İcra Yoluyla Taşınmazın Satışı Prosedürü

Gayrimenkulün kaydına konulan hacizcden sonra talimatla satışı yapılacaktır. Satış prosedürünü en kısa sürede bitirmek için tecrübeli meslektaşlarımın bilgisine ihtiyacım var.

Taşınmaz satışları için ne yapsanız, ne kadar çabalasanız yine de uzun bir prosedür sizleri beklemektedir. Öncelikle talimatı elden ulaştırmanızı ve yine talimatı yerine getirecek satış memurluğunun, taşınmazın tapu kayıtlarına ilişkin tapu dairesine yazacağı müzekkereyi elden götürmenizi tavsiye ederim. Ancak bunların çok kısa bir zaman kazandırır size. satış memurunun bir an önce bedel tespiti için keşfe gitmesini sağlamanız ve tebligatları APS ile yapmanız da size zaman kazandırabilir. Satış Memurunu sık sık arayıp durumu sorarsanız biraz daha hızlı gider işler. Ancak yine de taşınmaz satışları uzun bir prosedür gerektirir. Bu arada hızlı işlem yapacağım derken sürelere riayet etmezseniz, satışın iptali sözkonusu olabilir, dikkat etmekte fayda var. İyi çalışmalar.

Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine talimat yazdırın
Taşınmaz üzerinde bulunan takyidatları satışa esas olmak üzere tapudan sordurun
icra dairesinden satışa esas olmak üzere kıymet takdiri yapılmasını isteyin
kıymet takdirini ilgililere tabliğ ettirin
Raporun kesinleşmesini bekleyin
rapor kesinleşince satış talep edin
satışa ilişkin tebligatları, yazışmaları, ilanı yaptırın
satış gününü bekleyin
uzun ve yorucu maalesef
rapor kesinle

Kısa bir ilave; tapudan gelen kayıtlarda takyidat var ise,takyidatı koyan ilgili yerlere ( ipotek alacaklısı, haciz dosyası,ökb alacaklısı vs.)İİK.100'e yarar bilgiler de sorulmalıdır.Bu hususda da talep açılmalıdır.

Gayrimenkul satış prosedürü yorucu ve uzun malesef.Taşınır satışına benzemiyor.Yakınlarda gayrimenkul satış ile alakalı bir dosyam vardı ve onunla alakalı olarak izlediğim prosedürü size anlatarak yardımcı olmak isterim.İlk olarak dosyada haciz isteme yetkisine haiz olduğunuz zaman öncelikle borçlu adına kayıtlı olan gayrimenkülün üzerine haciz şerhi koydurun(esas icrasından).Haciz şerhini koydurabilmek için ada,parsel,pafta vb özellikleri elinizde var ise icra dairesinde talep açarak UYAP üzerinden koydurmanız mümkündür ancak bilmiyorsanız gayrimenkülün bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne haciz müzekkeresi yazarak sağlamanız gerekmektedir.İkinci basamak gayrimenkülün üzerine haciz konulduğu zaman gayrimenkülün bulunduğu yer esas ise taleple değilse talimatlı icraya satış için müzekkere yazılması gerekmektedir.Ancak dikkat edilmelidir ki satış adliyede mi yoksa yerinde mi yapılacaı mutlaka belirtilmelidir.Talimatlı satış yazısından sonra taşınmaz ile alakalı olarak taşınmazın ada,parsal,pafta ve çap durumunu tapu sicil müdürlüğünden isteyin(takyidiatları ile birlikte) isteyin ve daha sonra istenen bu bilgilerden sonra gayrimenkül satışı için gerekli olan kıymet takidiri rapşoru için talep açılarak ve masrafı yatırılarak dosyayı bilirkişiye gönderin.Dosya bilirkişiden geldikten sonra bu dosyayı ilgililere(borçluya) tebliğ ettirin ve tebliğ ettirdikten sonra bu rapora karşı itiraz edilmezse 3 gün içinde satış isteyin.Talep açılarak satış istendikten sonra bu satış için ilk olarak icra müdürü yada yardımcısna giderek gazete ilanını yazdırın ve basın ilan kurumundan yayınlattırın.İlanı almaya giderken icra müdür yada müdür yardımcısı aynı zamanda satış için size gün verecektir.O günü takip ederek satışı istdiğiniz yerde o tarihte bulunun.Kısa ancak hepsi bu kadar.Umarım yardımcı olabilmişimdir.SAYGILARIMLA.

taşınmaz için yapılan kıymet takdirinden önce acaba bir mükellefiyetler listesi düzenlenmesi gerekmiyor mu? taşınmaz üzerinde bu tarz mükellefiyetler varsa bu prosedür nasıl işleyecektir.bilgi verirseniz sevinirim.teşekkürler.

