Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Teminat İpoteği Vermeyen Müteahhid ve Sözleşmenin Feshi

Yanıt
Old 17-03-2017, 17:14   #1
hasanözt61

 
Acil Teminat İpoteği Vermeyen Müteahhid ve Sözleşmenin Feshi

Merhaba Üstadlar,

Müvekkil ile Müteaahhid resmi şekilde düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyorlar. Sözleşmeye göre kat irtifakı kurulumunda müvekkil, müteaahide ait olacağı kararlaştırılan daireleri müteaahide devredecek. Müteaahit ise kendisine devredilen (9 adet daire) tüm daireler üzerine teminat ipoteği koyduracaktır. İnşaatın belli aşamalarında ise ipotekler çözülecektir.

Müvekkil kat irtifakı ile beraber kendi edimini yerine getirerek müteahhide ait olacağı kararlaştırılan bütün daireleri müteahhide devretmiş. Ancak müteaahit teminat ipoteği koydurmaktan kaçındığı gibi kendisine devredilen bütün daireleri akrabaları ve üçüncü kişilere satarak devrini gerçekleştirmiştir.

Mevcut aşamada inşaatın kaba kısmı tamamlanmış ve inşaat devam etmektedir. Taşınmazın toplam değer 540.000 TL olarak belirlenmiş ve paylaşım %50- %50 olarak kararlaştırılmıştır.

Sorularıma gelince;

1- Müteaahhide süre vererek teminat ipoteklerini koydurmasını aksi halde sözleşmenin feshedileceği hususunda ihtarname çekme düşüncesindeyim. Ancak sözleşmede teminat ipoteklerinin hangi miktar üzerinden koyulacağı sözleşmede kararlaştırılmadığından, koyulacak ipoteğin miktarı konusunda kararsızım.

2- Çekilen ihtarnameye rağmen müteaahidin teminat ipoteklerini koydurmadığını varsayalım. Bu durumda açacağım davada feshin tespiti ile beraber sözleşmenin geriye yönelik feshini, el atmanın önlenmesini ve tapu iptal ve tescil davası ikame etmeyi düşünüyorum. ancak müteahhidin sadece teminat vermemesi karşısında sözleşmenin geriye yönelik fesh edilip edilemeyeceği konusunda tereddütteyim.

3- Sözleşme feshedilemez ise ne tür dava açılmalıdır?

Emsal davalara bakmış yada bilgisi olan arkadaşlar Yargıtay kararları ışığında yardımcı olabilirlerse sevinirim. Konu biraz aciliyet arzediyor

EKLEME ; Müvekkille yapılan görüşmelerde fesih yerine müteahhidi teminat vermeye zorlama kararı aldık. Ancak belirttiğim gibi müteaahhit kendisine devredilen daireleri 3. kişilere satıp devretmiştir.

Açacağım davada, dairelerin 3. kişilere ait gözükmesi, satılan dairelere ipotek tesis talebimin reddini gerektirir mi?

Gerektirmezse açacağım davayı hem müteahhide hem de 3. kişilere karşı mı açmalıyım.

Kolay gelsin.
Old 18-03-2017, 14:51   #2
Av. Kübra Oluk Öztürk

 
Varsayılan

Benim de merak ettiğim bir konu, konu ile ilgili bilgisi olan kimse yok mu?
Old 20-03-2017, 14:54   #3
GÜLSÜM ÖNAL

 
Varsayılan

GMSVKKİS. de müteahhidin pay temlik hakları edimlerini ifa ettiği oranda gerçekleşir.Müteahhidin edimlerini İfadan önce taşınmaz devri ise avans niteliği taşır. Müteahhitten pay temlik alan kişilerde müteahhit haklarına aynı nisbette halef olurlar. teminat ipoteği sözleşme ile belirlenmiş olduğundan ve müteahhidin pay temlik hakkı inşaat seviyesine göre ayni hakka dönüşmemiş kişisel hak oluşturduğundan üçüncü kişilere karşı da sözleşmeden doğan haklarınızı ile sürebilirsiniz. Davayı müteahhit ve üçüncü kişilere birlikte açmanız gerekir.
Old 20-03-2017, 18:49   #4
hasanözt61

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan GÜLSÜM ÖNAL
GMSVKKİS. de müteahhidin pay temlik hakları edimlerini ifa ettiği oranda gerçekleşir.Müteahhidin edimlerini İfadan önce taşınmaz devri ise avans niteliği taşır. Müteahhitten pay temlik alan kişilerde müteahhit haklarına aynı nisbette halef olurlar. teminat ipoteği sözleşme ile belirlenmiş olduğundan ve müteahhidin pay temlik hakkı inşaat seviyesine göre ayni hakka dönüşmemiş kişisel hak oluşturduğundan üçüncü kişilere karşı da sözleşmeden doğan haklarınızı ile sürebilirsiniz. Davayı müteahhit ve üçüncü kişilere birlikte açmanız gerekir.

