Bağımsız Bölüm Taşınmazın Aidat Borcundan Paydaşlar Mütelsilen Sorumlu Olur Mu?

Sayın Meslektaşlarım,
Bir apartmanın vekili olarak oldukça yüksek apartman aidatı ve apartman giderleri tahsili için bir bağımsız bölümün maliklerine karşı takip açacağım. Ne var ki, bu bağımsız bölümün 25 paydaşı iştirak halinde maliktirler, yani, hisseleri belli.Bildiğim ve araştırdığım kadarı ile, paydaşlar payları oranında sorumlu.Ancak, tümünün adreslerini ve kimlik bilgilerini bulmak da zor. Bu paydaşları, apartman giderleri ve aidatları nedeniyle müteselsilen sorumlu tutmak mümkün değil midir sizce?
İlgi gösterip fikirlerini paylaşan Üstad ve Meslektaşlara saygılarımla.

Bağımsız bölümün muris zamanındaki doğmuş borçları, murisin borcu olarak, iştirak halindeki maliklerin birinden talep edilebilir, düşüncesindeyim. Kolay gelsin.

I - GENEL KURAL:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.



V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:

Madde 22 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.(Değişik cümle: 14/11/2007-5711 S.K./10.mad.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.



Üstadım Kusura bakmayın cevabı yazarken internet bağlantım gittiği için devamını getiremedim. Öncelikle iştirak halinde mülkiyetten bahsetmişssiniz.İştirak halinde mülkiyette tüm paydaşlar elbirliği ile sahip olduklarından tüm borçtan müteselsilen sorumludurlar.Çünkü iştirak halinde mülkiyette hisseler belirli değildir. Muristen miras yoluyla intikal eden evin yasal mirasçılarının durumu gibi.

Müşterek mülkiyette ise , malikler payları oranında mal üzerinde hak sahibi olurlar.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan alacaklarda , adı geçen ilgili maddelerde Kat Maliki olarak görünenler ve yukarıda anılan tüm kişiler bahsi geçen borçtan dolayı müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.Kat maliki olan paydaş ödediği para için payları oranında diğer kat maliklerine rücu hakkına sahiptir.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2004/10518
Karar: 2005/2241
Karar Tarihi: 15.03.2005

ÖZET : Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onun bağımsız bölümünde kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı da o kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu ise de, kiracının sorumluluğu kat malikine ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, bağımsız bölümde bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir. Kiracı, anataşınmazdaki bağımsız bölümü boşalttıktan sonra, artık bu yerden yararlanma hakkı, dolayısıyla kiracı sıfatı sona erdiğinden, oturduğu döneme ilişkin olsa bile ortak gider borcundan -Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre- sorumlu tutulamaz.

(634 S. K. m. 20, 22)

Dava : Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının bağımsız bölümde kiracı olarak oturduğu aylara ilişkin yönetim giderini ödemeden siteden ayrıldığını ileri sürerek, bu alacağın tahsili için hakkında yapılan icra takibine karşı ileri sürdüğü itirazın iptalini istemiş; mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, davanın konusunu oluşturan İcra takibinin yapıldığı 29.08.2002 tarihi itibariyle davalının, kiracı sıfatıyla oturduğu bağımsız bölümü boşaltıp anataşınmazla ilişiğini kestiği, böylece kat maliki ile arasındaki kira bağıtının fiilen sona ermiş bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 22. maddesi hükmüne göre, kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onun bağımsız bölümünde kira bağıtına dayanarak oturan kiracı da o kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu ise de, kiracının sorumluluğu kat malikine ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, bağımsız bölümde bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir. Kiracı, anataşınmazdaki bağımsız bölümü boşalttıktan sonra, artık bu yerden yararlanma hakkı, dolayısıyla kiracı sıfatı sona erdiğinden, oturduğu döneme ilişkin olsa bile ortak gider borcundan -Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre- sorumlu tutulamaz. Çünkü kiracı, bağımsız bölümü boşaltarak kat malikiyle arasındaki kira bağıtını sona erdirmiş bulunmakla artık ona ödemekle yükümlü olduğu kira parasından da söz edilemeyeceğinden, icra takibine ve davaya konu edilen ortak gideri ödemesi durumunda, bunu kira parasından düşemeyecektir.

Sonuç olarak; davalının, kiracı sıfatıyla oturduğu bağımsız bölümü, hakkında yapılan İcra takibinden önce boşaltıp buradan ilişiğini kestiği anlaşılmakla, yukarıda değinilen Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.03.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın 06CUMHUR VE Sayın EXistenZ, ilginize çok teşekkür ederim. Ancak, Sayın EXistenZ, belirttiğiniz kanun maddelerine göre, bağımsız bölüm sorumlu olur sonucunu çıkarmalıyım, yoksa, bu maddelerde paydaşlar demediği için payları oranında sorumlu olur mu anlamalıyım? Kanımca, paydaşlar payları oranında sorumlu olur.İşte buna bir çıkar yol arıyorum.Saygılarımla.