Benimde bir icra dosyasında satış yaptığımız taşınmaz ile alakalı olarak icra prosedürünün aşamalarını detaylı olarak anlatarak paylaşmayı isterim.İlk olarak taşınmaz satışında en önemli nokta taşınmazın tespiti ve üzerine borç miktarı kadar haciz şerhi konulması için taşınmazın bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazarak takyidiatları ile birlikte talep edin.Takyidiatlarının talep edilmesi ilerde icra müdürü tarafından satış öncesinde oluşturulacak mükellefiyetler listesi için önem arzeder.Tapudan gelen cevap da tapu kaydına haciz şerhinin iişlendiğini gösteren ve taşınmaz üzerinde önceden haciz koyduran alacaklıların hacizlerini gösteren bir müzekkere gelir.Bu müzekkere açısından taşınmaz üzerine koyulan hacizde kaçıncı sırada olduğunuz önem taşır.Daha sonra gelen cevap akabinde taşınmazın satılmaması için tapuya tekrar müzekkere yazarak bu sefer İİK.150/C bendine paralel olarak taşınmazın üzerine satışa arz şerhinin koydurulması gerekmektedir.Satışa arz şerhinin koydurulmamasının en önemli sonucu taşınmaz üzerinde haciz olsa bile borçlunun tapuda bu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesidir.Satşa arz şerhinin koydurulmasından sonra taşınmazın satışının istenmesi gerekmektedir.Taşınmaz esas icrasında ise talep açarak talep edilir,talimat icrasındaysa taşınmazın bulunduğu yer nöbetçi icra dairesinde satış talep edilir.Satış talep edildikten sonra ilk olarak skıymet takdiri yapılmasını istemek gerekir.Kıymet takdiri bir taşınmazın nekadar fiyata atılması için gereklidir.Kıymet takdiri için taşınmazın bazı bilgilerine ulaşılması gerekir.Bunlar taşınmazın çapı,kadastro durumu ile imar durumunun sorulmasıdır.Tapudan çap bilgilerinin sorulması ,imar ve kadastro durumunun ise belediyeden yada fen işlerinden sorularak bu konudaki raporların beklenilmesi gerekir.Raporlar geldikten sonra kıymet takdiri istenir.Kıymet takdiri talimat icrasından isteniyorsa bu raporşarın bir örneğinin de müzekkereye eklenilmesi gerekmektedir.Bundan sonra talimat icrasına gönderilen kıymet takdiri ile alakalı olarak icra müdürü göevlendirileceği bilirkişi yada heyeti ile taşınmazın kıymetini içeren raporu yaptırır ve bu rapor yapılmadan önce kıymet takdirini yapacak icra müdürlüğüne yolluk ücreti,vasıta ücreti,kıymet takdiri raporu ücreti olmak üzere masraf gönderilir(genellikle icra müdürlüğünün banka hesabına gönderilir).Bilirkişi raporu geldikten sonra bu raporun ilgililere tebliğe çıkarılması gerekir.İlgililerden kasıt borçluya ve taşınmaz üzerinde daha önceden haciz koydurmuş olan diğer alacaklılara.Üç gün içerisinde rapora itiraz edilmez ise kıymet takdiri raporu kesinleşmiş olur ve taşınmazın değeri belirlenmiş olur ve bu kıymet takdiri üzerinden artık satışın yapılması için talimat icrasına yada esas icrasına müzekkere yada taleple talimatlı satış yazısı yazılır.Talimatlı satış yazısı yazıldıktan sonra icra müdüründen satış günü alınır ve satış gününden 1 ay önce taşınmazın açık artırma ile ilanı basın ilan kurumuna yapılacak başvuru ile yüksek tirajlı gazetelerde yayınlanması gerekir.Yaın yapıldıktan sonra gazete örneğinin bir nüshası icra dosyasına konulur ve böylece artık satış günü geldiğinde taşınmaz satışa çıkartılarak satılır.Hepsi bu kadar çok da uzun değil aslında

Anlatımdaki karışıklık açısından daha kısa ve açık satış aşamalarını, basamaklar halinde özetlemek gerekirse daha iyi anlaşışacağını sanıyorum:

