Kentsel Dönüşüm Süreci Hakkında Birkaç Soru

İyi günler saygıdeğer meslektaşlarım,

Bir müvekkilimizin kentsel dönüşüm sürecini işletmekteyiz ve bu konuda birkaç hususu sizlere danışmak ihtiyacı duydum.

1-)Öncelikle binanın kentsel dönüşüme girmesini isteyen malik riskli yapı tespit başvurusunda bulunduktan sonra arsa payının diğer maliklere nazaran daha az olduğunu fark ediyor ve ben de aynı metrekareye sahibim neden benim arsa payım diğerlerine göre daha az düşüncesiyle arsa payının düzeltilmesi davasını sulh hukuk mahkemesinde açıyor. Tabi kentsel dönüşüm süreci işlemeye başladığı için bu davanın bitmesi sürecin tamamlanmasından sonraya denk gelebilir. Sizce sürecin bir an önce tamamlanması için gayret göstersek ve oldu da arsa payının düzeltilmesi davası aleyhimize sonuçlansa bu durumda yeni inşa edilen yapıya rağmen arsa payı artan malik diğer maliklerden artan payı nispetinde tazminat talebinde bulunabilir mi? Yoksa süreç tamamlanıp yeni daireler dağıtıldıktan sonra güncel arsa payı sadece tapuya işlenmekle mi kalır?

2-)Yıkım kararı içinde bulunduğumuz hafta müvekkillerimize tebliğ edildi. Bu karara karşı iptal davası açma süremiz de başlamış bulunmakta. Fakat önümüz kış. Müvekkilimiz kış ortasında taşınma işlemlerinin zor olacağını düşünmekte haklı olarak. Bu işlemlerin yaz dönemine denk gelmesi için ilgili idare ile konuşulsa sonuç alma imkanımız var mı? (Ben çok sanmıyorum fakat yine de sormak istedim) Ya da iptal davası açıp yürütmenin durdurulması kararı aldıktan sonra yaz döneminde davamızdan feragat ettiğimizi mahkemeye bildirsek ve süreci kaldığı yerden işletmemiz mümkün müdür, bunun bizlere bir zararı olur mu?

3-)Yıkım kararına karşı iptal davası açan kişilerin idarenin binası kentsel dönüşümü girenlere tanımış olduğu birtakım imkanlardan faydalanma durumlarında kısıtlanmaya gidilmesi söz konusu olur mu? Mesela kira yardımlarından faydalanmanın engellenmesi gibi.

Cevaplarınız için şimdiden teşekkürler...

1- Eğer arsa paylarında gerçekten hata varsa ve taraflar arasında da ihtilaf devam ediyorsa (hele hele dava varsa) bu düzeltilinceye kadar kentsel dönüşümü aceleye getirmenizi önermem. Neticede arsa payı bu işlemlerde her türlü hakkınızın esas dayanak noktasını oluşturuyor, eğer hatalı paylarla geri dönülemez bir işlem yapılırsa elbette ki tazminat vs. sonuçlar doğuracaktır. Ayrıca inşaatın belirli bir aşamasındayken bu dava tamamlanırsa, bu defa arsa payı zarar gören malikin inşaatın durdurulması/yıkımı/yeniden yapılması vs. için de bir dava açabilir ve bu çok daha fazla mağduriyetlere sebep olur.

Öte yandan uygulamada arsa payının düzeltilmesi davasına bakan mahkeme genellikle tedbir kararıyla bu işlemleri de durduruyor zaten sizin olayınızda bunun olmaması şaşırtıcı. Belki kat maliki henüz böyle bir talepte bulunmamış olabilir.

2- Çürük rapor kesinleşmediyse (ilk raporu aldıysanız) itiraz ederek zaman kazanmanız mümkün. İtiraz da reddedildiyse ve kat malikleri tamamı hemen yıkım istemiyorsa Belediye'ye başvurup süre isteyebilirsiniz. Normalde bu durumda yıkımın kanunun belirttiği sürede yapılması gerekiyor ama Belediye için de yıkım vs. oldukça zahmetli işler olduğundan eğer binadan bu yönde talep gelmezse Belediyeler uygulamada genellikle anlayışlı davranıyor. Tüm kat malikleri olarak bir dilekçe verir ve "bir müteahhitle anlaşma yapmak üzereyiz yıkım için bize birkaç ay süre verilmesini talep ediyoruz" Belediyenin sorun çıkaracağını düşünmüyorum ama elbette Belediye'den Belediye'ye değişebilecek bir durum o nedenle öncelikle onlarla konuşmanız gerek. Ayrıca siz böyle bir dilekçe verirken bir kat malikinin de çıkıp "hayır ben derhal yıkım istiyorum!" dememesi lazım elbette.

