Şuf'a hakkı kullanımına ilişkin çelişki!

Sayın meslektaşlarım;
Müşterek mülkiyet altındaki bir taşınmazla ilgili olarak şüf'a davası açılmış, dava açıldıktan sonra sözkonusu taşınmaza ilişkin parselasyon planı Mahkeme kararı ile iptal edlmiş ve bunun üzerine yeni bir parselasyon planı yapılmıştır. yapılan bu (yeni) plan neticesinde davacı ve davalılara ayrı ada ve parsellerden yer verilmiştir.
Bu durumda davalılar müşterek mülkiyetin artık ortadan kalkmış bulunduğundan cihetle davanın konusuz kaldığını ileri sürmektedir, buna dair tapu kayıtları da mevcuttur. davacı yan ise; dava açıldığı tarihte müşterek mülkiyetin mevcut olduğunu ileri sürmektedir.
Bu durumda davacının iddiası haklı görülüp dava kabul edilirse; davacı hem şuanki kendi yerinden hem de şüf'a hakkının kullanılması neticesinde davalıların yerinden pay sahibi olmuş olucak.
Bu durum bana ters geldi biraz, tam olarak konuyla ilgili bir yargıtay kararı bulamadım; yani davanın açıldığı tarihte müşterek mülkiyet konusu taşınmaza ilişkin şuf'a hakkı ileri sürülüp sonradan yeni plan neticesinde ayrılmasına ilişkin bir karar biliyorsanız ya da bulabilecek bir meslektaşım varsa bu hususta yardımlarınızı bekliyorum. saygılar

Sanırım yapılan idari parselasyondur. Eğer böyle ise ayrı ada ve parsellerden yer verilen paydaşların paydaşlıkları sona ermiştir. Bu parselasyon yine mahkeme kararı ile iptal edilmedikçe tarafları ve mahkemeyi bağlayıcı niteliktedir. Durum Yargıtay Kararı sunmayı gerektirmeyecek kadar açık bana göre.. (Ayrıca bulamadım) Şufa hakkı şufalı payın satışı ile doğan bir hak olmakla birlikte hüküm şufalı paya ilişkin kurulur. Ortada hüküm kurulacak bir pay kalmadığına ve şufa hakkının ortaklığa yabancı unsurarın girmesini önleme amacının kalmamış olmasına göre şufa hakkında ısrar eden paydaş herşeyden önce iyiniyetli kabul edilemez.

Anladığım kadarı ile;
Öncelikle bu davanın esasına girilmeden reddi gerekir diye düşünüyorum. Çünkü, imar planı kesinleşmemiş. İmar planı kesinleşmedi ise paydaşlık sıfatı da kesinleşmez. Kaldıki davaya esas alınan paydaşlık sıfatı kesinleşmezden önce paydaşlığı oluşturan işlem iptal edilmiş ve paydaşlık sıfatı da büsbütün ortadan kalkmış.
-
Mahkemece yukarıdaki gerekçenin kabul edilmemesi halinde;
1) Önalım davasının açıldığ tarih itibari ile ortada kesinleşmiş bir parselasyon yoktur ve bu nedenle de KESİNLEŞMİŞ PARSELASYONA DAYALI MÜŞTEREK MÜLKİYETTEN söz etmek mümkün değildir.
2) Ortada kesin bir paydaşlık durumu olmayınca, önalım davasına bakan adli yargı mahkemesi, iptal davasının sonucunu bekleyecektir.
3) İptal davasının sonucuda göre;
a) İdari yargı iptal kararı verir ise adli yargı mahkemesi davayı HUSUMET ve KONU yönünden reddedecektir.
b) İdari yargı davanın reddine karar verir ise parselasyon kesinleşeceğinden adli yargı mahkemesi davanın kabulü yoluna gidecektir.
-
Bu konuda Yargıtay kararı olduğunu pek sanmıyorum.
Paydaşlık sıfatının sona ermesi halinde davacı sıfatının ortadan kalktığına dair bir kararı bulabildim.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/218

K. 2004/358

T. 27.1.2004

• ÖNALIM DAVASI ( Davacının Taşınmazdaki Payının Muris Muvazaası Nedeniyle İptal Edilmiş Olması - Yasal Önalım Hakkının Ortadan Kalkması )

• YASAL ÖNALIM HAKKININ SON BULMASI ( Paydaşın Taşınmazdaki Payının Muris Muvazaası Nedeniyle İptal Edilmiş Olması )

• MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAŞINMAZDAKİ PAYI İPTAL EDİLEN ŞAHIS ( Yasal Önalım Hakkının Son Bulması )

• MUVAZAA NEDENİYLE TAŞINMAZDAKİ PAYI İPTAL EDİLEN ŞAHIS ( Paydaşlığın Son Bulması Nedeniyle Yasal Önalım Hakkının da Son Bulması )

• KANUNİ ŞUF'A HAKKININ SON BULMASI ( Paydaşın Taşınmazdaki Payının Muris Muvazaası Nedeniyle İptal Edilmiş Olması )

4721/m.647,732

818/m.18

ÖZET : Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylılık durumu herhangi bir sebeple sona ererse önalım hakkı düşer. Olayımızda, mirasbırakanın muvazaası nedenine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davası sonucu önalım davasına konu edilen taşınmazın paydaşlarından önalım davasının davacısının payının iptali ile mirasbırakan adına tescile karar verildiği, böylece taşınmazın paylılık durumunun sona erdiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından olan önalım hakkı paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü şahsa satması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkanı veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda vücut bulur, payın satılması ile kullanılabilir hale gelir. Açıklanan bu tariften anlaşıldığı üzere önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylılık durumu herhangi bir sebeple sona ererse önalım hakkı düşer.
Olayımızda, mirasbırakanın muvazaası nedenine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davası sonucu Osmaniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 4.3.2003 tarihinde kesinleşen 2002/103 esas-133 sayılı kararıyla önalım davasına konu edilen 31 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından önalım davasının davacısı Adem Yaşar Y.'un 200/640 payı ile dahili davalı Aytekin Y.'un 440/640 payının iptali ile miras bırakanları adına tescile karar verildiği, böylece taşınmazın paylılık durumunun sona erdiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olduğu gibi uhtesinde pay kalmayan davalı Hamza A.'ın payının iptal edilmesi de isabetsiz olduğundan kabul şekli itibariyle hükmün bozulması icap etmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 27.01.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

---

Kolay gelsin.

Sayın Av Can Doğanel ve ibreti yanıtlarınız için teşekkür ederim.
Şüf'a davasında davacıların iddiası şu: Parselasyon planı mahkeme kararı ile iptal edildikten sonra, yapılan yeni planda yerlerin müşterek mülkiyet esaslarına göre dağıtılmamış olmasını ileri sürmektedirler. Buna dayanarak ayrıca idare mahkemesinde planın iptali davası açmış bulunmaktadırlar. Ancak şöyle bir durum da var; hissedarlardan bazıları yeni planda ayrılmayı istemişlerdir. Dolayısıyla kanımca da Şüf'a davasını haklı gösterecek bir neden bulunmamaktadır ortada.
Bu arada ben de Hukuk Genel Kurulunun, müşterek mülkiyetin dava süresince devam etmesi gerektiğine ilişkin bir kararını buldum ve savunmamı buna dayandırdım. Davanın neticesine etki edeceğini sanıyorum, dava karar aşamasına gelmiş gibi gözüküyodu ancak idare mahkemesinde açılan iptal davası davanın akıbetini ne yönde etkileyecektir bilemiyorum!

Yargıtay 6.HD.sinin 27.10.1998 T. 7604-8922 sayılı kararında ;

“ Şufa hakkı müşterek mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcuttur. Yargılamanın devamı süresinde davacının paydaşlığını koruması zorunludur. Davacı davanın açılmasından sonra herhangi bir şekilde payını yitirirse davacının paydaşlığından söz edilemeyeceğinden şuf’a hakkının da kaybedildiğinin kabulü gerekir. Olayımızda şufalı payın ilişkin bulunduğu 5669 parsel imar uygulaması sonucunda 2335 ada 2 parsel sayılı taşınmaz olarak tescil olunduğu ve bu parselde davacının payı bulunmadığına göre kendisine başka taşınmazda pay verilmek suretiyle payını yitiren davacının şuf’a hakkında söz edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur “ demektedir.

Yargıtay’ın değerlendirdiği olayda ; davacı taşınmazda paydaş iken , önalım hakkını kullanarak dava açmış, yargılama sırasında belediye İmar K. 18.md.sine göre imar uygulaması (şuyulandırma ) yapmış, sonuçta yeniden oluşturulan parselde davalıya pay verilmiş fakat davacıya o parselde pay verilmemiş başka bir parselde pay verilmiş. Yargıtay davacının paydaşlık sıfatını dava açıldıktan sonra kaybettiğinden , davanın reddini öngörmüş.