1-Öncelikle taşınmaz satışının yapılması için en önemli husus borçlunun bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğü yada müdürlükleirine müzekkere yazılarak taşınmazın var olup-olmadığını,eğer var ise üzerine borç miktarı kadar haciz şerhi işlenmesini talep eden bir haciz müzekkeresi yazarak gönderiniz.
2-Müzekkereden gelen cevap olumlu ise yani taşınmaz üzerine haciz şerhi işlenmiş ise,o halde taşınmazın üzerine İİK.150/C bendi gereğince satışa arz şerhi koydurunuz.Bunun için icra müdürlüğü vasıtasıyla müzekkereyi ilgili tapu sicil müdürlüğü/müdürlüklerine gönderiniz.Satışa arz şerhinin konulması borçlunun o taşınmaz üzerinde satış vb tasarruf işlemlerinin yapılmasının önlenmesidir.
3-Daha sonra yapılan satışa arz şerhi bildiriminden sonra taşınmazın satışa yarar bilgilerinin istenmesi gerekmektedir.Bunun için tapu sicil müdürlüğünden çap durumunun,taşınmazın bulunduğu ilgili belediyeden imar durumunun sorulmasını,kadastrodan ise kadostro durumunun sorulması gerekmektedir.Gelen bu yazılar icra müdürü tarafından bilirkişiye yapılacak olan kıymet takdiri raporu için taşınmazın değerinin belirlenmesinde önem arzedecektir.
4-Gelen bu cevaplar neticesinde dosyada talep açarak icra müdürü vaıtasıyla dosyada taşınmaz satışı için bilirkişi incelemesi yaptırınız.
5-Yapılan bilirkişi incelemsinden dönen dosya neticesinde bilirkişinin hazırladığı raporu ilgililere(borçluya ve taşınmaz üzerinde yer alan diğer mükellefiyet sahiplerine bu raporu tebliğ ediniz)
6-Yapılan bu tebliğden sonra eğer ilgililer taşınmaz kıymet takdiri raporuna 3 gün içerisinde itiraz etmezlerse kıymet takdiri raporu kesinleşmiş olur.Bunun anlamı satış için diğer icra aşamalarına geçeilebileceği anlamına gelir.
7-Kesinleşen rapor akabinde icra dosyasında satış isteyin ve satış için gerekli olan açık artırma ilanı yazısını icra müdürü yardımcısından(yada müdüründen) alarak satış günü öncesinde tirajı yüksek olan gazetelerden birinde BASIN İLAN kurumu aracılığı ile yayınlatın ve ilgili gazete ilanı yazısını icra dosyasına koyun.İcra müdür yada müdür yardımcısı tarafından yazılan açık artırma ilanı yazısı ile birlikte size satış günü verilecektir.Satış gününden önce yazının gazete de yayınlanması gerekir.
8-Son olarak satış gününü bekleyin ve yapılan satışın sonucuna göre hareket edin.

Umarım daha açık ve anlaşılır olarak yardımcı olabilmişimdir.Saygılarımla.Çalışmalarınızda başarılar diliyorum.

*** İİK 150/C ; İpoteğin paraya çevrilmesi ile ilgilidir...

Kaydi haciz konulması 3. kişiye satışı engellemez.3.Kişi taşınmazı " yükü " ile birlikte alır.Ancak tapu kaydına 150/c gereği hacize geçildi şerhi işlenmesi taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri gönderilmesini gerektirmez... ise de eğer dikkat edilmez ise uygulamada niye gönderilmedi? sorusuna muhatap olunabiliyor.

Ben de bir şeyi merak ediyorum, daha doğrusu öğrenmek istiyorum;

Gayrımenkul satış kararından önce veya satış kararı ile birlikte, hacizli/ipotekli taşınmazın kaydına "satışa arz" şerhi (İİK.150/c şerhi değil) konulmasını öngören yasal bir düzenleme var mı acaba?

Yani İcra Müdürlüğü, satışa çıkardığı veya çıkaracağı taşınmazın tapu kaydına, satışa çıkarıldığını veya çıkarılacağını şerh olarak koydurmakla yükümlü müdür?

Selamlar.

Sayın WELLAN.

Yanlış bilgi verdiğinizi belirtmek isterim kıymet takdirine itiraz süresi İİK 128/a ya göre 7 gündür.

saygılarımla

Alıntı: Yazan deeplawyer34 Sayın WELLAN. Yanlış bilgi verdiğinizi belirtmek isterim kıymet takdirine itiraz süresi İİK 128/a ya göre 7 gündür. saygılarımla

iik 128.md icra müdürü satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu siciline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenler ile borçluya tebliğ eder,burada 3 günlük itiraz süresi vardır.

iik 128/ a da ise kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer tebliğden itibaren 7 gün içinde şikayette buluurlar.

Yanlışlığı farketmiş olmam biraz geç oldu herkesten özür diliyorum.Kıymet takdirine itiraz süresi İİK 128/a gereğince 7 gündür.Bu süre kıymet takdiri tebligatının ilgililere tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

Meslektaşlarım;

Peki, talimat yoluyla yapılacak satışlarda kıymet takdirinden önce, taşınmazın çap örneği, imar durumu vs. bilgilerini esas dairesi sorup dosyayı tekemmül ettirdikten sonra mı satış için talimat icra dairesine göndericek? Yoksa taşınmazın tüm bilgilerini talimat icra müdürlüğümü ilgili kurumlara sorup sonrasında satışı gerçekleştirecek? Teşekkürler şimdiden..

Sayın meslektaşım;

Kıymet takdiri için çap ve imarı isterseniz esastan alabileceğiniz gibi talimattan da (tavsiye ettiğim yönetm budur) alabilirsiniz.

Talimattan çap imar alınarak kıymet takdiri yaptırılması için talimat gönderebilirsiniz. Sonrasında satış için kıymet takdir hazır olduğundan bir engel kalmayacaktır.