Tapu İptali ve Tescili mi yoksa Tapu Kaydının Düzeltilmesi mi ?

Müvekkil , 1 nolu parsel malikidir. Müvekkil ile 2 nolu parsel maliki anlaşarak noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar. Bunun üzerine aynı zamanda müteaahit olan müvekkil 2 nolu parselde inşaat yapmaya başlıyor. İdare söz konusu inşaata ruhsat izni vermiyor. Alınabilmesi için müvekkile ait 1 nolu parsel ile 2 nolu parselin tevhidi ve 1 nolu parselin bir bölümünün yola terk edilmesi gerektiği belirtiliyor. Bu işlemlerin yapılabilmesi için müvekkilin inşaat işlerini takip etmesi için vekalet verdiği TEMSİLCİ idarede bir takım işlemler yapıyor. Söz konusu tevhid işlemi için başvuruyor, ancak idare buranın tevhidinin uygun olmadığını istimlak edilmesi gerektiği yönünde encümen kararı alıyor. Bunun üzerinde, yola terk yetkisi olan TEMSİLCİ, müvekkile ait 1 nolu parselin bir kısmını yola terk ettiğini ( aslında tevhid edildiği inancı ile) zannederek işlem yapıyor. Bu arada, 2 nolu parsel maliki arazisini 3. bir müteahhite satıyor, TEMSİLCİ 1 nolu parseli yola terk ettiği için 1 nolu parselin yola terk edilmeyen kısmı ile 2 nolu tevhid oluyor ve tapu da yalnızca yeni müteahhidin adı yazıyor. İnşaata ruhsat izni veriliyor ve müvekkilin yarım kalan inşaatını bu müteahhit tamamlıyor. Müvekkil zararlarının tazmini için sözleşme yaptığı 2 nolu parselin eski malikine karşı tazminat davası açıyor. Ancak yargılamada istediği sonuca ( harcadığı paraya ve mahrum kaldığı kara) ulaşamıyor. Araştırmamız sonucunda, TEMSİLCİ'nin 1 nolu parseli belediyeye istimlak ettiğini öğreniyoruz. Ancak TEMSİLCİ'nin istimlak yetkisi bulunmamakta. Yalnızca yola ve yeşil alana terk yetkisi var. Belediye mülkiyetine geçirdiği 1 nolu parselin bir kısmının vasfını yol olarak tescil ettikten sonra, yeni müteahhide kalan kısmı satarak tevhid işlemi gerçekleştiriyor ve inşaat ve ruhsat izni veriyor. Müvekkilin mülkiyet hakkının korunabilmesi için tapu iptali ve tescili davası açmayı düşünüyoruz. Ancak araştırdığımız kadarıyla tapu kaydının düzeltilmesi davasına da uyuyor. Nitekim, tapu kaydı yetkisiz temsilcinin işlemi ile değiştiriliyor. Tapu iptali ve tescili davası ile yeni müteahhide(malike ) karşı bir dava açmayı düşünürken, belediyenin de kusuruna karşı zararların tazmini yönünde bir dava açılabileceğini öngören veya farklı bir yol öneren meslektaşların yorumlarını bekliyorum. Saygılarımla...

Tapu kaydının düzenlenmesi, malikin, adının, baba adının, soyadının vb. yanlış yazılması gibi hataların düzeltilmesi ile ilgilidir.

Burada açılacak dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Ancak terditli taleple yeni malikin iyiniyetli 3. kişi kabul edilmesi veya taşınmazın elden çıkartılmış olması ihtimaline karşı bedel de talep edilmelidir. Belediyenin vekaletnamedeki yetkileri kontrol etmeden yaptığı işlem yanlıştır ve müvekkilinizi zarara uğratmıştır. Vekil, malik ve Belediye'yi birlikte hasım gösterebilirsiniz.

sn.nemrah;
1-temsilcinin yekisi araştırılmalı, vekaletnamede "taşınmazın istimlakinde" yetkisi yoksa belediyenin bunu geri çevirmesi lazım,
2-yetkisiz yapılmış ise, belediye dahil ,tarafların cezai sorumluluğu doğar.
3-temsilci , yetkili olarak istimlak yaptırmış olsa bile yada sattı ise tüm bunlar vekaletname ile yapıldığı için bedelini müvekkilnize ödemesi yükümlülüğü var, satış ve istimlak bedeli sebepsiz olarak uhdesinde kalmış durumdadır.
4-tapu iptali ve tazmin talepli dava,devirler ve satış bakımından
5-savcılığa şikayet ,yetkisiz işlemler bakımından.
yapılması gerekir diye düşünüyorum...iyi çalışmalar...

