Harici Satiş Tapu Sicili Iptali Ve Tescili

Sayın meslektaşlarım iyi günler. Bir dosya var elimizde, müvekkil yaklaşık 18 yıl önce tapuda kat mülkiyeti şeklinde görülen bir daire satın almıştır (Ancak tek tapu vardır ve iki daire tek tapuya kayıtlıdır müvekkil bu iki daireden birini satın almıştır) Satıcı ile aralarında bir sözleşme akdetmişlerdir ve tapuda tescili olmamıştır sözleşme içeriğinde bedelin ödendiği ve dairenin satıldığı açık şekilde yazmaktadır. Satıcı şu anda tescile yanaşmamaktadır. Müvekkil daireyi satın aldığı günden beri orada oturmaktadır gerek muhtar kayıtları ve tanıklar bunu açık şekilde ortaya koymaktadır. Bu konuyla ilgili Yargıtay kararlarını paylaşabilir misiniz ve kıdemli meslektaşlarım nasıl bir yol izlememi önerirsiniz.

Merhaba sayın meslektaşım; Yargıtay harici satış sözleşmelerini mutlak butlanla sakat olduğunu belirtiyor. Ancak kişi 10 yıl tasinmazda zilyet olarak kaldıysa tapu iptal ve tescili davası ile tasinmazi muvekkilinize tescil ettirebilirsiniz. Ama aklımı karıştıran iki dairenin tek tapusu olması.

Tesekurler yalniz sizin dediginiz olagan ve olaganustu kazandirici zamanasimi olayidir bu bizim olaya uygulanmaz

Neden 18 yıldır oturmuyor mu?

Alıntı: Yazan Stj.Av.MustafaVarolGüner Merhaba sayın meslektaşım; Yargıtay harici satış sözleşmelerini mutlak butlanla sakat olduğunu belirtiyor. Ancak kişi 10 yıl tasinmazda zilyet olarak kaldıysa tapu iptal ve tescili davası ile tasinmazi muvekkilinize tescil ettirebilirsiniz. Ama aklımı karıştıran iki dairenin tek tapusu olması.

Bu görüşünüzün hukuksal dayanağını bize söyler misiniz? Hangi kanuna ve maddeye dayanarak böyle bir görüş belirttiniz? Saygılarımla.

T.C YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2014 / 14053
Karar: 2014 / 12755
Karar Tarihi: 30.09.2014

ÖZET: Mahkemece, bozmaya uyulmakla birlikte, bozma ilamı doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılmamıştır. Zira, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacıların taşınmaz için ödedikleri paranın, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca (ifanın imkansız hale geldiği tarihteki ulaştığı alım gücüne) güncellemesi yapılırken, en önemli ekonomik etkenlerden faiz getirisi ortalamaya katılmamıştır. Bundan ayrı, hesaplamada (eski TL) ve (yeni TL) birbirine karıştırılmış, sözleşme tarihinde döviz kuru …TL (eski … TL) olarak esas alındığı halde dayanağı belgelendirilmemiştir. Yetersiz ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporunun hükme esas alınmış olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir. (4721 S. K. m. 705) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60)

Dava: Taraflar arasında görülen alacak davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacılar vekili dava dilekçesinde, davacıların murisi olan M. D.'ın, davalılarla davacıların ortak murisinden davalılara intikal eden taşınmaz hisselerini haricen 1962 ve 1963 tarihli satış senetleriyle satın aldığını, satıma konu taşınmazların tüm satış bedellerinin davalılara ödenmiş olmasına rağmen tapuda devrin gerçekleştirilmediğini ve davacılar tarafından açılan tapu iptal davasının da reddine karar verildiğini ileri sürerek, davalı tarafa ödenen paranın günümüze uyarlanması neticesinde şimdilik 15.000 TL'nin davalı E.'den, 15.000 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte diğer davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davaya konu taşınmazın satışına dair yapılan senetlerin geçersiz olduğunu, davacılar tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilip bu kararın kesinleşmesi sebebiyle kesin hüküm oluşturduğunu savunarak davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, denkleştirici adalet ilkesi gereğince, satış senedinde gösterilen ve davalılara ödenen bedellerin dava tarihi itibariyle ulaşacağı değerin tespiti hususunda alınan bilirkişi raporu doğrultusunda. 2.340,54 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Melek ve Nazire'den, 3.483,61 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı E. K.'dan tahsiline karar verilmiş; hükmün taraf vekillerince temyizi üzerine; Dairemizin, 2012/18269 Esas - 2012/22862 Karar sayılı ilamı ile:

