İpotekli taşınmazı devralan 3. kişi

Merhaba,benim yanıt aradığım soru şu şekilde:
A kişisi bankadan KONUT KREDİSİ almak için satın aldığı evi ipotek gösteriyor
Bir süre sonra borcu ödeyemediği için evi B ye devrediyor.B borcun geri kalanını ödüyor.Borç bittiğinde İpoteğin fekki için bankaya başvuruyor fakat banka,TAŞINMAZIN TAPUSUNUN DEVRİNDEN SONRA evi devreden kişi olan A ya başka şubenin oda kredisi verdiğini ve yine A nın başka bir borçluya kefil olduğunu söylüyor ve taşınmazı devralan B nin bu borçları ödememesi halinde ipoteği kaldırmayacağını belirtiyor.Hatta taşınmazın gayrımenkul icra da satışı için işlemlere başlıyor.Banka,üst ipotek borcu olduğunu,A nın ipotek senedinde "mevcut ve doğacak borçlardan"sorumlu olduğunu belirtiyor.A nın imzaladığı resmi senette miktar var .Devralan konut kredisinden kaynaklanmayan diğer borçlardan da sorumlu olur mu?Konuya ilişkin Yargıtay kararı araştırdım ama bulamadım,yardımcı olabilirseniz çok sevinirim teşekkürler

Sayın meslektaşım bu durum maalesef, bankaların sık sık başvurdukları bir yöntem.sizin müvekkil gibi ,benzer durumda ,çok sayıda banka mağduru olduğuna eminim.hatta benzer durumlarla karşılaştık.
Bankanın elindeki en büyük koz, ipotek senedinde'' mevcut ve doğacak borçlardan'' demesi.
Ancak sizin durumda farklı bir nokta var, o da taşınmazın 3. kişiye geçmiş olması. bence ipoteğin fekki için devralan kişi adına hemen dava açın ,sonuç alınabilir.

Bu konuya benzer bir araştırmayı yeni yapmıştım.Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 13/06/2005 tarih ve 2005/9316 E 2005/13783 K sayılı kararının bu konuda size yol göstereceğine inanıyorum.Kararda "......A.F.Ö.in 7/40 hissesini üzerindeki rehinle birlikte satın aldığından ipotek alacaklısına karşı (kendi ipotek sorumluluğu haricinde)150.000.000.000 TL ipotek bedelinin satın aldığı hisseye düşen miktarından da sorumlu olması gerekirken borçlu A.F.Ö.in tüm hissesinden sorumluluğu kapsar şekilde mahkemece karar verilmesi isabetsiz olup,mahkeme kararının açıklanan nedenlerle bozulması gerekirken onandığı anlaşılmakla borçlu vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne...." denilmiştir.
Bu durumda sizin olayınızdada satın alan kişi ancak bedel kadar sorumludur.Bütün borçlardan sorumlu olması beklenilemez.

Büyük ihtimalle bankaya müracatınız bahsettiğiniz sebeple sonuçsuz kalacaktır. Fakat gidilecek en güzel yol tapu kütüğünün düzeltilmesi yoluyla MK 1025 gereği dava açmanız gibi görünnüyor. Yanlız dava aşamasında da resmi senetteki ''...asaleten kefaleten kullandığı kullanacağı krediler nedeniyle doğmuş ve doğacak borçları... '' ibaresi malesef sizi sıkıntıya sokabilir.

Yanıtlarınız için çok teşekkür ederim,19. hukuk dairesi ticari kredi konusunda 3. kişinin de limitle sorumlu olacağı görüşünde,ancak bu konu konut kredisi ile ilgili olduğu için ve iyiniyetli 3. kişinin mağduriyeti söz konusu olduğu için 3. kişinin mantıken borçtan sorumlu olmaması gerekir diye düşünüyorum ancak bunu destekleyen herhangi bir emsal karar bulamadım maalesef

T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi

E:1998/1928
K:1998/2414
T:05.04.1998

Davacı vaKi1i Tarafından, efavalı aleyhine 20.2.1995 gününde verilen dilekçe ile ipoteğin fekki istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.12.1995 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek, gereği düşünüldü:
Dosya kapsamına, toplanan delillere, davacı alacak borç ilişkisine dayanarak kendi gayrimenkulünu davalı lehine koydurmuş bulunduğu ipoteğin borçları odenmis olması dolayısiyle kaldırılmasını istediğine, ipotegin borcu temin icın konmasına, sonradan davacı gayrimenkulunü, dava dışı İhsan'a satmasına, tasınmazın ipotekle yükümlü olarak intikal görmesine, bu ipoteğin kaldırılmasını, borçlu isteyebileceği gibi yeni malik ve fariğinin borcunu ödemesi dolayısiyle bu yonun tespitini ve ipoteğin kaldırılmasını isteyebilecegine, hem borclunun, hem de ipotek bulunan gayrımenkulün yeni sahibinin ipoteğin fekkini ayrı ayrı isteyebileceklerine ve davacı borçlunun bu hakkını kullanarak dava açmasında menfaatı bulunmasına binaen davanın kabulünde bir usulsüzlük görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı sebeplerle davalının temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ( ONANMASINA ), oybirliği ile karar verildi.

sayın meslektaşım, bahsettiğiniz hususta herhangi bir dava açtınız mı? açtıysanız akıbeti ne oldu paylaşır mısınız?

