Şikayet-İhalenin Feshi

Biraz karışık ama en öz şekilde yazmaya çalışacağım. Cevaplarsanız çok memnun olacağım.
Öncelikle
-1999 senesinde R.T tarafından İ.B aleyhine açılan ve kesinleşen kambiyo senetlerinr mahsus bir icra takibi var.
-Bu icra takibi uyarınca alacaklı R.T. tarafından, İ.B.'nin İstanbul A ilçesinin X parsel numaralı Y bağımsız numaralı ve 3/7 hissesi olan gayrimenkulü satışa çıkarıp, ihaleyle başka alıcı çıkmadığından talimat icrası aracılığıyla alacağa mahsuben satın alıyor.Müvekillerime tebligat yok.kalan 4/7 nin sahibi ise T.Y.dir ve halen orda oturmaktadır.
-Y bağımsız numaralı dubleks dairenin üst katı, yani çatı katı inşaat yapılırken yapılmıyor. Ama ruhsatta Z metrekare olarak görünüyor.
-Y+1 bağımsız bölüm sahibi olan müvekillerimden A.Ü. de bitişik nizam ve dubleks olan dairesinin üst çatı kısmının Y bağımsız bölüm numaralı dairenin çatı kısmı ile birleştirilmiş şeklinde 1999 yılında alınan dairenin sahibidir.
-Yine müvekkillerden E.Ü. A.Ü'nün başka adreste oturan çocuğudur.
-R.T.'nin vekili satın almış olduğu 3/7 lik hisseye gidip tahliye yapmaya çalışıyor. Y+1 bağımsız bölüm numaralı daireye giderek müvekkilimin iyi niyetli şekilde fazla para vererek aldığı büyütülmüş çatı katının kendi paylarına denk gelen kısmından çıkmalarını istiyor.Tutanakta E.Ü'nin ismi de yazılıdır.
-Bu icra tutanağını alır almaz Esas İcra Hukuk Mahkemesinde, müvekkilimiz E.Ü'nün tüm bunlardan habersiz üçüncü kişi olduğunu(ayrı yerde oturduğuna dair ikametgah sunuldu), müvekkilimiz A.Ü.nün dairesinin ayrı bağımsız bölüm olduğunu dolayısıyla bu icra işlemlerinin iptalini şikayet yolu ile istedik.
-Esas İcra Hukuk Mahkemesi şikayetimizi RED etti. Gerekçe ise İİK 135 teki belgelerden birinin bizde olmaması.
Sorularım.
1-İcra tutanağı ile ihalenin feshi mi istenmeliydi?
2-İhalenin feshi için süre geçmişmidir?
3-Müvekkilimiz Y+1 numaralı dairenin tapu maliki olduğu halde neden İİK 135. maddedeki belgeler neden aranmıştır? Verilen karar Hukuka uygunmudur?

Biliyorum biraz uzun oldu ama en özet şekliyle yazmaya çalıştım. Cevap vermezseniz bile okuduğunuz için teşekkür ederim.
Saygılarımla.
Av.Cihan ERTEK
İstanbul Barosu
37656

Aşağıdaki karar işinize yarayabilir.Yalnız, ihalenin feshi için anladığım kadarıyla zamanaşımı geçmiş.