"... 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre,

davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Taraflar arasındaki satım sözleşmesine Konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına dair sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (T.M.K. 705, B.K. 213, Tapu K. 26 ve Noterlik K.60 maddeleri).

O nedenle: geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz... Dosya kapsamından; davalılardan E.'nin, ortak muristen kendisine intikal eden 23/40 hissesini 7.8.1963 tarihli senetle davacıların ortak murisi M.'ya 600.000.000 TL bedelle sattığı, tarafların ortak murisi D. D.'dan kızı F.a'ya intikal eden hissenin de, F.'nın ölümünden sonra eşi H. İ. tarafından kendisine asaleten çocuklarına velayeten 24.12.1962 tarihli senetle davacıların ortak murisi M.'ya 400,000.000 TL bedelle satıldığı ve satış bedellerinin ödendiği, davacılar tarafından davalılar aleyhine 24.10.2003 tarihinde tapu iptal ve tescil davası açıldığı, mahkemece davanın reddine karar verildiği ve kararın 28.11.2007 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşme mahkemenin de kabulünde olduğu gibi geçersiz olup, davacı ödediği bedelin akdin ifasının imkansız hale geldiği tarihteki ulaştığı değeri isteme hakkına sahiptir. Davacılar tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarih olan 28.11.2007 tarihi akdin ifasının imkansız hale geldiği tarih olup davacılar ödedikleri bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca 28.11.2007 tarihindeki ulaştığı değeri isteme hakkına sahiptir.

Bu durumda; mahkemece yapılacak iş; davacı tarafından ödenen satış bedelinin, ödeme tarihinden itibaren ifanın imkansız hale geldiği tarihe (tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihi) kadar ki çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs.) ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücü, yukarda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı taraf, hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara istemle de bağlı kalınarak hükmedilmelidir. Mahkemece: açıklanan hususlar gözardı edilerek yanlış değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir, gerekçesiyle...", mahkemenin kararı bozulmuştur.

Mahkemece; bozmaya uyularak, yeniden yapılan yargılama sonucunda; bilirkişi raporu doğrultusunda, davacıların davasının kısmen kabulü ile, 602,70 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılar M. G. ve N. Ç.'den alınarak davacılara ödenmesine, fazlaya dair talebin reddine; 869,75 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı E. K.'dan alınarak davacılara ödenmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyulmakla birlikte, bozma ilamı doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılmamıştır. Zira, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacıların taşınmaz için ödedikleri paranın, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca (ifanın imkansız hale geldiği tarihteki ulaştığı alım gücüne) güncellemesi yapılırken, en önemli ekonomik etkenlerden faiz getirisi ortalamaya katılmamıştır. Bundan ayrı, hesaplamada (eski TL) ve (yeni TL) birbirine karıştırılmış, sözleşme tarihinde döviz kuru 9 TL (eski 9.000.000 TL) olarak esas alındığı halde dayanağı belgelendirilmemiştir. Yetersiz ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporunun hükme esas alınmış olması doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 30.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY
8.Hukuk Dairesi
Esas: 2014 / 15352
Karar: 2014 / 17508
Karar Tarihi: 29.09.2014

