TÜFE'de esas alınacak oran

Kira parasının artışı için taraflar; "kira sözleşmesinde TÜFE-DİE yıllık artış oranında yapılacağı " şeklinde belirleme yapmışlardır. Ancak kiralayan bunu TÜFE'nin "bir önceki yılın aynı ayına göre artışı"nı esas alıyor ; kiracı ise "oniki aylık ortalamalara göre" olan oranı esas alıyor. Kimin oranı doğrudur? Ben buna dair Yargıtay kararı bulamadım.Yargıtay kararları TÜFE oranı esas alınır diyor ancak hangi ortalamanın esas alınacağını belirtmiyor.Konuya dair yorum ve varsa Yargıtay kararlarınızı bekliyorum.Şimdiden teşekkürler.

Sayın Zühala,

Kira başlangıç tarihi 14.12.2005 ve kira süresi 1 yıl olsun.13.12.2006 tarihinden geriye doğru 1 yıl gidilerek "ortalaması" alınmaktadır. Ben böyle biliyorum.

Saygılarımla

Sn. Ergin'in görüşü mantığın da gereğidir. Örneğin haziran başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde kiralayanın takip eden ocak ayının 4'ünde açıklanacak oranı beklemesi düşünülemez. Geçmiş ocak ayının baz alınması da mümkün değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihinden önce zaten belli olan bir oranın aynen alınıp yazılması yerine yıllık tefe endeksi denilmekle tarafların iradesi sözleşme tarihinde belli olmayan ileride kendileri dışında bir kurum tarafından açıklanacak ekonomik veriyi baz alacakları yönünde oluşmuştur. Aşağıdaki kararda koyu kısımda başlangıç tarihine tekabül eden endeksten bahsedilmektedir.

Alıntı: ************** KİRA PARASININ TESPİTİ - KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGICINDAN TESPİT İSTENİLEN TARİH ARASINDA ÜÇ YILLIK ZAMANIN GEÇMEMESİ - TOPTAN EŞYA FİAT ENDEKSİNDEKİ ARTIŞ ORANI KAYIT NO : 70145 ************** Esas Yılı : 2004 Esas No : 1330 Karar Yılı : 2004 Karar No : 1038 Karar Tarihi : 19.02.2004 Daire No : 3 Daire : HD ************** ÖZET : İlk kira sözleşmesini takip eden üç dönem objektif ve özel/şartlarda bir değişiklik olmazsa TEFE oranı gözetilmek suretiyle endeks uygulanarak bulunacak bedelin hak ve nesafete uygun olduğu kabul edilerek hüküm kurulmalıdır. Ancak, özel nedenlerin varlığı halinde, bu nedenlerin de araştırılıp dikkate alınması gerekir. ************** (818 S. K. m. 257) DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 01.08.2003 gününden başlayarak aylık 973.653.750 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 594.450.000 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davada, 01.08.2003 tarihinde başlayan dönem kira parasının aylık 973.653.750 lira olarak tesbiti istenilmiş davalı taraf istenen miktarın emsallerine göre çok olduğunu savunmuş olup mahkemece 1.8.2001 tarihli kira sözleşmesinde kararlaştırılan ve halen ödenmekte olan aylık 450.000.000 lira kira parasına TEFE endeksi artış oranı % 32.1 uygulanarak aylık 594.450.000 lira kira parasının tesbitine karar verilmiştir. Davalı, 01.08.2001 başlangıç tarihli 1 yıl süreli, aylık kira parası 450.000.000 lira olan kira sözleşmesi ile dava konusu yerde kiracıdır. 01.08.2002 yılında kira parasına artış yapılmamış ve aynı kira parası ödenmektedir. Davacı 01.08.2002 ve 01.08.2003 tarihindeki TEFE endeks artış oranları uygulanarak kira parası tesbitini istemektedir. Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre ilk kira sözleşmesini takip eden üç dönem objektif ve özel/şartlarda bir değişiklik olmazsa TEFE oranı ( 01.08.2002 için % 66.3 olup, % 65'i ve 01.08.2003 için % 32.1 ) gözetilmek suretiyle endeks uygulanarak bulunacak bedelin hak ve nesafete uygun olduğu kabul edilerek hüküm kurulmalıdır. Ancak, özel nedenlerin varlığı halinde, bu nedenlerin de araştırılıp dikkate alınması gerekir. O halde mahkemece yukarıda açıklanan ilke dikkate alınarak yapılacak araştırma ve incelemeye göre bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile hüküm tesis edilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.02.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. ************** .: CopyRight by Sinerji A.Ş. :.

