İnşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar (Acil!)

Meslektaşlarım merhabalar. Çok acil olarak öğrenmem gereken bir husus var. Arsa sahibi bir müvekkilim var. Yüksek meblağlı bir araziye sahip. Müteahhitlerle karşılıklı bir inşaat sözleşmesi yapılacak. Müvekkilim araziyi verecek, inşaatı müteahhitler yapacak, yapıları da müvekkilim devredecek. Aralarında bir sözleşme akdediliyor. Bu konularda pek tecrübe sahibi değilim. Karşı taraf sözleşmeyi hazırlamış biz inceleyip onay vereceğiz. Yapılacak olan inşaat sözleşmesinde müvekkilimi korumak adına öncelikle dikkat etmem gereken hususlar nelerdir ? Özellikle ne gibi korumaların ya da maddelerin olması gerek.. ? Bu hususlarla ilgili olarak bana ivedi yardımcı olabilecek meslektaşlarıma minnettar kalacağım.. Sürem de kısıtlı olduğu için rica ediyorum. Şimdiden teşekkür ederim.

Meslektaşım,

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğu kez 30-40 sayfa hazırlanan çok kapsamlı sözleşmeler ve konu üzerine kolaylıkla kitap yazılabilir. O nedenle bir forum mesajının yardımıyla bu konuda yetkinliğe ulaşmak takdir edersiniz ki imkansız. Bu konuda yeterince tecrübeniz yoksa, tecrübesi olan bir meslektaşla ortaklaşa çalışmanızı veya konuyu ona devretmenizi öneririm. (Bu arada sözleşmeniz sadece inşaat sözleşmesi mi yoksa kat karşılığı inşaat sözleşmesi mi o da mesajınızda net değil)

Ancak ÇOK GENEL bir iki noktayı belirtmek gerekirse:
1- Yüklenici için öngörülen süreler kademe kademe ve açık şekilde belirlenmelidir (örneğin "inşaat süresi 16 aydır" yerine "3 ay içinde inşaat ruhsatı alınacak, 3 ay içinde temel atılmış olacak, 6 ay içinde inşaat seviyesi %70'e gelecek, 12 ay içinde anahtar teslim yapılacak, 16 ay içinde iskan alınacak" gibi.
2- Yüklenici için getirilen her yükümlülüğün bir cezai şartı olmalıdır. (örneğin 12 ay içinde anahtar teslim yapılmadı, yaptırım ne?)
3- Sözleşme ve teknik şartname içinde kesin olmayan ve tartışma yaratacak ifadeler olmamalıdır: "kaliteli fayans kullanılacaktır" değil "X marka, Y serisi fayans kullanılacaktır gibi. Veya "Dış cephe rengi yüklenici ve arsa sahibi tarafından beraber seçilecek" gibi seçimde anlaşmazlık olursa ne olacağı muallak ifadelerden kaçınılmalıdır.
4- (kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise) Arsa tapusunun yükleniciye devri mümkün olduğunca geç yapılmalı, böylece yüklenicinin iflası vs. durumunda tapu üzerine gelecek hacizlere engel olunmaya çalışılmalıdır.
5- (kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise) İnşaattaki yüklenici daireleri üzerine konulan teminat ipoteği inşaat %80-90 seviyesine gelmedikçe yeterli teminat değildir. Banka teminat mektubu, yüklenicinin başka (bitmiş) dairelerinden teminat ipoteği alınması vs. ilave teminatlar alınmalıdır.
6- Şirket sahibini sözleşmeye müteselsil kefil almanızı da öneririm. Kendi şirketine kefil olmuyorsa, bence siz de o şirketle sözleşme ilişkisine girmeyin.

Teşekkür ederim. Sözleşmenin elime geçmesini bekliyorum. Kat karşılığı olacak muhtemelen. ilk edindiğim bilgi o yönde. Çok tecrübe sahibi olmadığım bir konu ancak öğrenmek niyetindeyim. O açıdan sizlerden bilgi almak istedim. Belirttiğiniz hususlara dikkat edeceğim. Özellikle mahkeme yoluna başvurulmasını gerektirecek hususlar bunlar sanıyorum genel olarak ? Genelde denk geldiğim çoğu sözleşme hemen hemen aynı matbu içeriklerde oluyor en hassas noktaları nedir onları bilmek öncelikli avantaj sağlayacaktır düşüncesindeyim. Yararlanabileceğim pratik bir kaynak var mıdır ek olarak ?