ÖZET: Davacının bedel isteği bulunmadığı gibi ayrıca geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazın belirlenecek değeri ile mütemmim cüzü niteliğinde olan üzerindeki evin bedelini de talep edemeyeceğinden mahkemece davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken değişik gerekçe ile reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de bedele yönelik hüküm redde ilişkin olup sonucu itibariyle doğru görülmüştür. Davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacının dava dilekçesindeki talepleri bağımsız ve ayrı talepler olmayıp terditli taleplerdir. Bu nedenle, davacının tek davasının olduğu kabul edilmesi gerekmektedir. Dava dilekçesinde dava değeri …-TL olarak gösterilmiş, bu değere itiraz edilmemiştir. Bu durumda, dava dilekçesinde yazılı olan ve itiraza uğramayan bu değer üzerinden bir kez vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken iki kez vekalet ücretine hükmedilmesi doğru olmamıştır.(4721 S. K. m. 706) (6098 S. K. m. 237) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60, 89) (6100 S. K. m. 26) (YİBK 10.07.1940 T. 1939/2 E. 1940/77 K.) (YİBK 07.06.1939 T. 1936/31 E. 1939/47 K.)

Dava: R. S. ve S. I. ve M. D. aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair Hatay 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 18.12.2012 gün ve 84/571 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili, dava konusu 552 parsel sayılı taşınmaz tapuda davalılardan S. adına kayıtlı iken diğer davalı M. tarafından 31.07.1997 tarihinde haricen düzenlenen senetle bu taşınmazın 150 m2'lik bölümünün satın ve devralındığını, aynı gün ise vekil edeni ile davalı M. arasında düzenlenen harici senetle bu taşınmazın vekil edenine 1000 TL bedelle satılıp devredildiğini açıklayarak taşınmazın 150 m2'lik kısmının tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline, bu talebin kabul edilmemesi ya da davalı S.’in tapuda malik olmaması halinde ise 552 parseldeki 150 m2'lik hissenin arsa değeri ile üzerindeki evin değerinin tespiti ile bu miktarın dava tarihinden itibaren faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı S., dava konusu taşınmazla ilgili resmi bir satışın söz konusu olmadığını, kaldı ki, tapulu taşınmazların haricen satışının da geçerli bulunmadığını, ancak bedel ödenmiş ise yasal süre içerisinde bedelinin istenebileceğini, somut olayda ise 10 yıllık zamanaşımı süresinin de geçmiş bulunduğunu açıklayarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı S. aleyhine açılan harici satış bedelinin tahsiline ilişkin davanın pasif husumetten, tapu iptal ve tescile ilişkin davanın ise esastan reddine, diğer davalı M. aleyhine açılan aynı talepli davaların da esastan reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu 552 parsel sayılı taşınmaz dosya arasında yer alan tapu kaydına göre 1991 yılında ifraz edilmek suretiyle 1396 ve 1397 parsellere giderek davada yer almayan üçüncü kişiler adına tescil edilmiştir. Diğer bir deyişle harici satışın yapıldığı 31.07.1997 tarihinde taşınmaz tapulu bir yer olup davalılar adına kayıtlı değildir.

Dava konusu taşınmaz haricen satışa konu edildiği 31.07.1997 tarihinde tapuda kayıtlı bulunmaktadır. Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı TBK'nun 237, 818 sayılı BK'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. Maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı TBK'nun 237. maddesinde Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Davanın her iki davalı yönünden bu sebeple reddine karar verilmiş olmasında herhangi bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin bu yöne ilişen temyiz itirazlarının reddi ile hükmün tapu iptal ve tescile ilişkin bölümünün ONANMASINA,