Kİra SÖzleŞmesİnde Kİra ArtiŞinin Ocak Ayinin BaŞinda İto Tefe-tÜfe/2 Ortalamasi Alinarak YapilacaĞi Yazilidir.
Buna GÖre Tefe TÜfe Ortalamasi Olarak Yillik Ort. DeĞİŞken Orani Mi Esas Alinacak Yoksa Yil Sonuna GÖre TÜfe Tefe Ortalamasi Mi Esas Alinacaktir.

VereceĞİnİz Cevaplar İÇİn Şİmdİden TeŞekÜrler..

Alıntı: Yazan AV.SONGÜL SEKMEN Kİra SÖzleŞmesİnde Kİra ArtiŞinin Ocak Ayinin BaŞinda İto Tefe-tÜfe/2 Ortalamasi Alinarak YapilacaĞi Yazilidir. Buna GÖre Tefe TÜfe Ortalamasi Olarak Yillik Ort. DeĞİŞken Orani Mi Esas Alinacak Yoksa Yil Sonuna GÖre TÜfe Tefe Ortalamasi Mi Esas Alinacaktir. VereceĞİnİz Cevaplar İÇİn Şİmdİden TeŞekÜrler..

Sayın Sekmen,

Sizin yerinize sağ üst köşede bulunan Forum İçi Arama butonunu kullanarak, "tüfe" yazdım ve şimdi bulunduğumuz forumu buldum. Yukarıdaki cevaplar yeterli olmuştur, sanırım.

Arkadaşlar benim aynı konudaki problemimde ben şöyle bir yol denedim. Kontratım ekim tarihli idi. Kiracıma öncesinde ihtar çekerek yıllık ortalamanın ocak ayının 5. de belli olacağını, o zamana kadarki haklarımı saklı tutarak 2 ay eski kirayı yatırmasını ve belli olduğunda bu iki ayın farkını talep edeceğimi bildirdim. Belli olunca da ona göre farkı aldık.
Sadece bir düşünce.

Alıntı: Yazan yeshilim Arkadaşlar benim aynı konudaki problemimde ben şöyle bir yol denedim. Kontratım ekim tarihli idi. Kiracıma öncesinde ihtar çekerek yıllık ortalamanın ocak ayının 5. de belli olacağını, o zamana kadarki haklarımı saklı tutarak 2 ay eski kirayı yatırmasını ve belli olduğunda bu iki ayın farkını talep edeceğimi bildirdim. Belli olunca da ona göre farkı aldık. Sadece bir düşünce.

İki taraf anlaşmış olduğuna göre sorun yok. Ama yaptığınızın yasal dayanağı da yok.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/9613

K. 2005/9258

T. 11.10.2005

• KİRA PARASININ ARTTIRILMASI ( Bir Önceki Yılın Aynı Ayına İsabet Eden Oranda Artış Yapılacağına Dair Bir Hüküm Sözleşmede Yer Almadığı - Talep Konusu Edilen Kira Döneminde DİE'nin Açıkladığı Oniki Aylık TEFE Değişim Oranı Ortalamasına Göre Artış Oranının Hesaplattırılması Gereği )

• KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ TEFE ARTIŞ ORANININ NE ŞEKİLDE UYGULANACAĞINA İLİŞKİN UYUŞMAZLIK ( Talep Konusu Edilen Kira Döneminde DİE'nin Açıkladığı Oniki Aylık TEFE Değişim Oranı Ortalamasına Göre Artış Oranının Hesaplattırılması Gereği )

• TEFE ARTIŞ ORANI ( Bir Önceki Yılın Aynı Ayına İsabet Eden Oranda Artış Yapılacağına Dair Bir Hüküm Sözleşmede Yer Almadığı - Talep Konusu Edilen Kira Döneminde DİE'nin Açıkladığı Oniki Aylık TEFE Değişim Oranı Ortalamasına Göre Artış Oranının Hesaplattırılması Gereği )

• KİRA PARASININ TAHSİLİ ( Bir Önceki Yılın Aynı Ayına İsabet Eden Oranda Artış Yapılacağına Dair Bir Hüküm Sözleşmede Yer Almadığı - Talep Konusu Edilen Kira Döneminde DİE'nin Açıkladığı Oniki Aylık TEFE Değişim Oranı Ortalamasına Göre Artış Oranının Hesaplattırılması Gereği )

