Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmamış olması

Yanıt
Old 19-08-2008, 13:20   #1
avukat erdoğan

 
Varsayılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmamış olması

Sn. Meslektaşlarım;

Müvekkilime borçlu bir şahıs bir kooperatif şirketi ile yaptığı işe karşılık 2 daire alması konusunda anlaşmış,aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlamışlar ancak noterde bunu onaylatmamışlar.Daha sonra müvekkilime borçlu olan kişi ile müvekkilim de söz konusu 2 dairenin bittikten sonra müvekkilime teslimi konusunda yine noterde olmayan bir gayrimenkul satış vaadi söleşmesi hazırlamışlar.Ancak daireler bitmesine rağmen halen daireler müvekkilime teslim edilmiş değil.Bu durumda yapabileceğimiz neler vardır?Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmamış olmasından dolayı hiç bir şey talep edememiz söz konusu olur mu?
Old 19-08-2008, 16:55   #2
TRINITY

 
Varsayılan

Alıntı:
T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi

Esas: 2003/9226
Karar: 2004/3433
Karar Tarihi: 27.04.2004

ÖZET : Davacı Hüseyin, davalının 813 parsel numaralı taşınmazdaki ( 1/3 ) payını haricen satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Birleştirilen dosyanın davacısı Sönmez ise, davalının payını 30.12.1996 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur. Davalı Ahmet, davacı Hüseyin tarafından açılan davayı kabul etmiştir.
Mahkemece, davacı Sönmezin tescil isteğinin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesinin yasal koşullara uygun olarak yapılmış geçerli bir sözleşme olduğu ancak tapuya şerh edilmemiş olması sebebiyle kişisel hak doğuracağı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği ve davalı A.Yılmaz'ın Hüseyin'in açtığı davayı kabul ettiği gerekçeleri ile ilk davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil isteğinde bulunan Sönmez Erdoğan temyiz etmiştir.
Her ne kadar mahkemece, yukarıda içeriği açıklanan gerekçe ile davacı Sönmez tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının tescil isteğinin dayanağı olan satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak yapılmış olup geçerlidir. Tapu malikinin, mülkiyetindeki payı satış vaadi sözleşmesi ile Sönmez'e devrettikten sonra aynı payı haricen diğer davacıya satması ve açılan davayı kabulü, harici satışın muvazaalı olduğunun kabulünü gerektirir.


(818 S. K. m. 22, 81, 125, 213) (4721 S. K. m. 2, 706) (743 S. K. m. 716) (1512 S. K. m. 89)

Dava: Davacılar Hüseyin Temiz vd. vekili tarafından, davalı Ahmet Yılmaz Başar aleyhine 20.7.2001 gününde verilen dilekçe ile harici satın almaya dayalı birleştirilen dosyada ise davacı Sönmez vekili 21.6.2002 tarihli dilekçesi ile satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davacı Hüseyin tarafından açılan davanın kabulüne, birleştirilen dosyada açılan davanın reddine dair verilen 23.9.2003 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı Sönmez vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 27.4.2004 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı Sönmez vekili ile karşı taraftan davalı A.Yılmaz vekili ve davacı Hüseyin geldiler. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi.

İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/ son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı Hüseyin, davalının 813 parsel numaralı taşınmazdaki ( 1/3 ) payını haricen satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Birleştirilen dosyanın davacısı Sönmez ise, davalının payını 30.12.1996 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Davalı Ahmet, davacı Hüseyin tarafından açılan davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, davacı Sönmezin tescil isteğinin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesinin yasal koşullara uygun olarak yapılmış geçerli bir sözleşme olduğu ancak tapuya şerh edilmemiş olması sebebiyle kişisel hak doğuracağı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği ve davalı A.Yılmaz'ın Hüseyin'in açtığı davayı kabul ettiği gerekçeleri ile ilk davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil isteğinde bulunan Sönmez Erdoğan temyiz etmiştir.

Her ne kadar mahkemece, yukarıda içeriği açıklanan gerekçe ile davacı Sönmez tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının tescil isteğinin dayanağı olan satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak yapılmış olup geçerlidir. Tapu malikinin, mülkiyetindeki payı satış vaadi sözleşmesi ile Sönmez'e devrettikten sonra aynı payı haricen diğer davacıya satması ve açılan davayı kabulü, harici satışın muvazaalı olduğunun kabulünü gerektirir.

Sonuç: Belirtilen nedenle yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, hüküm bozmayı gerektirmiştir.

Davacı Sönmez'in temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan gerekçe ile kabulüne, hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 375.000.000 Tl. duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak, davacı Sönmez'e verilmesine, 27.4.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Saygılar...
Old 19-08-2008, 19:14   #3
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

satış vaadi sözleşmeleri noterlikçe resn düzenlenir. Harici sözleşmeler geçersizdir. Herkes sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre aldığını geri verir. Satım parası ödenmişse denkleştirirci adalet kurallarına göre güncelleştirilerek iadesi talep edilebilir.
Diye düşünüyorum. Saygılarımla.
Old 19-08-2008, 21:37   #4
Av.MB

 
Varsayılan

Satış vaadi sözleşmesi noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmış olmadıkça geçerli değildir. Ancak MK. md. 2 ye dayalı olarak, satış vaadine konu yer teslim edilmiş ve satın alan burayı kullanıyorsa artık resmi şekilde yapılmamış olsa da tesçil kararı verilebilir şeklinde bir Hukuk Genel Kurul kararı var. Şu anda bulma imkanım yok.
Old 14-04-2010, 11:53   #6
lawyerdc

 
Varsayılan

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde noter huzurunda yapılmış olmadıkça geçerli değildir. ancak taraflar karşılıklı edimlerini yerine getirmişlerse, alıcı ödeme yükümünü satıcı gayrimenkulün tapusunu alıcıya geçirme yükümünü yerine getirmiş ise artık (MK 2 dayanağı olarak) sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsedilemez. İyiniyet ve dürüstlük kuralına aykırıdır.
Old 14-04-2010, 13:03   #7
lawyerdc

 
Varsayılan

"T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1992/15-129
K. 1992/237
T. 1.4.1992
• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ( Şekil noksanının ileri sürülememesi )
• OBJEKTİF İYİNİYET ( Çekle aykırı sözleşme )
• ŞEKLE AYKIRI SÖZLEŞMEDE EDİMİN KABULÜ
• ŞEKLE AYKIRILIĞININ İLERİ SÜRÜLEMEMESİ ( Hakkın suistimali )
• HAKKIN SUİSTİMALİ
• MECBURİ DAVA ARKADAŞLIĞI ( Tapu iptali )
743/m.2
818/m.213
ÖZET:Her iki tarafın sözleşmede öngörülen edimlerini yerine getirdikten sonra şekil şartına riayet edilmediğine dayanılarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi iyiniyet kurallan ile bağdaşmaz.

Müteahhid imal ve teslim borcunu yerine getirdiğine, davalı malikler kendilerine düşen bağımsız bölümleri teslim aldığına göre; şekil itirazının reddi ile tapu iptali ve tescil talebinin kabulü gerekir.

DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Denizli Aslıye 3. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 5.3.1990 gün ve 1988/391-1990/204 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 6.2.1991 gün ve

