Plan tadilatı - kat mülkiyeti kanunu 19. madde

Uzun araştırmalar sonucunda emsal bir karara ya da bilgiye ulaşamadığım bir konu yardımcı olursanız çok sevinirim.

Müvekkil Site, ortak yerlerde bir tadilat gerçekleştirmek istiyor. Ancak bunun için proje değişikliği yaparak bunu Belediyede onaylatması lazım. Proje değişikliği için de öncelikle uygulama imar planında değişiklik yapması gerekiyor. Uygulama imar planındaki değişiklik plana bir plan notu eklenmesi şeklinde. Bu plan notunun içeriği, imar mevzuatına uygunluğu gibi hususların bu aşamada önemi yok. Çünkü Belediye zaten bu başvuruyu şekli bir eksiklik nedeni ile reddediyor. Bu şekli eksiklik bütün kat maliklerinin muvafakati olmaması. Belediye bu nedenle müvekkil sitenin başvurusunu reddetmiş durumda.

Bilindiği üzere kat mülkiyeti kanununun 19. maddesine göre ortak yerlerde tadilat, değişiklik, inşaat hususları maliklerin 4/5’inin rızası ile yapılabiliyor. Somut olayda da plan notu değişikliğinin içeriği tamamen ortak yerlere yönelik. Müvekkil site tek bir parselde ve bu parselde başkaca bir taşınmaz yok. Değişiklik istenen uygulama imar planı da tamamen bu parsele yönelik bir plan. İstenen değişiklik de belirtmiş olduğum gibi ortak yerlere yönelik.

Kat maliklerinin 4/5’inde bu hususta noter onaylı muvafakatname alınmış ve başvuru sırasında belediyeye sunulmuş. Ancak belediye Ankara Büyükşehir Belediye imar yönetmeliğinin 25/2 maddesini gerekçe göstererek maliklerin tamamından muvafakat istiyor. Söz konusu yönetmelik maddesinde plan değişikliklerinde istenecek belgeler düzenlemiş, buna göre de tapuda kayıtları maliklerden muvafakatname alınır diyor. Tabi TÜM kat maliklerinden demiyor ancak belediye bunu tüm kat malikleridir şeklinde yorumluyor.

Bilindiği üzere kat mülkiyeti özel bir mülkiyettir ve kat mülkiyeti kanununda düzenlenmiştir. Bu mülkiyet tipini özel bir mülkiyet haline getiren ise örneğin ortak yerlerdeki mülkiyetin gerektiğinde sınırlandırabilmesidir. 19. maddede 4/5 çoğunlukla ortak yerlerde değişiklik yapabilme de bunun bir örneği.

Örneğin kat mülkiyetine geçmemiş bir arsa söz konusu olsaydı tüm kat maliklerinden muvafakatname istenmiş olması mantıklı. Ancak kat mülkiyetine tabi bir yerde ortak yerlere ilişkin tasarrufu amaçlayan bir imar planı değişikliğinde 19. maddenin devreye girmesi ve maliklerin 4/5’inden alınacak muvafakatin yeterli olacağı kanısındayım.

Sonuç olarak belediyeyi bu hususta ikna edemedik. Başvurumuzun tüm kat maliklerinin muvafakati olmadığı gerekçesi ile reddine ilişkin işlemin ve bunun dayanağı olan yönetmelik maddesinin iptalini talep ettik.

Bu konuda görüş ve önerileriniz ya da bulabileceğin emsal kararlarınız var ise çok sevinirim. Şimdiden teşekkürler..

Sayın Korayc;

Maalesef uygulamada, kanunların emredici hükümlerine rağmen idarelerin yönetmelik ve genelgelere göre hareket etme eğiliminde olduğunu görmekteyiz, ki bu yönde uygulamaların hukuka aykırı olduğu çok açık.

Yetkililer, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği'nin 25/2 maddesinin b) bendi uyarınca " Bu belgede adı geçen maliklerin" ifadesine istinaden tüm kat maliklerinin muvafakatinin aranması gerektiğini iddia ediyor. Ancak sizin de belirttiğiniz gibi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükmü gayet açık ve 4/5 çoğunluğun muvafakati yeterli.

Kanun ile yönetmelik arasında, çelişkili bir durum meydana getirecek şekilde bir ihtilafın varlığı karşısında kanun hükmünün esas alınacağı aşikar olduğundan yönetmeliğin ilgili maddesinin iptali yönündeki girişiminizde olumlu sonuç alacağınız kanaatindeyim.

Linklere de göz atılabilir Saygılarımla..


http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=30729

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=13905

Sayın Korayc

İmar planını değiştirmek işlemi ile ortak yere inşaat yapmak iki ayrı konudur. Her konu kendi koşulları içinde değerlendirilir:

İmar planının değiştirilmesi için, her ne nedenle istenirse istensin (ortak yere inşaat yapmak için de istense), tüm maliklerin onayı gerekir.

Bir malik ortak yerde tadilat yapılmasına onay vermiş ama imar planının değiştirilmesine razı olmamış olabilir. Ya da ortak yerde tadilata izin vermekle imar planı değişikliğine de izin vermiş olabilir. Hangisinin doğru olduğuna evrak üzerinden idarenin karar vermesi mümkün değildir.

Birbirinden ayrı iki konuyu düzenleyen İmar Yönetmeliği ile
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun birbirine aykırı olduğu söylenemez kanısındayım.

Saygılarımla