Davacı vekilinin terditli talebi yönünden temyiz itirazlarına gelince, davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama sırasında alınan beyanlarında açıkça dava konusu 552 parsel sayılı taşınmazdaki 150 m2 kısmına ilişkin hissenin arsa değeri ile üzerindeki evin değerinin tespit edilerek, bu değerin dava tarihinden itibaren faizine hükmedilmesini istemiştir. Kural olarak, 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Ne var ki mahkemece davacının isteğinin, sözleşme ile satışa konu taşınmaz için verilen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tazmini isteği olarak kabul edilerek yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiştir. Oysa gerek yargılama sırasında gerekse temyiz dilekçesinde davacı, sözleşmede kararlaştırılan bedel isteğinin bulunmadığını açıkça bildirmiştir. Hakim tarafların talebi ile bağlı olup talepten fazlaya veya başka bir şeye hükmedemez (HMK.26.md). Davacı ile davalı M. D. arasında düzenlenen 31.07.1997 tarihli sözleşme içeriğine göre 552 parselde M.’e ait payı olan 150 m2 yüzölçümlü arsa üzerinde bulunan evin 1Milyar TL bedelle satılarak bedelin alındığı yazılmıştır. Ne var ki davacının bedel isteği bulunmadığı gibi ayrıca geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazın belirlenecek değeri ile mütemmim cüzü niteliğinde olan üzerindeki evin bedelini de talep edemeyeceğinden mahkemece davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken değişik gerekçe ile reddine karar verilmiş olması D. değil ise de bedele yönelik hüküm redde ilişkin olup sonucu itibariyle D. görülmüştür.

Davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacının dava dilekçesindeki talepleri bağımsız ve ayrı talepler olmayıp terditli taleplerdir. Bu nedenle, davacının tek davasının olduğu kabul edilmesi gerekmektedir. Dava dilekçesinde dava değeri 8.500-TL olarak gösterilmiş, bu değere itiraz edilmemiştir. Bu durumda, dava dilekçesinde yazılı olan ve itiraza uğramayan bu değer üzerinden bir kez vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken iki kez vekalet ücretine hükmedilmesi D. olmamıştır.

Sonuç: Davacı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile usul ve kanuna aykırı olan hükmün vekalet ücretine ilişkin bölümlerinin 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve aşağıda dökümü yazılan 25,20 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 72,00 TL'nin davacıya istek halinde iadesine 29.09.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY
8.Hukuk Dairesi
Esas: 2014 / 8218
Karar: 2014 / 7795
Karar Tarihi: 21.04.2014

ÖZET: Resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Davanın bu sebeple reddine karar verilmesi gerekirken harici satışa değer verilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir.(4721 S. K. m. 706) (6098 S. K. m. 237) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60)

Dava ve Karar: H. C. ile A. C. aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair Ordu 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 07.11.2013 gün ve 119/534 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili, tapuda davalı adına kayıtlı bulunan dava konusu 443 parsel sayılı taşınmazın(daha sonra ifraz görmekle dava konusu taşınmaz 556 parsel olmuştur.) 2.150 m2 yüzölçüme sahip bölümünü, vekil edeninin 12.10.2001 tarihinde haricen satın ve devraldığını açıklayarak taşınmazın 2150. M2 lik kısmının tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazla ilgili resmi bir satışın söz konusu olmadığını, satış öncesinde birtakım işlemlerin yapıldığını ancak daha sonra satıştan vazgeçildiğini, kaldı ki tapulu taşınmazların haricen satışının da geçerli bulunmadığını açıklayarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile 556 parsel sayılı taşınmazın 2150 m2 lik kısmının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi üzerine, hüküm; davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu 443 parsel sayılı taşınmaz kadastro çalışmaları sonucunda fındık bahçesi niteliğinde 19580 m2 yüzölçümlü olarak, ¼ payı Komisyon kararına istinaden 23.03.1971 tarihinde davalı Ayşe Cörüt adına tescil edilmiş, ardından 23.03.2009 tarihinde yapılan ifraz ve taksim sonucu 556 parsel numarası ile aynı tarihte 2578 m2 yüzölçümlü olarak tam paylı davalı Ayşe adına tescil edilmiştir.

Dava konusu taşınmaz haricen satışa konu edildiği 12.10.2001 tarihinde tapuda kayıtlı bulunmaktadır. Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı TBK'nun 237, 818 sayılı BK'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı TBK'nun 237.maddesinde Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” Şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Davanın bu sebeple reddine karar verilmesi gerekirken harici satışa değer verilmek suretiyle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile yerel mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 341,55 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 21.04.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)