Aşağıdaki karara da gözatmakta fayda var kanaatindeyim :


T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/3579
Karar: 2002/4100
Karar Tarihi: 24.05.2002


İPOTEĞİN FEKKİ DAVASI - İPOTEĞİN KURULABİLMESİNİN ŞARTLARI - REHİN SÖZLEŞMESİ YAPILMASI VE SÖZLEŞMENİN TAPU SİCİLİNE TESCİL EDİLMESİ GEREĞİ - GAYRİMENKUL REHNİNİN İLERİDE DOĞABİLECEK BİR ALACAĞIN TEMİNİ İÇİN DE KURULABİLECEK OLMASI

ÖZET: İpoteğin kurulabilmesi için, öncelikle rehnedilecek (ipotek edilecek) gayrimenkulün maliki ile alacaklı arasında bir anlaşma (rehin sözleşmesi) yapılmış olması ve hukuki sonuç doğurabilmesi için de tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Bir alacağa teminat olmak üzere kurulan gayrimenkul rehninin mutlaka mevcut bir alacak için kurulması şart olmayıp, ileride doğabilecek veya doğma olasılığı olan herhangi bir alacağın temini için de kurulabilir.

(4721 S. K. m. 771, 796)

Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.2.2001 gününde verilen dilekçe ile ipoteğin fekki istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.7.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı banka vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Davacı, 8.5.1998 tarihinde dava dışı Süleyman C’'ün davalı bankadan teminat mektubu alması ve borcuna karşılık taşınmazına ipotek verilmesi ile ilgili Süleyman'a vekaletname verdiğini, Süleyman'ın aldığı krediyi ödediğini ve teminat mektuplarını da iade ettiğini, borcu kalmadığını, bu nedenle ipoteğin fekki istendiğinde davalı bankanın Süleyman'ın kefil olduğu başka borcu bulunduğu gerekçesi ile ipoteği kaldırmadığını, vekaletnamenin sadece Süleyman'ın borçları için verildiğini, kefillikleri için vekalet ve ipotek tesisi yetkisinin söz konusu olmadığını belirterek ipoteğin kaldırılmasını istemiştir.

Davalı banka vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hükmü davalı banka vekili temyize getirmiştir.

Dava, ipotek şerhinin kaldırılması istemine ilişkindir.

İpotek, kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmazın değerinden, alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek, borçluya ait bir taşınmaz üzerine konulabileceği gibi üçüncü kişiye ait bir taşınmaz üzerinde de kurulabilir.

İpoteğin kurulabilmesi için, öncelikle rehnedilecek (ipotek edilecek) gayrimenkulün maliki ile alacaklı arasında bir anlaşma (rehin sözleşmesi) yapılmış olması ve Medeni Kanun'un 771/1 maddesi uyarınca hukuki sonuç doğurabilmesi için de Tapu Siciline tescil edilmesi gerekir.

Medeni Kanunun 796/1 maddesi uyarınca, bir alacağa teminat olmak üzere kurulan gayrimenkul rehninin mutlaka mevcut bir alacak için kurulması şart olmayıp, ileride doğabilecek veya doğma olasılığı olan herhangi bir alacağın temini için de kurulabilir.

Dosyada mevcut 8.5.1998 tarihli düzenleme şeklinde özel vekaletnamede, davacı Hasan Yıldırım'ın dava konusu taşınmazını üçüncü kişiye satış yetkisi ile birlikte, dava dışı Süleyman C’'e <9 bağımsız bölüm numaralı meskenini dilediği bankalara, dilediği derece ve sıra da, birinci derece ve sırada ipotek vermeye, teminat göstermeye, ipotek ve teminatla ilgili işlemleri yapmaya, borcun hitamında ipoteği çözdürmeye, ipoteğin fekkine, fek takrirlerini vermeye, almaya memuru resmisi huzurunda gerekli beyan ve ikrarda bulunmaya> dair yetkileri vererek vekil tayin ettiği görülmektedir. İşte bu vekaletnameye istinaden Süleyman C’ ile davalı banka arasında 13.5.1998 tarihli ipotek sözleşmesi düzenlenmiş ve davacının taşınmazı üzerine Süleyman C’'ün borçlarına karşılık davalı banka lehine ipotek tesis edilmiştir. İpotek tesisine ilişkin resmi senette de, davacının verdiği vekaletnamedeki yetkilere istinaden borçlu Süleyman C’'ün davalı bankanın merkez ve şubeleri ile yapmış olduğu ya da ileride yapacağı borçlanma işlemlerinden <... borçlu, keşideci, muhatap, ciranta, aval, kefil, müşterek borçlu, yediemin ve sair sıfatlarla doğmuş ve doğacak borçları için> ipotek tesisinin kabul edildiği ve taraflarca imzalandığı anlaşılmıştır. Davalı banka da bu teminata istinaden Süleyman C’'e kredi açmış, banka teminat mektubu ve kredi vermiştir. Ayrıca üçüncü şahısların borçları içinde müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğu ve borçlarının tamamının henüz ödenmediği de bankaca bildirilmiştir.

Açıklanan şu duruma göre, gerek davacının Süleyman C’'e verdiği vekaletname kapsamı ve gerekse ipotek resmi senedi içeriğine göre, davacıya ait dava konusu taşınmazın Süleyman C’ taahhütleri için ipotek verilebileceği gibi, onun başkalarının borçları için verdiği kefalet garantileri için de ipotek verilip her türlü borçlanma ilişkisi içine girilebileceğinin ipotek kapsamına alındığının anlaşılmış olmasının ve Süleyman C’'ün bu türden bankaya olan borçlarının tamamen ödendiği de henüz ispat edilmediği halde, açıklanan tüm bu hususlar değerlendirilmeden, yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı banka vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 24.05.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı