aktin feshi-ecrimisil kira alacağı ve taşınmazın tahliyesi

Sevgili Arkadaşlar,
Müvekkilim,karşı taraf Davalı ile adi bir sözleşme yapmış.Sözleşmenin konusu:Taşınmazın satımı.Satım bedeli belirlenmiş ancak, nasıl ödeneceği konusu ise taksitlere bölünmüş.

Ancak Davalı taraf mali krizleri bahane ederek bir miktar ödeme yaptıktan sonra ödemelerini aksatmış.

Bunu üzerine taraflar yeniden ek bir sözleşme yaparak,bakiye ödenmeyen miktarın 3 ay içerisinde ödenmesini aksi halde Davalıya teslim edilen taşınmazın tasarruf hakkının esas malik olan Davacıya geçeceği konusunda adi yazılı sözleşme ile anlaşmışlardır.

3 ay sonunda ödeme yapılmayınca, ben Davalıya Noterden bir ihtarname çektim ve tek taraflı olarak sözleşmeyi iptal ettiğimizi bildirdim.

Sonrada dava açarak:
1)Mahkemeden taraflar arasındaki resmi olamayan gayrimenkul satış vaadinin iptalini,
2)Davalının Davacıya ödemesi gereken ecrimisil kira alacağından(satış vaadi olmasaydı kiraya verilseydi ödeyeceği kira bedelinden)ödediği kısmi bedelleri çıkararak kalan bakiyenin ödenmesini istedim.
3)Davacının bu zamana kadar Belediyeye ödediği çevre temizlik vergisini istedim.
4)Ve taşınmazın tahliyesini istedim

Ancak bu taleplerimi yasal gerekçelere oturtamıyorum.Bu konuda yardım istiyorum.Bihassa içtihat konusunda yardım edilirse beni ziyade memnun edersiniz.

İlgi gösteren arkadaşlar şimdiden teşekkürlerimi sunuyorum.

Selam ve sevgiyle kalın

Sayın Meslektaşım;

Hukukumuzuda taşınmaz mülkiyetinin geçişi resmi işlemle olmaktadır ve kati şekil şartına bağlanmıştır. Yine satış vaadi sözleşmeside aynı şekilde resmi şekle bağlanmıştır, Noterde düzenlenmek zorundadır. Resmi şekle uymayan tüm sözleşmeler geçersizdir. Bu itibarla, müvekkiliniz ile davalı arasında yapılan sözleşme, resmi şekil şartlarına uymadığı için geçersiz bir sözleşmedir. Bu durumda, sözleşme geçersiz olmakla, taraflar verdiğini geri almaktan başkaca bir hakka sahip değildir.(Sebepsiz zenginleşme kurallarına göre)Hukuken geçersiz olan bir sözleşmenin, feshide söz konusu olamayacaktır.Bu hususta açacağınız davada "hukuki yarar yokluğuyla" karşılaşabilirsiniz. Bence bu durumda, sözleşmenin geçersizliğini belirterek, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre, davalının taşınmazı kullanmasından dolayı ecrimisil talebinde bulunabilirsiniz. Bence, açacağınız dava müdahalenin men'i ve ecrimisil olmalıdır.
Aşağıda bir karar ekliyorum, sanırım yol gösterici olacaktır.
Kolaylıklar diliyorum, saygılar.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 7.2.2001 Esas: 2000/13-1729 Karar: 2001/32

Haricen Satılan Taşınmazın Ferağının Verilmemesi Nedeniyle Rayiç Bedelinin Tahsili Talebi - İfa Menfaati - Satış Bedelinin Reel Değerinin Tespiti


Özetava, taşınmazın rayiç bedelinin ödetilmesi(ifa menfaati) talebine ilişkindir. Davacının ifa menfaatini talep etme olanağı bulunmamaktadır. Ancak, çoğun içinde azın da var olacağını kabul etmek gerekir. Bu nedenle davacı talebi; verilen satış bedelinin reel değerinin ödetilmesi şeklinde yorumlanmalıdır. Taraflar, verdiklerini sebepsiz zenginleşme davasıyla geri isteyebilirler. Sebepsiz zenginleşmenin temeli hakkaniyet esasına dayanır. Sebepsiz zenginleşmenin asli fonksiyonunu denkleştirici adalet oluşturur. İadenin gerçekleştiği andaki değil, iadenin talep edildiği andaki zenginleşme miktarı bu borcun kapsamını belirlemelidir. İade alacaklısının, geçersiz sözleşmenin karşı tarafça ifa edilmeyeceğini öğrendiği, bu hususta güveninin kesildiği an tespit edilmeli, böylece iadenin talep edilmesi zamanı tayin edilmelidir. Her olay için zenginleşmenin tespitine yarayacak bir formül yoktur. Hakkaniyet ve denkleştirici adalet görüşlerinin yardımıyla zenginleşmenin tespiti gerekir. Kural olarak iadenin talep edildiği andaki paranın reel değeri tespit edilip karara esas alınmalıdır. Somut olayda, davacı davalıya ihtarname göndererek otuz gün içinde taşınmazın tapusunun verilmesini veya satış parasının iadesini istemiştir. Davacı ferağın yapılmayacağını sürenin bitim tarihinde öğrenmiştir. Satış bedelinin bu tarihe göre tespit edilmesi gerekir. Yani satış bedelinin bu tarih itibariyle ulaşacağı alım gücü bilirkişi marifetiyle belirlenmelidir. Açıklanan ilkeler göz önünde bulundurulmadan hüküm tesisi bozmayı gerektirir.




- 743 sayılı TÜRK KANUNU MEDENİSİ ( MÜLGA ) m.2,3
- 818 sayılı BORÇLAR KANUNU m.63,64



