kira tespiti

Sevgili meslektaşlarım. Müvekkil 09/02/2016 kira başlangıç tarihli sözleşme ile taşınmazını kiraya vermiştir. Her yıl kira artış oranı belirlenmiştir. Ancak şu an taşınmazın kira bedeli emsallerinin çok altındadır. Kira tespit davası açma koşulları var mıdır?

5 yıldan uzun süreli kiralarda taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.

Meslektaşım 5 yılın dolmasına gerek var mı? Aklıma takılan kısım o? Ben bugün açacağım. Ve yeni kira döneminin başlamasına 1 ay kaldı. Talebim yeni kira dönemi için olacak ama 5 yıl bitmemis oluyor. Sözlesme 7 yılĺık olarak yapılmıs.

Sözleşmenizin süresi 5 yılı geçtiği (geçeceği) için kira tespit davasında hak ve nısfet uygulaması yapılacak, yani rayiç değer tespit edilerek bunun üzerinden küçük bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenecek. (BK 344/3 kapsamındasınız)

BK 345/2 kapsamında sözleşmenizin süresinin dolmasına 30 gün kala davayı açarsanız,yeni dönem için belirleme talep edebilirsiniz.

Alıntı: Yazan Admin Sözleşmenizin süresi 5 yılı geçtiği (geçeceği) için kira tespit davasında hak ve nısfet uygulaması yapılacak, yani rayiç değer tespit edilerek bunun üzerinden küçük bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenecek. (BK 344/3 kapsamındasınız) BK 345/2 kapsamında sözleşmenizin süresinin dolmasına 30 gün kala davayı açarsanız,yeni dönem için belirleme talep edebilirsiniz.

Sayın Admin

Borçlar Kanununun, kira bedeli tespiti ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma ile ilgili süreleri içerir maddeleri benim kafamı çok karıştırıyor.
Ben bu maddelerin daha anlaşılabilir olması gerektiğini düşünüyorum.

Müvekkil ile kiracı arasında 01/12/2022 tarihinde yenilenecek 5 yıl dolmuş ve kira bedeli artışı şartı ile ilgili bir maddenin olmadığı bir sözleşme söz konusu olduğuna göre, 01/12/2022-01/12/2023 tarihleri arasında belirlenmesini istediğim kira bedeli için hangi tarihte ihtar çekmeli veya dava açmalıyız? TBK 345/2 yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihi işaret ediyor.

Yani bu davayı açmayı veya ihtarı çekmeyi 05/11/2022 tarihi de gerçekleştirirken bu şartı sağlamış olur muyum? Yoksa madde hükmünde en geç 30 gün önceki bir tarihi işaret ettiği için bu dava veya ihtarnameyi 30/10/2022 tarihinde mi açmalıyım?

Bir de sitemizin ilgili madde hakkındaki gerekçesinde üye notu olarak "...Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı
bağlayacaktır...." şeklinde bir yorum bulunmaktadır. Dava dilekçesinin tebliği şart olmamalı diye düşünüyorum. Siz de aynı görüşte iseniz bu üye notunun düzeltilmesini rica ediyorum.

Alıntı: Yazan tegese Sayın Admin Borçlar Kanununun, kira bedeli tespiti ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açma ile ilgili süreleri içerir maddeleri benim kafamı çok karıştırıyor. Ben bu maddelerin daha anlaşılabilir olması gerektiğini düşünüyorum. Müvekkil ile kiracı arasında 01/12/2022 tarihinde yenilenecek 5 yıl dolmuş ve kira bedeli artışı şartı ile ilgili bir maddenin olmadığı bir sözleşme söz konusu olduğuna göre, 01/12/2022-01/12/2023 tarihleri arasında belirlenmesini istediğim kira bedeli için hangi tarihte ihtar çekmeli veya dava açmalıyız? TBK 345/2 yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihi işaret ediyor. Yani bu davayı açmayı veya ihtarı çekmeyi 05/11/2022 tarihi de gerçekleştirirken bu şartı sağlamış olur muyum? Yoksa madde hükmünde en geç 30 gün önceki bir tarihi işaret ettiği için bu dava veya ihtarnameyi 30/10/2022 tarihinde mi açmalıyım? Bir de sitemizin ilgili madde hakkındaki gerekçesinde üye notu olarak "...Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır...." şeklinde bir yorum bulunmaktadır. Dava dilekçesinin tebliği şart olmamalı diye düşünüyorum. Siz de aynı görüşte iseniz bu üye notunun düzeltilmesini rica ediyorum.

Kira sözleşmesinde artış şartı olmadığı için 345/3'e giremiyorsunuz, 345/2'ye göre gitmeniz gerekiyor.

345/2'deki ihtar şartında ise ihtarı çektiğiniz tarih değil, ihtarın tebliğ olduğu tarih önemli. Kalan zaman ve araya hafta sonu ve resmi tatilin de girmesi dikkate alındığında 31.10.2022'ye kadar ihtarı tebliğ etmeniz mümkün gözükmüyor.

31.10.2022'ye kadar dava açmanız durumunda ise, davayı açtığınız tarih mi, dava dilekçesinin tebliğ olduğu tarih mi önemli tartışmasına gireceksiniz.

Kanun maddesine bakarsanız ihtar için "bildirilme", dava için ise "açılmış olma" düzenlemesi var. O nedenle ihtarın tebliğ olmuş olması, davanın ise açılmış olması şeklinde yorum yapmak mümkün ve kendi adıma benim yorumum da bu şekilde.