E: 2008/3302 - K: 2008/5975
İÇTİHAT METNİ
ÖZET :

Dava, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemidir. İcazetten serahaten veya zımnen imtina olunduğunda, meydana gelen zararın tazmini için mümessil sıfatını takınan kimse aleyhine dava açılabilir. O halde, mahkemece öncelikle davalı taraftan yetkili temsilci olup olmadığının tespiti için gerekli belgelerin ibrazı istenilmeli, sözleşmeye konu taşınmazın satışı hususunda yetkili temsilci olduğunun anlaşılması halinde yaptığı işlem onun değil, temsil olunan şahsın hukuk alanında sonuç doğuracağından davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmelidir.
Davalının yetkili temsilci olduğuna dair herhangi bir vekaletname ya da yetki belgesi ibraz edememesi halinde ise; yetkili temsilci olmadığı ve mal sahibi şahsın da taşınmazını tapuda başka bir şahsa satarak onun yaptığı işleme icazet vermediği gözetilerek, yetkisiz olarak ve baştan beri şekil noksanlığı nedeniyle de geçersiz olan sözleşmeye istinaden haksız olarak kapora alıp sebepsiz zenginleşen davalıdan bu paranın tahsiline karar verilmelidir.
DAVA :
Dava dilekçesinde 3.000,00-YTL. alacağın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :
Davada; davalının dava dışı Peter Ghraf adına kayıtlı bulunan villanın davacılara satışı için 3.1.2006 tarihli harici satış sözleşmesi yaptığı ve 3.000,00-YTL. kaporayı onun vekili sıfatı ile aldığı, oysa ki davalının Peter Ghraf adına hareket etmek üzere aldığı bir vekaletname ya da yetki belgesinin bulunmadığı, vekaletsiz olarak iş gördüğü, kaldı ki taşınmazın sahibi olan bu kişi tarafından tapuda başka bir kişiye satıldığı ve geçersiz sözleşme ile davalıya ödenen kaporanın onun uhtesinde kaldığı ileri sürülerek, ödenen paranın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece; BK.nun 32. maddesinde düzenlenen temsil için yazılı bir belgenin varlığına veya vekaletnameye lüzum olmadığı, sadece tarafların tutumu ve işin mutad akışından bu durumun açıklığa kavuşmasının yeterli olduğu, davaya dayanak belgede de kaporayı alan kişinin davalı veren kişinin de davacı olduğu, artık davacının davalının yetkili temsilci olmadığını ileri sürmesinin dürüstlük kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Borçlar Kanununun 32. maddesine göre; yetkili bir temsilci tarafından diğer bir kimse adına yapılan sözleşmeden doğan haklar ve borçlar doğrudan doğruya temsil edilene geçer.
Ancak; bir kimse temsil yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir hukuksal işlem veya sözleşme yaparsa yetkisiz temsil söz konusu olur. Bu durumda yapılan işlemin hüküm ve sonuçları hiç bir şekilde temsil olunanın hukuksal alanında meydana gelmez. Bununla birlikte, temsil edilenin yetkisiz temsilci tarafından yapılan işleme icazet ( onam ) vermesi halinde doğrudan doğruya temsile ait sonuçlar işlemin yapıldığı tarihten itibaren meydana gelmiş olur ve işlemler geçerlilik kazanabilir ( BK. md.38/1 ). Fakat, somut olayda taşınmaz satımına ilişkin sözleşme 30.1.2006 tarihinde tapu muamelesi yapılmak üzere 3.1.2006 tarihinde imzalanmış olmasına rağmen, temsil olunan mal sahibi Peter Ghraf'ın taşınmazını 31.1.2006 tarihinde tapuda üçüncü bir şahsa sattığı dosyadaki tapu kaydından anlaşılmaktadır.
BK.nun 39/1. maddesi uyarınca; icazetten serahaten veya zımnen imtina olunduğunda, meydana gelen zararın tazmini için mümessil sıfatını takınan kimse aleyhine dava açılabilir.
O halde, mahkemece öncelikle davalı taraftan yetkili temsilci olup olmadığının tespiti için gerekli belgelerin ibrazı istenilmeli, sözleşmeye konu taşınmazın satışı hususunda yetkili temsilci olduğunun anlaşılması halinde yaptığı işlem onun değil, temsil olunan şahsın hukuk alanında sonuç doğuracağından davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmelidir.
Davalının yetkili temsilci olduğuna dair herhangi bir vekaletname ya da yetki belgesi ibraz edememesi halinde ise; yetkili temsilci olmadığı ve mal sahibi şahsın da taşınmazını tapuda başka bir şahsa satarak onun yaptığı işleme icazet vermediği gözetilerek, yetkisiz olarak ve baştan beri şekil noksanlığı nedeniyle de geçersiz olan sözleşmeye istinaden haksız olarak kapora alıp sebepsiz zenginleşen davalıdan bu paranın tahsiline karar verilmelidir.
Eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi yanlış olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.04.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Tapu kaydının düzenlenmesi, malikin, adının, baba adının, soyadının vb. yanlış yazılması gibi hataların düzeltilmesi ile ilgilidir. Burada açılacak dava tapu iptali ve tescil davasıdır. Ancak terditli taleple yeni malikin iyiniyetli 3. kişi kabul edilmesi veya taşınmazın elden çıkartılmış olması ihtimaline karşı bedel de talep edilmelidir. Belediyenin vekaletnamedeki yetkileri kontrol etmeden yaptığı işlem yanlıştır ve müvekkilinizi zarara uğratmıştır. Vekil, malik ve Belediye'yi birlikte hasım gösterebilirsiniz.