Gülsüm Hanım verdiğiniz cevap için tesşekkürler. müteahhidin pay temlik hakkı inşaat seviyesine göre ayni hakka dönüşmemiş kişisel hak oluşturduğunu belirtmişsiniz.

Yargıtay da sizin belirttiğiniz üzere müteahhide verilen dairelerin avans niteliğinde olduğunu, müteahhidin ancak binanın tamamlanması ile dairelere hak kazanacağını, müteahhidden daire alan 3. kişiler de daireleri müteahhidden aldıkları için müteahhidin bu durumunu bildikleri varsayıldığından tapuya güven ilkesinin onlar için işlerlik kazanamayacağını kabul etmiştir.

Yukarıda kabul edilen içtihat, sözleşmenin geriye yönelik feshi ile beraber tapu iptal-tescil davasında kabul edilmiştir.

Benim davadaki talebim sözleşmenin devamı ile beraber teminat ipoteğinin dairelere konulmasıdır. Yani sözleşme devam ettiği sürece müteahhidin yaptığı temlik işlemleri geçerli olacaktır ki üçüncü kişilerin kazanımlarının hukuken geçersiz olacağı herhangi bir durum (sözleşmenin geriye yönelik feshi gibi) söz konusu değildir.

Üçüncü kişilerin kazanımı geçerli iken ve müvekkilin, 3. kişilerle arasında herhangi bir sözleşme olmamaması karşısında, sözleşmeden doğan kişisel hakkını(teminat ipoteğinin koyulması) 3. kişilere hangi hukuki gerekçeyle dayatabilecektir?

Bunun için öncelikle müteahhit ve 3. kişilere karşı tasarrufun iptali davası(şartları olayımızda mevcut değil)yada tapu iptal ve tescil davası açılması ve daireler müeahhit üzerine geri getirilerek teminat ipoteğinin tescilini istemek gerekmez mi?

Biran için tapu iptal ve tescil davası açtığımızı düşünelim. Sözleşme devam ederken bu davanın açılması mümkün müdür?

Göreceğiniz üzere kafam açılacak dava konusunda çok karışık
Old 21-03-2017, 15:55   #5
GÜLSÜM ÖNAL

 
Varsayılan

Sözleşmenin ileriye ve-veya geriye feshi konusunda müvekkiliniz ile anlaşmaya vardığınızı ve amacınızın teminat ipoteği almak olduğunu beyan etmektesiniz... İnşat yapımı bu aşamada devam etmekte ancak seviyesi konusunda açık bir bilgi yok... Emsal kararlar ile seviyenin %90 lar olması halinde ileriye fesih ile ayni tasfiye olacağı aksi halde geriye etkili fesih olacağı kararlaştırılmış olup, GMSV sözleşmesinin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği ve müteahhidin edimlerini ifa içinde teminat ipoteği vermekte bulunduğu göz önüne alınırsa ; pay temlik alan kişiler yönünden de sözleşme bağlayıcı olacağı için birlikte ipotek tesisi için husumet yöneltmeniz gerekir... Somut olayda sözleşmeyi geriye etkili fesih kararı almadığınız sürece tapu iptal ve tescil davası açmanızın bir anlamı olmayacaktır.Yine sözleşmede temlik yapılmayacağı kararlaştırılmış mı dır belirli değildir.Temlik yasağı var ise tapu iptal ve tescil açabilirsiniz ancak buradaki hukuki sebeb farklı olacaktır.Müteahhitden teminat ipoteği ve-veya emsal nitelikte başkaca teminat verilmesini isteyebilirsiniz. Veya üçüncü kişiler ile birlikte sözleşmeye göre ipotek tesisini mahkemeden talep edebilirsiniz.. İpotek bedeli konusunda ise sözleşmede geçen bedel esas olmak üzere her bir daire için bedel belirlenecektir ki bu durum da dava aşamasında netleşecektir.
Müvekkilinizin fikir değişikliğine gitmesi halinde ise ; Sözleşmenin (seviyesine göre ileri-geriye etkili) feshine dair dava ile birlikte inşaattan el çekilmesi ve taşınmazların iade edilmesi konusunda tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz...
Old 21-03-2017, 18:23   #6
hasanözt61

