Kamulaştirmasiz El Atma'da Dop Kesintisi

Herkese kolay gelsin.

Kamulaştırmasız el atma davasında dava konusu parselimiz kadastral parsel, emsal alınan parsel ise imar parseli.

Bu durumda emsal alınan imar parselinde yüzde kaç DOP kesilmiş ise, dava konusu (kadastral) parselin değerinde de aynı oranda indirim yapılması gerekir diye biliyorum.

Ama dosyamda emsal alınan parselin DOP oranı %22 olmasına rağmen, bilirkişiler dava konusu taşınmazın değerinden ısrarla %40 kesiyor. Gerekçeleri ise," dava konusu kadastral parselden imar uygulaması sırasında ne kadar DOP kesileceğini bilemeyiz. O yüzden %40 kesiyoruz" şeklinde.

Bu bana hiç mantıklı gelmedi.

Benim görüşümü destekleyen Yargıtay kararı sunabilecek bir meslektaşım var mıdır acaba ?

Şimdiden teşekkürler.

Tekrar merhaba, biraz daha araştırma gereği duydum dava konunuzu.

Emsal aldığınız taşınmaz aynı ada içerisindemi yada aynı uygulama alanındami kalmakta?

Bilirkişilerin bu açıklamaları hukuki değil. Danıştay'in bu konuda bozma kararları var.

Bütün Parsellerden Eşit Oranda DOP Kesintisi Yapılır
18 uygulanan sahada bulunan parsellerin tümünden eşit oranda DOP kesintisi yapılır. Aynı uygulama sahası içerisinde yer alan parsellerden farklı oranda DOP kesilmesi Danıştay tarafından iptal sebebi sayılmaktadır.

10/C Uygulaması, Farklı DOP Kesimi ve Kanuni İpotek

Danıştay kararları; Uygulama sahasında DOP oranı kaç olarak belirlenmişse, uygulamaya tabi bütün parsellerden aynı oranda DOP kesilmesini öngörmektedir. 2981 sayılı Yasanın 10/C maddesinin uygulanmasında, her zaman aynı oranda DOP kesmek mümkün olmayabilir.

2981 sayılı Yasa 10/C maddesinin 1’inci fıkrasında; “….. tescil işlemi dışında kalan hissesini 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasına göre tespit edilerek bedeli peşin ödemek veya parsel sahipleri aleyhine KANUNİ İPOTEK tesis ettirilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye, ….” belediye yetkili kılınmıştır.

Herhangi bir haksızlığa sebebiyet vermemek bakımından; uygulama sahasında yer alıp da, belirlenen orandan daha az DOP kesilmek zorunda kalınan parseller için bu kuralın işletilmesi gerekir.

Bunun için de belediyelerin kanuni ipotek tesis etme yetkisi bulunmaktadır… Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedele itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası hükümlerine tabidir. (18.Madde Uygulama Yönetmeliği madde:10/c; 2981 sayılı Yasa 10/c)

DOP’un Bedele Dönüştürülmesi

3194/18 uygulaması yapılan saha içerisinde kalan bütün parsellerden eşit oranda DOP kesilmesi gerekir. Uygulamaya tabi parselde ruhsatlı ya da ruhsatsız bina olması bu kuralı değiştirmez. Zorunlu durumda, komşu parsel maliklerinin, bina bulunan parselde hissedar yapılması mümkündür.

Eşit oranda DOP kesilmemesi durumu 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c uygulamasında; müstakil parsel verebilmek için belirlenen oranda DOP kesilemediği durumlarda, kesilemeyen miktar bedele dönüştürülebilir. Ancak bu kural 18’inci madde uygulamasında işletilemez. Danıştay kararları da bu doğrultudadır. (DANIŞTAY 6 Da. 15.11.1994 ta.E.1994/2378, K.1994/4284).

