Kira Tespit Davası

Kira tespit davası açabilmek için ihtarname keşide etme ve süre koşulu varmıdır?

Kira tespit davası açılıp yeni kira bedeli belirlenirse bu hangi dönem için geçerli olur?

Meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.
Saygılar..

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=8847

Çok yakın bir zamanda tartışılmıştı. Yukarıdaki linkte sorunuzun cevabını bulacaksınız.

Müşterek mülkiyetin sözkonusu olduğu gayrımenkule ilişkin kira tespit davasa açılacaktır fakat paydaşlardan sadece biri ihtar çekmişken diğeri çekmemiştir. Bu durumda 2. paydaş açısından durum sizce ne olacaktır? Davayı birlikte açmak 2. paydaşın icazet vermesi olarak düşünülebilir mi? Görüşleriniz için şimdiden çok teşekkür ederim.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve ihtar tarihleri nedir?

Kira kontratında artış şartı varsa ihtarnameye gerek yok. Artış oranı yoksa kira sözleşmesinin bitiminden engeç 15 gün önce eline ulaşacak şekilde ihtarname veya kira tespit davasının dava dilekçesinin tebliği gerekir.Bunlar yapılmamışsa yine de dava açılabilir ancak bir sonraki dönem için geçerli olur.

Kira sözleşmesinin tarihi 09.12.2002 ve ihtar tarihi 14.12.2006. Ayrıca kira sözleşmesini imzalayan da diğer paydaştır. Bu durumda sözleşmeyi imzalayan taraf müvekkilimiz olmadığına; sözkonusu yer adına sonradan hissesi oranında tapuya tescil edildiğine göre, ihtarın çekilmesinin her iki paydaş için de mutlak gerekliliği olmalı mı?

Buarada kontratta kira artışına yönelik herhangi birşeyden bahsedilmemektedir.