T.C.
YARGITAY
12. Hukuk Dairesi

E:1988/1588
K:1988/1863
T:22.02.1988

Mercı Kararı`mın dozulmasını mutazammın 17.12.1987 tarih ve 4224-13210 sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetKiki alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.2.1988 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :
KARAR: Alacaklı, alıcı vekilinin 15.7.1986 tarihli başvurusu üzerine icra memurluğunca borçlu A. adına İİK`nun 135. maddesine göre tahliye emri çıkarılmıştır. Tahliye emri borçlu A.`ya 24.7.1986 günü tebliğ olunduğu halde hiç bir itiraz ve şikayet olmamıştır. Alacaklı alıcı bunun üzerine, itiraz süresinin geçtiğini nazara alarak A`nın satılan yerden tahliyesini istemiştir. İcra memurluğunca diğer yarı hisse sahibinin hakkı bulunduğundan bahisle istek red olunmuştur.
Borçlu adına tahliye emri çıkarılıp tebliğ olunduğuna ve bir itiraz vaki olmadığına göre icra memurunun bu tahliye emrini yerine getirerek boçluyu bu yerden tahliye etmesi gerekir. İcra memurunun tetkik mercii yerine geçerek, diğer nısıf hisse ( 1 ) sahibinin bir itirazı olmadığı halde tahliyeyi yerine getirmekten kaçınamaz.
Taşınmaz, çoğunluk gorüşünde belirtildiği gibi bir daire olmayıp satış ilanında belirtildiği gibi iki katlı kargir bir ev ( alt katta iki oda, bir küçük mutfak ve tuvalet, üst katta uç oda ) ile evin bitişiginde etrafı tas duvarla çevrili bahceden ibarettır.
Taşınmazın 1/2 hissesinin borçluya 1/2 hissesinin başkasına ait oluşu tahliyeyi engellemez. 1/2 hisse sahibi üçüncü kişinin bir itirazı olursa mercice gereği yapılır. Satın alan 1/2 hisse sahibi alacaklının şuyuun giderilmesi için dava açmağa bu aşamada zorlanması da mümkün değildir. 1/2 hisse sahibinin karşı çıkması halinde bu husus düşünülebilir. Nitekim onceki bozmada ücüncü kişinin tahliyesinin istendiği zannı ile ve zuhulen düşünülmüstür.
SONUÇ : Bu nedenlerle karar düzeltme isteginin kabulü ile dairemizin 17.12.1987 gun ve 4424/13210 sayılı bozma kararının kaldırılarak 13.2.1987 tarih ve 180/16 sayılı merci kararının İİK 366 ve HUMK`nun 438. maddelerı uyarınca ( ONANMASINA ), peşin alınan 1.500 TL harcın mahsubuna, bakiye 1.500 TL harcın temyiz edenden tahsiline 22.2.1988 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
BAŞKAN N. KALAYCI ve ÜYE G. YELÇO`NUN KARŞI OY YAZISI :
Müşteri, taşınmazın yarı hissesini almıştır. Taşınmaz, bir daire olup ifrazı, bölünmesi mümkün değildir. Bu itibarla, yeni malik, taşınmazın tamamından tahliyeyi gerçekleştiremez. Bu durumda, ait olduğu mahkemede hissesi satılmayan şahsı hasım göstererek taksimi kabil olmayan taşınmazın satılmak suretiyle ortaklığın giderilmesi istemesi gerekir. Bu cihet nazara alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup karar düzeltme isteğinin reddi reyindeyiz.

Üstad eklediğiniz karar için çok teşekkürler ancak bu karar karşı taraf olan R.T. vekilinin tahliye için başvurup başvuramayacağı ile ilgili. Bizim müvekillerimiz A.Ü ve E.Ü. hiçbir şey tebliğ edilmeyen/edilemeyen iyiniyetli üçüncü kişilerdir. Çünkü tahliye yapmak istenilen yer Y bağımsız bölüm numaralı yer olduğu için tebligatlara da bu bağımsız bölüm numarası yazıldığı için hep bila dönmüştür. Dolayısıyla ne ihaleden ne de tahliye emrinden haberleri olmamıştır. En son İcra memuru ile mahalle gelen R.T. vekili, müvekkilim A.Ü. nin Y+1 bağımsız bölüm numaralı dairesine gelip " siz, bizim 3/7 sini satın aldığımız dairenin bir kısmına işgalde bulunmuşsunuz, çıkın" demiş. 1ay tahliye için süre vermişlerdir. Tüm bu gelişmelerden habersiz olan müvekillerin haber vermesi ile, tüm bu icra işlemlerinden habersiz müvekkillerimin bashe konu daireyi iyiniyetli olarak satın aldıklarında zaten büyük diye almış, diğer parsele geçtiğinden haberleri olmamış, ve bu işlemlerin hiç birisi tebliğ edilmemiş diye memur kararının iptali için yaptığım şikayet reddedildi. Olay budur.
Dolayısıyla yaptığım şikayet ihalenin feshi davası için, icra tutanağı ile mutalli olunan ihalenin feshi davasını açma süresini durdururmu? Şikayetin Reddi doğrumudur?
Saygılarımı sunarım..