Taraflar arasındaki "tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Denizli Asliye 3. Hukuk Mahkemesi`nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.3.1999 gün ve 6-636 sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi`nin 25.1.2000 gün ve 1999/10202 E. 2000/193 K. sayılı ilamiyle; (...Davacı ,davalı Orhan ve eşi Fatma`nın Denizli 2. Bölge K. Köyü A. Kaçıran mevkiinde kain olup 253 P. sayısı ile adlarına kayıtlı bulunan taşınmazı özel parselasyon ile 14 parsele böldüklerini, bunlardan 2, 3, 12, 13 ve 14 nolu parselleri 18.3.1992 tarihli harici sözleşme ile kendisine sattıklarını 2 ve 3 nolu parsellerin tapularını verdiklerini, ihtarname keşide etmesine rağmen diğer parselleri vermediklerinden 505 m2 miktarındaki taşınmazların rayiç değeri olan 2.525.000.000 TL.`nın faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın zamanaşımına uğradığını esas yönden de davanın reddi gerektiğini, davacının ödediği bedelin 57.565.000 TL. olup birikmiş faizi ile birlikte 189.964.500 TL. talep edebileceğini zamanaşımı nedeniyle ve esas yönden davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, 189.964.500 TL. alacağın tahsiline, fazla istemin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalıların tüm, davacının ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacı, davalılardan satın aldığını ileri sürdüğü 2, 3, 12, 13 ve 14 nolu özel parsellerden teslim edilmeyen ve tapusu verilmeyen 12, 13 ve 14 nolu parsellerin rayiç bedellerini talep etmiş, mahkemece tüm satış bedelinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir. "Kanunu Medeni ile muayyen hükümler mahfuz olmak üzere hakim her iki tarafın iddia ve müdafaalarıyla mukayyet olup ondan fazlasına veya başka bir şeye hüküm veremez" (HMUK. mad. 74.)
Davada çözümlenmesi gereken uyuşmazlığın haricen satın alınan tapulu taşınmazın tapusunun verilmemesi nedeniyle uğranılan zararın istenip istenemeyeceği ve bu zararın kapsamının ne olduğudur. Bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak taraflara, bu maddi vakıaları nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. (HMUK. madde 75)
Somut olayda taraflar arasındaki satıma konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davada dayanılan 18.3.1992 tarihli sözleşme resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. (MK. Md. 634, BK. 213, T. Kanunu Md. 26) o nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda davacı, bu geçersiz sözleşme nedeniyle davalıya verdiğini, ancak haksız iktisap kuralları nedeniyle geri isteyebilir. Ne var ki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret görülmüştür.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bu gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
İlke böyle olmakla beraber iade edilecek zenginleşme miktarının tesbit ve hesaplanmasında, öğretide birlik olduğu söylenemez. İade edilecek zenginleşme miktarı konusunda öğretideki bu ayrık düşünceleri, kısaca "fakirleşme kadar olmalıdır" veya "fiili değer artışı yani gerçek zenginleşme miktarı ne ise o olmalıdır" ve yahut ihlal edilen hakkın sahibine bahşettiği yararlanma yetkisi ile bağdaşmayan her türlü zenginleşme miktarı kadar olmalıdır" şeklinde özetlemek mümkündür. Olayı çözümlerken öğretideki bu görüşlerden şüphesiz yararlanılmalıdır.
Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon, uzun yıllardan beri yüksek oranlarda seyretmekte ve paramızın değeri de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmektedir. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bugüne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi gerçek hayatta büyük sıkıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı varolması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu toplumun adalet saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilinceye bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdır. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim, gerek Yargıtay kararlarında ve gerekse öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır. Bu düşüncelerin isimleri farklı ise de varılmak istenen sonuç aynıdır. Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, MK.`nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği hallerdeki zarar kavramları hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.
BK.`nun 63 ve 64 maddeleri iade borcunun kapsamını fakirleşmenin değil, zenginleşmenin iyi veya kötü niyete dayalı olmasına göre bir ayrım yapmıştır. Haksız zenginleşen, zenginleşmeyi, kötü niyetle elden çıkarmış ise, elden çıkarmış olduğu bu zenginleşmeyi iade tarihinde olması gereken durumuyla ve tam olarak iade etmekle yükümlüdür. İade borcunun kapsamı tayin edilirken olumlu ve olumsuz zenginleşmenin tamamı dikkate alınmalıdır. Değişik bir anlatımla haksız zenginleşen kötü niyetli ise elden çıkardığı zenginleşmeyi de elde kalan zenginleşme ile birlikte iadeye mecbur tutulmuştur. Hemen belirtelim ki zenginleşenin iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı, zenginleşmeyi iyi veya kötü niyetle mi elden çıkardığı hususu MK.`nun 3. maddesi uyarınca belirlenecektir. Haksız zenginleşen elde ettiği yararın geçerli bir sebebe dayanmadığını ve iade ile yükümlü olduğunu biliyor veya bilebilecek durumda ise, iyi niyetli sayılmayacaktır. Kural olarak iade alacaklısı iade borçlusu zenginleşenin iyi niyetli olmadığını ispat etmelidir. Ne var ki olayın özellikleri zenginleşenin iyi niyetli olmadığını açıkça gösteriyor ise, ayrıca bu yönün ispatına gerek bulunmamalı, iddianın ispat edilmiş olduğu kabul edilmelidir.
Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilir iken denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus, hem hakkaniyetin hem de gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve o şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme, iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır. Ancak burada denkleştirme yapılırken bir hususa daha dikkat edilmelidir. İade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihinde iade kapsamını tesbitte önemli olduğu unutulmamalıdır. Zira geçersiz sözleşmenin artık ifa edilmeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iadesini istemeyen alacaklı, zararının artmasına kendisi sebep olacağından bu artan zararını iade borçlusundan isteyememelidir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında davalılar tapulu taşınmazdan toplam 842 m2 miktarındaki 5 özel parseli davacıya 18.3.1992 tarihinde satmışlar, satış bedeli olarak toplam 57.565.000 TL. almışlardır. Satış bedeli bu tarihteki alım gücü ile davalıların mal varlığına girip kalmıştır. Davalılar tapu kayıt maliki olarak bu satışın geçersiz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişiler konumunda olduklarına göre bu durumda iktisaplarının iyi niyete dayalı bulunmadığı çok açıktır.
Davacı, davalı tarafa 4.12.1998 tarihinde ihtarname keşide ederek tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde tapunun verilmesini veya bedelin iadesini istemiştir. Davacının tapuda ferağ verilmeyeceğini 30 günlük sürenin bitiminde, yani 3.1.1999 tarihinde öğrendiğinin kabulü gerekir.
Hal böyle olunca mahkemece yapılacak iş; davacının 18.3.1992 tarihinde davalılara ödemiş olduğu dava edilen 505 m2`lik kesime isabet eden bedelin, 3.1.1999 tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücünün (değerinin ne miktar olacağı) az yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor da alınarak belirlemek; bu yolla belirlenecek miktara istemle de bağlı kalınarak hükmetmekten ibarettir.