ihtar tarihi 2007; 2006 değil

T.C. YARGITAY
İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu
Esas: 1966/19
Karar: 1966/10
Karar Tarihi: 21.11.1966
ÖZET: 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış olan gayrimenkul kira akitlerinde kararlaştırılan kira bedelleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin hitamından sonraki dönem için kira parasının tespiti davası açılabilir. Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için kiralayan tarafından davadan önce kiracıya bir ihbar (ihtar) yapılması gerekmez. Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tespiti için her zaman dava açılabilir. Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde açılan kira bedelinin tespiti davasında, tespit edilecek yeni kira parasının o davaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam eder. Ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerekir. Bu fazla sürenin ise en az kiracı için düşünüp onbeş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap eder. Dava arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tespit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacaktır.
(1086 S. K. m. 74) (6570 S. K. m. 2, 3, 11) (YİBK. 18.11.1964 T. 1964/2 E. 1964/4 K.) (YİBK. 07.07.1965 T. 1965/5 E. 1965/5 K.)
Dava: Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi sebebiyle kanunda meydana gelen boşluğun, iptal kararı yürürlüğe girmesine rağmen, yasama organı tarafından doldurulmamış olması karşısında kiralayan ile kiracı arasındaki anlaşmazlıkların çözümünü sağlamak amacı ile ittihaz olunan 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile "taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akdi süresinin sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısiyla başlayan yeni dönem akdin kira parasına ilişkin hükmü yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğu, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilmezse ekonomi esasları, hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından belirtilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiği" kabul olunmuş, iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış kira sözleşmeleri hakkında içtihat uyuşmazlığı kurula aksetmediği için o cihet tartışma konusu yapılamamış idi. Bu defa kira parasının tespiti davaları ile ilgili olmak üzere Yargıtay Üçüncü ve Dördüncü Hukuk Dairelerine ait ilâmlar arasında içtihat aykırılığı bulunduğu bildirilmiş, ilgili ilâmlar ve daire başkanlarının yazılı mütalâaları Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Kısmı Genel Kuruluna tevdi edilmiş olmakla 31.10.1966 ve 7.11.1966 tarihlerinde yapılan toplantılarda ilâmlar ve yazılı mütalâalar okunmuş, müzakere yapılmış ve önce ilâmlar arasında içtihat uyuşmazlığı bulunup bulunmadığı oylanmış, neticede:
1- Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için kira süresinin bitmesinden önceki on beş güne tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaşabilecek şekilde kira parasını artırma isteğinin kiralayan tarafından ihbar (İhtar) edilmesi lâzım gelip gelmediği;
2- Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde açılmak istenilen kira parasını tespit davasının belli bir zamandan önce açılması icabedip etmediği;
3- Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde istihsal edilen ve kira parasının tespiti ilâmlarının kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihin, diğer bir ifade ile bu ilâmlarda belirtilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğinin tespit, ilâmlarında gösterilmesi gerekip gerekmediği;
4- 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline dair Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği 26.9.1963 den sonra yapılan kira âkitlerinde kira parasının sınırlı olup olmadığı, bu gibi kira âkitleri karşısında kiralayanın kira süresinin hitamında yani dönem için kira parasının tespiti davası açabilip açamayacağı;
Hususlarında ilâmlar arasında içtihat aykırılığı bulunduğu kararlaştırılmış, işin esasına girişilmiş, birinci görüşme ve oylama yapılmıştır. Yukarıda işaret edildiği üzere Kurula tevdi edilen ilâmlar kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının arttırılmasını hedef tutan davalarla ilgili bulunmaktadır. Kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılmış ve kira parasının indirilmesini hedef tutan davalarla ilgili ilâmlar arasında içtihat uyuşmazlığı söz konusu olmadığı ve o yoldaki ilâmlar Kurula tevdi edilmediği için görüşme konuşma, oylama ve karar kiralayan tarafından açılan tespit davalarına hasredilmiştir. Bu kararın gerekçesinde tespit davasından bahsedilirken kiralayan tarafından açılan davalara hasren mütalâa beyan edildiği anlaşılmalıdır. Birinci görüşme ve oylamada yukarıda 4 numaralı bentte yer alan husus hakkında kanunun aradığı üçte iki oyçoğunluğu sağlanmış, aynı gün diğer bentler hakkında yeterli oy temin edilememiş, bunların ikinci konuşma ve oylaması başka bir güne bırakılmıştır. 16.11.1966 günü Kurul tekrar toplanmış, ikinci müzakere ve oylaması başka güne bırakılmıştır. 21.11.1966 günü yapılan toplantıda da geri kalan hususların ikinci müzakere ve oylaması yapılmış mevcudun salt çoğunluğu ile karara bağlanmıştır.
Kurula tevdi edilen ilâmlarda kira bedelinin tespitine ilişkin davanın bir (tespit davası) olduğu belirtilmiştir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı ve 7.7.1965 gün ve 5/5 sayılı içtihadı birleştirme kararlarında dahi kira bedelinin tespitini hedef tutan davaların aynı nitelikte olduğu kabul edilmiştir.
Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki 6570 sayılı Kanunun yürürlükte bulunan 11. maddesi uyarınca kiracı kira müddetinin bitiminden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu hüküm kiralayanın kira müddetinin bitiminde mecurun tahliyesini istemek hakkını sınırlamaktadır. Aynı Kanunun 9. maddesi ile de kira mukavelelerinde bu kanunun kira bedellerini tâyine mütaallik hükümleri uyarınca kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği kabul edilmiştir. Kira bedellerinin tâyin ile ilgili 2 ve 3. maddelerin iptali üzerine 9. maddede söz konusu edilen değişiklik yukarıda bahsi geçen içtihadı birleştirme kararı uyarınca yapılabilecektir.
1- Kurulda 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline dair olan kararın yürürlüğe girdiği tarihten sonraki kira sözleşmeleri hakkında tespit davası açılabilip açılamayacağı konusunda şu görüşler ileri sürülmüştür. a) Bir görüşe göre : 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı kiraların sınırlı olduğu esasını kabul etmiştir. 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin Anayasa Mahkemesi kararında da sınırlılığın kaldırılmasını esas tutan bir ilke bulunmamaktadır. Anayasa Mahkemesinin 14.9.1965 gün ve 127/47 sayılı kararı kiraların halen sınırlı olduğu yönünü benimsemiştir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararında yer alan (26.9.1963 yılından önce yapılmış sözleşmeler) deyimi bu tarihten sonra yapılmış sözleşmelerin sınırsız kira esasına göre düzenlendiği anlamına gelemez. O kararın görüşmesinde 26.9.1963 den önce yapılmış sözleşmelerle ilgili ilâmlar söz konusu edildiği için görüşme ve karar o sözleşmelere hasrolunmuştur. Bu cihet o kararın gerekçesinde açıklanmıştır. b) Diğer bir görüşe göre : 18.11.1964 günlü 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararının 26.9.1963 gününden sonra yapılmış kira sözleşmelerine şumulü bulunmamaktadır. O sözleşmeler serbest irade ile yapılmış olması bakımından kabul edilen kira parası şartı sınırlanmaya tabi tutulamaz. Ancak değişen şartlar karşısında Borçlar Kanununun 365. maddesine kıyasen hâkimin müdahelesi söz konusu olabilir. Bu itibarla 26.9.1963 den sonraki sözleşmeler için tespit davası 2 ve 3. maddelerden doğma boşluğun doldurulması zımnınde değil Borçlar Kanununun 365. maddesine kıyasen açılacak bir dava ile mümkün olur.
2- Kurulda tespit davasının kabulü için daha önce ile mümkün olur. (İhtar) lâzım gelip gelmediği konusunda başlıca iki görüş ortaya atılmıştır: a) Görüşlerden biri Kanunun 11. maddesine dayanmaktadır. Kiracının fesih hakkını kullanma imkânı mevcut olduğu süre zarfında kiralayan eski kira bedeli ile kiracının mecurda oturmasına razı olmadığını kiracısına bildirmemiş ise kiracı eski kira parası ile sözleşmenin devam edeceği kanısını taşıyarak fesih hakkını kullanma imkânından faydalanmayacaktır. Kira süresinin bitmesine on beş günden daha az bir zaman kalmış ise artık sözleşme sonraki dönem için aynı kira parası üzerinden yenilenmiştir.
Şu halde kira parası bakımından bir boşluk meydana gelmemiştir. 18.11.1964 günlü içtihadı birleştirme kararına göre tespit davası, sözleşmede boş kalan kira parası şartının doldurulması sebebi ile açılabilir. Kira parası bakımından bir boşluk meydana gelmiş ise tespit davası açılamayacaktır. Böyle bir boşluğun meydana getirilmesi için kiralayan tarafından kiracıya kira bedelinin arttırılmasını hedef tutan bir irade beyanının zamanında ulaştırılması lâzımdır. Aksi takdirde kiracı sözleşmede kararlaştırılan eski kira parası ile mecuru kullanmakta devam edecektir. Kiralayanın o yoldaki irade beyanı kira süresinin bitmesinden on beş gün önceye tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaştırılmış ise zamanında yapılmış bir ihbar sayılabilir. b) Görüşlerden diğeri, Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptal edilmiş olmasına rağmen 9. maddesinin yürürlükte bulunduğuna dayanmaktadır. 11. madde uyarınca kira sözleşmesi bir yıl uzatılmış sayılırsa da 9. madde uyarınca kira bedellerinin tâyinine mütaallik hükümler istisna teşkil eder. İhbar (İhtar) yapılmamış olsa dahi sonraki dönem için kira parası bakımından bir boşluk husule gelecektir. Bu boşluğun hâkim tarafından doldurulması lâzımdır. 11.11.1959 gün ve 13/28 sayılı içtihadı birleştirme kararında yer alan ihtar şartı eda davalarını amaç tutar. Bu karar o tarihte yürürlükte bulunan hükümler uyarınca arttırılan kira parası ile kiracının hangi tarihten sonra sorumlu olacağını belirtmektedir. 6570 sayılı Kanun ve 7.7.1965 tarih ve 5/5 sayılı içtihadı birleştirme kararı bu gibi davaların en kısa ve en az külfetli yargılama usullerine tabi tutulmasını öngörmüştür. Bu amaçlar gözönünde tutulursa tespit davasının kabulü için ihbar gibi formalitenin aranmaması icabeder.