Ancak şerhimizde üyemizin notu olarak belirttiğiniz notta dava dilekçesi için de tebliğ olması aranır deniliyor. Yalnız sorun şu ki, bu üyemizin kişisel fikri değil, kanun maddesinin meclis gerekçesi!

Dolayısıyla burada kanun maddesindeki ifade ile kanunun maddesinin gerekçesi arasında bir çelişki var. Bu çelişkiyi takdir edersiniz ki herkes farklı şekilde yorumlayabilir.

Mesajınızın başında belirttiğiniz kira hukuku konusunun neden kafa karıştırıcı olduğunu sanırım en iyi anlatan örnek de bu.

Ben sizin yerinizde olsaydım her halükarda 31.10.2022'ye kadar bu davayı açardım. Karşı taraf dava dilekçesinin tebliği konusunu hiç gündeme getirmeyebilir, hakim bu duruma takılmayabilir ve davanız pürüzsüz şekilde ilerleyebilir. Hatta bence bu senaryo oldukça yüksek ihtimal zaten. Müvekkile "işi bana geç getirdin, birkaç ay önce ihtar çekseydik sağlıklı olacaktı, bu kadar geç gelince kaybedilme ihtimali var" deyin ve davanızı açın bence.

Alıntı: Yazan avukat48 Meslektaşım 5 yılın dolmasına gerek var mı? Aklıma takılan kısım o? Ben bugün açacağım. Ve yeni kira döneminin başlamasına 1 ay kaldı. Talebim yeni kira dönemi için olacak ama 5 yıl bitmemiş oluyor. Sözleşme 7 yılĺık olarak yapılmıs.

Kira süresi bitmeden dava açacaksanız, o halde KİRA UYARLAMA davasının şartlarına bakmanızı öneririm.
Kira Tespit Davaları ile Kira Uyarlama davaları farklıdır.
Süre dolmamışsa uyarlama davası açmalısınız.


T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/2910
K. 2020/6680
T. 17.11.2020
* KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İSTEMİ ( Taraflar Arasında Geçerli Kabul Edilen Kira Sözleşmesi 15 Yıl Gibi Uzun Süreli Olup Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Edimler Arasındaki Dengenin Aşırı Bozulması ve Sözleşmenin Taraflar Açısından Çekilmez Hale Gelmesi Halinde Kira Parasının Günün Ekonomik Koşullarına Uyarlanması İçin Her Zaman Uyarlama Davası Açılabileceği - Mahkemece Uyarlama Davalarında Uygulanması Gereken İlke ve Esasların Tek Tek Ortaya Konulması ve Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Gerektiği )

* BİLİRKİŞİ RAPORU ( Kiralananın Niteliği Kullanma Alanı Konumu Bölgedeki Kira Parasını da Etkileyecek Normalin Üstündeki İmar ve Ticaret Değişiklikleri Emsal Kira Paraları Vergi ve Amortisman Giderlerindeki Artışlar Döviz Kurlarındaki Ani ve Aşırı İniş ve Çıkışlar ile Ülkeyi Sarsan Ciddi Ekonomik Kriz veya Deprem Sel Yangın Salgın Hastalık Gibi Mücbir Sebep Sayılan Doğal Afetlere Bağlı ve Ödeme Esaslarının Yeniden Düzenlenmesini Gerektirecek Olayların Varlığı Araştırılıp Değerlendirilmek Suretiyle Rapor Alınması Gerektiği )

* YANILGILI DEĞERLENDİRME ( Mahkemece Uyarlama Davalarında Uygulanması Gereken İlke ve Esasların Tek Tek Ortaya Konulması ve Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Gerektiği - Kira Bedelinin Tespitine Yönelik Yanılgılı Değerlendirme ile Verilen Kararın Bozmayı Gerektirdiği )

6098/m.138

ÖZET : Dava, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, cebri icra yoluyla 160.000 TL karşılığı satın alarak dava konusu taşınmazın maliki olduğunu, cebri icra işlemleri devam ederken ... ile ...’in dava dışı ... Süpermarketleri Tic.A.Ş. ile 01.06.2007 başlangıç tarihli 15 yıl süreli aylık 1.850 TL bedelli kira sözleşmesi yaptıklarını, bir süre sonra sözleşmenin davalı ...Ş.'ne devredildiğini, taraflar arasında yürürlükte olan kira sözleşmesinin 01.06.2007 yılında akdedilmiş olup aradan 7 sene 6 ay geçtiğini ve sözleşmenin bitmesine 8 sene kaldığını ancak ödenen 3.000 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu oysaki mecurun bulunduğu yerde gayrimenkul kira değerlerinin büyük artış gösterdiğini belirterek kira bedelinin aylık 6.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine dair verilen hükmün, Dairemizin 02.05.2019 tarih ve 2017/6576 E.-2019/4030 K.sayılı ilamı ile; uyarlama şartlarının varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınması ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Kural olarak bozma kararına uyan mahkeme, artık bozma kararı gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep (kazanılmış) hak doğmuştur. Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri dışında kalan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle; kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinleşmiş olan kısımlar, lehine olan taraf yararına bir usulü müktesep hak teşkil eder.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde gereği yerine getirilmemiş, bozmaya uygun karar verilmemiştir. Şöyle ki; Dairece uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtilerek bunların tek tek ortaya konulması ve tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan bir rapor alınarak hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı ve belirtilen hususları içerir şekilde bilirkişi raporu alınması gerektiği işaret edilen bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereği inceleme yapılmamış, bozma ilamı yalnızca ıslah talebine ilişkin verilmiş gibi değerlendirilerek, usulüne uygun bilirkişi raporu alınmaksızın karar verilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2-Bozma nedenine göre davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelemesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.11.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.