Mahkemece, açıklanan hususlar gözetilmeksizin yazılı biçimde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup, bozma nedenidir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, harici satım sözleşmesiyle satılan, tapulu taşınmazın ferağının verilmemesi nedeni ile rayiç değerinin ödetilmesi istemine ilişkindir.
Bir davada öne sürülen maddi olguların hukuki değerlendirmesini yapmak, uygulanacak yasa maddeleri bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir. (HUMK. md. 76)
Yanlar arasında düzenlenen 18.3.1992 günlü sözleşme, tapulu taşınmazın mülkiyetinin naklini amaçlamaktadır. Kanunun öngördüğü şekil şartına uyulmadan yapıldığı için geçerli değildir. (BK. md. 11/II, 213, MK. Md. 634, Tapu Kanunu Md. 26, Noterlik Kanunu Md. 60)
Yanlar, verdiklerini sebepsiz zenginleşme veya Mülkiyet (İstihkak MK. md. 618) davasıyla geri isteyebilirler.
Davada, taşınmazın rayiç değerininin ödetilmesi (ifa menfaati) istenmiştir.
Oysa, sav, savunma ve toplanan delillere göre davacının ifa menfaatini isteme olanağının hukuken bulunmadığı açıktır. Ne varki çoğun içinde azında var olacağına ilişkin mantık kuralı karşısında, davacının istemi; verdiği satış parasının reel değerinin ödetilmesi biçiminde yorumlanmalıdır. O nedenle, davanın netice-i talebi, bu doğrultuda ele alınarak çözümlenecektir.
Şu durum karşısında, uyuşmazlık, kanunun öngördüğü şekle uygun olarak yapılmadığı için geçersiz olan akdin; ifasından önceki olaylara dayanan ve verilen satış parasıyla vücut bulan zenginleşmenin tasfiyesinin, hukuki kapsam ve niteliğinin belirlenmesinde toplanmaktadır.
Daha açık bir anlatımla; haksız iktisap kurallarınca ve para ile iadenin söz konusu olduğu durumlarda, zenginleşme tutarının nasıl ve hangi andaki değere göre hesaplanacağı sorununun çözümü söz konusudur.
Öncelikle, davaya; doğrudan etkili olan MK. Md.2 daha sonrada, haksız iktisap ilkeleri açısından bakılması zorunludur.
1) Medeni Kanunun 2`nci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağını sağlamaktadır.
Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu ve gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu, zorunluluk hallerinde MK.2, uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkân sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir (Bkz. 25.1.1984 T. 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).
Ancak, önemlidir ki, bu kuralın taliliği (ikinciliği) de gözetilerek her soruna ona ait kanun hükümleri uygulanması asıl olmalıdır.
Gerçekte de, hukukun tüm alanlarında, uygulama niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması, özellikle çelişkili davranış yasağı, şekle aykırılığı ileri sürme hakkı içinde, bir sınır teşkil ettiği, buyurucu olması nedeni ile hakim tarafından doğrudan gözetileceği; öğreti ve uygulamada tartışmasız kabul edilmektedir. (Bkz. H.G.K.`nun 2.10.1974 T. ve 2/810-1043, 7.2.1983 T. 4/24-1276 sayılı kararları ile 5.4.1944 T. 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)
Dahası, resmi biçimde yapılmayan sözleşmelerin "yok hükmünde" sayılacağı, "Borç doğurmayacağı" bundan dolayı, doğmayan bir borcun, yerine getirilmesinden de söz edilemiyeceği, o nedenle hakkın kötüye kullanılması yasağının (MK. Md. 2) uygulanamıyacağı sonucu, öğretide terk edilmektedir. (Bkz. Medeni Hukuk Sorunları 6. cilt, Prof. Dr. İsmet Sungurbey İstanbul 1994 s. 345) Örneğin, olayların kendine özgü koşullarının oluşması halinde, akit öncesi sorumluluk kurallarının kıyas yoluyla geçersiz sözleşmelerde de uygulanabileceği, MK. md. 2 uyarınca olumlu zararın (ifa menfaatinin), kaçırılan fırsat karşılığının istenebileceğine ilişkin yargı kararları bunlardandır.
Öte yandan, yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun gereksinmelerini karşılamakla yükümlüdür. Maddi hukuk, her zaman hayatın değişen sosyal akışı içinde, gelişen tüm olayları ve tüm ayrıntıları kurallaştırma gücüne de sahip değildir.
Toplumun, ekonomik ve sosyal ihtiyaçlarının çıkardığı sorunlar; çıkarlar dengesi, adalet ve hukuk inançları ve yasaların amaçları gözetilerek sonuçlandırılması kaçınılmazdır.
Bugüne kadar süregelen uygulamalardan edinilen bilgilere göre, olayımızda göründüğü şekilde, geçersiz sözleşme gereğince, akdin düzenlendiği tarih itibariyle, verilen paranın aynen iadesine karar verilmesi, enflasyonist yaşam hayatında, büyük adaletsizlikler ve sıkıntılar yaratmıştır.
Bunun doğal sonucu, adalete güvenin sarsılacağı; kamu vicdanının rahatsız olacağında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Yine, davada, iade alacaklısının sözleşmenin ifa edileceğine dair güveninin korunması yadsınamaz bir hukuki olgudur. Yurdumuzda ekonomik koşulların tahminlerin üstünde değiştiği, enflasyonist durum hızla artarak bireylerin hayat yükünü çekilmez düzeye çıkardığı yaşanan bir gerçektir.
2) Şimdi, davanın haksız iktisap kurallarınca, hukuki tahlil ve değerlendirilmesine sıra gelmiştir. İlkin belirtelim ki, haksız iktisabın temeli hakkaniyet esasına dayanır. Nedensiz zenginleşmenin asli fonksiyonunu "denkleştirici adalet" oluşturur.
Geçersiz sözleşmelerde, taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi (zenginleşmeyi) iade etmekle yükümlüdür. Bu aşamada, iade yükümlülüğünün zenginleşenin mal varlığının azalmasına yol açmaması önemli bir unsurdur. Eş söyleyişle; zenginleşen; iadeden sonra, zenginleşme vuku bulmasaydı, içinde bulunacağı ekonomik durumdan daha kötü veya zararlandırılmış, fakir bir duruma düşmemesine dikkat ve özen gösterilmelidir.
Bu tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.
O nedenle, zenginleşmenin kapsamını tayinde, müktesibin malvarlığında oluşan çoğalma ile azalmanın karşılaştırılması yapılmalı, böylece, kazanç ve farkın oluşturacağı sonuç, zenginleşmeyi ortaya koymalıdır. (Bkz. İlhan Ulusan, İyiniyetli Sebepsiz Zenginleşenin İade Borcunun Sınırlanması Sorunu; BK. md. 63/1 İstanbul 1984 sh. 34, 35)
BK. 63/F-1`deki madde metninin kötü ifadesi; zenginleşenin elinde kalanı iade ile yükümlü olacağı anlamını taşımaktadır, yükümlülüğün kapsamını iade anında (istirdadı zamanında) mevcut duruma göre belirleyen bu anlatım yerinde değildir. Zira şeklen iade gerçekleşmiş görünmekle birlikte, gerçekte zenginleşenin kârlı, fakirleşenin zararlı çıkacağı; sonuçta adaletsizliklerle karşılaşılacağı kaçınılmazdır. Bunun ise zenginleşmenin denkleştirici işleviyle asla bağdaşmayacağı gün ışığı kadar açıktır.
Belirtilen ilkeler altında zenginleşme saptanırken; Malvarlığının, sebepsiz yere artmasına neden olan tüm ihtimal ve olgular (en önemlisi enflasyon) ile nedensellik bağı kurulabilen ve zenginleşenin malvarlığında değişmelere yansıyan bütün olaylar iadenin miktarını tayinde gözden kaçırılmamalıdır. Şu da varki bu işlemlerde, hakimin geniş takdir hak ve yetkisinin varlığı tartışılamaz. Borçlar Yasasının 98 maddesi yollamasıyla uygulanması gereken BK. Md. 43, 44. maddelerindeki, haksız fiil tazminatında hakime büyük takdir yetkisi tanıyan kurallar, geri verme borcunun kapsamının belirlenmesinde, kıyas yoluyla uygulanmalıdır. Görülüyor ki; geri verme borcunun kapsamı, borçlunun (zenginleşenin) durumunu ağırlaştırıyorsa, hakim bunu hakkaniyete uygun bir ölçüye indirebilecektir.