3- Kurulda tespit davasının belli bir tarihten önce veya sonra açılması lâzım gelip gelmediği konusunda iki görüş belirmiştir. a) Birinci görüş: 6570 sayılı Kanunun 11. maddesi ile sözleşmenin bitmesinden en az on beş gün önce kiracı kiralayana mecuru boşaltacağını yazı ile bildirmediği takdirde akit kendiliğinden bir sene uzar. Kiracının yukarıda sözü edilen fesih hakkını kullanma imkânını elinde bulundurduğu sürece ilerisi için tarafları ilzam eden bir kira sözleşmesinden söz edilemez. tespit davası kira sözleşmesinde boş kalan kira şartını doldurmayı amaç tutar. Hal böyle olunca, taraflar arasında ileride gerçekleşmesi şüpheli hukukî bir münasebet tespit davasına konu olmamalıdır. tespit davası, var olan hukukî münasebetler için açılabilir. Kiralayan ile kiracı arasında sonraki dönem hakkında henüz hukukî bir münasebetin var olduğunu beyan etmek zamanı gelmemiştir. Bu takdirde tespit davasında bulunması zaruri olan hukukî menfaat unsuru da düşünülemez. Bu itibarla sözleşmenin bitmesinden 15 gün öncesine kadar, sonraki döneme ait kira bedeli için tespit davası açılamaz. Bu dava ancak, kira döneminin bitmesinden önceki on beş günden, yani kiracının tahliye iradesini beyan etmek ihtimali ortadan kalktıktan ve sözleşme hukuken yenilenmiş sayıldıktan sonra açılabilir. b) İkinci görüş şu yoldadır: Kira tespiti davalarında ihbar (İhtar) a lüzum olmadığına göre bu gibi istekler her zaman dava konusu yapılabilir. Bu hal ihbarı kabul etmeyen hukukî görüşün tabiî bir sonucudur. Kiracının kira süresinin bitmesinden en az on beş gün öncesine kadar sözleşmeyi yenilemiyeceğini ve mecuru tahliye edeceğini bildirmesi halinde konusu ortadan kalkan tespit davası neticesiz kalır. Böyle bir halin gerçekleşmesi ihtimali endişesi ile açılmış bir dava inceleme şartından yoksun sayılamaz. Kiracının mecuru tahliye edeceğini bildirmesi istisnai bir durumdur. kiracı tespit davası sırasında davranışlariyle tahliye hakkındaki niyet ve maksadını açığa vurmak imkânına sahiptir. Kaldı ki bu dava ile tespit edilecek bedelin sonraki kira dönemi için tarafları bağlayacağı gözönünde tutulduğu takdirde davanın incelenip bir karara bağlanmasında sakınca düşünülemez. Kiracı tahliye edeceğini beyan yetkisini zamanında kullanır ve sözleşmenin yenilenmesine engel olur ise davanın konusu kalmayacak, yargılama gideri davacı üzerinde bırakılacaktır. Hal böyle olunca, kiracıyı korumayı hedef tutan aksi görüş temelsiz kalır.
4- Kurulda, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı hususunun karar yerinde belirtilmesi lâzım gelip gelmediği konusunda iki görüş ileri sürülmüştür. a) Bir görüşe göre: Kiranın tespiti isteği ile tespite ilişkin kararın hüküm ifade edeceği tarihin belirtilmesi isteği ayrı ayrı konulardır. Kiralayan açtığı tespit davasının bu tarihin belirtilmesini istemiş ise mahkemenin kendiliğinden bunu belirtmesi istekten fazlaya hüküm vermek niteliğindedir. Bu hal Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74. maddesine aykırı düşer. Esasen sözleşmenin başı ve sonu belli bulunuyorsa ve bu cihet taraflar arasında niza konusu yapılmamış ise, tespit edilecek kira parası ile kiracının sorumlu tutulacağı tarihin tespit kararında gösterilmesinde hukuki fayda bulunmamaktadır. b) İkinci görüşe göre: tespit kararında geçerlik tarihinin belirtilmesinde zaruret vardır. Bu hal icra işlemlerinde kolaylık sağlıyacağı gibi orada itiraza uğrama ihtimalini de ortadan kaldıracaktır. Kira parasının tespiti isteği içine, verilecek kararın hüküm ifade edeceği tarihin belirtilmesi isteği de girer. Çoğun içinde azın dahi bulunması kuralı bu şekilde yoruma elverişlidir. Bu itibarla isteğin bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kararda tespit edilen kira parasını hangi tarihten itibaren kiracının ödeyeceği belirtilmelidir.
5- Kurulda kiracının mahkemece tespit edilen yeni kira parası ile hangi tarihten itibaren sorumlu olduğu konusunda başlıca üç görüş ortaya atılmıştır: a) Birinci görüş: Dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi ile yeni dönemin başladığı tarih arasında belli bir süre geçmemiş ise, kiracı yeni kira parası ile yeni dönemde sorumlu olamaz. Bu süre eski dönemin sona ermesinden onbeş gün önceden başlamalıdır. Diğer bir ifade ile dava arzuhali öyle bir zamanda kiracıya tebliğ edilmelidir ki kiracı mecurun rayiç kirasını tahkik etmek ve kira akdini devam ettirip ettirmiyeceğini kararlaştırmak, mecuru tahliye edecek ise bu iradesini kira süresinin hitamından onbeş gün önce kiralayana bildirmek imkânına malik olsun. Dava arzuhalinin tebliğ tarihi ile kira süresinin hitamı arasında o kadar bir müddet geçmemiş ise yeni kira parası daha sonraki dönem hakkında kiracıyı ilzam eder. b) İkinci görüş: Kira sözleşmesinde belli süreye ait kira paralarının arttırılmasını hedef tutan tespit davası açılamaz. Fakat kanun icabı yenilenen sözleşme karşısında yeni dönem için tespit davası açılmış ve dava arzuhali bu dönem içinde kiracıya tebliğ edilmiş bulunuyorsa, tespit edilecek yeni kira parası o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı ilzam eder. Çünkü hâkim açık kalan kira parasını yeni dönemin tamamı için doldurmuş bulunmaktadır. c) Üçüncü görüş: tespit davası her zaman açılabilir. Fakat kiralayan tespit davasından önc ekiracıya bir ihbar (ihtar) yapmış ise, dava arzuhalinin tebliğ tarihine bakılmaksızın ihbar (ihtar) ı takip eden yeni kira döneminin başından itibaren kiracı tespit olunan kira parası ile sorumlu olur.