( .1-Uyuşmazlık eser ( istisna ) sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kural olarak eser sözleşmesi şekle tabi değildir. Bu akitlerde yüklenicinin imal ve teslim borcuna karşılık ış sahibinin ücret borcu vardır. Bu ücretin mutlaka para olarak ödenmesi gerekmez. Günümüzde yaygın haliyle inşaatlarda ücret yerine arsa payı devri kararlaştırılmaktadır. Bu takdirde taşınmaz mülkıyetinin devri söz konusu olduğu için akdin resmi memur huzurunda ya da satış vaadi ise Noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Burada şekil akdin sıhhat şartıdır. ( M.K. 634, B.K. 213, Tapu K.26, 1512 S. Noterlik K.60-3 Md ). Somut olayda yüklenicinin yapacağı daireler karşılığı iş sahibinin arsa devri söz konusu iken sözleşmenin yasanın öngörülmediği şekilde yapılmadığı, sadece yazılı şekilde yapıldığı bir gerçektir. Ne varki karşılıklı edimleri içeren bu akitte davacı yüklenicinin imal ve teslim borcunu yerine getirdiği, davalı İzzet ve paydaşlarının kendilerine düşen bağımsız bölümleri teslim aldıklan ve kabul ettikleri, sadece bazı ayıplı ve noksan işleri öne sürdükleri ve dava konusu olan dışında bağımsız bölümlerin arsa paylarını davacıya devretmek suretiyle kendı edimlerini de yerine getirmiş oldukları açıktır.

1990/2583-1991/447 sayılı ilamı;

Her iki tarafın sözleşmede öngörülen edimlerini yerine getirdikten sonra şekil şartına riayet edilmediğine dayanılarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. O ana değin susan ve hatta kendi edimini de dava konusu dışında yerine getiren taraf artık şekil noksanlığına dayanamaz. Bu yolda uygulamaya dair Yargıtay İçtihatları kararlılık kazanmıştır. ( Y.H.G.K.T.28.3.1973, E,14-31, K.256, 15.H.D.T.15.4.1985, E, 3578, K.1260. ) Hal böyle iken akdin geçersizliğinden ve olayda yeri olmayan içtihadı birleştirme kararından bahisle davanın reddine karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.

2- Sözleşmede İzzet Başol yanında yer alan ve tapuda da paydaş görülen diğer kişilerin davacı yükleniciye karşı ferağ borcundan ötürü Izzet Başol ile mecburi dava arkadaşlığı olduğu halde, bunlar davaya dahil edilmeden yargılama yapılarak hükme varılmış olması aykırılık olup bozma sebebedir,

3- Konusunda uzman bilirkişi marifetiyle mahallinde keşif yapılarak, tescil davasının açıldığı tarihteki rayi bedellere göre arsa sahıplenne ait dairelerde noksan ve ayıplı işler bedelnın tesbiti, orlak yerlerdeki ayıplı ve noksan iş bedellerinden de davalılar payına isabet edenin tesbit edilen bu miktara eklenmesi ve bulacak meblağın aynı anda davacı tarafından davalıya ödenmesi kaydıyla ve olayın özelliği itibariyle bağımsız bölümü devralan diğer davalı Yasemin'in davalı izzetin kızı olduğu da nazara alınarak 7 no'lu bağımsız bölüme isabet eden arsa payı tapusunun iptali ile davacı adına tescili suretiyle birlikte ifaya karar verilmesi gerekir iken, bir hakkın sınf başkasını zararlandırcı biçimde kullanılmasına yol açacak tarzda karar verilmesinde isabet görülmemiştir. ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edıldiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genei Kurulunca de benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykındır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz ıtirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ) oybirliği ile karar verildi."
Old 14-04-2010, 20:33   #9
Av.Hasan Uğur

 
Varsayılan

Sayın Erdoğan,
İnşaatı yapan Kooperatif aaynızamanda arsa sahibi değilse ( başkasının arsasına kat karşılığı sözleşme ile inşaat yapıyorsa - uygulamada çok görülür ) BK.162 vd. içtihatlarını inceleyin.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Gayrimenkul satış Vaadi Sözleşmesi nabucadnazar Meslektaşların Soruları 7 14-12-2016 12:36
gayrimenkul satış vaadi Semanur Meslektaşların Soruları 5 15-07-2008 21:06
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulent orkun Meslektaşların Soruları 6 12-03-2008 22:28
gayrimenkul satış vaadi anlaşması su. Meslektaşların Soruları 4 01-12-2007 00:48
gayrimenkul satış vaadi av.mansur Meslektaşların Soruları 2 31-10-2007 23:43


THS Sunucusu bu sayfayı 0,05501604 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.