818/m.260, 2004/m.269

ÖZET : Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşmedeki TEFE artış oranının ne şekilde uygulanacağına ilişkindir. Sözleşmede kira parasının TEFE oranında artırılacağı kararlaştırılmış ise de bu oranın nasıl uygulanacağı düzenlenmemiştir. Davalının savunduğu gibi bir önceki yılın aynı ayına isabet eden oranda artış yapılacağına dair bir hüküm sözleşmede yer almamaktadır.
Mahkemece talep konusu edilen kira döneminde DİE'nin açıkladığı oniki aylık TEFE değişim oranı ortalamasına göre artış oranının hesaplattırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına,toplanan delillere, mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş bulunmasına ve takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmaza baz istasyonu kurulduğunu, sözleşme gereği kira parasının TEFE oranında artırılarak 17.775.000.000 TL olarak ödenmesi gerekirken kira borcunu ve faizini ödemediğinden davalı hakkında icra takibi yapıldığını,davalının da borcun 14.410.000.000 TL'lik kısmını kabul ederken kalanına haksız şekilde itiraz ettiğini belirterek itirazın iptalini takibin devamını ve davalının % 40'dan az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın dayanaksız açıldığını, 04.05.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kira parasının yıllık peşin ödeneceğini, kira artışının da geçen yılın aynı ayına ait DİE'nin TEFE oranlarına göre yapılacağını, bu oran çerçevesinde artış yapılarak kira parasının ödendiğini, taraflar arasında bir önceki yılın kira parasına ilişkin de uyuşmazlık olup bu konuda açılan davanın halen derdest olduğunu belirterek davanın reddini ve % 40 tazminatın davacıdan tahsilini talep etmiştir.
Davada dayanılan ve karara esas alınan 04.05.2001 düzenleme tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira parası 6.300.000.000 TL olarak belirlenmiş yıllık peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 7.maddesinde de "kira bedellerinin artışı taşınmaz kiraları hakkındaki yasa hükümleri doğrultusunda yapılır. DİE TEFE" hükmü getirilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı üçüncü yıl kirası 17.775.000.000 TL'nin tahsili için davalı hakkında Ankara 24. İcra Müdürlüğü'nün 2003 / 2922 esas sayılı dosyası ile icra takibi yapmış, davalı bu takibe itiraz ederek talep edilen dönem için yıllık kira parasının 12.575.688.300 TL olduğunu fazla istemi kabul etmediklerini belirtmiş, kabul ettiği kira parasını da faizi ile birlikte 21.07.2003 tarihinde 14.482.000.000 TL olarak icra dosyasına yatırmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşmedeki TEFE artış oranının ne şekilde uygulanacağına ilişkindir. Bir önceki dönem için de davacı sözleşmede kararlaştırılan 6.300.000.000 TL kira parasının 2002 yılında 11.862.000.000 TL olarak ödenmesi için davalı hakkında icra takibi yapmış, yapılan itiraz üzerine Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2003 / 340-956 sayılı dosyasında açılan davada oniki aylık değişim oranı ortalaması esas alınarak % 75.3 artışla ödenmesi gereken kira parası 11.043.900.000 TL olarak belirlenmiş ve bu karar 27.06.2005 tarihinde kesinleşmiştir. Sözleşmede kira parasının TEFE oranında artırılacağı kararlaştırılmış ise de bu oranın nasıl uygulanacağı düzenlenmemiştir. Davalının savunduğu gibi bir önceki yılın aynı ayına isabet eden oranda artış yapılacağına dair bir hüküm sözleşmede yer almamaktadır. Bu durumda oniki aylık değişim oranı ortalamasının uygulanması gerekir. Mahkemenin kararına dayanak yaptığı bilirkişi raporunda ise Haziran 2003 ayındaki % 29.6'lık artış oranı baz alınarak ödenmesi gereken kira parası 11.985.926.400 TL olarak belirlenmiştir. Bu uygulama Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2003 / 340-956 sayılı dosyasında varılan sonuçla çelişmektedir. Bu durumda mahkemece talep konusu edilen kira döneminde DİE'nin açıkladığı oniki aylık TEFE değişim oranı ortalamasına göre artış oranının hesaplattırılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda ( 2 ) No'lu bentte yazılı nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.10.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.