1- 18.11.1964 tarih 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararında; yalnız 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptaline ait kararın yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akitleri söz konusu edilmiş ise de, bu hal o kararın konusu (İçtihat uyuşmazlıkları) o tarihten önce yapılmış veya yenilenmiş kira akitleri hakkında bulunmuş ve Genel Kurula o yoldaki ilâmlar tevdi edilmiş olmasından ileri gelmiştir. Buna o kararın başında işaret olunduğu gibi birinci bentte de görüşmenin, eski kira sözleşmeleri hakkında olduğu, 26.9.1963 den sonra başlayan yeni dönem için kira parasının belirtilmesi konusu ile sınırlandırıldığı açıkça belirtilmiştir. Bu itibarla 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı 26.9.1963 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine tespit davası açılmasına engel olacak bir içtihat ortaya koymamıştır. Bu hususun bu defa tartışılıp karara bağlanması lâzımdır. Nitekim şimdi inceleme konusu ilâmlar kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının arttırılmasını hedef tutan davalılara ilişkin bulunduğu için işbu içtihadı birleştirme görüşme ve oylaması da bu konu ile sınırlandırılmış, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan ve kira parasının indirilmesini hedef tutan tespit davaları söz konusu edilmemiştir. Kiracı tarafından açılan tespit davaları ile ilgili ilâmlar arasında içtihat uyuşmazlığı ortaya çıkarsa ayrıca içtihadı birleştirme konusu yapılmak gerekir.
6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddeleri iptal edilmiş olmakla beraber diğer hükümleri ve bu arada tahliye hakkını sınırlayan 11. madde yürürlükte bulunmaktadır. Kanunun yürürlükte bulunan diğer hükümleri de kira parasının sınırlı olması gözönünde tutularak tanzim edilmiştir. Anayasa Mahkemesi esas itibariyle kira parasının sınırlandırılmasını Anayasa'ya uygun görmüş ve fakat 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddesi uyarınca kira paralarından eski bir zamana ait rayiç üzerinden dondurulmuş olmasının mülkiyet hakkının özünü zedeleyici nitelikte bulmuştur. 2 ve 3. maddenin iptalinden sonra yasama organı tarafından yeni bir sınırlandırma sistemi getirilmemiştir. Sınırlandırma sistemi bakımından 6570 sayılı Kanunda bir boşluk husule gelmiştir. Bu boşluğun 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı esasları dairesinde hâkim tarafından doldurulması lâzımdır. 26.9.1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmeleri dahi 6570 sayılı Kanunun yürürlükte bulunan hükümlerine tabi olduğuna göre o sözleşmeler hakkında da kira parasının sınırlandırılmasına taalluk eden kanun boşluğunun aynı esaslar dairesinde hüküm tarafından doldurulması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kira parasının belirtilmesine ilişkin irade beyanı sözleşmede belirtilen süre hakkında ızhar edildiğinden kiralayanı bu süre için bağlar. Kiralayanın süre sonunda tahliye istemek hakkı sınırlı olduğundan sonraki dönemlerde aynı kira parası ile kendisi bağlı sayılırsa iradesinin dışına çıkılır. Bu hal aynı zamanda her kira sözleşmesi için başka başka olmak üzere, kira parasının geçmiş bir zamanın rayicine göre donması sonucunu doğurur ki mülkiyet hakkının özünü zedeler. Bu sebeple 26.9.1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmelerinde belirtilen kira parası ancak kira sözleşmesinde yazılı süre için kiralayanı bağlar. Kiralayanın kiracı aleyhine kira parasını tespit davası açmaya bundan sonraki dönem için olağan rayicin ve bu tespit edilemezse ekonomi esaslarına, hak ve nasafet kurallarına uygun kira parasının belirtilmesini istemeğe hakkı vardır. Ancak serbest iradelerin birleşmesi ile tespit edilen kira parasının akit tarihindeki rayice uygun olması asıldır. Akit tarihinden bir sene sonra yeni dönem için yeniden kira parasının tespiti cihetine gidilebilmesi için sözleşme sırasında kira parasının o tarihteki rayicin altında tespit edilmiş olması veyahut bir sene içinde rayiçte değişikliği gerektiren sebeplerin makul şekilde açıklanması icap eder.
2- Kurula katılan üye çoğunluğu tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı sonucuna varmıştır. Kiracı sonraki dönem için sözleşmeyi devam ettirmek istemiyor ise kanunun 11. maddesi uyarınca müddetin bitmesinden en az 15 gün önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirecektir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiralayan eski kira parası ile kiranın uzatılmasını istemiyorsa kiracıya (Tahliyeyi yazı ile bildirmek) imkânını sağlamalı ve bu iradesini müddetin bitmesinden onbeş gün evvel tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaştırmalıdır. Bu ulaştırma ihbar (ihtar) ile olabileceği gibi tespit davasına it arzuhali göndermekle de olabilir. Arzuhalin kiracıya tebliği ihbar (ihtar) yerine geçer. Dava arzuhalini alan kiracı eğer sonraki dönem için rayiç bedel üzerinden kira sözleşmesini devam ettirmek istemiyorsa içinde bulunduğu dönemin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirir. Bu suretle tespit davası da neticesiz kalır. Eğer kiracı o yolda bir bildirme yapmamış ise rayiç kira ödemeyi kabul etmiş sayılır. Kiralayan tarafından daha önce ihbar (ihtar) yapılmamış olmasından dolayı tespit davası reddedilemez.
3- Kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabilir. Bu hal ihbar (ihtar) zorunluluğunu ortadan kaldıran hukuki sebebin bir sonucudur. Dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi kiracının tespit olunacak yeni kira parası ile sorumlu tutulacağı zaman bakımından bir önem kazanır. Ancak, kiracı müddetin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirmesi halinde daha önce açılmış olan tespit davasının konusu ortada kalmaz. Fakat tespit davasının şu veya bu tarihte açılmış olması o davanın hemen reddini gerektirmez. Davanın yeni dönemin başlamasından çok önce açılmış olmasından inceleme sırasında yeni dönem rayiçlerinin tâyin edilmesinde imkânsızlıklar meydana gelirse çok erken açılmış bir dava bu sebepten reddolunabilir. Bu al vakıalarla ilgili bir durumdur. İçtihadı birleştirme kararında bir tek esasa bağlanamaz.
4- tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı hususu, istek bulunmadıkça, karar yerinde gösterilemez. Aksi hal istek dışı hüküm vermek olur ki Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74. maddesine aykırı düşer. Kira akdinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağı kendiliğinden meydana çıkar. Ancak bu tarih ve süre bakımından kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve binnetice yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebilir. Bu takdirde hâkim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermeye mecburdur.
5- Hâkim tarafından tespit edilen yeni kira parası ile kiracı dava arzuhalinin kendisine tebliğ edildiği tarihi tâkip eden yeni dönem başından itibaren sorumludur. Kiracı yeni dönem başından başlıyacak zamana ait kira paralarını tespit edilen rayiç üzerinden ödeyecektir. Ancak bunun için, içinde bulunulan dönemin bitimine onbeş günden daha çok bir zaman kalmış olmalıdır. Dava arzuhalini alan kiracı o semtteki emsalin rayicini öğrenecek ve o rayiç üzerinden kirayı ödemek kudretinde olup olmadığını ölçecek, düşünecek, ve o kirayı ödemeyecek durumda ise mecuru tahliyeye karar verecek ve durumu müddetin bitmesinden en az onbeş gün önce kiralayana bildirecektir. Dava arzuhalinin tebliğ tarihi ile kira müddetinin bitmesi arasında bu işlemleri yapmak imkânını kiracıya sağlayacak bir süre geçmelidir. Bu süre her halde onbeş günden fazla olacaktır. Ne kadar azla olacağı kiracının ve mecurun özelliklerine bakılarak her olayda hâkim tarafından takdir edilecektir. Dava arzuhalinin tebliğ tarihi ile kira süresinin bitmesi arasında bu kadar bir müddet geçmiş olması halinde kiracı tespit olunan kira parasını yeni kira döneminin başından itibaren ödeyecektir. Aksi halde tespit olunan kira parası daha sonraki dönem için kiracıyı ilzam edecektir.
Yukarıda ikinci bentte belirtildiği üzere tespit davasının incelenmesi için kiralayan tarafından kiracıya daha önce ihbar yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat davadan önce ihbar (ihtar) yapılmış ise ihbarın kiracıya ulaştığı tarih gözönünde tutularak yukarıda yazılı esaslar uygulanır. tespit davasının daha sonra açılmış olmasının bu bakımdan bir önemi olamaz. Fakat kiralayan tarafından kiracıya bu bentteki sürelerden önce bir ihbar yapılmış olmasına rağmen kiralayan yeni döneme ait kira paralarını eski sözleşmedeki miktar üzerinden ihtirazî kayıt ileri sürmeden almağa başlamış ve bundan sonra tespit davasını açmış ise artık tespit edilecek kira parası kiracıyı o dönem için değil daha sonraki dönem için ilzam edecektir.
Sonuç: 1- 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış olan gayrimenkul kira akitlerinde kararlaştırılan kira bedelleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin hitamından sonraki dönem için kira parasının tespiti davası açılabileceğine 7.11.1966 günlü oturumda birinci müzakere ve oylamada mevcudun üçte ikisini aşan çoğunluk ile,
2- Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için kiralayan tarafından davadan önce kiracıya bir ihbar (ihtar) yapılması gerekmediğine birinci müzakere ve oylamada 2/3 çoğunluk elde edilemediği için 16.11.1966 günü yapılan ikinci müzakere ve oylamada hazır bulunanların salt çoğunluğu ile,
3- Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceğine, diğer bir ifade ile, bu davanın kira dönemi başlangıcına nazaran belli bir zaman önce veya sonra açılması zorunluluğu bulunmadığına, dava tarihi, davanın incelenme yeterliği bakımından ehemmiyeti haiz olmayıp, karar altına alınan yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hususunda ehemmiyet arzettiğine,
4- Kiralayan, dava dilekçesinde tespit edilecek yeni kira parası ile kiracının sorumlu olmaya başlayacağı tarihin dahi karar yerinde belirtilmesini istemiş ise, mahkeme, kira parasını tespit etmekle beraber bunun kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihi, diğer bir ifade ile, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermesi gerektiğine, kiralayanın o yolda bir isteği bulunmadığı takdirde mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini belirtmesine lüzum ve mahal olmadığına,
5- Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde açılan kira bedelinin tespiti davasında, tespit edilecek yeni kira parasının o davaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam edeceğine, ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine, bu fazla sürenin ise en az kiracı için düşünüp onbeş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap ettiğine, dava arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tespit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacağına 3, 4 ve 5. bentlerde yazılı hususlarda birinci müzakere ve oylamada üçte iki çoğunluk elde edilemediği için 21.11.1966 günü yapılan ikinci müzakere ve oylamada mevcudun salt çoğunluğu ile karar verildi.
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Genel kurul kararı çok faydalı oldu teşekkürler, sanırım soru işaretleri giderildi. Sonuç olarak ; "Kira tesbit davası için çekilen ihtarname veya kiracıya gönderilen dava dilekçesi en az kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce kiracıya tebliğ edilmeli ve yeni dönem için alınan kira paraları "ihtirazi kayıt" ileri sürerek alınmalıdır. Yoksa kira tespit davası sonucu hükmedilecek kira bedeli bir sonraki dönem için hüküm ifade edecektir.

