Kiracıya 2008 müjdesi: Enflasyon kadar artış!!!

ANKARA- Enflasyon tek haneye inmesine karşın hâlâ iki haneli rakamlardan aşağı düşmeyen ve kiracı-evsahibi kavgalarına yol açan kira artışlarına yasal sınırlama geliyor. Türk Borçlar Kanunu tasarısı (TBKT) yürürlüğe girdiğinde, kira bedellerinde yapılacak artış bir önceki yılki üretici fiyat endeksi (ÜFE) artışını geçemeyecek. Dövizle yapılan kira kontratlarında ise beş yıldan önce artış yapılamayacak.
Avrupa Birliği'ne uyum çalışmaları çerçevesinde Medeni Kanun'dan sonra en kapsamlı değişiklik Türk Ticaret Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu'nda gerçekleştirilecek. Birbirini tamamlayan bu iki kanun tasarısı, 1950'li yıllardan bu yana uygulanmakta olan Türk Ticaret Kanunu ile Borçlar Kanunu'nu tümüyle değiştirmekle birlikte, yargı kararlarıyla oluşan içtihatları da dikkate alan bir anlayışla hazırlandı.
Hükümetin, yeni yılın ilk gündem maddeleri arasına aldığı TBKT, kiracı-ev sahibi ilişkilerini yeni baştan düzenliyor. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldıran TBKT, kiracı-evs ahibi arasındaki en büyük anlaşmazlık konusunu oluşturan kira artışlarına kökten çözüm getiriyor.
Tasarıya göre kira bedelleri, bir önceki yılda gerçekleşen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla artırılabilecek. Kira sözleşmesine, ÜFE'den daha yüksek bir artış oranı yazılamayacak.
Sözleşmede herhangi bir oran belirtilmemişse mahkeme ÜFE artışını geçmemek kaydıyla konutun durumunu göz önüne alarak yeni bedeli belirleyebilecek.
Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından ÜFE artış oranı, konutun durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenebilecek.
Dövizle kiralayana müjde
Kira bedeli yabancı bir para birimiyle belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak emsal kira bedellerine göre güncelleme yapılacak.
Gazete ilanlarında şömineli, barbekülü olduğu özellikle vurgulanan konutların büyük kısmında, şömineler ve barbeküler bir türlü istenildiği gibi kullanılamaz. Tasarıya göre, kiralanan dairenin sonradan çatısı akar, su veya elektrik tesisatında arıza meydana gelir, şöminesi tüterse kiracı ev sahibinden onarım yapılmasını veya kirada indirim yapılmasını isteyebilecek. Kiracı, bu arızadan kaynaklı uğradığı zararı ev sahibinden talep edebilecek.
Kiracı ayrıca onarım yapılıncaya kadar geçecek süre için kira bedelinden, ortaya çıkan 'ayıp'la orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilecek.
'Oğlum evlenecek, çık'
Kiracılarla ev sahipleri arasında en sık karşılaşılan sorunlardan birisi de evini boşalttırmak isteyen ev sahiplerinin "oğlum evlenecek, kızım gelin olacak, Almanya'dan torunum gelecek" gibi bahaneler ileri sürmeleri.
Türk Borçlar Kanunu Tasarısı'nda , bu şekilde gereksinim ileri sürülerek boşaltılan dairelerin, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağı öngörülüyor.
Öncelik eski kiracının
Yeniden inşa veya imar amacıyla boşalttırılan konutlar da eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın aradan üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacak.
Yeniden yapılmak üzere yıkılan binanın eski kiracıları, inşaat bittikten sonra öncelikle oturma hakkına sahip olacak. Bu hakkın ev sahibinin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekecek. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe konut veya işyeri üç yıl süreyle başkasına kiralanamayacak.
Bu hükümlere aykırı davranan ev sahipleri, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaklar.
30 gün süre verilecek
Yaygın uygulamanın aksine TBKT'de kira bedelinin "aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça" peşin değil, her ayın sonunda ödenmesi düzenleniyor. Ancak ödemenin, en geç kira süresinin bitiminde yapılması gerekiyor.
Kiracı ödemeyi yapmadığı takdirde ev sahibi en az 30 gün olmak üzere süre verecek. Ancak bu süre, bildirimin yapıldığı tarihten işlemeye başlayacak.
Komşuya saygı
Mevcut kanundaki kiracının, kiraladığı daireyi özenle kullanmak ve binada oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek yükümlülüğü, daha açık kurallara bağlanarak yeni kanuna da taşındı. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi otuz gün süre vererek durumunu düzeltmesi için ihtarda bulunacak. Ancak, kiracının davranışları komşular tarafından çekilmez hale gelirse, ev sahibi yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecek.
Değişiklik mümkün
Kiracı ev sahibinin rızasıyla konut veya dükkânda değişiklikler yapabilecek. Yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, mal sahibi eski haline getirilmesini isteyemeyecek. Kiracı, mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Fakat mal sahibi, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak.
Depozitoya iade güvencesi
Bugünkü uygulamada kiracıların en fazla karşılaştıkları sorunlardan birini de ev sahiplerinin yüksek miktarda depozito istemeleri ve kiracı evden çıkarken kesintili ya da gecikmeli olarak iade etmeleri. Yeni sistemde bu konuda kiracıları koruyan ciddi tedbirler öngörülüyor.
Tasarıya göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında mülk sahipleri kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence (depozito) isteyebilecekler. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, ev sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak, iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra kararına dayanarak geri verebilecek.
Kiracılar, kira süresinin bitiminden itibaren üç ay içerisinde bankaya başvurarak güvenceyi geri alabilecekler.
Kiracıya koruma
Kiracıya, kira bedeli ve apartman aidatı gibi yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacak. Fakat, çekilen ihtara rağmen kira bedelini ödememek, tahliye sebebi kabul edilecek.
Faturaları saklayın
Kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su faturalarının birer örneğini, talep ettiği takdirde ev sahibine vermeecek. Kira ve yakıt giderinin yanı sıra ısıtma, aydınlatma, su faturası, kapıcı aidatı gibi yükümlülükleri yerine getirmemek tahliye sebebi olacak.
Önceden bildirim zorunlu
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacak. Kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecek. Ancak, on beş yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek.
Evi tahliyede eş rızası şart
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Türk Borçlar Kanunu tasarısının bu haliyle yasalaşması durumunda Merkez Bankası hayli memnun olacak. Çünkü Merkez Bankası her fırsatta konut kira bedellerindeki yüksek oranlı artışların enflasyonla mücadeleyi zorlaştırdığını açıklıyordu.
Merkez Bankası Para Politikası Kurulu da raporlarında aynı uyarıyı sürekli olarak yapıyordu.