Hal böyle olunca, iadenin gerçekleştiği andaki değil, iadenin talep edildiği andaki zenginleşme miktarı bu borcun kapsamını belirlemelidir. (Bkz. Ulusan adı geçen eser sh. 33; Eren, Borçlar Hukuku C.III. Sh. 63, Feyzioğlu I. Sh. 784-786; Tekinay-Akman, Burcuoğlu-Altop Sh.999; Egemen, Çelikoğlu, Kaynak Sh. 294-295; Serozan, İfa, İfa Engelleri, Haksız zenginleşme 27. m. 21) Konu bağlamında şu yönde önemlidir ki, MK. Md. 3 uygulaması ile iade alacaklısının, geçersiz sözleşmenin karşı tarafça iade edilmeyeceğini öğrendiği, bu konuda güveninin kesildiği an tesbit edilmeli, böylece iadenin talep edilmesi zamanı tayin edilmelidir. İadenin kapsamında bu zaman noktası esas alınmalıdır. Aksi halde geçersiz sözleşmenin artık ifa edilemiyeceğini bilerek iade talebinde bulunmayan, alacaklı, zararın artmasına kendisi sebep olacağından, bu artan zararını iade borçlusundan istemesi kabul edilemez (MK. Md. 2). Zenginleşmenin, borç ilişkisinin mevcut olduğu süre içinde her an değişebilir olması da önemli etkenlerdendir. Bu bakımdan denilebilir ki, her olay için gerekli bir zenginleşmenin tesbitine yarayacak bir formül kurulamaz. O nedenle, hakkaniyet, denkleştirici adalet görüşlerinin yardımıyla zenginleşmenin, her davanın verilerine ve özelliklerine göre belirlenmesi gerekir.
Tüm açıklananların ışığında, davanın çözümünde uygulanacak yasal dayanaklar şöyle sıralanabilir. Davadaki somut olayın özelliği, toplanan delil ve belgeler, sav, savunma, öncelikle MK. 2`nci maddesi açısından ve davanın her iki yanları yönünden incelenmeli; haksız iktisabın denkleştirici adalet fonksiyonu ve işlevi ile hakkaniyet kuralları çerçevesinde, adalet sağlanırken; hakim; BK. 43, 44 maddelerine dayanarak takdir yetkisini kullanmalı ve zenginleşenin geri verme sonucunda, zenginleşme olmasaydı bulunacağı durumdan daha kötü duruma düşmemesi kuralının ihlal edilmemesine özen gösterilmeli, böylece, kural olarak iadenin talep edildiği andaki paranın reel değeri tesbit edilip hükme esas alınmalıdır.
Davacı, davalıya gönderdiği 4.12.1998 günlü ihtarnamede tebliğ tarihinden 30 gün içinde taşınmazın tapusunun verilmesini veya satış bedelinin iadesini istemiştir. Bu durumda, davacı tapuda ferağ işleminin yapılmayacağını, sürenin bitimi 3.1.1999 tarihinde öğrenmiş sayılır. Şu durum karşısında, davacının 18.3.1992 davalılara ödemiş olduğu, taşınmazın 505 m2`lik kesimine isabet eden satış bedelinin 3.1.1999 tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücü, uzman bilirkişiler aracılığı ile belirlenmeli daha sonra, toplanan deliller az yukarıda açıklanan yasa maddeleri ile hukuk kuralları altında tahlil ve münakaşa edilmeli, hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir.
Mahkemece, özel dairenin bozmasına uyulması yerine, hukuki nitelendirmede hataya düşülerek yazılı şekilde direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.`nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 7.2.2001 gününde ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
Karşı Oy Açıklaması
Uyuşmazlık, resmi şekle uyulmadan (haricen) yapılan taşınmaz satışının resmi şekle dönüştürülmemesi karşısında taşınmaz için ödenen paranın değil örneğin enflasyon etkisiyle taşınmazın değer kazanmasıyla oluşan kaim değerine hükmedilip hükmedilemeyeceğine ilişkindir.
BK.`nun 16/1. maddesi uyarınca "kanunun emrettiği şeklin derecei şümul ve tesiri hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise akit bu şekle riayet olunmadıkça sahih olmaz." 22.11.1944 gün ve 32 sayılı içtihadı birleştirme kararında ise "gayrımenkulün zilyedi tarafından haricen satışı ve alıcıya teslimi, kanunen hükümsüz olduğundan satıcının mezkûr gayrimenkulü geri almağa selahiyeti vardır; zira kanunen muteber olmayan bir akit zımnında izhar olunan rızanın hükmü yoktur" denilmektedir.
Yüce çoğunluk, zarar enflasyon etkisi ile iyiniyet kural ve koşullarından hareketle kaim değere hükmedilmesini kabul etmiştir.
1- Davaya konu olan olay dışındaki sorunlarda, Federal Mahkeme, sözleşmeyle amaçlanan biçimde edimlerin yerine getirilmesinden sonra şekil eksikliğine dayanmayı, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelemekteydi. Bizde de bir oy farkla çıkan, 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla özgün bir uyuşmazlıkta aynı sonuca ulaşılmıştı. Ne var ki, Federal Mahkeme, sonradan görüşünü değiştirmiş ve edimin yerine getirilmesinden başka, (hileli davranışlarla şekil eksikliğine yol açmış olma gibi özel koşullarında varlığı durumunda) şekil eksikliğini ileri sürmenin iyiniyete aykırı olduğuna karar vermiş ve bu kararları istikrar kazanmıştır. (BGE, 72, II, 43; 78, II, 227; 84, II, 376; 86, II, 404)
Somut olayda, hile kullanma gibi bir koşulun varlığından söz edilemez. İki taraf da, şekil gerekliliğini çiğnemiştir. O nedenle iyiniyet konusu uyuşmazlığın çözümünde etken olamaz.
Zaten bu konu, şekil eksikliğini ileri sürmeyle ilgilidir; verilen bedelden daha çoğunu istemenin temellerinden olamaz ve istekle bağlantılı değildir.
2- Enflasyonun etkisiyle verilen bedelin, sonradan alım gücünü önemli derecede yitirmesi de istek doğrultusunda karar vermeyi gerektirmez. Defilasyon olsaydı, her halde aksine karar verilemezdi. Bu yüzden salt, paranın alım gücünü zaman içinde yitirmesi, taşınmaz değerine hüküm için bir öge sayılmamalıdır.
3- Şekle aykırılığın sonuçları, şekle uygunluğun sonuçlarıyla eşdeğer tutulamaz. Noterce düzenlenen taşınmaz satış vaadinde, elden çıkarma durumunda, alıcı kaim değeri istemekte haklı olur. Şekil eksikliği durumu ise, yüce çoğunluğun kararlarına göre özdeş sonuca götürmektedir. Böyle bir kabul, resmi şekil zorluklarına katlanma, örneğin noter giderlerinden ve harçlardan kurtulmaya yol açar.
Bu bakımdan hukuk düzeni, elde edilecek sonuçlar yönünden şekle uygun ve şekle aykırı sözleşmeleri yaklaştırmamıştır.
4- Sözleşmenin hükümsüz olması durumunda, sözleşmeden bağımsız ve ona bağlı olarak tazminat yükümlülüğü doğabilir. Bu konu, tamamen kusurla ilgilidir ve terim olarak "culpa in contrahendo" denilmektedir. Sözleşenlerden her biri, ötekinin çıkarlarına özen gösterme, öngörülen sözleşmenin yapılmasına ket vuran ya da karşı yanın amacını zarara uğratacak olayları bildirme, onun, doğabilecek zararlarını engelleme zorundadır. Bu zorunluluk, muhatabın güvenini sarsmamayı, edimi yerine getirmeyeceğini bildiği halde onda umut uyandırmamayı da içerir.
Somut olayda, her iki taraf da harici belgenin geçersiz olduğunu bilebilecek durumdadır. Böyle bir sözleşme yapıldıktan sonra makul sayılabilecek sürede resmi makamlar önüne gidilmemiş olsaydı, bu açıdan istek incelenebilirdi. Oysa, satıcının, aldığı parayı nemalandırarak uzun bir süre beklediğini ya da başka türlü nedenlerle geciktiği dosyadan anlaşılamamaktadır; fakat, belgedeki bir sözcük dizisinin iki açıdan değerlendirilmesi de gerekir. Ferağ verilmediğinde satıcı, tazminatla yükümlü tutulacaktır. İlkin, bu bir güven uyandırma olarak kabul edilebilir mi? Yukarıya aldığımız, içtihadı birleştirme kararına göre bu rızanın hükmü yoktur. Sözleşme, tüm olarak değerlendirildiğinde umut verme için özellikle yazılmış olduğunu da düşünemiyoruz. İkincisi ise, bağımsız bir tazminat yükümlülüğünü ve ona hak veren bir öge olup olmadığıdır. Bize göre, bu bir rücu tazminatıdır. Rücu tazminatı ise asıl edime bağlı olduğu için geçersizdir. Öyleyse bu yön de davanın kabul nedenlerinden olamaz.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle mahkeme kararının onanması gerektiği düşüncesindeyiz. 7.2.2001
Erbay TAYLAN - 19. Hukuk Dairesi Üyesi
Gültekin NAZLIOĞLU - 19. Hukuk Dairesi Üyesi