Tekrar teşekkür ve saygılar

Alıntı: Yazan Av.Gülll Kira sözleşmesinin tarihi 09.12.2002 ve ihtar tarihi 14.12.2006. Ayrıca kira sözleşmesini imzalayan da diğer paydaştır. Bu durumda sözleşmeyi imzalayan taraf müvekkilimiz olmadığına; sözkonusu yer adına sonradan hissesi oranında tapuya tescil edildiğine göre, ihtarın çekilmesinin her iki paydaş için de mutlak gerekliliği olmalı mı? Buarada kontratta kira artışına yönelik herhangi birşeyden bahsedilmemektedir. ihtar tarihi 2007; 2006 değil

Aşağıdaki karar dava açmanın mümkün olduğunu belirlemiştir.

Saygılarımla

Alıntı: T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 1991/14010 K. 1991/11731 T. 31.10.1991 • KİRA TESBİT DAVASI ( Dava Açma Hakkı ) • DAVA AÇMA HAKKI ( Taşınmaz Maliklerinin Kira Sözleşmesine İcazeti İle Kendi Payları İçin Dava Açma Hakkının Olması ) • TAŞINMAZ MALİKLERİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNE İCAZET VERMESİ ( Kendi payları İçin Kira Tespiti Davası Açması ) • PAYDAŞIN DAVA HAKKI ( Taşınmaz Maliklerinin Kira Sözleşmesine İcazet Vermesi ) 6570/m.11 ÖZET : Taşınmaz maliklerinin kira sözleşmesine icazet vererek, kendi payları için kira tesbiti davası açma hakları vardır. DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.1990 gününden başlayarak aylık 3.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 1.560.000 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davaya konu edilen taşınmaza ait kira sözleşmesi dava dışı N.L. ile davalı arasında gerçekleşmiştir. Kira sözleşmesini, kendi adına asaleten ve diğerlerine vekaleten N.L.`ın kurması, taşınmazdaki diğer maliklerin işbu sözleşmeye icazet vermek suretiyle kendi paylarına hasren kira tesbiti davası açmalarına engel olamaz. Mahkemece yukarıdaki ilke dikkate alınarak davacıların payları oranında kira parasının tesbit edileceği yerde kiralanan taşınmazın tümü hakkında karar verilmiş bulunması doğru görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA oybirliğiyle karar verildi.

TBK. m. 345/III’e göre “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”.