Daha önce vermem gereken cevabı gecikmeleri olarak veriyorum. Yukarıdaki mesajımı düzenledim.Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında kat maliki olarak görünen kimseler bu borçtan dolayı müteselsilen sorumludur. Nitekim kat malikinin kiracısıyla beraber müteselsilen sorumlu tutulmasıda bunu gerektirir.Malikin birden fazla olması bu sonucu değiştirmeyecektir diye düşünüyorum.

İyi Çalışmalar.

İyi akşamlar,
Kaç gündür ben de böyle bir hususta çözüm bulmaya çalışıyorum.

Bağımsız bölümün birden fazla maliki var ve hisseleri belirli. Evde kiracı yok. Haliyle aidat alacağı için maliklere icra takibi başlatacağım; ancak hisseleri oranında nasıl başlatırım icra takibini? Bir türlü kafamda oturmadı bu konu.

Tamam elbirliği ile mülkiyette sorun yok müteselsil sorumlular aralarında. Ama paylı mülkiyette aralarındaki sorumluluk hisseleri oranında olması lazım ama bunu icra takibine yansıtamadım bir türlü.

Yukarıdaki açıklamalardan anladığım üzere mülkiyet paylı mülkiyet de olsa malikler müteselsil sorumluymuş gibi tek bir icra takibinde tüm maliklere alacağımı yönelteceğim öyle mi?

Şimdiden cevaplarınız için çol teşekkür ederim.

Aşağıda sunduğum emsal Yargıtay kararında da görüleceği üzere, alacağınızı paydaşlardan herhangi birinden talep edebilirsiniz.

T.C. YARGITAY

18.Hukuk Dairesi
Esas: 2010/11483
Karar: 2010/16087
Karar Tarihi: 13.12.2010


ÖZET: Borçlu kat malikinin müteselsil sorumluluğu yönünden tek başına bağımsız bölüm maliki olması ile paydaş olarak malik olması arasında fark bulunmamaktadır. Borcun tamamını ödeyen paydaşın diğer paydaşlara rücu etme hakkı her zaman mevcuttur. Mahkemece bu durum dikkate alınarak açılan davada bağımsız bölümün ortak gider ve aidat borcunun tamamına hükmedilmesi gerekir.

(2004 S. K. m. 67) (634 S. K. m. 20, 22)

Dava: Dava dilekçesinde icra takibine yapılan itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve duruşma istemi pul yokluğu nedeniyle reddedildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili, dava ve ıslah dilekçesinde anataşınmazın 350 numaralı bağımsız bölümün maliki olan davalının ortak gider ve aidat borçlarını ödemediğini ileri sürerek davalı borçlu aleyhine icra takibine giriştiğini, takibe itiraz edilmesi sonucu takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptalini takibin devamını, alacağın %40'ından az olmamak üzere inkar tazminatına hükmedilmesini istemiş, davalı savunmasında dava konusu bağımsız bölümde paylı mülkiyete sahip olduğunu ve söz konusu borçtan tapudaki payı oranında sorumlu olması gerektiğini savunmuş, mahkemece davalının bu savunması doğrultusunda borcun tapudaki payına isabet eden bölümünden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kat maliki ile kiracının, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bu bağımsız bölümden devamlı surette yararlananların haklarıyla bağımsız bölümde paylı mülkiyete sahip olan tüm maliklerin hakları arasında herhangi bir farklılık bulunmamaktadır. Söz konusu borcun Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesinden kaynaklanması halinde bu borcun bağımsız bölümde payı bulunan kat maliklerinden müteselsil sorumluluk hükümlerine göre istenmesinde yasal bir engel bulunmamaktadır. Müteselsil borcun özelliği gereği alacaklı borcun tamamını, ödeme kabiliyetine sahip olduğuna inandığı herhangi bir paydaştan isteyebilir. Borçlu kat malikinin 22. maddedeki müteselsil sorumluluğu yönünden tek başına bağımsız bölüm maliki olması ile paydaş olarak malik olması arasında fark bulunmamaktadır. Borcun tamamını ödeyen paydaşın diğer paydaşlara rücu etme hakkı her zaman mevcuttur. Mahkemece bu durum dikkate alınarak açılan davada bağımsız bölümün ortak gider ve aidat borcunun tamamına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.12.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.

Merhaba arkadaşlar. Cevaplardan anladığım kadarıyla aidat borçlarından daire maliklerinin tamamı sorumlu.
Asıl sorum ise dairenin ısınma bedellerinden de müteselsil sorumluluk var mıdır? Yoksa dairenin malikleri payları oranında mı sorumlu olurlar?

NOT: Isınma bedelleri, dairenin boş olması sebebiyle kanundan kaynaklanan %30 ısınma bedeli.