Kamulaştırmasız el atma bedel tespiti hk.

İlgili davada sunduğumuz emsal daha öncesinde belediyenin otopark yapmak maksadı ile başka bir parselde düzenlediği kıymet takdiri raporu idi. Sonrasında ise ilgili imar planı iptal oldu ve ilgili otopark planı da rafa kalktı. Biz de ilgili dava için başka emsal satış bulamadığımızdan buradaki kıymet takdiri raporunu dosyaya sunmuştuk. Mahkeme ek rapor isteğimizi kabul etti ancak bilirkişiler bu kıymet takdirinin özel amaçlı bir satış olduğundan bahisle dikkate almadan ilk raporunu tekrarlamış. İlgili rapor ile bilirkişilerce hükmedilen bedel arasında neredeyse metrekare başı 200 TL mevcut.

Ben ise bu satışın özel amaçlı olduğunu düşünmüyorum. İlgili evrak belediyenin otopark planı için hükmettiği kıymet takdiri olup kamulaştırma işlemi de zaten olmamış sonuç olarak.

Siz ne düşünürsünüz? Yargıtay kararlarına da baktım ama bu hususa ilişkin bir şey göremedim.

İsteğinizi tam anlamadım ama arsa m2 fiyatının ne kadar olacağı konusunda yardım istiyorsanız eğer sahibinden.com ve diğer internet sitelerine girip m2 fiyatının ne kadar olduğuna dair o il ilçe ve mahallede bulunan arsa ev tarla gayrimenkul fiyatlarını alıp bilirkişi raporuna veya istinaf yoluna başvurmada da kullanabilirsiniz.

Kusura bakmayın meslektaşım kısaca şunu söyleyeyim daha öncesinde belediyenin açık otopark vasfı ile kıymet takdiri yaptırıp sonrasında imar planının iptali halinde bu kıymet takdiri kamulaştırmasız el atmada emsal olarak kullanılabilir mi? Bu husus özel amaçlı satış vasfından dolayı dikkate alınamaz mı?

Bu durumda bilirkişiler şunlara dikkat eder ana cadde üzerinde mi işlek yerde mi tarla mı arsa mı bina mı ticaret alanı mı şehir merkezine yakınlığı mahallenin iyi bir yer olup olmadığı sosyal alanlara yakınlığı vs hususlara dikkat ederler. Bu hususlara göre emsal vereceğiniz yerle benzer olması halinde emsal olarak sunulabilir. Keşfe çıktığımızda bilirkişilerle konuşup sohbet ettikçe bu unsurları öğrenmeye başladım. size faydalı olur umarım.

Davalı belediye ise aynı veya benzer özellikte yer ise belediye aleyhine emsal olması gerekir.

Üstadım ben de sizin gibi düşünüyorum ama emsal karar aramaktayım dosya için. Tek başına açık otopark yapılacağı bahsiyle belediyenin yaptırdığı kıymet takdirini bilirkişiler özel amaçlı satışa girdiğinden ve kamulaştırma işlemi için yapıldığından emsal kabul etmemiş. Halbuki emsal olarak sunduğumuz kıymet takdiri raporu sonucunda ne kamulaştırma yapılmış ne de satış gerçekleşmiş! Yine davalı belediyenin bizzat kendisi yapmış kıymet takdirini de.

Her neyse olaya ilişkin olarak emsal karar aramaya devam edeceğim. Yine de yardımlarınız için teşekkürler.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E:2006/13277 K:2007/932 T:05.02.2007
Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı idare vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.

Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor geçersizdir. Şöyle ki;


Arsa niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 11/1-g maddesi gereğince arsalara değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer biçilir. Bilirkişi kurulunca emsal olarak alınan limited şirkete yapılan satış, bir diğeri ise petrol alım satımı ile iştigal eden anonim şirkete yapılan satıştır. Madde metni gereği bu satışlar ticari nitelikli özel amaçlı olmaları nedeniyle emsal kabul edilmeyerek, taraflara yeniden emsal bildirmesi için imkan verilip, gerekirse resen emsallerle celp edilerek keşif yapılması gerekirken, emsal alınması mümkün olmayan taşınmazlara göre taşınmaza değer biçilmesi ve geçersiz rapora göre hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde ödeyene geri verilmesine, 05.02.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.


Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları1)(4)
Madde 11 – (Değişik: 24/4/2001 - 4650/6 md.)
15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de
dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…)(2) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi
kullanılması halinde getireceği net gelirini.(2)
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (…)(3) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019
tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile)(5) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin
10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi
açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü
kamulaştırma bedelidir

Kamulaştırma kanununa göre özel veya ticari amaçlı satışlar emsal değildir denmektedir. O bölgede başka kamulaştırmasız el atma davası var mı bulursanız iyi olur. Çünkü ben de aynı yerin yanında başka bir kamulaştırmasız el atma davası kesinleşip sonuçlanmıştı hakim bilirkişilere o fiyatı dikkate alarak rapor hazırlanmasını istemişti ve ona göre karar vermişti. Lehe bir emsal karar bulunursanız buraya katarsanız ben de sevinirim. İlerde lazım olur.

Belediyenin yaptığı kıymet takdiri emsal olamaz. Belediye o kamulaştırmayı tamamlamış olsa bir ihtimal kanaat teşkil edebilirdi ama yine de doğrudan emsal kabul edilemez. Emsal alınan taşınmazların tapu satış akitlerinin dosya içerisine alınmış olması gerekir. Yalnızca gerçek satışlar emsal olabilir. Taraflardan birinin tacir olduğu, hissedarlar arası ve küçük hisse satışları özel amaçlı kabul edilmektedir. Bu nedenle tapu sicil müdürlüğünden resen emsal araştırması talep edebilirsiniz.

Tapu müdürlüğü doğru dürüst emsal yollamadı meslektaşım. Bilirkişilerce emsal gösterilmiş ve dosyaya sunulmuş hesaplama yapılmış. Ancak belirtilen emsal ile bizim taşınmaz arasındaki mesafe dahi uzak. Kıymet takdir raporu doğrudan emsal teşkil edemez ise de en azından ben bilirkişi raporunda tartışılabileceği kanaatindeyim.

Bilirkişi kıymet takdiri raporunu hiç tartışmamış ve değer bile vermemiş. Derdim aslında bu.