RADİKAL GAZETESİ-30.12.2007

Kira artış oranı her zaman kiracı-kiralayan arasında sorun oluşturmuştur. Kanun tasarısında getirilen düzenlemenin çözüm getirebilmesini çok isterdim. Okunduğu zaman "Oh,sonunda.." diyebiliyor insan; ama gerçek bir çözüm olabileceğinden şüpheliyim. Ev sahipleri yine içlerinden geçen artış oranını isteyecek ve kiracı da yeni bir ev arama ve taşınma sıkıntısı nedeniyle 3 5 pazarlık sonrası bu artış oranını kabul edecek. Üzücü ama gerçek...
Gelelim depozito miktarına... Genelde 2 kira bedeli olarak istenen ve kiracının omuzlarında büyük bir yük oluşturan depozito bedeli, kira bedelinin 3 katı olarak istenecek...
İyimser olabilmeyi isterdim ama...

Alıntı: Yazan nigar Ev sahipleri yine içlerinden geçen artış oranını isteyecek ve kiracı da yeni bir ev arama ve taşınma sıkıntısı nedeniyle 3 5 pazarlık sonrası bu artış oranını kabul edecek. Üzücü ama gerçek...

Bu konudaki düşüncenizi paylaşamıyorum. Söz konusu değişikliğin olmadığını varsaysak dahi, meri 6570 sayılı yasaya göre durum bu değildir ki. Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında taraflar anlaşamadıysa ve sözleşmede de bağlayıcı bir hüküm yoksa, kiracı kendi uygun gördüğü bir oranda artış yapar ve kiralayan bu oranı beğenmiyorsa, kira tesbit davası açarak, kiranın mahkeme tarafından belirlenmesini sağlar. Mahkemenin belirlediği oranın "adil olmadığını" düşündüğünüzü de sanmıyorum.