Sayın Av. Can Doğanel, öncelikle cevabınız için teşekkür ederim.. M.K. 1025 " Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir." hükmü gereği tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabileceğini öngörmüştüm. Ancak terditli olarak Tapu İptali ve Tescili - Tazmin açmayı daha uygun buluyoruz..
Davayı da sözleşmeyi yaptığımız eski malik e karşı değil de, yeni müteahhite ( malik) karşı açmayı düşünüyoruz. Bu konu da bir sıkıntı yok sanırım. Nitekim, yeni müteahhit iyiniyetli değil, yapılmaya devam eden bir inşaat var, bu yerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını biliyor, hatta diğer mahkemelerdeki beyanları da, durumu bildiğini ispatlar nitelikte.

Sn. Av. Buğra cevabınız için teşekkür ederim.
Zira; sunduğunuz Emsal Yargıtay Kararı, temsilci ( vekil ) ile ilgilidir. Vekilin sorumluluğunun ötesinde, Belediyenin yolsuz tescil işlemini gerçekleştirmesi ve 1 nolu parselin bir bölümünün müvekkilden sonra malikinin istimlak nedeniyle belediye olması sebebiyle, terditli olarak açılacak Tapu İptali ve Tescili - Tazmin davasında belediyeyi de hasım göstererek, yeni malikin ( müteahhitin) davada iyiniyetli olduğunun kabul edilmesi ihtimali karşısında, zararların belediyeden tazmini yoluna gitmeyi düşünüyoruz.
Bir tereddüt bulunmakta mıdır?
Saygılar..

Alıntı: nemrah yola terk yetkisi olan TEMSİLCİ

yola terkte karşılık bedel yoktur.ancak anlaşıldığı kadarıyla temsilci, yetkisiz birbiçimde 1 no'lu parseli istimlak ettiriyor. bu durumda istimlak usulsüz yapılmıştır.istimlak bedeli müvekkilinize ödenmemişse , müvekkilinizin zararı söz konusudur. belediyenin sorumluluğu bulunmaktadır...kolay gelsin...