Gayrimenkul satış vaadine dayanan tapu iptal ve tescil

Müvekkilimin babası 18/12/2006 tarihinde A şahsıyla,noterde satış vaadi sözleşmesi yapıyor ve tapuya şerh düşülmeden müvekkilin babası 4 ay sonra ölüyor.Müvekkilim(satış vaadini kabul edenin çocuğu) tapuya şerh vermek üzere gittiğinde ,20 dönümden az olduğu için,şerh konulamayacağı cevabını alıyor.Şimdi gayrimenkul satış vaadine dayanan tapu iptal ve tescil davasında,tapuya şerhin verilmemiş olmasının olumsuz bir sonucu olur mu,yani sözleşmenin ifa kabiliyeti engellenir mi?
Ve de bu davayı,mirasçıların biri açabilir mi,yoksa tüm mirasçılar birlikte mi açmalı?

SAYGILARIMLA...

tapuya verilen şerh 3. kişilere yöneliktir.Tapuya şerh verilmemesi sözleşmeyi hükümsüz hale getirmez.Ancak bu süreçte iyiniyetli 3. kişilerin kazanımları korunur.

sözleşmeye dayanarak tescil davası açabilirsiniz,ancak davayı terditli açmanız daha iyi olacaktır. Tescilin mümkün olmaması halinde sebepsiz zenginleşme esaslarına göre ödenen bedelin iadesini de istemelisiniz.

mirasçılardan biri bu davayı açabilir.Ancak diğer mirasçıların muvafakatının alınması gerekir.Veya hep birlikte açmaları gerek.

Şu halde A şahsı,tamam tapu satış işlemini yapacağım dese de,20 dönümden az olduğu için,satış işlemi gerçekleşmeyecektir.Yanılıyor muyum?Bu durumda sözleşmenin ifa kabiliyeti etkilenecek midir?
SAYGILARIMLA...

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanıma Kanunun 8.maddesinin son fıkrasında,”bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez” ifadesi yer almaktadır.

Bu maddenin uygulanabilmesi için parselin tamamının alanının mutlak, marjinal tarım arazileri için 20 dönümden az olması ve ayrıca taşınmazın paylı müikiyet halinde olup herhangi bir payın satışının vaad edilmesi gerekir.Sanıyorum Tapu idaresinin ret gerekçesi de bana dayalı olmalı.
Tapu Kad. Genel Md.lüğünün 15 sayılı genelgesi için bkn:
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=25266

1. Olay yukarıdaki gibiyse tescil için ortada yasal engel var demektir. O takdirde sebebsiz zenginleşme kuralına göre verilen satış bedeli denkleştirirci adalet kurallarına göre geri istenir . Tescil talep edilemez.

2.Parselin tamamı 20 dönümden az olmakla beraber hisseli bir taşınmaz değilse yani tamamı vaatte bulunana aitse , paysatışı söz konusu değildir. Yukarıdaki kısıtlamalar uygulanmaz cebri tescil davası açılabilir.

3. Tereke elbirliği mülkiyeti durumunda olduğundan dava mirasçıların tamamı tarafından açılır. Biri veya birkaçı tarafından açılırsa dava ret vedilmeyip eksiklik yargılama sırasında tamamlattırılır.
Diye düşünüyorum.

Sayın Yücel Kocabaş,
8352 metrekarelik taşınmazın tamamı A şahsına aitken,1/2 hissesi müvekkilimin babasına satış vaadinde bulunuluyor.Dolayısıyla cebri tescil mümkün demek istediniz,yanılıyor muyum?

Sayı Toprak,
Cevabımda belkl de, son olarak bildirdiğiniz durumu tam olarak ifade etmedim.
Parselin tamamının satışı vaad edİlmiş olsaydı o takdirde 5403 sayılı kanundaki kısıtlamalar uygulanmayaktı.
Fakat (A) 20 dönümden küçün parselin tamamını değil 1/2 payın satışını vaad etmiştir.
Bu durumda 20 dönümden küçük tarım arazisinde pay satışı söz konusu olduğundan kısıtlamalar uygulacak maalesef tescil davası açılamayacaktır.
(A) geri kalan 1/2 payın satışını da sağlarsa parselin tamamının mülkiyetinin geçişi sağlanabilir. Aksi halde verilen para denkleştirici adalet kurallarına göre güncelleşmiş şekliyle geri istenebilir.
Diye düşünüyorum.
Saygılarımla.