Dolayısıyla niçin kiracı yeni ev arama ya da taşınma sıkıntısı ile kiralayanın artış oranını kabul etsin? Malumunuz veçhile artış oranında anlaşamamak tahliye nedeni değildir.

Alıntı: Gelelim depozito miktarına... Genelde 2 kira bedeli olarak istenen ve kiracının omuzlarında büyük bir yük oluşturan depozito bedeli, kira bedelinin 3 katı olarak istenecek...

Bu konudaki endişenize (ve ayrıca düşünülen yasal düzenlemenin mantığına da) katılamıyorum. Bu söyledikleriniz uygulamadaki "hava parası" için söz konusu olabilir ancak depozito dediğiniz adı üstünde teminattır ve kira akdi bitimininde de kiralayan tarafından kiracıya geri ödenir. Dolayısıyla ortada bir yük söz konusu değil, asıl yük bence depozitoyu kanun zoruyla sınırlarsanız kiralayan açısından söz konusu oluyor.

Kiralayanın bir evi eşyalarıyla kiraya verdiğini düşününüz. İçinde bir tek plasma televizyon olsa, onun değeri evin yıllık kirası kadar olabilir. Ya da kiralayanın evi kiraya vermeden önce duvardan duvara halı yaptırdığını düşününün veya evde kombi olduğunu farzedin. Bu örneklerde de 3 aylık depozito bedelinin evdeki eşyanın değerinden az olduğu ortadadır Bu senaryolarda kanun zoruyla "hayır sadece 3 aylık kira kadar depoziyo alabilirsin" demenin mantığı nedir?

Zaten harap durumdaki bir eve 1 yıllık kirayı depozito isterseniz hiçkimse tutmaz, dolayısıyla depozito miktarını kanun zoruyla belirlemeyi doğru bulmuyorum.

Hukukçu olmama rağmen olaya ne yazık ki bu şekilde yaklaşamıyorum. Varsayalım ki kiracı bir artış oranı belirledi ve ve kiralayan kira tespit davası açtı. O kiracının böyle bir şey yapması çoğu yerlerde çevreden kaynaklanan ve ev sahibinin neden olduğu rahatsız etmelere ve hatta tehditlere neden olacaktır. bahsettiğiniz durum lüks semt ve sitelerde söz konusu olabilir, fakat ne yazık ki çoğu yerlerde kiracının evden çıkmasını isteyen ev sahibi çeşitli zorlamalarla bunu başarıyor ve yeterince bilinçli olmayan kiracı da bunlara boyun eğip evini boşaltmak zorunda kalıyor.
Depozito konusunda yine bahsettiğiniz durum tanınıp bilinen semt ve sitelerde olabilir ancak İstanbul için konuşursak %60-70lik yerleşim yerlerinde evi plazma televizyonla kiralayan kimsenin bulunacağını sanmıyorum.
Öğrencilik zamanımda yine bir hukukçu arkadaşla öğrencilerin çoğunlukta olduğu bir semtte oturuyorduk. Kira dönemi sonunda %25lik bir zam sonucu alt katta oturan ev sahibi ile aramızda sorunlar başladı. Ve neticede ev sahibinin dedikodularıyla evden çıkmak zorunda kaldık. Depozitoyu sonradan ödeyeceğini söyleyen ev sahibi yanına gittiğimizde kocasını üstümüze salarak bizi kovdu. Çok üzülerek belirtmeliyim ki; insanlar içinde bulunulan durumda hiç olmayacak şeyleri kabul etmek zorunda kalıyor. Hakkını aramama veya ne bahaneyle arayamama sonucu bazı şeyleri kabul edip bunların yaygınlaşmasına neden olan kmselere de insanın "sana müstehaktır" diyesi geliyor.

Tasarıda belirtildiği üzere devletin kira artışına yaptığı müdahaleyi doğru bulmuyorum.

Herşeyden önce Anayasa'nın 48. maddesine aykırı olabileceğini düşünüyorum.

Sosyal devlet anlayışına inanan biri olarak liberal ekonominin ileri sürüldüğü toplumlarda müdaheleci devlet yapısını anlayamıyorum,

Var olan meseleleri analiz etme noktasında yasa değişikliğine gitmek yerine sosyal norm ve genel toplumsal ahlak kurallarıyla iktisadi hayatımızı belirleme yoluna gtmememiz gerektiği düşüncesindeyim,

Tasarının bahse konu ettiğim husus ile ilgili sakıncaları olabilir, üzerinde tartışılması gereceği kanısındayım.

