izale-i şuyu, muhtesatın aidiyeti,kat mülkiyeti

Değerli Dostlar çok acil yardımınıza ihtiyacım var;

Tapuda 4/3 hissesinin davacı müvekkilime 4/1 hissesinin davalıya ait olduğu bir arsamız var. üzerine 3 katlı ev yapılmıştır.ilk iki katında müvekkilim 3.katta da davalı oturmaktadır.. Evin yapımını işçiliğini falan bütün işlerini müvekkilim yapmıştır. davalı sadece yurtdışından 8 bin TL para göndermiştir. Bu gayrımenkul tapuda sadece arsa görünmektedir. Biz dava açtık. Dedik ki; anlaşarak satmak mümkün olmadığından ve paylaşılamadığından satış yoluya ortaklık giderilsin. Davalı cevap dilekçesinde fiilen bir paylaşım yapıldığından bahisle, öncelikle gayrımenkulün fiilen taksimini, bu olmadığında aynen taksimini bu da olmadığında kat mülkiyeti kurulmak kaydıyla ortaklığın giderilmesini talep ettiler. ilk duruşması yapıldı davanın. Mahkeme keşif günü verdi ve muhtesatın aidiyeti konusunda hak sahibi olduğunu iddia eden tarafa dava açmak adına 2 hafta süre verdi( kesin süre demedi ama). Biz kesinlikle ama kesinlikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesini murad ediyoruz. Tek isteğimiz budur.Sorularıma gelince;

1.Muhtesatın aidiyeti konusunda davayı ben mi açmalıyım davalı mı?
2.Dediğim gibi %25 hissesi olan davalıya mahkeme bundan fazlasına hükmedebilir mi.(evin yapımında 2003 yılında sadece 8 bin TL bir yardımı olmuştur davalının)
3.Ve önemli sorum; mahkeme aynen,fiilen taksime ya da kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir mi? mahkemenin böyle bir karar vermesini nasıl engellerim?

1-Muhdesatın size ait olduğunu iddia adiyor iseniz dava açmanızı öneririm.
2-Açılan dava sonucu beklenir .Dava sonunda muhdesatın size ait olduğuna karar verilirse davalı arsa payının % 25 'i oranında pay alır , muhdesat ve kalan arsa payı değeri size ödenir.
3-Mahkeme şartları var ise aynen taksime veya kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir diye düşünüyorum.Alınacak bilirkişi raporları önemlidir.

Fikir vermesi dileğiyle bir kaç yargıtay kararı


SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ-MUHDESAT VE EKLENTİLER-SATIŞ SIRASINDA DEĞER TAKDİRİ -PAYLAŞMA YÖNTEMİ
KAYIT NO : 57241
**************
Esas Yılı : 2004
Esas No : 1278
Karar Yılı : 2004
Karar No : 2335
Karar Tarihi : 25.03.2004
Daire No : 18
Daire : HD
**************
ÖZET: Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi gereken taşınmaz üzerinde bina vs. gibi muhdesat varsa bunlar Medeni Kanunun 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilecektir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekecektir. Oran kurulurken muhdesatın ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri tespit edilecek ve bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanacak, bulunan değer. Muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata, ne kadarının arza isabet ettiği belirlenecektir. Satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısım sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilecektir. Muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu bilinemiyorsa iddia sahiplerine istihkak davası açmak ve karar almak için süre verilmesi. sonucunun beklenmesi gerekir.
**************
(MK m. 619)
Dava dilekçesinde taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesi cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra gereği düşünüldü :
Bilirkişi raporuna göre ana taşınmaz üzerinde bodrum, zemin ve 3 normal kattan ibaret betonarme karkas bir bina olup 10 bağımsız bölümden oluşmakta ve taşınmazda 12 paydaş bulunmaktadır. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmediği gibi ana yapıya ait inşaat projesi ve ruhsatı da bulunmadığından dava konusu taşınmaz kat mülkiyeti kurulmasına elverişli değildir. Bu nedenle Mahkemece taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerektiği sonucuna varılmasında bir isabetsizlik görülmemiştir.
Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi gereken taşınmaz üzerinde bina vs. gibi muhdesat varsa bunlar Medeni Kanunun 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilecektir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekecektir. Oran kurulurken muhdesatın ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri tespit edilecek ve bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanacak, bulunan değer. Muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata, ne kadarının arza isabet ettiği belirlenecektir. Satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısım sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilecektir.
Muhdesatın bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh yoksa veya bu hususta paydaşların ittifakı söz konusu değilse, Mahkemece, iddia sahiplerine ilgili mahkemeye dava açarak muhdesatın kendilerine aidiyeti konusunda kesinleşmiş mahkeme getirmeleri için süre verilerek o dava sonucu beklenilmelidir.
Somut olayda, davalılar, dava konusu taşınmazda bulunan ana yapıdaki bağımsız bölümlerin eksiklerini kendilerinin tamamladığını savunduklarına göre, Mahkemenin bu konuda tarafların ittifakını araması, savunma taraflarca kabul görmediği takdirde ilgiliye süre verilerek, müşterek mülkiyet şeklinde tasarruf edilen taşınmazda bulunan binadaki bağımsız bölümlerin eksiklerini ve bu eksikleri tamamlayanların tespitini sağlaması, sonra da yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda dağıtılacak paylara uygulanacak oranları belirlemesi ve bu esaslara göre karar vermesi gerekir.
Bu hususlar dikkate alınmadan. taşınmazın üzerindeki yapı ile sonunda elde edilecek bedelin paylar oranında verilmiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın, hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK' un gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek edene iadesine, 25.3.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

"YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ, 25.09.2007 T., 2007/7253 E., 2007/9900 K:

KAT İRTİFAKI ( Ortaklığın Giderilmesi Davasında Birden Fazla Bölüm Bulunması - Her Biri İçin Ayrı Değerlendirilme Yapılması Gereği/Aynen Taksiminin Mümkün Olmaması )

PAYDAŞLIĞIN GİDERİLMESİ ( Arsa Vasfında Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Kat İrtifakı Olan Bağımsız Bölüm Bulunması - Aynen Taksiminin Mümkün Olmaması/Satış Sureti İle Giderilebileceği )

BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Paydaşlığın Giderilmesi/Arsa Vasfında Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Kat İrtifakı Olan Bağımsız Bölüm Olması - Her Biri İçin Ayrı Değerlendirilme Yapılması Gereği/Aynen Taksiminin Mümkün Olmaması )

AYNEN TAKSİM ( Ortaklığın Giderilmesi/Arsa Vasfında Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Kat İrtifakı Olan Bağımsız Bölüm Bulunması - Mümkün Olmadığı )

ORTAKLIĞIN SATIŞ SURETİ İLE GİDERİLMESİ ( Arsa Vasfında Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Kat İrtifakı Olan Bağımsız Bölüm Bulunması - Aynen Taksiminin Mümkün Olmaması )


ÖZET : Uyuşmazlık taşınmazda ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.Tapu kaydı incelendiğinde, arsa vasfında taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuş birden fazla bağımsız bölüm bulunduğu ve her bir bağımsız bölümün taraflar arasında paylı mülkiyete tabi oldukları anlaşılmıştır. Kat irtifakına konu bağımsız bölümler üzerinde ortaklığın giderilmesi ancak her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerlendirilerek giderilebilir. Bağımsız bölümlerin aynen taksimi mümkün değildir. Bu durumda her bir bağımsız bölüm üzerindeki ortaklık ancak satış suretiyle giderilebilir. Mahkemece kat irtifakına konu bağımsız bölümlerin aynen taksimine karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir.


.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2008/8346
Karar: 2008/12328
Karar Tarihi: 24.11.2008
ÖZET: Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
(634 S. K. m. 10, 12, 50)
Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Dava, beş ayrı parseldeki taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkin olup, davacı ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalılar kat mülkiyeti kurulmasını ve bu yolda karar verilmesini istemiş, mahkemece 11 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine, davaya konu edilen diğer parsellerle ilgili olarak karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere, toplanan kanıtlara göre davaya konu edilen 51, 52, 56 ve 58 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olarak karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgelere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Bilirkişi raporuna göre, dava konusu edilen 11 parsel sayılı taşınmazın üzerinde özellikleri tam açıklanmayan bir yapı mevcuttur. Taşınmazda taraflar intikalen maliktirler. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü ve yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2 maddesi hükmüne uygun nitelikte olup olmadığı anlaşılamamaktadır.
Bu durum karşısında Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmünün uygulanıp uygulanamayacağı bakımından inceleme yapmak gerekirken, kat mülkiyeti kurulabileceği yolundaki bilirkişi görüşüne karşın mahkemece taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, yukarıda değinilen hususlara uygunluğunun saptanması halinde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanmalı, her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra varsa artan bağımsız bölümün ortaklık isteyen paydaşlar adına ya da isteyen olmadığı takdirde tek bir paydaşa özgülenerek diğer paydaşlara ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle paylar denkleştirilmeli, öte yandan Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde yazılı belgeler (imar mevzuatına uygun onaylı proje ve yapı kullanma belgesi, noterden onaylı liste, yönetim planı) tamamlattırılmalı, bu konuda gereği için aynen taksim isteyen tarafa yeterli önel verilmeli ve bundan sonra hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.11.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Arkadaşlar merhaba. 10 paydaşlı bir arazide müvekkilim haricindeki 9 hissedarın sadece ismi ve soyismi var. Hatta 3 tanesinin tapuda sadece adı var. bunların çoğu muhtemelen ölmüş durumda. Dava şartı olarak davalıların T.C no ve adreslerinin olması gerekiyor fakat bu bilgiler bende yok. Nüfusla görüştüm sorgulama yapamayız dedi, tapuyla görüştüm bizde sadece isimler var dedi. bu durumda nasıl bir yol izlemem gerek? teşekkürler..