Alıntı: Yazan advocate_demos Üstad eklediğiniz karar için çok teşekkürler ancak bu karar karşı taraf olan R.T. vekilinin tahliye için başvurup başvuramayacağı ile ilgili. Bizim müvekillerimiz A.Ü ve E.Ü. hiçbir şey tebliğ edilmeyen/edilemeyen iyiniyetli üçüncü kişilerdir. Çünkü tahliye yapmak istenilen yer Y bağımsız bölüm numaralı yer olduğu için tebligatlara da bu bağımsız bölüm numarası yazıldığı için hep bila dönmüştür. Dolayısıyla ne ihaleden ne de tahliye emrinden haberleri olmamıştır. En son İcra memuru ile mahalle gelen R.T. vekili, müvekkilim A.Ü. nin Y+1 bağımsız bölüm numaralı dairesine gelip " siz, bizim 3/7 sini satın aldığımız dairenin bir kısmına işgalde bulunmuşsunuz, çıkın" demiş. 1ay tahliye için süre vermişlerdir. Tüm bu gelişmelerden habersiz olan müvekillerin haber vermesi ile, tüm bu icra işlemlerinden habersiz müvekkillerimin bashe konu daireyi iyiniyetli olarak satın aldıklarında zaten büyük diye almış, diğer parsele geçtiğinden haberleri olmamış, ve bu işlemlerin hiç birisi tebliğ edilmemiş diye memur kararının iptali için yaptığım şikayet reddedildi. Olay budur. Dolayısıyla yaptığım şikayet ihalenin feshi davası için, icra tutanağı ile mutalli olunan ihalenin feshi davasını açma süresini durdururmu? Şikayetin Reddi doğrumudur? Saygılarımı sunarım..

Merhabalar;

Öncelikle ihalenin feshi; (satış ilanı tebliğ edilmeyen ilgililer için) ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmeden açılması gerekir. Bu nedenle ihalenin feshi davası açılamaz. Ancak, eğer tescilin yolsuzluğuna dair bir itirazınız mevcut ise yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali davasını her zaman açabilirsiniz (ilgili Yargıtay kararını aşağıya ekliyorum).

Ancak; 3/7 hissesi satışa çıkarılan taşınmaz için bu tür davaları açabilecek "ilgili" kavramına müvekkillerinizin dahil edilemeyeceğini düşünüyorum. Eğer müvekkiliniz taşınmazın geri kalan 4/7 hissesine malik olsa idi tersi düşünülebilir idiyse de mevcut durumda aktif husumet ehliyeti olmadığını düşünüyorum.

Açıklığa kavuşturulması gereken husus; (bence) satışa çıkarılan taşınmazın tapu kaydında (ihale tarihinden önce) müvekkiliniz lehine bir şerh, beyan vs. olup olmadığıdır. Aksi halde (mesajınızda altını çizdiğim kısım nedeniyle) yapılacak bir şeyin olmadığını düşünüyorum.

Mahkeme kararı ise, usulüne uygun yapılmış ve kesinleşmiş ihale neticesinde taşınmazı alan yeni malikin tahliye talebi ve bu yönlü icra müdürlüğü işleminin iptali davası olması nedeniyle yerindedir. Müvekkiliniz, "taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan alakadarlar"'dan sayılmadığından tebligat yapılması zorunlu değildir. Bu nedenle işlemin yapılmasında hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır.

Saygılarımla...