Ben kararın tamamını aktarmak olanağını bulamadım. Kararın yayınlandığı yer : ( Müslim TUNABOYLU , Önalım (Şuf’a ) Davaları , Seçkin yayınları, 2004 s. 65 )

Saygılarımla.

Sn.Yücel Kocabaş'ın verdiği karar ile aynı doğrultuda, aynı kitabın 2003 baskısından bir başka karar..

-----

Yargıtay 6.HD. 08.04.1999 tarih ve 3061/3083 Sayılı kararı.

Özü: İmar Uygulaması Sonucu Taraflar Arasında Paylı Taşınmaz Kalmadığından Davanın Reddi Gerekir.

Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı şuf'a davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, şuf'alı payların iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkeme davayı kabul etmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi Zühdü Öztürk'ün şuf'alı payların ilişkin bulunduğu 237 ada 129, 130 ve 131 parselde paydaş olduğunu, paydaşlardan Hasan Öztürk'ün payını 04.02.1997 tarihinde davalıya sattığını, bu satışı 14.02.1997 tarihinde öğrendiklerini ileri sürerek 13.03.1997 tarihinde açmış olduğu iş bu dava ile şuf'alı payların iptali ile tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacıların satışı önceden bildiklerini, zımni feragatları olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Dava konusu 129.parselin imar uygulaması sonucu 542 ada 4 ve 7, 130 parselin 542 ada 4, 5 ve 7, 131 parselin ise 542 ada 4 ve 5 parsel numaralarını aldığı, 4 nolu parselin 264/627 ve 262/627 payının davacılar murisi Zühtü Öztürk'e, 83/625 payının Kırıkkale Belediyesine, 5 nolu parselin tamamının davalıya, 7 nolu parselin ise 226/409 payının davalı, 183/409 payının Kırıkkale Belediyesi adına kaydedildiği dosya içerisinde mevcut tapu kaydından anlaşılmaktadır. Bu durumda davacılar ile davalı arasında paylı taşınmazlar bulunmadığından davanın reddine karar verilmek gerekir iken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kaynak: Müslim Tunaboylu /Açıklamalı İçtihatlı ÖNALIM (ŞUF'A), ALIM, GERİ ALIM DAVALARI / Sayfa:64, 65 / Adil Yayınevi / 2003-Ankara

Sayın meslektaşlarım,
kararlarla birlikte gayet aydınlatıcı oldu açıklamalarınız, ilginize teşekkürler

Merhaba, sayın meslakdaşlarım,

Meslakdaşımızın ifade ettiği gibi;
‘Önalım davasının açıldığı tarih itibari ile ortada kesinleşmiş bir parselasyon olmadığı ve bu nedenle de KESİNLEŞMİŞ PARSELASYONA DAYALI MÜŞTEREK MÜLKİYETTEN söz etmek mümkün olmadığı durumlar."daki mantığı kabul ediyorum.

Alıntılanan Yargıtay Kararları'nda bir yönüyle kabul edilebilir bir mantık olduğu da doğru.

Fakat;

YHGK 2009/6-32 E, 2009/69 K:
"Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur."
deniliyor.

HGK'daki bu temel mantıkla alıntılanan Yargıtay Kararları'ndaki mantık arasında çelişki var diye düşünüyorum.

Kaldı ki; hatırlarsanız komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılmasından sonra;

Yargıtay 14. HD, 25.11.2020 T. 2020/1387 E. 2020/7766 K. :
“Önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra 5403 sayılı Kanunun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılması geçmişe etkili olamayacağından davalının temyiz talepleri kabul edilmemiş; davanın kabulüne dair verilen hüküm usul ve yasaya uygun bulunarak onanmıştır. Kanun değişikliği geçmişe etkili olamayacağınan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.”.

“Kanun değişikliği” ile “imar değişikliği sebebiyle ortaklığın ortadan kalkması” aynı değil fakat bu iki farklı durumun öncesindeki temel mantık olan

"Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur."
mantığı açısından bakıldığında “kanun değişikliği” halinde de “imar değişikliği” halinde de hukuki durum aynı olmalıdır: Yargıtay’ın yerleşik yorumuna göre şufa hakkı, kullanıldığı anda sonuç doğurur.

MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

MADDE 733/4-
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

MADDE 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.