Karşı Oy Yazısı
Davada, haricen satılmasına rağmen teslim edilmediği gibi, tapusu da verilmeyen taşınmazların rayiç değerinin tazmini istenmiş, Mahkemece; geçersiz bulunan tapu dışı satış nedeniyle davacının, ancak verdiğini geri isteme hakkı bulunduğu gerekçesiyle bedel dışındaki davanın reddine hükmedilmiştir.
Kararın temyizi üzerine, Yüksel Özel Daire; davada dayanılan ve çekişmeli taşınmazların temlikini öngören sözleşmenin resmi biçimde yapılmadığından geçerli olmadığına, bu nedenle geçerli sözleşmeler gibi, tarafları yararına hak ve borç doğuramıyacağına, davacının ancak haksız iktisap kurallarına göre verdiğini geri istiyebileceğine değindikten sonra; iade kapsamının, B.K.`nun 61. ve takibeden maddeleri ile M.K.`nun 2. maddesinde belirtilen hükümler ve denkleştirici adalet kuralları gözetilerek belirlenmesi gerektiği dile getirilmek suretiyle, davacının akit tarihinde satana ödediği bedelin dava tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücü olması gerektiği sonucuna vararak yerel mahkeme kararını bozmuş, Hukuk Genel Kurulu da çoğunlukla Daire kararını benimsemiştir.
Yüksek Kurulun önüne gelen bu işte çözümü gereken mesele, geçersiz akitlerde tarafların aldıklarını iade edeceği yolundaki genel ilke ve kabul karşısında, geçersizliği tartışılmayan taşınmazların, harici satışı nedeniyle taşınmazı satın alana iade edilmesi gereken paranın miktarının ne olması gerektiğine ve bu iade kapsamının nasıl belirleneceğine ilişkindir.
Bu konuda bir değelendirme yapabilmek için öncelikle, sonucuna hukuki değer izafe edilemiyeceği herkesçe kabul edilen taşınmazların tapu dışı satışına engel olarak görülen şekil şartına değinmekte yarar vardır.
Mutlak ayni haklardan olan mülkiyet hakkının, özellikle taşınmaz mülkiyetinin sağlıklı bir şekilde belirlenmesi ve bu hakkın huzur ve güvenle el değiştirmesi temel amacı, anılan mülkiyet üzerindeki tasarruf ve temliki işlemlerin resmi şekli şartına bağlanmasını zorunlu kılmıştır.
Bu amaç ve zorunluluk doğrultusunda Borçlar Kanununun 213. maddesinde "...Taşınmaz satışının geçerli olması için resmi senede bağlanması şarttır..." hükmüne yer verilmiş; aynı düşünce Medeni Kanunun 634. maddesinde "...taşınmaz mülkiyetini nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar..." ifadeleriyle pekiştirilmiş; bununla da yetinilmeyerek 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde de "...mülkiyete ilişkin resmi senetlerin tapu sicil muhafızları tarafından..." düzenlenmesi şart kılınmıştır.
Değinilen bu düzenlemeler karşısında, şeklin, taşınmaz satışı bakımından geçerlilik koşulu olduğu kuşkusuzdur. Hatta bir kısım düşünce sahipleri, şekil eksikliğinin sadece geçersizlik sebebi değil, akdin kurulmasını dahi imkânsız kıldığını ileri sürmüşlerdir. Yani bu düşünceye göre yasada öngörülen biçim koşuluna uyulmadan yapılan akit geçersiz değil, hiç oluşmamış, kurulmamıştır.
Hangi düşünce benimsenirse benimsensin, sonucu bakımından şekil eksikliği ile muallel akdin müeyyidesinin de "butlan" olduğu uygulama ve öğretide benimsenen bir olgudur. Yani tapulu taşınmazın haricen satışı geçersiz, hukuki değer izafe edilmeyen, taraflar arasında hukuki sonuç doğurmayan bir işlemdir.
Bütün bunlara rağmen, böyle bir işlemle ilişki kuranlar arasındaki sorunlar nasıl çözülecektir? Uygulamada, 60 yıldır süregeldiği üzere, herkes verdiğini aynen geri almakla mı yetinecektir. Yoksa Yüksek Hukuk Genel Kurulu`nca da benimsenen, Daire kararında belirtildiği gibi, satış bedelinin günümüzde ulaştığı alış gücü mü iadeye konu olacaktır.
Meselenin tartışıldığı 10.7.1940 tarih, 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde; "Haricen gayrimenkul satılıp da bedeli satana ve gayrimenkul de alana teslim ve bu suretle gayrimenkul alanın intifaına terkedildiği ve ahiren bunlardan biri ferağdan veya teferruğdan imtina ettiği takdirde, muteber olmayan bu satış zımnında her iki tarafın verdiği istirdada hakkı mevcut ve bayi aldığı parayı ve müşteri de gayrimenkulü iade vecibeleriyle mükellef bulunmuşlar ise de; bir taraf vecibesini ifa etmedikçe diğer tarafı ifayı vecibeye davet edemiyeceğine binaen, aldığı parayı iade etmeyen tarafın diğer tarafı gayrimenkulü iadeye icbar ve intifadan men edemiyeceğine.." ifadelerine yer verilmiş;
Yine 5.7.1944 tarih, 12/26 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında da, önceki İçtihatları Birleştirme Kararına atıf yapılmak suretiyle, taşınmazların harici satış ve mübadelesinin batıl olduğu dile getirilerek, butlanla malül bu gibi işlemlerde iyiniyet ve ahlak kaidelerine de dayanılamıyacağı, bu kaidelerin sıhhat sebebi yapılamıyacağına hükmedilmiştir.
Sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararları ve bunlarda ortaya konan görüş ve düşünceler irdelendiğinde, geçersiz akitlerde uygulama yeri bulan tek kuralın, Borçlar Kanununun 81. maddesi anlamında, herkesin verdiğini aynen geri isteyebileceği ve kendi edimini yerine getirmeyen tarafın, karşı ediminin yerine getirilmesini isteyemeyeceği olgusu bulunduğu açıktır.
Bu istek kapsamı da, diğer birçok Hukuk Genel Kurulu ve Daire Kararlarında ifade edildiği üzere, Hukuk Genel Kurulu`nun 24.11.1993 gün ve 510/736 sayılı kararında şu ifadelerle açıkça belirlenmiştir. Anılan kararda;
"10.7.1940 tarih, 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, geçersiz akitlerde akdin geçersizliği sebebiyle ödenecek bedel tarafların verdiği bedeldir. Davacının verdiği satış bedelidir. Bu İçtihadı Birleştirme Kararı halen yürürlükte olduğuna göre, davacı, ancak verdiğini geri isteyebilir ve verdiği bedel ödeninceye kadar da M.K.`nun 908. maddesine göre taşınmazdan istifade edebilir. Başka bir anlatımla, davacı, bedel ödeninceye kadar hapis hakkına sahip bulunmaktadır.. .............. değişik ekonomik değerler göz önünde tutulmak suretiyle satılan kısmın kaim değerinin nazara alınması ve bunun haksız zenginleşme olarak kabul edilip buna göre hüküm verilmesi isabetsizdir..." denilmiştir.
Yüksek 1. Hukuk Dairesinin sapma göstermeyen sayısız kararlarında da aynı hususlar dile getirildiği gibi; Yüksek 13. Hukuk Dairesi`nin 21.5.1979 gün ve 6182/3430 sayılı kararında, "...ortada hukuken geçerli bir akit yoktur, dolayısıyla taraflar verdiklerini geri alabilirler..." Yüksek 8. Hukuk Dairesinin 28.2.1995 gün ve 3213/2074 sayılı kararında, "...mahkemenin rayiç bedel üzerinden tazminata hükmetmesi 10.7.1940 tarih, 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına aykırıdır..." düşünceleri yinelenmiştir. Bu örnekleri çoğaltmak mümkündür.