Alıntı: T.C. YARGITAY 1.Hukuk Dairesi Esas: 2010/5029 Karar: 2010/5612 Karar Tarihi: 12.05.2010 Dava: Taraflar arasında görülen davada: Davacılar, alınan kredi borcunun zamanında ödenmemesi sebebiyle davalı Banka tarafından yapılan icra takibi sonucu, davacı Bekir'e ait 34 parsel sayı taşınmazın cebri icra yoluyla alacağına mahsuben davalı Bankaya ihale edildiğini, icra takip dosyasında usulsüz işlemler yapıldığını, ihalenin geçersiz olduğunu, bu nedenle davalı adına tescilin yolsuz tescil niteliğinde bulunduğunu ileri sürüp, tapu iptali ve tescil istemişlerdir. Davalı Banka, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 26.01.2010 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat R.Kemal Çelik ile temyiz edilen vekili Avukat Erkan Yenilmez geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi Şükran Dağlı İlgün tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü: Karar: Dava yolsuz tescil iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; Davacıların, davacı Tezcan ile davalı Banka arasında düzenlenen kredi sözleşmesinde davacı Bekir'in kefil olduğunu, kredi borcunun süresinde ödenmemesi üzerine davalı Bankanın Bursa 4. İcra Müdürlüğü'nün 2008/609 esasında kayıtlı icra takibi başlattığını, yapılan icra takibi sonucu davacı Bekir'e ait 2688 ada Parsel sayılı taşınmazın cebri ihale sonucu alacağına mahsuben davalı banka tarafından ihalede satın alındığını; icra takip dosyasında yapılması gereken tebligatların usulsüz olduğunu, bu nedenle 34 parsel sayılı taşınmazın ihale ile davalı bankaya satışına ilişkin işlemin yasal olmadığını ileri sürerek, tapu iptal ve tescil isteğinde bulundukları; öte yandan, davacılar tarafından davalı banka aleyhine açılan ihalenin feshi davasının Bursa 5. İcra Hukuk mahkemesinin 30.12.2008 günlü, 2008/822-889 esas-karar sayılı ilamıyla reddedilip kesinleştiği anlaşılmaktadır Hemen belirtmek gerekir ki; önceden İcra Tetkik Merciindeki ihalenin feshi davası ile taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlık irdelenmeyip, İcra Hukuku ile sınırlı olarak yapılan işlemlerin uygunluğu ve ihalenin yöntemine uygun icra edilip edilmediği değerlendirilmiştir. Bilindiği gibi, İİK.'nun 18. maddesi uyarınca icra yargılaması basit yargılama usulüne tabidir. Öte yandan 134. maddenin ikinci fıkrasında öngörüldüğü üzere ihalenin feshi BK.'nun 226. maddesinde yazılı sebeplerde dahil olmak üzere yalnız İcra Mahkemesinden şikayet yoluyla ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir, ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir şeklindeki düzenlemeler icra hukuk ile sınırlı ve basit yargılamayı ve ihalenin hazırlanış ve ifası ile sonuçlandırması sırasında vuku bulan İcra Mahkemesinden şikayet yoluyla istenebilen fesihleri tanımlamaktadır. Bu çerçevede kalan bir soruşturma ve değerlendirmenin mülkiyet hakkının illetini teşkil eden nedenin varlığına yada yokluğuna delalet edemiyeceği kabul edilmelidir. Türk hukuk sisteminde, tapu kayıtlarının oluşumunda illilik prensibi esastır. İhalenin feshi isteğinin reddedilmiş olması keyfiyeti temelde yolsuz tescil nedenini ortadan kaldırmaz. Eldeki davada yukarıda açıklanan iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçimi itibariyle, davanın, çekişme konusu taşınmaz kaydının davalı taraf adına oluşumunun illetten yoksun olduğu, bu nedenle yolsuz tescil niteliğinde bulunduğu iddiasına dayalı olduğu açıktır. Bu tür davaların mülkiyet hakkına dayalı olarak her zaman açılabileceği de kuşkusuzdur. Diğer yandan, davalı ihaleye katılan sıfatını taşıyor ise, olayı bilen, hatta daha ötesi olayı yaratan ve yürüten kişidir. Bu kişinin iktisapta 3. kişi sayılmasına olanak yoktur. O halde, kaydın illetini teşkil eden ihalenin geçersiz işlemlere dayanması durumunda yolsuz tescilin oluşmasına neden olacağı açıktır. Hal böyle olunca; yolsuz tescil iddiasına dayalı olarak tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda tüm delillerinin toplanması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, toplanan ve toplanacak olan taraf delillerinin birlikte değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Sonuç: Davacıların, temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 24.12.2009 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 750.00.-TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.5.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.