Kolay gelsin...

Bu ülkede liberal ekonomi kurallarını en azgın şekilde uygulayan hükümetler ne hikmetse taşınma kiraları söz konusu olunca fazlasıyla SOSYAL DEVLET ilkesinebağlı kalıyorlar.
Sosyal Devlette, bireylerin sosyal ve ekonomik ezilmişliğini önlemek DEVLETİN SORUMLULUĞUNDADIR. Develt bu sorumluluğu özel şahısların mülkiyet hakkına tecavüz ederek kullanmaya kalkarsa GAYRİ ADİL bir düzen oluştur. Sorumluluğunu kendisi yerine getirmelidir. Şahısların sırtına yükğ ver yürüsüz düzen şeklinde değil.Hemen heme her alanda sözleşme serbestisini esas alan kanunlar çıkarılırken ne hikmetse TAŞINMAZ KİRALARINDA akıl almaz bir yaklaşım sergileniyor.
Örnekle açıklayalım: 3 aylık kira bedelinin geçmeyecek depozit,üztelik bir bankada hesaba yatırılacak. Allah aşkına hepimiz hukukçuyuz, kiracı 3-5-10 aylık kirayı biriktiriyor, kiralayan avukata başvuruyor, icra takibine başlanıyor ödeme emri tebliğ ediliyor 30 günlük süre beklenip TAHLİYE DAVASI ( talebi) açılıyor İ.T.M. de . İlk duruşma 2 ay sonraya veriliyor Büyük şehirerde 3-4 ay). Yani icra takibinin başladığı tarih ile Tahliye kararını verildiği duruşma arsında 4-5 ay var. Bu süre içinde de kiracı kirayı ödememeye devam ediyor. Bir de ödeme emrine ( kontrata veya imzaya) itiraz ederse işin içinden çıkılmaz bir hal alıyor. İ.T.M. İmza incelemesi yapamayacağı için( dar inceleme yetkisi sebebi ile) mecburen genel mahkemede itirazın kaldırılması davası açılıyor, ettimi sana 1 yıl.
Gelin işini çinden çıkın bakalım. Kim mağdur oldu. Kiralayan mı? Kiracı mı?
Hep kiracıları korumaya çalışıyoruz. Zaten 6570 S.K. tamamen kiracının lehine bir yasa. Yeni olan ne? Depozit tutarı ve depozitin ödeme şekli.
Türkiye nini gerçeklerine UYAN bir yasa olabilir mi?
Adamın mülkü var , malı mülküyle rezil oluyor.
ŞU AN İSTANBUL DA yaklaşık 350.000.Konut boş duruyor.Yani mülk sahipleri bu konutları kiraya vermek yerine boş tutuyorlar. NEDEN? sebebi belli KİRACILAR. Kiracı evi hor kullanıyor, ortak giderlere katılmıyor, ev kirasını ödemiyor, geç ödüyor v.s. Malikler de evleri boş tutarak çözüm buluyorlar.
Sorun YASA İLE HALLEDİLECEK BİR MESELE DEĞİL.
PROBLEMİN TEMELİNDE DEVLETİN UZUN YILLARDAN BERİ KONUT VE YERLEŞİM konusunda POLİTİKA- proje üretmemesinden kynaklanıyor.
Özelleştirme söz konusu olduğunda amansız şahin olan politikacılar , başkasını kesesinden topluma peşkeş çekmeyi iyi biliyorlar.
Hiçbir mesleği, gelir,mülkü olmayan milyonlarca insan büyük şehirlere göç ediyor. Sonra konut kiralıyorlar, günübirlikişlerde çalışmaya başlıyorlar, Hayat pahalı geçnemiyorlar ve kiralarını ödeyemiyorlar, sonunda icra takibine ve davaya maruz kalıyorlar. <borç takıp evden zor bela çıkartılıyorlar.
Konut sahiplerine bu aşamada tavsiyem KONUTLARINIZI SATIN VE PARANIZI BİR ŞEKİLDE BAŞKA BİR ALANDA YATIRIMA DÖNÜŞTÜRÜN.