Halen yürürlükte olan İçtihadı Birleştirme Kararları, Hukuk Genel Kurulu ve Daire Kararları ortada dururken, enflasyon olgusundan bahisle (son 5 yıldan beri görüş değişikliğinden söz edilerek) geçersiz satışlarda satış bedelinin aynen iadesi yerine, bedelin dava tarihinde ulaştığı asıl gücünün iadesi gerektiği yolundaki Daire ve bunu benimseyen Hukuk Genel Kurulu kararlarının doğru olmadığı düşüncesindeyiz. Aksine düşünce tarzının, şekle aykırılığı nedeniyle geçersiz ve butlanla malül bir akde dolaylı olarak geçerlilik tanınması sonucunu ortaya koyacağı, taşınmaz mülkiyetinin temlikine dair şekil kurallarının zedeleneceği kuşkusuzdur.
Öte yandan kanımızca, Hukuk Genel Kurulu tarafından benimsenen Yüksek Daire Kararının da gerekçe ve vardığı sonuç bakımından sağlıklı temeller ve kurallar üzerine kurulduğunu söyleyebilmek de olanaksızdır.
Öncelikle, tartışılan kararında Yüksek Dairenin, geçersiz akitlerde iade borcunun kapsamını belirlemek isterken, günümüze değin süregelen uygulamalardaki geçersiz sözleşmelerde tarafların verdiklerini aynen iade etmesinin hak ve adalet duygularına aykırı düştüğüne değinildikten sonra, B.K.`nun 61 ve takibeden maddeleri ile düzenlenen haksız iktisap hükümleri gözetilmek suretiyle sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.
Geçersiz sözleşme ile taşınmaz mal zilyetliğini devralan davacının, satış bedelinden doğan alacağının haksız iktisap kurallarına göre istenebileceği tartışmasızdır. Ancak bu isteğe uygulanması gereken hükümler B.K.`nun 61. ve takibeden maddeleri değil, M.K.`nun 907 ve 908. maddeleri olmalıdır. Zira M.K.`nun 907. maddesi sebepsiz zenginleşmeyi önleyen özel kuraldır. Ne varki, bu kural B.K.nun 61. maddesinden farklıdır. Çünkü iyiniyetli zilyede karşı borç "eksik borç" niteliğindedir. Dava yoluyla ileri sürülemez, sebepsiz zenginleşen tarafından açılacak bir men davasında ancak savunma (def`i) yoluyla tartışma konusu yapılabilir. Bir itiraz gibi re`sen nazara alınamaz. Bu düşüncelerin temeli de değindiğimiz gibi, taşınmazı haricen satın alana karşı satıcının bedelden doğan borcunun "eksik borç" olmasından kaynaklanır. Bunun yanında geçersiz akit nedeniyle, mülkiyet değil sadece zilyetlik devralan davacının zilyetlikden doğan hakkı da M.K.`nun 907. maddesinde öngörülen hapis hakkından ibarettir.
Tartışılan kararında Yüksek Daire, kararda öngörülen sonuca giderken, aynen iadenin hakkaniyet ve adalete aykırı olduğunu, bu halin de dürüstlük kurallarına uygun düşmediğini dile getirmiştir. Gerçekten, M.K.`nun 2. maddesinde ifadesini bulan dürüstlük kuralı, hukuki ilişkilerden de öte toplum yaşamında gözetilmesi gereken temel bir kuraldır. Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymakla yükümlüdürler. Bu niteliği gereği de anılan yasa hükmünün geniş bir uygulama alanı olduğu bilinen bir husustur. Ancak, bu uygulama imkânı sınırsız değildir. Özellikle kamu düzeninin mutlak olduğu, ayrıca özel düzenlemelerin bulunduğu hallerde M.K.`nun 2. maddesinde öngörülen kuralların uygulama yeri yoktur.
Somut olayda, taşınmaz mülkiyetinin nakline ilişkin şekil şartının kamu düzeninden bulunduğu tartışmasızdır. Ayrıca, konuyla ilgili M.K.`nun 907. maddesi, B.K.`nun 81. Maddesi ile yukarda sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararlarının özel düzenlemeler olduğu muhakkaktır. Bunun yanında, 5.7.1944 tarih, 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıkca ifade edildiği üzere, "...butlan ile malül işlemlerde iyiniyet ve ahlak kaidelerine dayanılamıyacağı ve bu kuralların sıhhat sebebi yapılamıyacağı" da gözden uzak tutulmamalıdır. Diğer yandan geçersiz sözleşmede taraf olanlardan biri için iyiniyet kuralını uygularken, aynı konumundaki diğer bir yan bakımından bu kuralın gözardı edilmesini açıklamak da mümkün değildir.
Yargısal uygulamada, hakkaniyet ve adalet kavramları kuşkusuz gözardı edilmesi olanağı bulunmayan amaçlardır. Yasalar ve diğer düzenlemeler de bu amacın gerçekleşmesi için oluşturulan araçlardır. Araçlar mevcutken, son derece izafi olan hakkaniyet ve adalet gibi kavramlardan hareketle meselelerin çözümünü sağlamaya çalışmanın, her meselede değişik sonuçlara ulaşılmasına yol açacağını peşinen kabul etmek gerekir. Bu durumda eldeki dava bakımından M.K.`nun 2. maddesinin olaya uygulanırlılığından söz etme olanağının bulunmadığı düşüncesindeyiz.
Yüksek Dairenin bozma kararında; geçersiz sözleşmelerin haksız iktisap kurallarınca tasfiyesinde denkleştirici adalet kurallarını dikkate aldığı anlaşılmaktadır.
Denkleştirici adalet kuralları hukukumuzda uyarlama davaları olarak da nitelendirilen ve temelde "hakimin sözleşmeye müdahalesi" anlamındaki uygulamalardır. Bilindiği gibi, sözleşmeler hukukunda, her sözleşme ile taraflar arasında bir edim ve karşı edim dengesi kurulur ve sözleşmenin kuruluş aşamasında tarafları bakımından ekonomik bir dengenin varlığı da farzedilir. Kimi zaman bir sözleşmede kararlaştırılan edimlerin hepsi aynı anda ifa edilmeyebilir. Yani sözleşmenin kuruluşu ile edimlerin ifası zaman bakımından farklı olabilir. Bu farklılık, hukuki ve ekonomik durumlarda değişiklerle birlikte başlangıçta sözleşme ile kurulan edimler arasındaki ekonomik dengeyi, bir anlamda sözleşme adaletini kısmen veya tamamen yok edebilir. Bu durum da, hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği ve sözleşme hukukunun temel ilkesi olan "...sözleşmeye bağlılık" ilkesinden ayrılmak zaruretini ortaya koyabilir. İşte bu gibi hallerde hakimin, sözleşmeyi ayakta tutmak, uygulanırlığını sağlamak ve hak dengesini kurmak için "yorum", "tamamlama", "uyarlama" kuralları dairesinde sözleşmeye müdahalesi kaçınılmaz hale gelebilir.
Ancak, bütün bunların yapılabilmesi için ön şart; geçerli bir sözleşmenin varlığıdır. Şekil şartının bulunduğu sözleşmelerin, şekle uyulmaksızın kurulduğu ve böylece geçersizliği sözkonusu ise böyle bir sözleşmeye değer izafe edilerek sözleşmenin tamamlanması veya değişen hal ve şartlara uygun hale getirilmesi mümkün değildir.
Yukardan beri yapılan açıklamalardan,
a) Yüksek Dairenin olaya uyguladığı haksız iktisap kurallarının yanılgılı bulunduğu, b) Dürüstlük kurallarının olayda uygulama yeri olmadığı, c) Geçersiz sözleşmelere hakimin müdahalesinin imkânsızlığı nedenleriyle Yüksek Dairenin ve onu benimseyen Yüksek Hukuk Genel Kurulunun bozma kararına katılamıyorum. Yerel Mahkeme kararının onanması gerektiği düşüncesindeyim.
Orhan UZGÖREN - 1. Hukuk Dairesi Üyesi

Fiili teslimde, tescil istenebilmesi koşullarına ilişkin aşağıdaki kararda yardımcı olabilecektir.


YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 29.1.2001 Esas: 2001/142 Karar: 2001/419

Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Tescil İstenebilmesi İçin Taşınmazın Üçüncü Şahsa Devredilmemiş Olması Gerektiği


Özetavacı, davalı-yükleniciden haricen daire satın aldığını ve satış bedelinin tamamını ödediğini, ihtilaf konusu dairede uzun zamandır malik olarak oturduğunu buna rağmen dairenin diğer davalıya satıldığını iddia ederek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Bağımsız bölüm satışına ilişkin geçerli bir satım sözleşmesi olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının malik gibi kullanması halinde tescil davası açılabilir. Satım sözleşmesinin varlığının yazılı belge ile ispat edilmesi gerekir. Somut olayda, davacı bu hususta yazılı belge ibraz edememiştir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunabilmek için dava açılmadan veya tescile karar verilmeden önce taşınmazın üçüncü şahsa devredilmemesi gerekir. Taşınmaz üçüncü şahsa devredilmişse, üçüncü şahsın davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettiği ispat edilirse yeni malike dava açılabilir. Üçüncü şahsın zararlandırma kasdı ile hareket ettiği ispat edilememiştir. Açıklanan nedenlerle davanın reddi gerekir.







Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.12.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 5.4.2000 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
Karar
Davacı, davalılardan Mustafa`nın yüklenici olduğunu, kat mülkiyetine tabi olmak üzere inşa ettiği binadan nizalı daireyi haricen kendisine sattığını satış bedelini ödediğini, nizalı dairede 1985 yılından beri oturduğunu, bütün bunlara rağmen satıcı yüklenicinin aynı daireyi tapudan daha sonra diğer davalı İsa`ya muvazaalı olarak sattığını iddia ederek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Mahkeme 25.12.1997 tarihinde davanın kabulüne karar vermiş, hükmü davalılar vekili temyize getirmiştir.
Temyiz istemi üzerine dairemizce yapılan inceleme sonucunda bu karar "yüklenicinin sözü edilen inşaatı dava dışı kişilerle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu ve çekişmeli dairenin inşaat sözleşmesi ile yükleniciye ayrılan yerlerden bulunduğu iddia edildiğine göre inşaat sözleşmesinin celbi ile bu dairenin gerçekten yükleniciye verilen yerlerden olup olmadığının saptanması gerekir. Yükleniciye ayrılan yerlerden ise, onunda inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hak niteliğindeki bu tescil isteme hakkını Borçlar Kanununun 162. vd. maddeleri uyarınca "yazılı olmak" koşulu ile üçüncü kişiye temliki mümkündür. Ancak davacının anılan madde de belirtildiği şekilde yazılı bir temlik belgesi bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacının temlik hükümlerinden yararlanması mümkün değildir.
Öte yandan, 30.9.1988 tarih, 1987/2-988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazda bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının uzun süre malik gibi kullanması halinde satıcı tapuda devre yanaşmaz ise, alıcının cebri tescil davası dinlenir. Sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için taraflar arasında bağımsız bölüm satımına ilişkin olarak geçersiz de olsa bir sözleşme bulunduğunun öncelikle kanıtlanması gerekir. Medeni Kanunun 6. maddesi uyarınca böyle bir geçersiz sözleşmenin varlığını bunu iddia eden davacı kanıtlaması gerekir. Davacı bu iddiasını, yazılı olarak kanıtlamak durumundadır. Satım sözleşmesinin varlığını açıklanan biçimde kanıtlayamayan davacı böyle bir sözleşmenin var olup olmadığı hususunda diğer tarafa ancak yemin teklif edebilir. Olayda davalı harici satış sözleşmesinin varlığını usulünce kanıtlayamadığı halde böyle bir sözleşmenin varlığı kabul edilerek ne kadar olduğu belirlenmemiş olan harici satış bedelinin bütünüyle ödenip ödenmediği hususunda mahkemece re`sen davacıya tamamlayıcı yemin teklif edilerek bunun sonucuna göre İçtihadı Birleştirme Kararında sözü edilen unsurların gerçekleştiğinin kabulü doğru görülmemiştir.
Öte yandan çekişmeli daireyi sonradan satıcı yükleniciden tapu ile satın alan diğer davalı İsa`nın evvelce aynı binanın başka bir dairesinde kiracı olarak oturuyor olması ve çekişmeye konu dairenin daha önce davacıya haricen satıldığını bilerek tapudan iktisap etmesi tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Şayet davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ederek, gerçek olmayan bir alımda bulunursa ancak o zaman bir iptal nedeni olabilir. Yeni malikin zararlandırma kastı bulunduğu kanıtlanamadığına göre davanın reddine karar vermek gerekirken..." gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozma kararından sonra davacı taraf nizalı yerin inşaat sözleşmesinde yüklenici Mustafa`ya ait olduğunu gösterir sözleşmeyi dosyaya ibraz etmiştir. Mahkeme bozma kararında belirtilen belgelerin celbi hususundaki bozma kararına uyulmasını, bunun dışındaki bozma kararına ise "davacı elinde yazılı bir belge olması halinde 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanmasına gerek bulunmadığı ve bu belgeye dayanarak her zaman tapu iptali ve tescil davası açabileceği, taraflar arasında harici fiili teslim ve kullanmaya dayalı satış sözleşmesinin kabul edildiği, bu sözleşmenin artık geçersizliğinin ileri sürülmesinin hukukta eşitlik prensibi ve Medeni Kanunun 2. maddesine göre mümkün olmadığı, eylemli durum karşısında davalı yüklenici ile davacı arasında satış ilişkisinin bulunmadığının ispatının davalı yükleniciye düştüğü, davalı İsa`nın iktisabının uzun süre aynı binada kiracı olarak oturduğu ve nizalı yerin davacı tarafından haricen satın alındığını bilmesi nedeniyle iyiniyetli olmadığı..." gerekçesiyle direnilmesine karar vermiştir.
Bu karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından "...kısa kararda hüküm fıkrasının oluşturulmamasının HUMK.`nun 388. maddesine aykırılık oluşturduğu..." gerekçesi ile bozulmuştur. Bu aşamada davacı mahkemeye, alıcısı Mustafa olarak belirtilen 20 ve 21 nolu dairelerin satım bedeli 800.000.- TL. yazılı 2.9.1983 tarihli bir makbuz ibraz etmiştir. Davalı duruşmada, yeni delil ibrazına muvafakatları olmadığını bildirmiş, mahkeme, bu makbuzdan da bahsederek ve yukarıda yazılı nedenlerle aynı kanaatte olduğunu belirterek davanın kabulüne karar vermiş, bu hükmü davalılar temyize getirmiştir.
Yerel mahkeme, 22.9.1998 tarih 1998/3679-6379 sayılı bozma ilamında belirtilen belgelerin getirtilmesi kısmındaki bozmaya bu yönden uymuş ve bu belgelerin toplanmasına karar vermiş, daha sonra da bu belgeleri de dikkate alarak yeni bir karar vermiştir. Mahkemenin bu tutumu bozma ilamına eylemli bir uymadır. Ve aynı gerekçeyle dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu`nca incelenmek üzere Dairemize gönderilmiştir. Mahkemenin eylemli olarak bozmaya uyması ile bozma kararı lehine olan davalılar yönünden usuli kazanılmış hak oluşmuştur.
Bozma kararında önce yargılama sırasında, taraflara delillerini ibraz etmeleri için kesin mehil verilmiştir. Bildirilen davacı delilleri arasına nizalı bağımsız bölümün satımına ilişkin yazılı bir belgenin varlığından bahsedilmemiştir. Davalı taraf bozma kararından sonra davacı tarafından yeni delil ibraz edilmesine onayları olmadığını belirtmiştir.
30.9.1988 tarih 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı daha önceki bozma kararında bahsedildiği gibi, taraflar arasında taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşmenin varlığı halinde uygulanabilecektir. Davacı, yüklenici davalı Mustafa ile aralarında böyle bir sözleşmenin olduğunu ispatlayamamış, yazılı bir belge ibraz edememiştir. Bozmadan sonra mahkemeye sunulan 2.9.1983 tarihli makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilen geçersiz bir sözleşme niteliğinde değildir. Ayrıca, bu İçtihadı Birleştirme Kararında belirlenen cebri tescil istemi, ayni bir hak değil; kişisel bir haktır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunan kimsenin davasının kabul edilebilmesi için, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin 3. kişiye geçmemiş olması gerekir. Başka bir deyişle kural olarak ifa geçersiz sözleşmenin tarafları arasında olacaktır. Tapu Sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetli 3. kişiye tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise, elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişinin tescil isteminin yasal dayanağı kalmayacaktır.
Somut olayda, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı yapan yüklenici davalı Mustafa binayı tamamlamış ve kat irtifakı kurularak 1985 yılında nizalı yerin tapusunu adına devralmış, bu arada kendisinden diğer daireleri satın alan kişilere tapularını vermiştir. 25.10.1996 tarihinde ise nizalı daireyi tapudan diğer davalı İsa`ya satmıştır. Bu süre içinde nizalı yerle ilgili resmi işlemler önce malik Mustafa adına yapımış, yeni malikini satın almasından sonra ise onun adına devredilmiştir. Davacı, yeni malik kendisine ihtarname gönderdikten sonra iş bu davayı açmış, 1985 senesinden itibaren davalı yükleniciden bu dava tarihine kadar nizalı yerin tapusunu istememiştir. Açılan bu dava sırasında ise, yükleniciden nizalı yeri satın aldığını iddia etmesine rağmen bu iddiayı ispatlayacak herhangi bir belge ibraz edememiştir. Yargılamanın son aşamasında mahkemeye sunulan makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında, taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşme olarak kabul edilen belgelerden değildir. Ayrıca, dava açılmadan önce nizalı yer tapudan 3. kişiye devredilmiştir. Davalı İsa`nın daha önce aynı apartmanda başka bir daire de kiracı olarak oturması, nizalı dairenin davacıya haricen satıldığını bilerek bu daireyi tapudan satın alması tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Yeni malikin davacıyı zararlandırma kastı ile gerçek olmayan bir alımda bulunması gerekir. Yeni malik davalı İsa`nın dosya kapsamına ve mevcut delil durumuna göre davacıyı zararlandırma kastının varlığı kanıtlanamamıştır. Bütün bu hususlar ve yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alındığında; somut olayda 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının koşullarının gerçekleşmediği ve yeni malik İsa`nın nizalı yeri tapudan satın almasının, davacıyı zararlandırma kastı ile yapıldığının kanıtlanamadığı anlaşılmakla, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle, yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 29.1.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.




Yargı Dünyası, 2008
http://www.yargidunyasi.com.tr/

Sayın Avukat Nurten Kozan,

İlginize teşekkür ederim.Çok makbule geçti.

Selam ve sevgiyle kalın