6. Daire 1990/5 E., 1991/2101 K.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
ISLAH İMAR PLANI
2981 S. İMAR VE GECEKONDU MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA UY... [ Madde 18 ]
3194 S. İMAR KANUNU [ Madde 18 ]
"İçtihat Metni"
Temyiz İsteminde Bulunan : ..............
Karşı Taraf : .......... Belediye Başkanlığı
İstemin Özeti : ....... İdare Mahkemesinin 5.10.1989 günlü, E: 1988/324, K: 1989/450 sayılı kararının, usul ve yasaya aykırı olduğu öne sürülerek bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti : Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.
Savcı A.Ş.''un Düşüncesi : Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Yasasının 49. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen nedenlerden hiçbirisine uymayıp İdare Mahkemesince verilen kararın dayandığı hukuki ve yasal nedenler karşısında anılan kararın bozulmasını gerektirir nitelikte görülmektedir.
Açıklanan nedenlerle temyiz isteminin reddiyle İdare Mahkemesi kararının onanmasının uygun olacağı düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakimi A.Ö.''ün açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
Dava, ....... ilçesi, ....... Mah. Tapunun 247 ada, 58 parsel sayılı taşınmazını da içeren ıslah imar planı yapılmasına ilişkin işlemin iptali dileğiyle açılmış, İdare Mahkemesince; yapılan düzenleme ile davacının taşınmazındaki hissesinden %35 düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısmına karşılık toplam 649 m² lik tam ve hissesinin bulunmadığının anlaşıldığı, bu durumda işlemde yasaya aykırılık görülmediği gerekçesiyle reddedilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanunla değişik 18. maddesinin (c) bendinde, ıslah imar planı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılanmış sahalarda arsanın %35 ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği belirtilmiş, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde ise düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı kuralı yer almıştır.

Anılan Yasa maddelerinin amacı, yapılacak düzenleme ile imar sınırı içindeki arazileri inşaata elverişli imar parselleri haline getirmek ve bu düzenleme sonucunda oluşan imar parsellerinin ihtiyacı olan kamu hizmet alanlarına da taşınmaz sahiplerinin katılımını sağlamak olup, söz konusu katılımın en çok %35 oranında alınabilecek düzenleme ortaklık payları ile gerçekleştirilmesi öngörülmüştür. Değinilen ortaklık payı oranının mutlak olmayıp alınabilecek azami miktarı ifade ettiği, başka bir deyişle düzenleme alanının hesaplanacak ihtiyacı olan umumi hizmet tesisleri kadarının alınabileceği ortadadır. Olayda ise, ne davacının hissedar olduğu taşınmazda ne de ıslah imar planı uygulamasının yapıldığı bölgede yer alan parsellerde belediyenin hiç hissesi bulunmadığı halde alınan %35 oranında düzenleme ortaklık payı ile belediye adına muhtelif müstakil ve hisseli parseller oluşturulduğu temyiz dosyası içerisinde yer alan belgelerin incelenmesinden anlaşılmaktadır.

Yukarıda da değinildiği gibi yasada öngörülen düzenleme ortaklık payı mutlak bir değeri ifade etmeyip, ancak düzenleme alanında umumi hizmetlere giden kısımlar hesaplandıktan sonra alınabileceği cihetle böyle bir hesaplama yapılmazsızın azami oran olan %35 pay alınıp, bunun da belediye adına imar parselleri oluşturmakta kullanılmasında yasaya aykırılık açıktır.
Diğer taraftan, davacıya tahsis edilen parseller içinde belediye hissesinin bulunmamasının da işlemi sağlıklı kılmayacağı ortadadır. Zira yasal amacına uygun kullanılmak üzere düzenleme ortaklık payı alınmadığında düzenleme bölgesinde alınacak oranın düşeceği kuşkusuzdur.

Bu itibarla işlemin iptali gerekirken, davacıya hissesi oranında müstakil ve hisseli parseller tahsis edildiğinden bahisle davanın reddinde isabet bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle usul ve yasaya aykırı verilmiş temyize konu ....... İdare Mahkemesinin 3.10.1989 günlü, E:1988/324, K:1989/450 sayılı kararının bozulmasına dosyanın adı geçen mahkemeye gönderilmesine 22.10.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.