Kat karşılığı inşaat sözleşmesi-ruhsata ve sözleşmeye aykırı fazladan bağımsız bölüm inşa edilmesi

Değerli meslektaşlarım merhaba.Başlıktaki sorunumu acilen çözmem gerekiyor. Müvekkillerle yüklenici kooperatif arasında gayrimenkul satış vaadi ve arsa karşılığı kat-daire inşaat sözleşmesi aktediliyor.Tespit sonucu bilirkişi raporunda kaç dairenin bittiği,ne kadar kira kaybı olduğu,bitmeyen dairelerin durumu,fazladan inşa edilen bağımsız bölümler bu raporda belirtiliyor.Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak koşuluyla belli bir miktar kira kaybını,gecikmeye dayalı zararı,fazladan inşa edilen bağımsız bölümlere ilişkin ne talep edilebileceğini içeren talep sonuç kısmını tam toparlayamıyorum.Ruhsata ve sözleşmeye aykırı bağımsız bölümler için ne isteyebilirim,ne şekilde yazmalıyım? ihtiyati tedbir isterken sözleşme gereği yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümlere tedbir konulması şeklinde mi ifade etmeliyim yoksa devredilen arsadan bahsetmek gerekir mi bağımsız bölümler mevcutken? Yardımcı olacak herkese şimdiden teşekkür ederim.

Sayın Meslektaşım,
Ruhsata ve sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bağımsız bölümler bakımından, bunların İmar mevzuatına göre ruhsata bağlanabilip bağalanamayacağını da tespit ettirmenizde yarar var. İmar Kanunu 32. m uyarınca ruhsat ve eklerine aykırı yapılar yıktırılır.
İmar Kanununa aykırı olarak yapılan ve kaçak olan binadan dolayı hak talebinde bulunulamaz. Kaçak olarak inşa edilmiş bağımsız bölümler için mülkiyet iddiasında da bulunulamayacağından, kira kaybı veya ecrimisil talep edilemez.

Kaçak yapılan bağımsız bölümlerin ruhsata bağlanabilip bağlanamayacağını,projede bu yönde değişiklik yapılıp yapılamayacağını , imara uygun hale getirilme imkanı varsa bedelinin tespitini talep edebilirsiniz.

Mülkiyeti yükleniciye devredilen arsa hissesinin yanısıra sözleşme uyarınca ileride kendisine isabet edecek bağımsız bölümler üzerine tedbir konulmasını talep etmenize engel bir durum bulunmamaktadır.

İlave kat veya bağımsız bölüm yapılması durumunda bunların nasıl paylaşılacağına dair sözleşmede bir kayıt bulunabilir.Kaçak inşaatın ruhsata bağlanabilmesi halinde mülkiyet durumunda bu sözleşme hükmü esas alınır.

Benim de bu konuda bir sorum olacak;

Müvekkiller ile müteahhit 2 parsel üzerinde yapılacak inşaat ile ilgili kendi aralarında adi yazılı bir sözleşme yapıyorlar. Bu sözleşmede, müvekkillerin alacakları daire sayısı (14 daire yapılacağı 6 adet bağımsız bölümün müvekkillere verileceği) ve hangi katlarda bulundukları belirleniyor.

Daha sonra usule uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde bir satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. Müvekkiller önceki sözleşme ile aynı hükümleri içerdiği düşüncesiyle iş bu sözleşmeyi imzalasalar da, sözleşme ilk sözleşmeden farklı hükümler içeriyor. Bu kez, 16 daire yapılacağı yine 6 adet bağımsız bölümün müvekkillere verileceği ve ilk sözleşmeden 1'er kat daha aşağıdaki dairelerin verileceği yazılıyor. Yani -2 den daire verilecek müvekkile -3'ten, -3'ten daire verilecek müvekkile -4'ten daire verileceği belirleniyor.

İnşaat bitmiş ve müvekkillerin devre ilişkin vermiş oldukları vekaletnameler ile tapuda müvekkiller adına devirler yapılmış, ancak -3 ve -4. katlar projede yer almadığı için projeye uygun toplam yapılan daire sayısı 12 olmuş. Müvekkillere toplam 6 değil, 4 daire verilmiş. Belediyenin yapacağı denetimlerden sonra şuan depo ve sığınak olarak bulunan -3 ve -4. katlar muhtemelen bağımsız bölüme çevrilip müvekkillere verilmeye çalışılacak ama tabiiki bu kısımlar ortak alan ve tapuda kayıtlı değil.

Müvekkiller iki ayrı parselin sahipleri ve birbiri ile bu iş dışında bağlantısı olmayan 3 ayrı grup. 4 daire verildiği için normalde her birine 2şer daire verilecek iken bazı dairelerde paydaş olarak görülüyorlar, tapu kayıtlarında.

Açtığımız tespit davası, incelemenin esasa yönelik görevli mahkemede yapılmasının mümkün olduğu gerekçesi ile reddedildi. Şimdi öncelikle ihtarname gönderip, daha sonra dava açmayı planlıyoruz. Taleplerimiz sizce hangi yönde olmalı?