Sayın meslektaşlarım; taraflar arasındaki 1 yıllık kira kontrat başlangıc tarihi 01.03.2010 olmakta ve bugune kadar ımnen yenilenmiştir. Kira kontratında tefe tüfe oranında arttırlacağı yazmaktadır. herhangi bir ihtarname cekmediğimizden yeni donem yani bu dönem de açacagımız dava yukarıdaki kanun maddesi kapsamındamıdır?yani bu dönemden itibaren mi tespit edilen bedel geçerli olacaktır?

Alıntı: Yazan av.mesut TBK. m. 345/III’e göre “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”. Sayın meslektaşlarım; taraflar arasındaki 1 yıllık kira kontrat başlangıc tarihi 01.03.2010 olmakta ve bugune kadar ımnen yenilenmiştir. Kira kontratında tefe tüfe oranında arttırlacağı yazmaktadır. herhangi bir ihtarname cekmediğimizden yeni donem yani bu dönem de açacagımız dava yukarıdaki kanun maddesi kapsamındamıdır?yani bu dönemden itibaren mi tespit edilen bedel geçerli olacaktır?

Yorumunuza aynen katılıyorum. Kira artışı 01.03.2014'ten itibaren geçerli olacaktır.

Sayın meslektaşım cevabınız için teşekkür ederim. Fakat TBK. m. 345/II fıkra da kafamı karıştırmaktadır. Çünkü yapılan kira kontratlarının çoğunda artış miktarı (Tefe-Tüfe ) olarak zaten yazılmaktadır.

Acaba TBK. m. 345/III'ü yanlış yorumluyo olabilirmiyiz?

TBK. m. 345 in yorumlarsanız çok memnun olurum

Alıntı: Yazan av.mesut Sayın meslektaşım cevabınız için teşekkür ederim. Fakat TBK. m. 345/II fıkra da kafamı karıştırmaktadır. Çünkü yapılan kira kontratlarının çoğunda artış miktarı (Tefe-Tüfe ) olarak zaten yazılmaktadır. Acaba TBK. m. 345/III'ü yanlış yorumluyo olabilirmiyiz? TBK. m. 345 in yorumlarsanız çok memnun olurum

Siz de bu mesajınızda "çoğunda artış miktarı zaten yazmakta" dediğinize göre, artış miktarı yazmayan kira kontratlarının varlığını kabul ediyorsunuz, demektir. Yine Yargıtay'ın birçok kararında artış miktarı olsa bile bunun "uzayan ilk yıl" için geçerli olacağı belirlenmiştir. Aynı Yargıtay bazı kararlarında da "artış miktarı yazılmışsa bundan sonra uzayan tün dönemlerde uygulanır" şeklinde de kararlar vermiştir. Bu konu THS'de çok tartışıldı. Bu sayfanın altında yer alan "Benzer Konular"a bakarsanız, anlarsınız.

Yasakoyucu, bu çelişkileri ortadan kaldırmak için böyle bir düzenleme yapmıştır, diye düşünüyorum.

"artış miktarı yazılmışsa bundan sonra uzayan tün dönemlerde uygulanır"

Elinizde bu konuyla ilgili yargıtay kararı var ise paylaşırsanız sevinirim.

sayın meslektaşım bu durumda yazılan orana göre mi tespite karar verilir

Arkadaşlar merhaba,

10 yıllık bir kira sözleşmesinde mesela 5. yılda kira tespiti talep edebiliyor muyuz? yoksa 10 yılın sonunda 4 yılı bekleyip mi açmak gerekiyor? mantıken 10 yılın sonunda 4 yıl beklemek hakkaniyete aykırı geliyor fakat daha önce hep bir yıl süreli sözleşmeler için dava açtığımdan kafam karıştı.. yardımlarınızı rica ediyorum

Teşekkürler

Merhaba.
Bildiğim kadarı ile kira tespit davasında, daha önce süresi içerisinde keşide edilen ihtarnamede belirtilen miktarın üstünde kira bedelinin tespiti talep edilebiliyor. Bu konuda elinizde yargıtay kararı varsa iletebilir misiniz.

Alıntı: Yazan sevda Merhaba. Bildiğim kadarı ile kira tespit davasında, daha önce süresi içerisinde keşide edilen ihtarnamede belirtilen miktarın üstünde kira bedelinin tespiti talep edilebiliyor. Bu konuda elinizde yargıtay kararı varsa iletebilir misiniz.

Hayır ihtarda talep ettiğiniz rakamın üstüne davada çıkamazsınız.

Bugün bir arkadaşım, katuldığı bir seminerde BAM hakiminin net bir şekilde; ihtarda belirtilen rakamla bağlı olunmadığını, ancak davada talep edilen miktarla bağlı olunduğunu belirtmiş.