997 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, karşı dava ile tescil ve satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine, dair verilen 11.10.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ( karşı davacı ) Necati vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; yüklenici hissesine düşen dava konusu 8 bağımsız bölüm numaralı daire, yüklenici tarafından 13.4.1994 tarihli satış sözleşmesiyle Necati 'ye satılmıştır.
Dosya içerisindeki arsa sahipleri ve yüklenici ile aralarında Necati'nin bulunduğu bağımsız bölüm satın alan şahıslar arasında 31.3.1997 tarihinde düzenlenen protokol ile daire sahiplerinin yükleniciye yapacakları birtakım ödemeler karşılığında asansör, çevre duvarları ve ana giriş kapısı, otopark vs. gibi ortak yerlerdeki noksanlıkların tamamlanması kararlaştırılmış, protokolde Necati'nin protokolün düzenlendiği tarihte satış bedelinin tamamını ödemiş olması nedeniyle kendisinden ek ödeme talep edilmediği belirtilmiştir.
Yüklenici, dükkan, daireyi 31.7.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile Cumali 'ye da satmayı vaat ettiğinden davacı Cumali, arsa sahibi ve yükleniciyi dava ederek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.
Necati ise, arsa sahibi ile yükleniciye 4.9.1997 ve 16.9.1997 tarihli ihtarları tebliğ ettirdiği halde ferağ verilmediğinden birleştirilen karşı davalar ile tapu iptali ve tescil, yüklenici ile davacı Cumali arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiştir.
Birleştirilerek görülen davaların yargılaması sonunda; mahkemece sonradan düzenlendiği anlaşılan satış vaadi sözleşmesine değer verilerek Cumali'nin davasının kabulüne, Necati'nin her iki davasının da reddine karar verilmiş, davalı ( karşı davacı ) Necati vekili hükmü temyize getirmiştir.
Dosya kapsamına, toplanan delillere göre; davalı ( karşı davacı ) Necati 13.4.1994 tarihli satış sözleşmesi gereğince taşınmazı satın alarak tüm borçlarını ödediği dairenin kendisine teslim edildiği, ince işlerini yaptırdığı, taşınmazda kat irtifakı kurulduğu, Necati'nin diğer daire sahipleriyle birlikte ortak yerlerdeki noksan işlerin tamamlanmasına ilişkin protokol gereğince bu çalışmalara aktif olarak katıldığı, davacı Cumali'nin ise sonradan düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesiyle çekişmeye konu daireyi yükleniciden satın aldığı anlaşılmaktadır.
Davaya konu olayda, 30.9.1988 tarihli, 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullar davalı ( karşı davacı ) Necati lehine gerçekleştiğinden, mukaddemlik ilkesi gereğince Necati ile yüklenici arasında düzenlenen ilk satış sözleşmesine değer verilmesi gerekirken mahkemece, "noterde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olmadığı, davacı Cumali 'ye yapılan satış vaadinin geçerli olduğu" gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 20.11.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.