 
Mutlu

Alıntı:
Yazan GÜLSÜM ÖNAL
Sözleşmenin ileriye ve-veya geriye feshi konusunda müvekkiliniz ile anlaşmaya vardığınızı ve amacınızın teminat ipoteği almak olduğunu beyan etmektesiniz... İnşat yapımı bu aşamada devam etmekte ancak seviyesi konusunda açık bir bilgi yok... Emsal kararlar ile seviyenin %90 lar olması halinde ileriye fesih ile ayni tasfiye olacağı aksi halde geriye etkili fesih olacağı kararlaştırılmış olup, GMSV sözleşmesinin bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği ve müteahhidin edimlerini ifa içinde teminat ipoteği vermekte bulunduğu göz önüne alınırsa ; pay temlik alan kişiler yönünden de sözleşme bağlayıcı olacağı için birlikte ipotek tesisi için husumet yöneltmeniz gerekir... Somut olayda sözleşmeyi geriye etkili fesih kararı almadığınız sürece tapu iptal ve tescil davası açmanızın bir anlamı olmayacaktır.Yine sözleşmede temlik yapılmayacağı kararlaştırılmış mı dır belirli değildir.Temlik yasağı var ise tapu iptal ve tescil açabilirsiniz ancak buradaki hukuki sebeb farklı olacaktır.Müteahhitden teminat ipoteği ve-veya emsal nitelikte başkaca teminat verilmesini isteyebilirsiniz. Veya üçüncü kişiler ile birlikte sözleşmeye göre ipotek tesisini mahkemeden talep edebilirsiniz.. İpotek bedeli konusunda ise sözleşmede geçen bedel esas olmak üzere her bir daire için bedel belirlenecektir ki bu durum da dava aşamasında netleşecektir.
Müvekkilinizin fikir değişikliğine gitmesi halinde ise ; Sözleşmenin (seviyesine göre ileri-geriye etkili) feshine dair dava ile birlikte inşaattan el çekilmesi ve taşınmazların iade edilmesi konusunda tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz...

Gülsüm Hanım cevabınız için teşekkürler,

inşaatta şuan için %90 nın altında,KKİS tapuya şerh verilmediği gibi, yüklenicinin temlikini kısıtlar sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

Sözleşmenin geriye yönelik feshi talebi kabul edilmez düşüncesinde olduğum için fesih talebini davada ikinci planda bırakacağız. Ayrıca müvekkil dairelerini eksiksiz alma peşinde olduğundan en son ihtimal olarak feshi davada ileri süreceğiz.

TBK m. 473,480 ve 482 durumlarında kanunen dönme hakkı kullanılabilir. Salt Teminat ipoteğinin verilmemesi durumunda sözleşmeden dönülmesi mümkün değildir diye düşünüyorum. Ancak aynı zamanda teminat ipoteği şartı olmasaydı sözleşme arsa sahipleri tarafından yapılmazdı düşüncesiyle yola çıktığımda sözleşmeden dönme mümkün olabilir gibi geliyor.

Dediğim gibi fesihten tam olarak vazgeçmiş değiliz.Teminat ipoteği koyma talebimiz mümkün olmazsa feshi terditli olarak talep edeceğiz.

Cevabınızda pay temlik alan kişiler yönünden de sözleşme bağlayıcı olacağını belirtmişsiniz. Bu ibareyi açıkça taşıyan herhangi bir Yargıtay kararı varsa paylaşırsanız sevinirim.
Old 22-03-2017, 11:12   #7
GÜLSÜM ÖNAL

 
Varsayılan

‘’.. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yüklenicinin ayın isteme hakkının, sözleşme gereklerini tam olarak yerine getirmesiyle doğacağı kuşkusuzdur. Yüklenici ancak bu suretle doğan hakkını 3. kişiye devir olanağına sahip olur. Davada yüklenici sözleşmeden kaynaklanan borcunu yerine getirmediğine göre edinmediği hakkı 3. kişiye devir olanağı da doğmamıştır. Bu durumda yüklenici-kooperatif üyesi olan davalının taşınmazda mülkiyete ilişkin bir hakkının oluştuğu da söylenemez. T.C.YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2005/6346 K. 2005/6730 T. 2.6.2005
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Ana Para İpoteği mi yoksa Teminat İpoteği mi? avbekircan Meslektaşların Soruları 6 14-03-2013 14:00
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İkinci Müteahhid AV. MUSTAFA ALİ Meslektaşların Soruları 5 09-10-2012 10:19
sözleşmenin feshi halinde verilen teminat mektuplarının iadesi BORATAN Meslektaşların Soruları 2 06-09-2009 19:52


THS Sunucusu bu sayfayı 0,05054808 saniyede 16 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.