3- Hayır böyle birşey söz konusu değil.

Değerli Meslektaşım ;

Arsa payının düzeltilmesi davalarının süreci etkilyebilmesi için, ihtiyati tedbir kararı verimesi gerekir. Son dönemde, bu tür davalarda, ihtiyati tedbir kararı verilmemektedir.

Arsa payının düzeltilmesi davasının ileride tazminata dönüşebilmesi için, hukuken ikili bir ayrıma gidilmesi gerekir. Birincisi, eğer, dava açan kişi, çoğunluk tarafından kabul edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamışsa, arsa payı davasının sonucu ne olursa olsun ileride bir hakkı doğması mümkün olmayacaktır. Kaldı ki, yasa gereğince, inşaat sözleşmesinin ihtirazi kayıtla imzalanması mümkün değildir. İkinci ihtimal ise, inşaat sözleşmesinin imzalanmamış olmasıdır. Bu durumda, azınlık hissesi açık arttırma yoluyla satışa çıkarılacaktır. Arsa payının düzeltilmesi davası lehe sonuçlanırsa, satılan gayrimenkulün değerinin sonradan artması söz konusu olacaktır. Bu durumda, hak sahibi, hem idareye hem de çoğuluğa karşı tazminat davası açabilir. Onun öncesinde, açık arttırma yoluyla satış kararına karşı, İdare Mahkemesinde iptal davası açılması faydalı olacaktır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesinde ; "ANLAŞMA YOLUYLA TAHLİYE EDİLEN" bağımsız bölüm maliklerine kira yardımı yapılacağı öngörülmüştür. Çoğunluk kararına katılmayan azınlık hissedarlarına kira yardımı yapılamaz.

Kolaylıklar diliyorum.

6306 Sayılı Kanun kapsamında; kira yardımından yararlanmak için gerekli olan; ANLAŞMA YOLUYLA TAHLİYE EDİLEN YAPI kavramını anlamaya çalışırken, bu linke denk geldim.

Kafamı kurcalayan iki soruya da burada sınırlı olarak değinilmiş.
Birincisi İDARİ İŞLEMİN İPTALİ DAVASI açılmış olmasının; anlaşma yolu ile tahliye kavramına etkili bir unsur olmadığına yönelik olarak Sayın Admin tarafından belirtilen görüş. BUNA BEN DE KATILIYORUM. Ancak farklı bir görüş yahut karar var ise de paylaşırsanız sevinirim.

İkincisi ise Sayın Saltık tarafından belirtilmiş olan "2/3'e katılmayan azınlığın kira yardımından faydalanamayacağı" görüşü. BU GÖRÜŞE KATILAMIYORUM. Zira bu görüşün kabulü halinde; riskli yapı tespitine, yıkım kararına vs. itiraz eden yahut bunlar aleyhine iptal davası açan yani hak arama hürriyetini kullanan hiç kimse kira yardımından faydalanamaz. Zira bu hususlardaki itiraz ve dava iradesi bir anlamda da azınlık olma iradesine denk gelmektedir. Kaldı ki yıkım tarihinde dahi taraflar arasında; bir anlaşma yapılmamış olma ihtimali dahi vardır. Ancak yine de bu konudaki görüşlerinizi de merakla bekliyorum.

Benim ANLAŞMA YOLU İLE TAHLİYE kavramından çıkardığım sonuç ise: İDARENİN VERDİĞİ 60 VE 30 GÜNLÜK SÜRELER İÇERİSİNDE (şayet açılmış bir iptal davasında verilmiş bir YD kararı yok ise) BİNANIN TAHLİYE EDİLMİŞ OLMASI.

Ancak bu konuda ne ayrıntılı bir makale ne de bir idari yargı kararı bulabilmiş de değilim.

Bu konudaki bilgilerinizi paylaşırsanız sevinirim.